Znalecký posudek č /2011

Transkript

1 Znalecký posudek č /2011 o ceně budovy č.p. 15, způsob využití bydlení na parc.č. St. 31/1 včetně pozemku, trvalých porostů a příslušenství zaps. na LV č. 122 pro katastrálním území Milostovice, obec Opava, okres Opava, kraj Moravskoslezský Objednatel posudku: Účel posudku: Statutární město Opava Horní náměstí Opava Zjištění administrativní a obvyklé (tržní) ceny nemovitosti ke dni Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Jan Sedláček Lidická Opava Posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu + přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních + 1x založeno

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě Objednávky Statutárního města Opavy č. O/MMI/0491/2011 ze dne je provedeno ocenění - zjištění administrativní a tržní ceny budovy č.p. 15, způsob využití bydlení na parc.č. St. 31/1 včetně pozemku, trvalých porostů a příslušenství zaps. na LV č. 122 pro katastrálním území Milostovice, obec Opava, okres Opava, kraj Moravskoslezský 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Budova č.p. 15 Lihovarská 15/ Opava - Milostovice Region: Moravskoslezský Okres: Opava Katastrální území: Milostovice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku: 1. Výpisy z kat. nemovitostí LV č. 122 pro k.ú. Milostovice ze dne viz příloha 2. Snímek katastrální mapy ze dne viz příloha 3. Údaje z územního plánu města Opavy 4. Fotodokumentace viz příloha 5. Projektová dokumentace - Půdorys 1.NP podlaží z r Kolaudační rozhodnutí Č.j.Výst./5351/2003/Vr ze dne povolení užívání plynoinstalace budovy č.p Vlastnické a evidenční údaje: Dle výpisu z KN LV č. 122 pro k.ú. Milostovice ze dne je vlastníkem budovy č.p. 15, způsob využití bydlení na parc.č. St. 31/1 včetně pozemku, trvalých porostů a příslušenství zaps. na LV č. 122 pro katastrálním území Milostovice, obec Opava, okres Opava, kraj Moravskoslezský: Statutární město Opava, IČ: Horní náměstí 69, Opava

3 Dokumentace a skutečnost: Ocenění je provedeno I - cenou administrativní podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. II - cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. 7. Celkový popis nemovitosti: Místopis: Statutární město Opava je významným městem regionu má obyvatel dle Lexikonu obcí. Město Opava leží při silnici č. 11, která spojuje město Bruntál s městem Ostravou. V místě je městská hromadná doprava (autobus, trolejbus).k dispozici je úplná obchodní síť s mnoha supermarkety; zdravotnictví - Slezská nemocnice a ordinace všeobecných a odborných lékařů, školství - mateřské, základní školy, 2 gymnázia, několik středních odborných škol, Slezská univerzita, sportovní multifunkční hala, krytý bazén, fotbalový a zimní stadión. Možnosti zaměstnání poměrně široké - v několika firmách a soukromých provozovnách, kompletní síť služeb; bankovnictví - pobočky významných bank. Pro město byl schválen územní plán v Místní část Milostovice je umístěna jihozápadně cca 5 km od centra města, zastávka MHD v místě. Nemovitost je umístěna v centru. V místě obchod, restaurace. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy, naproti budovy č.p. 15 je obecní úřad.

4 - 4 - Popis: Jedná se o zděnou, samostatně stojící, přízemní budovu s částečným podsklepením, krytou sedlovou střechou pod níž se nachází půdní prostor a dvě obytné místnosti. Doklady o pořízení budovy se nedochovaly, dle stavebně konstrukčního provedení stavby lze usuzovat, že objekt (původně zemědělská usedlost) pochází z konce 19. století. V roce 1977 proběhla větší rekonstrukce objektu jehož dispozice je dochována dodnes, v r byla proveden oprava fasády, v r plynofikace objektu. Ke dni místního šetření byl objekt opuštěn, v nedávné minulosti zde byla ubytovna pro sociálně nepřízpusobivé občany. Objekt se nachází ve špatném technickém stavu nutná oprava krvků krátkodobé životnosti, ve špatném stavu se nachází střešní krytina, rovněž původní konstrukce krovu je v horším stavu. Vlivem absence izolace proti zemní vlhkosti je objekt zavlhlý. Objekt je napojen v uliční části na přípojku vody, dešťové kanalizace, NN a plynu. Domácí vodárna vč. vodovodní přípojky je nefunkční, v havarijním stavu, není oceněno. Splaškové vody jsou svedeny do žumpy v zahradní části pozemku. Tento objekt je rovněž v havarijním stavu - není oceněno. Dispozice: 1.PP - sklep 10,6 m 2. Užit pl. uvaž 50% = 5,3 m 2. 1.NP - chodba 37,7 m 2, kotelna 2,85 m 2, pokoj 23,1 m 2, pokoj 24,9 m 2, pokoj 26,85 m 2, kuchyň 27,6 m 2, chodba 37,25 m 2, koupelna 7 m 2, kuchyň 13,1 m 2, pokoj 12,7 m 2, sklad 9,15 m 2, sociálka 7,5 m 2, WC 1,8 m 2. Celkem 231,5 m 2. 2.NP - pokoj 20 m 2, pokoj 9 m 2. Celkem 29 m 2. Celkem užitná plocha 265,8 m Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Budova b) Studny b 1 ) Studna c) Venkovní úpravy c 1 ) Plot - pletivo c 2 ) Plot - dřevěný c 3 ) Zpevněná plocha - beton c 4 ) Zpevněná plocha - dlažba d) Porosty d 1 ) Porosty e) Ocenění výnosovým způsobem e 1 ) Výnos f) Pozemky f 1 ) Pozemek

5 - 5 - B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena - Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. a) Hlavní stavby a 1 ) Budova - 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: G. budovy pro ubytování studentů, zaměstanců apod. Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 6,9*5 = 34,50 m 2 1.NP: ((21,7+17,15)/2*11,4)+((14,6+9,7)/2*11, 2) = 357,53 m 2 2,NP: 6*4,3+3,8*4 = 41,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.PP: 34,50 m 2 2,00 m 69,00 m 3 1.NP: 357,53 m 2 3,10 m 1 108,34 m 3 2,NP: 41,00 m 2 2,80 m 114,80 m 3 Součet 433,03 m ,14 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 292,14 / 433,03 = 2,98 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 433,03 / 3 = 144,34 m 2 Obestavěný prostor: 1.PP: (6,9*5)*(2,00) = 69,00 m 3 1.NP: (((21,7+17,15)/2*11,4)+((14,6+9,7)/2*11,2))*(3= 1 179,83 m 3,10+0,2) 2,NP: 357,52*4/2+4,3*2,8*1,2/2+4*2,8*1,2/2 = 728,98 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 977,81 m 3

6 - 6 - Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu Část 1. Základy včetně zemních prací: kamenné bez izolace P 100,00 2. Svislé konstrukce: zděné z plných cihel tl. 75 cm S 100,00 3. Stropy: cihelné klenby a trámové s rovným S 100,00 podhledem 4. Krov, střecha: sedlová vaznicové soustavy S 100,00 5. Krytiny střech: osinkocementové šablony na bednění S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: dvouvrstvé vápenné omítky S 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: vápenné dvouvrstvé omítky S 100,00 9. Vnitřní obklady keramické: běžné obklady S 100, Schody: betovové, část dřevěné S 100, Dveře: dřevěné lakované S 100, Vrata: X 100, Okna: dřevěná kastlová S 100, Povrchy podlah: cementová dlažba, betonové, PVC a S 100,00 palibkové 15. Vytápění: ústřední, kotel na plyn S 100, Elektroinstalace: světelná třífázová S 100, Bleskosvod: bleskosvod S 100, Vnitřní vodovod: rozvod studené i teplé vody S 100, Vnitřní kanalizace: litinové S 100, Vnitřní plynovod: rozvod zemního plynu S 100, Ohřev vody: boiler nn 2 ks S 100, Vybavení kuchyní: běžný elektrický sporák S 100, Vnitřní hygienické vybavení: sprchy, umyvadla, WC S 100, Výtahy: chybí C 100, Ostatní: chybí C 100, Instalační prefabrikovaná jádra: X 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: P 6,30 100,00 0,46 2,90 2. Svislé konstrukce: S 15,00 100,00 1,00 15,00 3. Stropy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 4. Krov, střecha: S 6,10 100,00 1,00 6,10 5. Krytiny střech: S 2,70 100,00 1,00 2,70 6. Klempířské konstrukce: S 0,60 100,00 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů: S 7,10 100,00 1,00 7,10 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,20 100,00 1,00 3,20 9. Vnitřní obklady keramické: S 3,10 100,00 1,00 3, Schody: S 2,80 100,00 1,00 2, Dveře: S 3,80 100,00 1,00 3, Okna: S 5,90 100,00 1,00 5, Povrchy podlah: S 3,30 100,00 1,00 3, Vytápění: S 4,90 100,00 1,00 4,90

7 Elektroinstalace: S 5,80 100,00 1,00 5, Bleskosvod: S 0,30 100,00 1,00 0, Vnitřní vodovod: S 3,30 100,00 1,00 3, Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,00 1,00 3, Vnitřní plynovod: S 0,30 100,00 1,00 0, Ohřev vody: S 2,20 100,00 1,00 2, Vybavení kuchyní: S 1,80 100,00 1,00 1, Vnitřní hygienické vybavení: S 4,30 100,00 1,00 4, Výtahy: C 1,40 100,00 0,00 0, Ostatní: C 4,40 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 90,80 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9080 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy: P 6,30 100,0 0,46 2,90 3, ,57 2, Svislé konstrukce: S 15,00 100,0 1,00 15,00 16, ,57 12, Stropy: S 8,20 100,0 1,00 8,20 9, ,57 7, Krov, střecha: S 6,10 100,0 1,00 6,10 6, ,57 5, Krytiny střech: S 2,70 100,0 1,00 2,70 2, ,67 1, Klempířské konstrukce: S 0,60 100,0 1,00 0,60 0, ,00 0, Úprava vnitřních povrchů: S 7,10 100,0 1,00 7,10 7, ,67 4, Úprava vnějších povrchů: S 3,20 100,0 1,00 3,20 3, ,00 1, Vnitřní obklady S 3,10 100,0 1,00 3,10 3, ,00 2,8985 keramické: 10. Schody: S 2,80 50,0 1,00 1,40 1, ,57 1,2100 S 2,80 50,0 1,00 1,40 1, ,50 0, Dveře: S 3,80 100,0 1,00 3,80 4, ,82 2, Vrata: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Okna: S 5,90 100,0 1,00 5,90 6, ,92 4, Povrchy podlah: S 3,30 50,0 1,00 1,65 1, ,65 1,7408 S 3,30 50,0 1,00 1,65 1, ,00 1, Vytápění: S 4,90 75,0 1,00 3,68 4, ,00 3,4425 S 4,90 25,0 1,00 1,23 1, ,43 0, Elektroinstalace: S 5,80 100,0 1,00 5,80 6, ,89 5, Bleskosvod: S 0,30 100,0 1,00 0,30 0, ,00 0, Vnitřní vodovod: S 3,30 100,0 1,00 3,30 3, ,14 3, Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,0 1,00 3,20 3, ,56 2, Vnitřní plynovod: S 0,30 100,0 1,00 0,30 0, ,43 0, Ohřev vody: S 2,20 100,0 1,00 2,20 2, ,00 1, Vybavení kuchyní: S 1,80 100,0 1,00 1,80 1, ,00 1, Vnitřní hyg. vybavení: S 4,30 100,0 1,00 4,30 4, ,00 4, Výtahy: C 1,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Ostatní: C 4,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Instalační pref. jádra: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 90,81Opotřebení: 74,8016

8 - 8 - Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 710,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9657 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 1,0047 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9080 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,0800 Základní cena upravená = 5 129,27 Kč/m 3 Plná cena: 1 977,81 m 3 * 5 129,27 Kč/m 3 = ,50 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 74,8016 % Úprava ceny za opotřebení ,- Kč Budova - zjištěná cena = ,50 Kč b) Studny b 1 ) Studna - 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Kopaná Hloubka studny: 8,00 m Kód CZ - CC: 2222 Základní cena dle příl. č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m ,- Kč další hloubka: 3,00 m * 3 810,- Kč/m ,- Kč Základní cena celkem = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3220 Plná cena = ,96 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 110 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 110 / 130 = 84,615 % ,99 Kč Studna - zjištěná cena = 8 322,97 Kč

9 - 9 - c) Venkovní úpravy c 1 ) Plot - pletivo - 10 Plocha: 23*1,5 = 34,50 m 2 Venkovní úprava: Plot ze str. pl. potaženého pl. hmotou, ocel. sloupky do bet. patek, nátěr Kód CZ - CC: 242 ( ) ostatní inženýrská díla jinde neuvedená Základní cena (dle příl. č. 11): 34,50 m 2 * 290,- Kč/m 2 = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3510 Plná cena: = ,93 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 30 = 33,333 % ,56 Kč Plot - pletivo - zjištěná cena = ,37 Kč c 2 ) Plot - dřevěný - 10 Plocha: 16,00 m 2 Venkovní úprava: Plot dřevěný z prken omítaných na sraz na dřev. nebo ocel. sloupky Kód CZ - CC: 242 ( ) ostatní inženýrská díla jinde neuvedená Základní cena (dle příl. č. 11): 16,00 m 2 * 337,- Kč/m 2 = 5 392,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3510 Plná cena: = ,25 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 34 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 6 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 34 / 40 = 85,000 % ,61 Kč Plot - dřevěný - zjištěná cena = 2 091,64 Kč

10 c 3 ) Zpevněná plocha - beton - 10 Výměra: 12,50 m 2 Venkovní úprava: Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl. 10 cm Kód CZ - CC: 211 Základní cena (dle příl. č. 11): 12,50 m 2 * 235,- Kč/m 2 = 2 937,50 Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2840 Plná cena: = 7 380,18 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 34 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 16 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 34 / 50 = 68,000 % ,52 Kč Zpevněná plocha - beton - zjištěná cena = 2 361,66 Kč c 4 ) Zpevněná plocha - dlažba - 10 Výměra: 6,00 m 2 Venkovní úprava: Plochy z betonových dlaždic 50/50/6 do lože z kameniva Kód CZ - CC: 211 Základní cena (dle příl. č. 11): 6,00 m 2 * 205,- Kč/m 2 = 1 230,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2840 Plná cena: = 3 090,25 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 34 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 16 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 34 / 50 = 68,000 % ,37 Kč Zpevněná plocha - dlažba - zjištěná cena = 988,88 Kč

11 d) Porosty d 1 ) Porosty Okrasné dřeviny: příloha č. 37 Název Stáří [roků] Počet / výměra Jedn. cena [Kč/jedn.] Srážka Upr. cena [Kč/jedn.] Cena [Kč] jedle 50 3,00 ks ,00 20% , ,00 borovice kleč 30 1,00 ks 3 370,00 20% 2 696, ,00 Součet ,00 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 14): * 1,10 Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): * 0,75 Celkem - okrasné dřeviny ,00 Porosty - zjištěná cena = ,- Kč e) Výnosová hodnota e 1 ) Výnos Zatřídění pro potřeby ocenění: Druh objektu: Ostatní nemovitosti Míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 8,00 % Skupina: D) Výnosy z pronajímaných prostor: Název Plocha [m 2 ] Nájemné [Kč/m 2 ] Výnos [Kč] 1.PP 10,60 200, ,- 1.NP 231,50 400, ,- 2.NP 29,00 300, ,- Výnosy celkem ,- Celkové výnosy z pronajímaných prostor: = ,- Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: Cena stavebního pozemku: ,97 Kč Výměra stavebního pozemku: 617 m 2 Skutečně zastavěná plocha: 358 m 2 Cena skutečně zastavěné plochy: ,43 Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: ,52 Kč Odpočet nákladů procentem ze zjištěného nájemného

12 ,00 * 40 % = ,00 Vypočtené odpočty celkem: ,- Kč Roční nájemné upravené dle 23 odst. 4: = ,48 Kč Minimální nájemné dle 23 odst. 4: 50 % z ,- Kč = ,- Kč Míra kapitalizace 8,00 % / 8,00 % Cena stanovená výnosovým způsobem = ,- Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování: Skupina: Ocenění nákladovým způsobem CN = ,02 Ocenění výnosovým způsobem CV = ,00 Rozdíl R = ,02 Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny D): D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Cena stanovená kombinací nákladového a výnosového způsobu = Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení CV R = ,90 Kč ,90 Kč a) Budova = ,- Kč b) Studna = 8 320,- Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Plot - pletivo = ,- Kč c 2 ) Plot - dřevěný = 2 090,- Kč c 3 ) Zpevněná plocha - beton = 2 360,- Kč c 4 ) Zpevněná plocha - dlažba = 990,- Kč d) Porosty = ,- Kč e) Výnos = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Věcná hodnota dle cenového předpisu 364/2010 Sb. a) Hlavní stavby a 1 ) Budova - 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: G. budovy pro ubytování studentů, zaměstanců apod. Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC:

13 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 6,9*5 = 34,50 m 2 1.NP: ((21,7+17,15)/2*11,4)+((14,6+9,7)/2*11, 2) = 357,53 m 2 2,NP: 6*4,3+3,8*4 = 41,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.PP: 34,50 m 2 2,00 m 69,00 m 3 1.NP: 357,53 m 2 3,10 m 1 108,34 m 3 2,NP: 41,00 m 2 2,80 m 114,80 m 3 Součet 433,03 m ,14 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 292,14 / 433,03 = 2,98 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 433,03 / 3 = 144,34 m 2 Obestavěný prostor: 1.PP: (6,9*5)*(2,00) = 69,00 m 3 1.NP: (((21,7+17,15)/2*11,4)+((14,6+9,7)/2*11,2))*(3= 1 179,83 m 3,10+0,2) 2,NP: 357,52*4/2+4,3*2,8*1,2/2+4*2,8*1,2/2 = 728,98 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 977,81 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu Část 1. Základy včetně zemních prací: kamenné bez izolace P 100,00 2. Svislé konstrukce: zděné z plných cihel tl. 75 cm S 100,00 3. Stropy: cihelné klenby a trámové s rovným S 100,00 podhledem 4. Krov, střecha: sedlová vaznicové soustavy S 100,00 5. Krytiny střech: osinkocementové šablony na bednění S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: dvouvrstvé vápenné omítky S 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: vápenné dvouvrstvé omítky S 100,00 9. Vnitřní obklady keramické: běžné obklady S 100, Schody: betovové, část dřevěné S 100, Dveře: dřevěné lakované S 100, Vrata: X 100, Okna: dřevěná kastlová S 100, Povrchy podlah: cementová dlažba, betonové, PVC a S 100,00 palibkové 15. Vytápění: ústřední, kotel na plyn S 100, Elektroinstalace: světelná třífázová S 100, Bleskosvod: bleskosvod S 100, Vnitřní vodovod: rozvod studené i teplé vody S 100, Vnitřní kanalizace: litinové S 100,00

14 Vnitřní plynovod: rozvod zemního plynu S 100, Ohřev vody: boiler nn 2 ks S 100, Vybavení kuchyní: běžný elektrický sporák S 100, Vnitřní hygienické vybavení: sprchy, umyvadla, WC S 100, Výtahy: chybí C 100, Ostatní: chybí C 100, Instalační prefabrikovaná jádra: X 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: P 6,30 100,00 0,46 2,90 2. Svislé konstrukce: S 15,00 100,00 1,00 15,00 3. Stropy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 4. Krov, střecha: S 6,10 100,00 1,00 6,10 5. Krytiny střech: S 2,70 100,00 1,00 2,70 6. Klempířské konstrukce: S 0,60 100,00 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů: S 7,10 100,00 1,00 7,10 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,20 100,00 1,00 3,20 9. Vnitřní obklady keramické: S 3,10 100,00 1,00 3, Schody: S 2,80 100,00 1,00 2, Dveře: S 3,80 100,00 1,00 3, Okna: S 5,90 100,00 1,00 5, Povrchy podlah: S 3,30 100,00 1,00 3, Vytápění: S 4,90 100,00 1,00 4, Elektroinstalace: S 5,80 100,00 1,00 5, Bleskosvod: S 0,30 100,00 1,00 0, Vnitřní vodovod: S 3,30 100,00 1,00 3, Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,00 1,00 3, Vnitřní plynovod: S 0,30 100,00 1,00 0, Ohřev vody: S 2,20 100,00 1,00 2, Vybavení kuchyní: S 1,80 100,00 1,00 1, Vnitřní hygienické vybavení: S 4,30 100,00 1,00 4, Výtahy: C 1,40 100,00 0,00 0, Ostatní: C 4,40 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 90,80 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9080 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy: P 6,30 100,0 0,46 2,90 3, ,57 2, Svislé konstrukce: S 15,00 100,0 1,00 15,00 16, ,57 12, Stropy: S 8,20 100,0 1,00 8,20 9, ,57 7, Krov, střecha: S 6,10 100,0 1,00 6,10 6, ,57 5, Krytiny střech: S 2,70 100,0 1,00 2,70 2, ,67 1, Klempířské konstrukce: S 0,60 100,0 1,00 0,60 0, ,00 0, Úprava vnitřních povrchů: S 7,10 100,0 1,00 7,10 7, ,67 4, Úprava vnějších povrchů: S 3,20 100,0 1,00 3,20 3, ,00 1,7600

15 Vnitřní obklady S 3,10 100,0 1,00 3,10 3, ,00 2,8985 keramické: 10. Schody: S 2,80 50,0 1,00 1,40 1, ,57 1,2100 S 2,80 50,0 1,00 1,40 1, ,50 0, Dveře: S 3,80 100,0 1,00 3,80 4, ,82 2, Vrata: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Okna: S 5,90 100,0 1,00 5,90 6, ,92 4, Povrchy podlah: S 3,30 50,0 1,00 1,65 1, ,65 1,7408 S 3,30 50,0 1,00 1,65 1, ,00 1, Vytápění: S 4,90 75,0 1,00 3,68 4, ,00 3,4425 S 4,90 25,0 1,00 1,23 1, ,43 0, Elektroinstalace: S 5,80 100,0 1,00 5,80 6, ,89 5, Bleskosvod: S 0,30 100,0 1,00 0,30 0, ,00 0, Vnitřní vodovod: S 3,30 100,0 1,00 3,30 3, ,14 3, Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,0 1,00 3,20 3, ,56 2, Vnitřní plynovod: S 0,30 100,0 1,00 0,30 0, ,43 0, Ohřev vody: S 2,20 100,0 1,00 2,20 2, ,00 1, Vybavení kuchyní: S 1,80 100,0 1,00 1,80 1, ,00 1, Vnitřní hyg. vybavení: S 4,30 100,0 1,00 4,30 4, ,00 4, Výtahy: C 1,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Ostatní: C 4,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Instalační pref. jádra: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 90,81Opotřebení: 74,8016 Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 710,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9657 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 1,0047 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9080 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,0800 Základní cena upravená = 5 129,27 Kč/m 3 Plná cena: 1 977,81 m 3 * 5 129,27 Kč/m 3 = ,50 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 74,8016 % Úprava ceny za opotřebení ,- Kč Budova - zjištěná cena = ,50 Kč

16 b) Studny b 1 ) Studna - 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Kopaná Hloubka studny: 8,00 m Kód CZ - CC: 2222 Základní cena dle příl. č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m ,- Kč další hloubka: 3,00 m * 3 810,- Kč/m ,- Kč Základní cena celkem = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3220 Plná cena = ,96 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 110 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 110 / 130 = 84,615 % ,99 Kč Studna - zjištěná cena = 8 322,97 Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Plot - pletivo - 10 Plocha: 23*1,5 = 34,50 m 2 Venkovní úprava: Plot ze str. pl. potaženého pl. hmotou, ocel. sloupky do bet. patek, nátěr Kód CZ - CC: 242 ( ) ostatní inženýrská díla jinde neuvedená Základní cena (dle příl. č. 11): 34,50 m 2 * 290,- Kč/m 2 = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3510 Plná cena: = ,93 Kč

17 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 30 = 33,333 % ,56 Kč Plot - pletivo - zjištěná cena = ,37 Kč c 2 ) Plot - dřevěný - 10 Plocha: 16,00 m 2 Venkovní úprava: Plot dřevěný z prken omítaných na sraz na dřev. nebo ocel. sloupky Kód CZ - CC: 242 ( ) ostatní inženýrská díla jinde neuvedená Základní cena (dle příl. č. 11): 16,00 m 2 * 337,- Kč/m 2 = 5 392,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3510 Plná cena: = ,25 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 34 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 6 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 34 / 40 = 85,000 % ,61 Kč Plot - dřevěný - zjištěná cena = 2 091,64 Kč c 3 ) Zpevněná plocha - beton - 10 Výměra: 12,50 m 2 Venkovní úprava: Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl. 10 cm Kód CZ - CC: 211 Základní cena (dle příl. č. 11): 12,50 m 2 * 235,- Kč/m 2 = 2 937,50 Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2840 Plná cena: = 7 380,18 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 34 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 16 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 34 / 50 = 68,000 % ,52 Kč Zpevněná plocha - beton - zjištěná cena = 2 361,66 Kč

18 c 4 ) Zpevněná plocha - dlažba - 10 Výměra: 6,00 m 2 Venkovní úprava: Plochy z betonových dlaždic 50/50/6 do lože z kameniva Kód CZ - CC: 211 Základní cena (dle příl. č. 11): 6,00 m 2 * 205,- Kč/m 2 = 1 230,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2840 Plná cena: = 3 090,25 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 34 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 16 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 34 / 50 = 68,000 % ,37 Kč Zpevněná plocha - dlažba - zjištěná cena = 988,88 Kč d) Porosty d 1 ) Porosty Okrasné dřeviny: příloha č. 37 Název Stáří [roků] Počet / výměra Jedn. cena [Kč/jedn.] Srážka Upr. cena [Kč/jedn.] Cena [Kč] jedle 50 3,00 ks ,00 20% , ,00 borovice kleč 30 1,00 ks 3 370,00 20% 2 696, ,00 Součet ,00 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 14): * 1,10 Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): * 0,75 Koeficient prodejnosti K p : * 1,00 Celkem - okrasné dřeviny ,00 Porosty - zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Budova = ,- Kč b) Studna = 8 320,- Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Plot - pletivo = ,- Kč c 2 ) Plot - dřevěný = 2 090,- Kč c 3 ) Zpevněná plocha - beton = 2 360,- Kč c 4 ) Zpevněná plocha - dlažba = 990,- Kč d) Porosty = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč

19 Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná pl. a nádvoří St. 31/1 617,00 800, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -5 % kanalizaci pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 5 % Úprava ceny celkem 0 % - 0,- Mezisoučet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,4360 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,0800 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,97 Pozemek - zjištěná cena = ,97 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemek Popis porovnávaných pozemků: V dané lokalitě se ceny stavebních pozemků obchodují za průměrnou cenu 800 Kč/m 2. V dané lokalitě není v současné době k dispozici žádná nabídka. Jedná se pozemek v centru, zastavěný z více jak 1/2 oceňovanou budovou. Je provedeno úprava Kp 0,8.

20 Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] 1 800, ,00 0,80 1,00 640,00 640,- / 1,000 Průměrná jednotková cena: 640,00 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 640,00 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 640,00 Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: zast. pl. a nádvoří p.č. St.31/1 617 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 617 m 2 617,00 m 2 á 640,- Kč/m 2 = ,- Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = ,- Kč Pozemek - výsledná cena = ,- Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Výnosová hodnota Výměry pronajímaných prostor: Obytná plocha: = 260,50 m 2 Skladovací plocha: = 10,60 m 2 Podlahová plocha nebytových prostor celkem: 10,60 m 2 Podlahová plocha všech prostor celkem: 271,10 m 2 Propočet výnosů z pronajímaných prostor: Obytné plochy: 1.NP 231,50 m 2 * 400,- Kč/m 2 = ,- Kč podkroví 29,00 m 2 * 300,- Kč/m 2 = 8 700,- Kč Výnosy z obytných ploch celkem = ,- Kč Skladovací plocha: 1.PP 10,60 m 2 * 200,- Kč/m 2 = 2 120,- Kč Výnos ze skladovací plochy celkem = 2 120,- Kč Výnosy celkem: ,- Kč

21 Propočet nákladů spojených s provozem nemovitosti: Náklady na údržbu nemovitosti stanoveny ve výši 1,00 % z reprodukční ceny stavby ,07 Kč * 1,00 % = ,60 Kč Náklady na pojištění: = 5 000,- Kč Náklady na pojištění činí 0,05 % z reprodukční ceny stavby. Výpočet amortizace: ( ,08 Kč * 0,0300) / (1, ) = ,- Kč Náklady celkem: ,- Kč Výpočet čistého ročního výnosu z nemovitosti: Zisk: ,- Kč ,- Kč = ,- Kč Výnosová hodnota nemovitosti stanovená tzv. věčnou rentou: Úroková míra: 8,00 % Výnosová hodnota: ( ,- / 0,0800) = 0,- Kč Výnosová hodnota = 0,- Kč

22 C. Rekapitulace Pro stanovení odhadu tržní hodnoty (obvyklé ceny) se vycházelo z obecně užívaných metod, tj. metody věcné, administrativní a porovnávací. Silné stránky nemovitosti : Městská část Statutárního města Opavy užívána převážně k bydlení Slabé stránky nemovitosti: Velmi špatný stav nemovitosti Malá výměra pozemku Trendy (příležitosti a hrozby): není předpoklad výraznějšího dalšího rozvoje v dané lokalitě Z uvedeného přehledu je patrný rozptyl hodnot. Vyšší a tržně neakceptovatelná je majetková hodnota znovupořízeni na principu náhrady současného stavu s příslušným opotřebením, tedy věcná hodnota ve výši Kč. Výnosová hodnota - z důvodu špatného technického stavu objektu užívaného jako ubytovna je uvažované obvyklé nájemné nepokryje náklady na údržbu a amortizaci objektu. Z těchto důvodů vychází výnosová hodnota 0,-Kč. Administrativní cena nemá obvykle žádný vliv na cenu obvyklou, tato cena zjištěná slouží pro daňové účely a pro jiné správní účely. Cena administrativní je stanovena ve výši Kč. Tržní hodnotu obecně nejlépe vystihuje hodnota stanovená porovnávací metodou shrnující zkušenosti s obvyklou obchodovatelností obdobného majetku v regionu. V daném případě nebylo možno dohledat určitý počet srovnatelných etalonů pro porovnání. Úkolem znalce bylo stanovit obvyklou cenu uvedených nemovitostí, jejich příslušenství. Po porovnání vypočtených hodnot, zvážení všech aspektů, silných a slabých stránek, příležitostí a hrozeb v trendech byla navržena obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitosti se všemi součástmi a příslušenstvím v hodnotě administrativní ceny t.j ,- Kč. Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: ,- Kč Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: ,- Kč ,- Kč

23 D. Závěr Administrativní cena: ,- Kč slovy: jedenmilióndvěstědevadesátčtyřistodevadesát Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: jedenmiliontřistatisíc Kč posudek vypracován Ing. Jan Sedláček V Opavě Lidická Opava

24 Fotodokumentace

25 Mapa oblasti