ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2506/126/15 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům č.p. 39 Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Hradec Králové, obec Stará Voda, k.ú. Stará Voda Adresa nemovité věci: Stará Voda 39, 503 51 Stará Voda OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Stanislav Kerhart Ohaveč 18, 506 01 Jičín IČ: 43516963 telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz DIČ: fax: Zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 300 000 Kč Datum místního šetření: 29.5.2015 Stav ke dni : 29.5.2015 Za přítomnosti: vlastníků nemovitosti Počet stran: 15 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 V Ohavči, dne 14.6.2015 Stanislav Kerhart
NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny podle stavu ke dni 29.5.2015. Přehled podkladů Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 29.5.2015. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 41 pro k.ú. Stará Voda Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 29.5.2015 v době 18,00-19,05 hod. Údaje Pojišťovny Kooperativa a.s. Sdělení vlastníků nemovitosti Místopis Stará Voda leží v průměrné výšce 231 metrů nad mořem, nachází se v okrese Hradec Králové a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Hradec Králové. Obec Stará Voda se rozkládá asi 25 kilometrů západně od centra Hradce Králové. Území této malé vesnice trvale obývá asi 110 obyvatel. Občanská vybavenosti je minimální: veřejná knihovna, kostel a hřbitov. Místní obyvatelé mohou využívat elektrorozvodnou síť, plynofikaci i veřejný vodovod. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 175 Obec Stará Voda č.p. 68, 50351 Stará Voda, ostatní plocha - silnice - 2 -
Celkový popis Majitelé v daném termínu sice byli v místě oceňované nemovitosti, ale neumožnili znalci prohlídku domu č.p. 39. Spolumajitelka pouze poskytla znalci informace o domě a jeho vybavení. Výměry byly odhadnuty obhlídkou z veřejné komunikace a odměřením z katastrální mapy, který je uvedený v katastru nemovitostí. Stáří domu je podle sdělení spolumajitelky 20 let. Dům je podsklepený s jedním nadzemním podlažím s podkrovím, byl postaven na rovinatém terénu. Stáří domu 20 let. Půdorys má tvar obdélníka. Základy jsou kamenné, svislé konstrukce jsou zděné, střecha je sedlová s taškovou (pálenou) krytinou, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Stropy jsou železobetonové a hurdiskové, podlahy jsou betonové s krytinou PVC, keramickou dlažbou a lepeným kobercem. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, fasádní jsou vápenné. Okna jsou plastová. Dveře jsou dřevěné hladké sololitové, dřevěné prosklené a vstupní plastové. Vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn. Objekt je připojen na elektrorozvodnou síť, voda je čerpána z vlastní studny, splaškové vody jsou svedeny septiku. Dům má přípojku zemního plynu. Riziko povodní je na stupni 1. Přístup je z veřejné komunikace ve vlastnictví Obce Stará Voda. Pozemek parc.č. 202/9 (orná půda) se nachází mimo zastavěnou část obce asi 600 m jihozápadně od oceňované nemovitosti. Silné stránky Poloha v blízkosti větších měst, dobrá dopravní dostupnost Dobrý stavebně technický stav Připojení na veřejný vodovod, přípojka zemního plynu V domě jsou dvě bytové jednotky V suterénu domu je umístěna garáž pro 1 osobní automobil Slabé stránky Není přípojka veřejné kanalizace Obec s nízkou úrovní občanské vybavenosti Malý počet pracovních příležitostí RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo - 3 -
Ostatní rizika: nejsou OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 39 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 39 Věcná hodnota dle THU Přízemní podsklepený rodinný dům s podkrovím je zděné konstrukce. Střecha je sedlová s taškovou krytinou, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky jsou vápenné, okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Sdělení spolumajitelky domu: Dům byl postaven v roce 1995, obsahuje dvě bytové jednotky 3+1. Stropy nad I.PP jsou železobetonové panelové, stropy nad I.NP jsou ze stropnic Hurdis v ocelových I nosnících. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, vnitřní obklady jsou keramické. Schodiště je železobetonové, podlahy jsou s povrchem PVC a s keramickou dlažbou. Vytápění je ústřední s kotli na tuhá paliva, na zemní plyn a s elektrokotlem. Ohřev vod v bytě v I.NP je bojlerem, v podkroví je plynový průtokový ohřívač. Koupelna v I.NP je vybavena vanou umyvadlem a sprchou, v podkroví je sprchový kout, umyvadlo +WC. Vzhledem k tomu, že nebylo možné změřit podlahovou plochu domu, byla užitná plocha odhadnuta z plochy zastavěné (75 %). Užitná plocha I.PP se z podlahové plochy započítává pouze 1/2. Výměra garáže (odhadem 25,00 m 2 ) se do celkové užitné plochy nezahrnuje. Vybavení domu garáží je zohledněno ve výpočtu obvyklé ceny porovnávací metodou. Výměry: zastavěná plocha I.PP... 97,00 m 2-25,00 m 2 =72,00 m 2 * 0,75*0,50 = 27,00 m 2 zastavěná plocha I.NP... 102,80 m 2 * 0,75 = 77,10 m 2 zastavěná plocha I.NP... 97,00 m 2 * 0,75 = 72,75 m 2 celkem: 176,85 m 2 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha suterén 97,00 m 2 2,50 m I.NP 102,80 m 2 3,50 m podkroví 97,00 m 2 2,20 m - 4 -
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] suterén (10,00*9,70)*(2,50) = 242,50 m 3 I.NP (10,00*9,70+2,00*2,90)*(3,50) = 359,80 m 3 podkroví (10,00*9,70)*(2,20*1/2) = 106,70 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor suterén 242,50 m 3 I.NP 359,80 m 3 podkroví 106,70 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 709,00 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné z cihel POROTHERM tl. 44 cm 3. Stropy I.NP panel, II.NP stropnice Hurdis ocelových I nosnících 4. Střecha dřevěný vázaný 5. Krytina pálená taška 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné štukové omítky 8. Fasádní omítky vápenné 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné obklady 11. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 12. Dveře dřevěné hladké plné sololitové 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem 14. Podlahy obytných PVC místností 15. Podlahy ostatních dlažba + PVC místností 16. Vytápění kotel natp + elektrický kotel +kotel na zemní plyn 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast + pozink. 20. Zdroj teplé vody bojler + plynový průtokový ohřívač 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace do septiku 23. Vybavení kuchyně kombinovaný sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo WC sprch.kout, umyvadlo vana WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí - 5 -
Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 103 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 709,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 805 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 4 805 Reprodukční hodnota [Kč] 3 406 745 (RC * OP) Stáří roků 20 Další životnost roků 80 Opotřebení % 20,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 2 725 396 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Stará Voda Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,80 KMP: 1,02 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,02 Parcela č.: 1 436 390 000 271,59 0,83 226,05 Popis pozemku: Pozemek s možností výstavby RD, v okrajové části obce Stará Voda, 6 km od Chlumce nad Cidlinou, 24 km od Hradce Králové Na uvedením pozemku je několik vzrostlých ovocných stromů. Je částečně oplocen. Elektřina, plyn a veřejný vodovod jsou k dispozici na hranici pozemku. Nájezd na dálnici D11 je vzdálený 5 km. Lokalita: Chudeřice KRC: 0,80 KMP: 1,05 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,02 KIV: 1,00 KVP: 0,97 KUV: 1,04 Parcela č.: 656 196 000 298,78 0,86 258,25 Popis pozemku: Prodej stavebního pozemku o celkové ploše 656 m2 na klidném a slunném místě obce Chuděřice s výbornou dostupností do Hradce Králové. Pozemek se nachází v klidné zástavbě rodinných domů. V obci je veškerá základní občanská vybavenost. Na pozemku jsou přivedeny všechny IS. Ze dvou delších stran je pozemek oplocen. Lokalita: Voleč KRC: 0,80 KMP: 1,00 KPP: 1,03 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 0,96 KUV: 0,96 Parcela č.: 1 204 301 000 250,00 0,76 189,85-6 -
Popis pozemku: Pozemek o velikosti 1.204 m2 v centru obce Voleč, určený k výstavbě RD. Na pozemku je kopaná studna s pitnou vodou a stavební rozvaděč. Veškeré inž. sítě jsou v komunikaci před pozemkem. Obec Voleč se nachází 9 km od Lázní Bohdaneč, 10 km od Chlumce nad Cidlinou, 13 km od Přelouče, 20 km od Pardubic a 28 km od Hradce Králové. Praha (cca 70km) je dostupná po dálnici D11. Nájezd na dálnici D11 vzdálen 5 min.cesty autem Průměrná jednotková cena 224,72 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 181 662 225 148 950 nádvoří orná půda 202/9 2 871 15 43 065 Celková výměra pozemků 3 533 Hodnota pozemků celkem 192 015 3. Porovnávací ocenění 3.1 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 176,85 m 2 Obestavěný prostor: 709,00 m 3 Zastavěná plocha: 102,80 m 2 Plocha pozemku: 3 533,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Prodej rodinného domu 4+1 v Starém Bydžově. V přízemí domu se nachází kuchyň, obývací pokoj, tři pokoje, koupelna a WC, komora. V patře půda. K domu náleží garáž, kůlna, stodola, studna, chlévy. Nová střecha, možnost půdní vestavby. K domu také naleží prostorná zahrada a menší domek s obytnou místností. Nachází se v okrajové části obce s dobrou občanskou vybaveností. Lokalita Stará Voda Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,75 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,01 K5 Celkový stav 1,01 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,02-7 -
Celkový koef. K C 0,78 Upravená j. cena Kč/m 2 10 015 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 155,00 m 2 5 384 m 2 1 990 000 Kč 12 839 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Prodej udržovaného rodinného domu v obci Chudeřice. Dům se nachází v obci Chudeřice u Chlumce nad Cidlinou. Dům je podsklepený, udržovaný se zimní zahradou kde je malá dílnička a posezení, U domu je udržovaná zahrádka s venkovním posezením a dvojgaráž s chlívkem. V obci je veškerá občanská vybavenost, zastávka Bus 20 m od domu. Lokalita Chudeřice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,75 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,03 K5 Celkový stav 1,03 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,03 Celkový koef. K C 0,79 Upravená j. cena Kč/m 2 6 001 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 225,00 m 2 811 m 2 1 700 000 Kč 7 556 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Prodej rodinného cihlového částečně podsklepeného domu 4+1 se zahradou v Chlumci nad Cidlinou. Dispozice: 1.N.P.: vstupní chodba, kuchyň, 2 pokoje, komora, koupelna a WC. 2.N.P.: betonové schodiště se vstupem na balkon, prostorná hala, 2 pokoje, WC, komora a půdní prostory s možností další vestavby. V domě jsou veškeré sítě, septik s přepadem do městské kanalizace, voda městská i studna, vytápění plynem. Podlahy dřevěné a betonové. K domu slouží garáž. Dům je v původním udržovaném stavu. Celková výměra včetně zahrady je 788 m2. Lokalita Chlumec nad Cidlinou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,75 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,03 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,92 Celkový koef. K C Upravená j. cena Kč/m 2-8 -
0,64 5 892 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 190,00 m 2 788 m 2 1 750 000 Kč 9 211 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Prodej rodinného domu 3+1 v centru obce Kosice. Celková plocha činí 1.325 m2. Dům určen ke kompletní rekonstrukci. V domě zaveden plyn, el. proud. V přízemí domu se nachází kuchyň, obývací část, koupelna a WC. V patře pokoj, půda. K domu náleží garáž. Lokalita Kosice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,75 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,03 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,09 Celkový koef. K C 0,89 Upravená j. cena Kč/m 2 7 641 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 195,00 m 2 0 m 2 1 669 000 Kč 8 559 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 5 892 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 7 387 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 10 015 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 7 387 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 176,85 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 306 391 Kč - 9 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 39 2 725 396,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 192 000,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 1 306 391,00 Kč Porovnávací hodnota 1 306 391 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 2 917 411 Kč Hodnota pozemku 192 015 Kč Obvyklá cena 1 300 000 Kč slovy: Jedenmiliontřistatisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12 Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla zjištěna porovnáním srovnatelných nemovitostí v nabídkách realitních kanceláři. Vzhledem k malé vzdálenosti do okresního města, do Chlumce nad Cidlinou a do Hradce Králové a vzhledem ke stavebně technickému stavu domu, je vypočtená cena v místě obvyklá. Závěr Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou. V Ohavči 14.6.2015 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2506/126/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2506/15. - 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy 2 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1 Riziko záplav 1 poz.st.parc.č. 181-11 -
poz.parc.č.202/9-12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -