ZNALECKÝ POSUDEK. č. 4872/55/2014. o ceně pozemku parc. č jehož součástí je areál prádelny v kat. území i obci Sedlčany, okres Příbram

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 4872/55/2014 o ceně pozemku parc. č jehož součástí je areál prádelny v kat. území i obci Sedlčany, okres Příbram Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Advokátní kancelář Janák Zeithaml a spol. náměstí T.G.Masaryka Příbram I Zjištění obvyklé ceny pro dražbu Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Petr Lázinka Klaudova Příbram IV telefon: petr.lazinka@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Příbrami

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně pozemku parc. č. 2366, jehož součástí je areál prádelny v kat. území i obci Sedlčany, okres Příbram, který si vyžádala AK Janák Zeithaml a spol. za účelem zjištění obvyklé ceny pro dražbu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Areál prádelny Adresa předmětu ocenění: Červený Hrádek Sedlčany Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Sedlčany Katastrální území: Sedlčany Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 420,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce III 0,85 v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn - V této části obce Červený Hrádek není možnost napojení na plyn. O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 701,75 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti objednavatele. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem pro účel ověření výstupu z informačního systému veřejné správy ze dne kopie katastrální mapy Sedlčany - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje V části A listu vlastnického č pro kat. území Sedlčany jsou uvedeni jako vlastníci: Soběslavský Václav Ing., Petra Bezruče 423, Sedlčany (390923/073) - 1/3, Šmídová Hana, Strojírenská 791, Sedlčany (665412/1540) - 1/3, Zemanová Marie Ing., Žerotínova 1273/43, Praha - Žižkov (585901/1796) - 1/

3 6. Dokumentace a skutečnost V KN je oceňovaný pozemek parc. č veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Ve skutečnosti je tento pozemek zastavěný objekty prádelny a nádvořím. Objekt prádelny byl postaven na základě stavebního povolení vydaného Odborem výstavby a životního prostředí Městského úřadu v Sedlčanech dne pod čj. VYST-703/94/Ja. Kolaudace byla provedena dne pod čj. VYST-797/97/Ja. Objekt skladu prádelenské techniky byl postaven na základě stavebního povolení vydaného dne pod čj. VÝST-7/99/Ja. K dnešnímu dni není objekt úplně dokončený, chybí provést fasádu. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný pozemek se nachází jižně od říčky Mastník při bývalém mlýnu na Červeném Hrádku, který je součástí obce Sedlčany, ale s obcí není stavebně srostlý. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Prádelna Sklad prádelenské techniky 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc. č B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Prádelna Ocenění staveb nákladovým způsobem Prádelna Jednopodlažní objekt s částečným II.NP, který je určen pro služby - prádelnu. Střecha nad nižší částí je sedlová, nad vyšší částí stanová, krytina z tašek Bramac, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, bleskosvody. Základy s izolací proti zemní vlhkosti a s protiradonovým opatřením. Svislé konstrukce zděné, stropy s izolovanými podhledy z plechů KOB. Fasáda i vnitřní omítky štukové. Obklady stěn na sociálních zařízeních a v části provozu jsou standardní. Zařizovací předměty sanity standardní. Vytápění el. přímotopy. Teplá voda z el. bojleru. Podlahy z keramické dlažby. Okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné plné. Elektroinstalace světelná i motorová. Dispoziční řešení: I.NP - chodba, příjem špinavého prádla, sklad, komunální prádlo, prádelna, sklad, šatna, záchody, - 3 -

4 umývárna, II.NP - strojovna vzduchotechniky. Stáří 1997 = 17 let. Objekt je opuštěný a od roku 2012 není provozovaný. V roce 2013 byl po přívalových deštích zatopen rozvodněným Mastníkem, vykazuje technické znaky poškození. Z tohoto důvodu se celkové opotřebení stanoví analyticky podle stáří a opotřebení jednotlivých stavebních prvků a konstrukcí. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: H. budovy pro obchod a služby Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 123 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] I.NP 11,72 * 9,41 + (9, ,46)/2 * 9,30 = 201,70 II.NP 11,72 * 3,50 = 41,02 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška I.NP 201,70 m 2 3,70 m 746,29 II.NP 41,02 m 2 3,90 m 159,98 Součet 242,72 m 2 906,27 Průměrná výška podlaží: PVP = 906,27 / 242,72 = 3,73 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 242,72 / 2 = 121,36 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor vrchní stavba (11,72 * 9,41 * 7,60 + (9, ,46)/2 * 9,30 * 4,00) zastřešení 11,72 * 9,41 * 3,95/4 + (9, ,46)/2 * 9,30 * 2,20/2 = 1 203,84 m 3 = 209,47 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 1 203,84 m 3 zastřešení Z 209,47 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 413,31 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) - 4 -

5 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací N 6, ,54 9,39 2. Svislé konstrukce S 15, ,00 15,30 3. Stropy S 8, ,00 8,10 4. Krov, střecha S 6, ,00 6,20 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7, ,00 7,30 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické S 3, ,00 3, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod C 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní C 1, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. S 4, ,00 4, Výtahy C 1, ,00 0, Ostatní S 4, ,00 4, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 99,69 Koeficient vybavení K 4 : 0,9969 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací N 6,10 100,00 1,54 9,39 9, ,00 1, Svislé konstrukce S 15,30 100,00 1,00 15,30 15, ,00 2, Stropy S 8,10 100,00 1,00 8,10 8, ,00 1, Krov, střecha S 6,20 100,00 1,00 6,20 6, ,00 1, Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 2, ,25 0, Klempířské konstrukce S 0,60 100,00 1,00 0,60 0, ,57 0, Úprava vnitřních povrchů S 7,30 80,00 1,00 5,84 5, ,33 1, Úprava vnitřních povrchů S 7,30 20,00 1,00 1,46 1, ,00 1, Úprava vnějších povrchů S 3,30 90,00 1,00 2,97 2, ,00 1, Úprava vnějších povrchů S 3,30 10,00 1,00 0,33 0, ,00 0, Vnitřní obklady keramické S 3,20 100,00 1,00 3,20 3, ,50 1, Schody S 2,70 100,00 1,00 2,70 2, ,25 0, Dveře S 3,70 100,00 1,00 3,70 3, ,50 1,5768

6 13. Okna S 5,80 100,00 1,00 5,80 5, ,50 2, Povrchy podlah S 3,30 100,00 1,00 3,30 3, ,50 1, Vytápění S 4,80 100,00 1,00 4,80 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5,90 100,00 1,00 5,90 5, ,50 2, Bleskosvod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3,20 100,00 1,00 3,20 3, ,00 1, Vnitřní kanalizace S 3,10 100,00 1,00 3,10 3, ,50 1, Ohřev teplé vody S 2,00 100,00 1,00 2,00 2, ,00 1, Vnitřní hygienické vyb. S 4,20 100,00 1,00 4,20 4, ,57 2, Ostatní S 4,40 100,00 1,00 4,40 4, ,00 3,7485 Opotřebení: 36,8 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 669,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9744 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,8630 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9969 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1200 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 453,99 Plná cena: 1 413,31 m 3 * 4 453,99 Kč/m 3 = ,61 Kč Koeficient opotřebení: (1-36,8 % /100) * 0,632 Prádelna - zjištěná cena = ,96 Kč Rekapitulace nákladové ceny staveb: Prádelna ,96 Kč ,96 Kč Nákladové ceny - celkem = ,96 Kč Ocenění výnosovým způsobem Výnos z uvažovaného nájemného Po prohlídce oceňovaného, povodněmi poškozeného a neužívaného objektu, bez řádné údržby, uvažuji s fiktivním pronájmem I.NP prádelny za sazbu 500,- Kč/m2/rok. V této navržené sazbě jsou již promítnuty nutné stavební úpravy (vybourání základů pod zničenými pračkami včetně jejich odstranění z objektu). Vnitřní prohlídka nemovitosti včetně zaměření podlahových ploch pro možný pronájem byla provedena za účasti objednavatele posudku. Obvyklé nájemné (sazby) bylo stanoveno na základě vlastních zkušeností s pronájmy skladovacích prostorů v Sedlčanech a blízkém okolí a po konzultaci s realitními kancelářemi v regionu. Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Ostatní nemovitosti Základní míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 8,00 % - 6 -

7 Úprava kapitalizace pro s víceúčelovým užitím: 0,5 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 8,50 % Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m 2 ] Nájemné Nájemné Výnos [Kč] [Kč/m 2 ] [Kč/měsíc] I.NP - prádelna 136,00 500, , ,- Výnosy celkem ,- Ocenění Celkové výnosy z pronajímaných prostor: = ,- Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: ,44 Kč - výměra stavebního pozemku: 1 368,00 m 2 - skutečně zastavěná plocha: 201,70 m 2 - cena skutečně zastavěné plochy: ,66 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: ,83 Kč Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: ,00 * 40 % ,- Kč Roční nájemné upravené dle 32 odst. 5: = ,17 Kč Míra kapitalizace 8,50 % / 8,50 % Cena stanovená výnosovým způsobem = ,20 Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: C) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost má rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny C): Jedná se o stabilizovanou oblast, ve které není uvažováno ze zásadními změnami využití. Ocenění nákladovým způsobem CN = ,96 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = ,20 Kč Rozdíl R = ,76 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny C): CV R = ,95 Kč Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu = ,95 Kč Sklad prádelenské techniky Ocenění staveb nákladovým způsobem Sklad prádelenské techniky Jednopodlažní objekt, který ze své východní strany navazuje na objekt prádelny a jižní stranou je přistavěný k objektu bývalého mlýnu, který se nachází na pozemku parc. č Střecha vazníková (1/2 sedlové) s krytinou taškovou KM Beta, klempířské konstrukce z pozinkovaného - 7 -

8 plechu. Základy s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce zděné, stropy s rovným izolovaným podhledem. Bez fasády, vnitřní omítky štukové. Podlahy z keramické dlažby. Okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné plné. Elektroinstalace světelná i motorová. Dispoziční řešení: I.NP - skladovací prostory se sušičkami a mandly. Stáří 2000 = 14 let, stavebně nedokončeno - bez fasády. Objekt je od roku 2012 uzavřen. V roce 2013 byl zatopen rozvodněným Mastníkem po přívalových deštích, vykazuje technické znaky poškození. Z tohoto důvodu se celkové opotřebení stanoví analyticky podle stáří a opotřebení jednotlivých stavebních prvků a konstrukcí. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: H. budovy pro obchod a služby Svislá nosná konstrukce: Zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 123 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] I.NP 22,00 * 9,05 = 199,10 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška I.NP 199,10 m 2 4,40 m 876,04 Součet 199,10 m 2 876,04 Průměrná výška podlaží: PVP = 876,04 / 199,10 = 4,40 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 199,10 / 1 = 199,10 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor I.NP (22,00 * 9,05 )*(4,40) = 876,04 m 3 zastřešení (22,00 * 9,05 )*(1,50) = 298,65 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor I.NP NP 876,04 m 3 zastřešení Z 298,65 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 174,69 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby - 8 -

9 (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Roz Dok K [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy vč. zemních prací S 6, ,00 6,10 8,96 100,00 8,96 2. Svislé konstrukce S 15, ,00 15,30 22,47 100,00 22,47 3. Stropy S 8, ,00 8,10 11,89 100,00 11,89 4. Krov, střecha S 6, ,00 6,20 9,10 100,00 9,10 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,90 4,26 100,00 4,26 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,60 0,88 100,00 0,88 7. Úprava vnitřních povrchů S 7, ,00 7,30 10,72 100,00 10,72 8. Úprava vnějších povrchů C 3, ,00 0,00 0,00 100,00 0,00 9. Vnitřní obklady keramické C 3, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Schody C 2, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Dveře S 3, ,00 3,70 5,43 100,00 5, Vrata X 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Okna S 5, ,00 5,80 8,52 100,00 8, Povrchy podlah S 3, ,00 3,30 4,85 100,00 4, Vytápění C 4, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Elektroinstalace S 5, ,00 5,90 8,66 100,00 8, Bleskosvod C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Vnitřní vodovod P 3, ,46 1,47 2,16 100,00 2, Vnitřní kanalizace P 3, ,46 1,43 2,10 100,00 2, Vnitřní plynovod C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Ohřev teplé vody C 2, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Vybavení kuchyní C 1, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Vnitřní hygienické vyb. C 4, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Výtahy C 1, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Ostatní C 4, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 68,10 Rozestavěnost: 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 0,6810 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Opotř. Opotř. z Stáří Živ. [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy vč. zemních prací S 8,96 100,00 8,96 8, ,00 1, Svislé konstrukce S 22,47 100,00 22,47 22, ,50 3, Stropy S 11,89 100,00 11,89 11, ,50 2, Krov, střecha S 9,10 100,00 9,10 9, ,50 1, Krytiny střech S 4,26 100,00 4,26 4, ,50 0, Klempířské konstrukce S 0,88 100,00 0,88 0, ,00 0, Úprava vnitřních povrchů S 10,72 80,00 8,58 8, ,00 2, Úprava vnitřních povrchů S 10,72 20,00 2,14 2, ,00 2, Dveře S 5,43 100,00 5,43 5, ,00 1, Okna S 8,52 100,00 8,52 8, ,00 2, Povrchy podlah S 4,85 100,00 4,85 4, ,00 1,

10 16. Elektroinstalace S 8,66 100,00 8,66 8, ,00 3, Vnitřní vodovod P 2,16 100,00 2,16 2, ,00 0, Vnitřní kanalizace P 2,10 100,00 2,10 2, ,00 0,5880 Opotřebení: 25,9 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 669,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9531 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,7773 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6810 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1200 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 680,55 Plná cena: 1 174,69 m 3 * 2 680,55 Kč/m 3 = ,28 Kč Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 1,0000 Nedokončená stavba = ,28 Kč Koeficient opotřebení: (1-25,9 % /100) * 0,741 Sklad prádelenské techniky - zjištěná cena = ,12 Kč Rekapitulace nákladové ceny staveb: Sklad prádelenské techniky ,12 Kč ,12 Kč Nákladové ceny - celkem = ,12 Kč Ocenění výnosovým způsobem Výnos z uvažovaného nájemného Po prohlídce oceňovaného, povodněmi poškozeného a od roku 2012 uzavřeného a neprovozovaného objektu uvažuji s fiktivním pronájmem skladu prádelenské techniky za sazbu 400,- Kč/m2/rok. V této navržené sazbě jsou již promítnuty nutné stavební úpravy (vybourání základů pod zničenými mandly a sušičkami včetně jejich odstranění z objektu). Vnitřní prohlídka nemovitosti včetně zaměření podlahové plochy pro možný pronájem byla provedena za účasti objednavatele posudku. Obvyklé nájemné (sazby) bylo stanoveno na základě vlastních zkušeností s pronájmy skladovacích prostorů v Sedlčanech a blízkém okolí a po konzultaci s realitními kancelářemi v regionu. Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Ostatní nemovitosti Základní míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 8,00 % Úprava kapitalizace pro s víceúčelovým užitím: 0,5 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 8,50 %

11 Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m 2 ] Nájemné Nájemné Výnos [Kč] [Kč/m 2 ] [Kč/měsíc] I.NP - sklady 176,00 400, , ,- prádelenské techniky Výnosy celkem ,- Ocenění Celkové výnosy z pronajímaných prostor: = ,- Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: ,44 Kč - výměra stavebního pozemku: 1 368,00 m 2 - skutečně zastavěná plocha: 199,10 m 2 - cena skutečně zastavěné plochy: ,- Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: ,90 Kč Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: ,00 * 40 % ,- Kč Roční nájemné upravené dle 32 odst. 5: = ,10 Kč Míra kapitalizace 8,50 % / 8,50 % Cena stanovená výnosovým způsobem = ,80 Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: C) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost má rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny C): Jedná se o stabilizovanou oblast, ve které není uvažováno ze zásadními změnami využití. Ocenění nákladovým způsobem CN = ,12 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = ,80 Kč Rozdíl R = ,32 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny C): CV R = ,86 Kč Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu = ,86 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc. č Pozemek parc. č je stavební pozemek, který je zastavěný objekty prádelny. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku

12 Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) - V roce 2013 došlo po přívalových deštích ke vzdutí hladiny říčky Mastník a k lokální záplavě území s pozemkem a stavbami prádelny. III 0,95 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,950 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,40 celku 2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které obec má - II -0,05 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 3. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku II 0,00 4. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II 0,00 komunikace 5. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez III 0,00 vlivu na komerční využití 6. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,380 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,950 * 1,000 * 0,380 = 0,361 6 i =

13 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,75 0, ,33 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 253, ,44 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,44 Pozemek parc. č zjištěná cena = ,44 Kč C. REKAPITULACE 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Prádelna ,90 Kč Sklad prádelenské techniky ,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc. č ,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,40 Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Dvamilionytřistačtyřicetdvatisícšestsetpadesát Kč Odhad obvyklé ceny: V období posledních 12-ti měsíců nebyl zjištěn žádný prodej obdobných pozemků včetně nemovitých věcí v obci Sedlčany a ani v blízkém okolí a to jak vyhodnocením nabídek z internetu Sreality.cz, tak i šetřením u realitních kanceláří v regionu. Ve vzdálenosti do 10-ti km se pozemky včetně staveb převážně pro zemědělské využití

14 nabízejí na internetu následovně: Nabídka Dublovice montovaná hala dílen na okraji obce. Užitná plocha o celkové výměře 300 m2 za ,- Kč, což činí 8 967,- Kč/m 2. Tato cena je podle mého názoru značně nadhodnocená. Nabídka Svatý Jan - Drážkov na okraji části obce Drážkov je zemědělský areál (výrobně skladový kravín, odchovna prasat a další objekty) bývalého ZD. Celková výměra užitné plochy m 2 za ,- Kč, což činí 679,- Kč/m 2. Podle mého názoru se jedná o neprodejný areál jako celek. Nabídka Kosova Hora areál bývalých Staviv přízemní halový zděný objekt na okraji obce. Hala o zastavěné ploše 408 m 2 za ,- Kč, což činí 6 397,- Kč/m 2. Prodej je včetně okolních pozemků o výměře m 2. Nabízená cena je neúměrně vysoká s ohledem na velmi špatný stav objektu. Tyto nabídky jsou uvedené pouze pro informaci o cenách těchto nabízených pozemků včetně nemovitých věcí stavebních objektů, které nelze využít pro srovnání s oceňovaným areálem prádelny. Z tohoto důvodu nemůže být použito srovnávací metody při zjištění ceny v místě a čase obvyklé. Proto se přikláním k ceně administrativní (vyhláškové), která podle mého názoru nejlépe vystihuje současnou hodnotu s ohledem na trh s tímto druhem pozemků a staveb na nich postavených. Po zvážení všech okolností a po konzultaci s realitními kancelářemi v regionu stanovuji obvyklou cenu ve výši ,- Kč V Příbrami Petr Lázinka Klaudova Příbram IV telefon: petr.lazinka@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku a to ve smyslu 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne číslo jednací Spr. 951 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4872/55/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4872/55/

15 Severozápadní pohled na prádelnu Západní pohled na průčelí prádelny Severozápadní pohled na sklad prádelenské techniky