ZNALECKÝ POSUDEK č. ZP-3116 NEMOVITOST: Rodinný dům, budova č.p. 34 s pozemekm st. parc.č. 20 ( zastavěná plocha a nádvoří ) Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Hřensko, k.ú. Mezná u Hřenska Adresa nemovitosti: Mezná 34, 407 17 Vlastník stavby: Květoslava Žáková, Všestudy 67, 43111, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Květoslava Žáková, Všestudy 67, 43111, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Adresa objednatele: Pod pekárnami 245/10, 190 00 Praha 9 ZHOTOVITEL : Znalecká společnost s.r.o. Adresa zhotovitele: Palackého 715/15, Praha 1 Nové Město, PSČ 110 00 IČ: 29042054 telefon: e-mail: znalecka@seznam.cz DIČ: CZ29042054 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení 085 EX 4040/11 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 246 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 10.1.2013 Stav ke dni : 10.1.2013 Počet stran: 10 stran Počet příloh: 7 Počet vyhotovení: 3 V Praze, dne 14.1.2013 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 Nové Město
NÁLEZ Znalecký úkol: o ceně obvyklé na - stavbě (budova) č.p. 34, způsob využití: bydlení s příslušenstvím na pozemku st. parc. č. 20 ( zastavěná plocha a nádvoří ) v kat. území Mezná u Hřenska, obec Hřensko, okres Děčín, zapsáno na LV 20. Přehled podkladů: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 21.4.2011 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinné Žáková Květoslava, Všestudy 67, 431 11 Jirkov 1. Mapa okolí. Nabídky realitních kanceláří. Snímek katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 10.1.2013. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - samota Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis: Předmětem zjištění ceny obvyklé na - stavbě (budova) č.p. 34, způsob využití: bydlení s příslušenstvím na pozemku st. parc. č. 20 ( zastavěná plocha a nádvoří ) v kat. území Mezná u Hřenska, obec Hřensko, okres Děčín, zapsáno na LV 20. Přístup k nemovitosti je z místní kamenné svažité cesty. Budova je postavena na pozemku svažitého charakteru. Stavba je delší dobu prázdná bez údržby. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti s příslušenstvím je velmi špatný. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její - 2 -
kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém území Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých končinách Poloha nemovitosti v chráněném území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem kolaudací Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace Nemovitost situována v záplavovém území OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Výměra [m 2 ] Lokalita: stavební pozemek Srbská Kamenice Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 0,90 KDD: 0,90 KMZ: 0,90 KIV: 1,00 KVP: 0,90 KUV: 0,80 Parcela č.: 2 680 980 000 365,67 0,52 191,93 Popis pozemku: Pozemek (o výměře 2800m2) k výstavbě rodinného domu či rekreační chalupy. Nachází se na překrásném a romantickém místě v Srbské Kamenici. Pozemek leží v malém uzavřeném údolíčku na konci obce, obklopen zelení a svou nejdelší stranou přiléhá ke vzrostlému smrkovému lesu. Lokalita: stavební pozemek Vysoká Lípa KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,10 KDD: 1,00 KMZ: 1,10 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,80 Parcela č.: 3 866 1 150 000 297,47 0,97 287,95 Popis pozemku: Stavební pozemek o výměře 3866m2 ve Vysoké Lípě u Jetřichovic, - 3 -
sítě na hranici pozemku, přístupová cesta. Jedná se o lokalitu v srdci Českosaského Švýcarska. Lokalita: stavební pozemek Jetřichovice KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,10 KUV: 0,80 Parcela č.: 600 240 000 400,00 0,88 352,00 Popis pozemku: Stavebního pozemku 600m2, v katastrálním území Jetřichovice. Jetřichovice jsou vyhlášenou rekreační oblastí. V okolí pískovcové skály, borové lesy. Přímo na parcele se nachází jezírko a sklípek - pozůstatek po původním stavení. Přímo v komunikaci u paty pozemku je veřejný vodovod a na sloupech u pozemku eletřina. Pozemek je stavební. Parcela leží v CHKO. Průměrná jednotková cena 277,29 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 20 65 277 18 005 nádvoří Celková výměra pozemků 65 Hodnota pozemků celkem 18 005 Výpočet věcné hodnoty stavby Věcná hodnota dle THU Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Obestavěný prostor - celkem: 0,00 m 3 Ocenění Zastavěná plocha [m 2 ] 0 Obestavěný prostor [m 3 ] 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 0 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 0 Stáří roků Další životnost roků Opotřebení % 0,00-4 -
Věcná hodnota (VH) Kč 0 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Zastavěná plocha: 65,00 m 2 Plocha pozemku: 65,00 m 2 Popis oceňované nemovitosti: Zděná budova č.p. 34 postavena na neoploceném pozemku v kat. území Mezná u Hřenska, které se nachází cca 15 km od města Děčín. Stavba s přístupem ze zpevněné cesty. Nemovitost byla v minulosti užívána jako hospoda pod názvem Pohoda. Stavba je delší dobu prázdná bez údržby. Podsklepená samostatně stojící nemovitost se 2.N.P a podkrovní částí. Základy domu jsou kamenné, svislé konstrukce zděné, stropy jsou s rovným podhledem, střecha je dřevěná sedlová se šablonami, klempířské prvky provedeny z pozinkového plechu, vnitřní omítky jsou vápenné štukové, fasádní omítky vápenné, vnitřní obklady jsou keramické, dveře jsou dřevěné, okna dřevěná zdvojená. Vytápění je lokální na tuhá paliva, teplá voda - neni, elektro v době ohledání odpojeno, bleskosvod osazen, plyn rozveden v domě neni.. Souhrnný stav nemovitost i s příslušenstvím je velmi špatný. Popisy porovnatelných nemovitostí: rodinný dům Cvikov II Jedná se o nemovitost v klidné části obce Cvikov, města s veškerou občanskou vybaveností. K domu náleží oplocená zahrada, která je rozdělena na dvě části. Součástí zahrady je další stavební parcela. Všechny IS na pozemku. rodinný dům Dolní Podluží Dům vhodný jak k trvalému bydlení tak k rekreaci. Podsklepená, patrová budova je situována v přízemí jako 2+1+koupelna, poté v patře 3 obytné místnosti. Stav nemovitosti odpovídá stáří. K domu malá zahrádka cca. 40m2. Nedaleko veškerá infrastruktura. Vytápění akum. kamny, či krbovými kamny, odpad sveden do septiku, voda z městského řadu její ohřev prostřednictvím boileru. rodinný dům Dolní Podluží Rodinný dům v Dolním Podluží. Tato nemovitost je momentálně k okamžitému nastěhování a bydlení. Dům prošel malou rekonstrukcí a to koupelny, podlahy, 4 plastová okna. Dispozice domu je: vstupní dveře, které vedou do prostorného obývacího pokoje s vybudovaným barovým pultem, dále kuchyň, koupelna s WC, chodba s dveřmi které vedou na zahradu. Do druhého patra vedou dřevěné schody a v patře se nacházejí 4 obytné místnosti (jedna z místností potřebuje rekonstrukci). rodinný dům Habří Rodinný dům určený k bydlení či rekreaci v obci Habří, ležící asi 2 km od obce Řehlovice a nájezdu na dálnici Teplice-Ústí nad Labem. Celková plocha pozemku činí 234 m2. Přízemí lze využít jako dílnu či skladový prostor, v 1. patře se nachází dvě obytné místnosti a vchod do půdních prostor. Nemovitost je určena ke kompletní rekonstrukci. Přípojka elektřiny je cca 10 m od - 5 -
pozemku, voda řešena samospádem. Kousek od domu se nachází autobusová zastávka. rodinný dům Verneřice Rodinný dům ve Verneřicích. Jde o poměrně velký objekt v zastavěné části obce, při hlavní komunikaci ve směru z centra na obci Loučky. Dispozice: Sklep - jedna sklepní místnost s klenbovým stropem I. NP - vstupní chodba, kuchyň, obývací pokoj, dětský pokoj, kotelna II. NP - chodba, 4 pokoje Půda - půdní prostor s dostatečnou světlou výškou, možnost vybudování další obytných místností nebo jen prostor pro skladování Zahrada - rovinatý pozemek od silnice cloněný domem, rozlohou naprosto dostačující potřebám běžné rodiny. V současné době bohužel neudržovaný. Na domě byla započata rekonstrukce (nová střecha, rozvody ústředního vytápění, rozvody vody a kanalizace, rozvody elektřiny, osazena nová plastová okna, položeny plovoucí podlahy, adt.) Srovnatelné nemovitosti Název: rodinný dům Cvikov II Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. K C 0,71 Upravená j. cena Kč/ks 177 487 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 624 m 2 249 000 Kč 249 000 Kč/ks Název: rodinný dům Dolní Podluží Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 1,10 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. K C 1,06 Upravená j. cena Kč/ks 362 032 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 239 m 2 340 000 Kč 340 000 Kč/ks - 6 -
Název: rodinný dům Dolní Podluží Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,99 Upravená j. cena Kč/ks 247 500 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 300 m 2 250 000 Kč 250 000 Kč/ks Název: rodinný dům Habří Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,73 Upravená j. cena Kč/ks 181 521 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 234 m 2 249 000 Kč 249 000 Kč/ks Název: rodinný dům Verneřice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,73 Upravená j. cena Kč/ks 255 150 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena - 7 -
0,00 m 3 618 m 2 350 000 Kč 350 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 177 487 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 244 738 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 362 032 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 244 738 Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota 244 738 Kč Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů Výpočet výnosové hodnoty č. plocha - účel podlaží podlahová nájem nájem nájem plocha [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 0 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % * RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 0,00 % * RC Kč/rok 0 Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 0 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 0,00 Výnosová hodnota Cv Kč 0 REKAPITULACE OCENĚNÍ Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 244 738 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 18 005 Kč 0 Kč Hodnota pozemku 18 005 Kč 0 Kč - 8 -
Obvyklá cena Minimální cena v rekonstrukci 246 000 Kč x Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovuji cenu obvyklou na - stavbě (budova) č.p. 34, způsob využití: bydlení s příslušenstvím na pozemku st. parc. č. 20 ( zastavěná plocha a nádvoří ) v kat. území Mezná u Hřenska, obec Hřensko, okres Děčín, zapsáno na LV 20 v objektivní zaokrouhlené výši 246..000,-- Kč. V Praze 14.1.2013 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 Nové Město Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-3116 znaleckého deníku. - 9 -
Výpis z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH - 10 -