- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 1788-374/2014 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci spoluvlastnického podílu o velikosti 1/6 na pozemku parc. č. 2686, jehož součástí je garáž č.e. 60, katastrální území a obec Oslavany, okres Brnovenkov (LV č. 478) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 02010/13 Podle stavu ke dni 18. 7. 2014 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 15 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě dne 21. 7. 2014
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl) včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Garáž č.e. 60, součást pozemku parc.č. 2686 Okres: Brno-venkov Obec: Oslavany Katastrální území: Oslavany 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 18. 7. 2014 za účasti vlastníka nemovité věci a znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 478 pro k.ú. Oslavany ze dne 30. 6. 2014. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského Sp.zn. 143 EX 02010/13-048 o ustanovení znalce ze dne 30. 6. 2014. Skutečnosti zjištěné na místě samém. Databáze znalce, informace z realitních serverů a inzerce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako spoluvlastníci nemovité věci jsou v KN na LV č. 478 ke dni 30. 6. 2014 zapsáni: Vlastnické právo Doležal Julius, Růžová 182/50, 66412 Oslavany 1/2 Doležal Lukáš, Dolní Lhota 37, 37802 Stráž nad Nežárkou 1/6 Doležalová Irena, Lázeňská 1004, Třeboň II, 37901 Třeboň 1/6 Doležalová Ivetta, kpt. Nálepky 524, Lyžbice, 73961 Třinec (povinná) 1/6 Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské k podílu 1/6 Zahájení exekuce Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/6 Podíl Blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc je tvořena pozemkem parc. č. 2686 jehož součástí je garáž č.e.60. Nachází se ve městě Oslavany, na ul. Havířská, v blízkosti toku Balinka, cca 1 km od centra města, při výpadovce směrem na Zbýšov. Výhody nemovité věci: - nebyly shledány Nevýhody: - technický stav vyžadující další investice (oprava střechy) 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace oceňované nemovité věci - Mapa širších vztahů - Srovnávané nemovité věci - Výpis z KN LV č. 478
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis 1) Pozemek Výčet pozemků: Parc.č. 2686 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 27 m 2 Pozemek parc.č. 2686 je celý zastavěn garáží č.e. 60. Garáž je součástí pozemku. 2) Garáž č.e. 60, součást pozemku parc.č. 2686 Jedná se o řadovou vnitřní garáž, střední sekce (4. zleva), s pultovou střechou. Základy betonové, nosné konstrukce zděné z klasických materiálů. Stropy s rovným podhledem, krytina plechová. Vnější omítky břizolitové. Vnitřní vápenné hladké. Vrata plechová, opatřená nátěrem. El. instalace je světelná. V garáži je montážní kanál. Stáří garáže je 49 let. Technický stav objektu je zhoršený, bude vyžadovat další investice (oprava střechy zatéká). Zastavěná plocha garáže je 27 m 2. 3) Příslušenství - nebylo shledáno
- 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě běžně neobchoduje s garážemi. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné garáže cca od 86 tis. do 150 tis. Kč v závislosti na umístění, technickému stavu, možnému dalšímu využití apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovitosti lokalita cena korekce ceny na pramen výměra m 2 reduková cena za m 2 korekce lokality korekce stavu a vybavení výsledná cena za m 2 Garáž 1 Ivamčice 86 300 0,85 18 4 075 0,90 1,05 3851 Garáž 2 Zbýšov 135 000 0,85 18 6 375 1,00 0,90 5738 Garáž 3 Sobotovice 90 000 0,85 19 4 026 1,00 1,05 4228 Garáž 4 Rajhrad 150 000 0,85 18 7 083 0,90 0,95 6056 průměrná indexovaná hodnota 4 968 Výměra garáže Průměrná indexovaná hodnota Cena obvyklá pozemku zjištěná srovnáním 27 4 968 134 140 Srovnávací hodnota (orientační) 134 140,- Kč Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 134 140,- Kč. Cena obvyklá zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemků, tak i stavby jež je součástí pozemku. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem 134 000,- Kč
- 6 - Ocenění spoluvlastnického podílu: Na trhu není běžné, aby se obchodovalo se spoluvlastnickými podíly k nemovitým věcem. Poptávka po podílech k nemovitým věcem prakticky není. Neexistence poptávky má negativní dopad do ceny spoluvlastnických podílů, které tak neodpovídají prostému poměru ceny obvyklé ve výši spoluvlastnického podílu. Obecnou hodnotu spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 tak stanovuji odborným odhadem ve výši 50% z jeho podílové hodnoty. Cena obvyklá nemovité věci: Spoluvlastnický podíl 1/6 : 134 000,- Kč 22 333,- Kč Úprava tržní hodnoty spoluvlastnického podílu: 50% Spoluvlastnický podíl ve výši 1/6: Spoluvlastnický podíl ve výši 1/6 (zaokrouhleno): Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: 11 167,- Kč 11 200,- Kč Obvyklá cena nemovité věci: pozemku parc. č. 2686 jehož součástí je garáž č.e. 60, v k.ú. a obci Oslavany, okres Brno-venkov (LV č. 478), je stanovena ke dni 18. 7. 2014. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech k datu ocenění ve výši 11 200,- Kč.
- 7 - C. Rekapitulace 1) Obvyklá cena nemovité věci spoluvlastnického podílu o velikosti 1/6 na pozemku parc. č. 2686, jehož součástí je garáž č.e. 60, katastrální území a obec Oslavany, okres Brno-venkov (LV č. 478) činí Slovy: jedenácttisícdvěstě Kč 11 200,- Kč 2) Ocenění práv a závad váznoucích na nemovité věci Slovy: nula Kč 3) Výsledná cena nemovité věci (spoluvl. podílu o velikosti 1/6) včetně příslušenství a součástí 0,- Kč 11 200,- Kč Slovy: jedenácttisícdvěstě Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitých věcí (spoluvlastnického podílu) z dražby. V Ostravě, 21. 7. 2014 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1788-374/2014 znaleckého deníku.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších vztahů Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z KN LV č. 478
- 9 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věcí Garáž č.e. 60 na parc.č.2686 Pohled na vrata garáže Pohled do garáže Detail stropu garáže (zatékající střecha)
Příloha č. 2: Mapa širších vztahů - 10 -
- 11 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Garáž Ivančice, ul.u Malovaného mlýna Cena: 86 300,- Kč Zastavěná plocha: 18 m 2 Velikost pozemku: 18 m 2 Řadová garáž v Ivančicích, ulice U Malovaného mlýna. Garáž má podlahovou plochu 18 m2. Stojí na vlastním pozemku. Příjezdová komunikace je obecní. Bez přípojky elektřiny a vody. Nemovitá věc č. 2 Garáž Zbýšov Cena: 135 000,- Kč Zastavěná plocha: 18 m 2 Velikost pozemku: 18 m 2 Garáž ve Zbýšově u Oslavan je v OV, k dispozici je elektřina, garáž je řadová..nemovitá věc č. 3 Garáž Sobotovice Cena: 90 000,- Kč Zastavěná plocha: 19 m 2 Velikost pozemku: 19 m 2 Zděná garáž - v obci Sobotovice, okr.brno - venkov, 10km od Brna, řadová, výměra 19m2, lze zavést elektřinu, rozvaděč na budově. Podlaha - beton, výklopná vrata. Před garáží betonová odstavná plocha. Lze využít i jako sklad. Nemovitá věc č. 4 Garáž Rajhrad Cena: 150 000,- Kč Zastavěná plocha: 18 m 2 Velikost pozemku: 18 m 2 Garáž ve městě Rajhrad okr.brno-venkov.jedná se o garáž,která se nachází v areálu řadových garáží.příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci.garáž je v udržovaném stavu.garáž stojí na vlastním pozemku.v garáži je zavedena el.energie.zp 18 m2,up 18 m2.město Rajhrad je součástí okresu Brno-venkov a náleží pod Jihomoravský kraj.příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Židlochovice.Město Rajhrad se rozkládá asi patnáct kilometrů jižně od centra Brna a šest kilometrů severně od města Židlochovice.Trvalý pobyt na území tohoto města má nahlášeno asi 2870 obyvatel.místní i přespolní děti naleznou v obci základní školu vyššího stupně a menší děti mají k dispozci mateřskou školku.pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště. Dále bychom v obci našli knihovnu,kostel a hřbitov.ve městě Rajhrad mají lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a tři zubní lékaři.z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad.místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci,kanalizaci i veřejný vodovod.městem prochází železnice a je zde i železniční stanice.město Rajhrad je začleněno do IDS JMK.