Znalecký posudek č. 2711/166/2012 O ceně obvyklé spoluvlastnického podílu na domě č.p.443 a pozemku parc.č. st.720 v k.ú.kouřim, obec Kouřim, okres Kolín. Objednatel posudku: Účel posudku: CZ Dražby a.s Mírové náměstí 3097/37 400 01 Ú s t í n a d L a b e m IČ: 28701259 Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 12. 11. 2012 posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/11 417 12 Proboštov 723 576 438 Posudek obsahuje 16 stran a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Teplice, 3. 12. 2012
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé spoluvlastnického podílu na obytném domě, vedlejší stavbě a pozemku v Ruské ulici města Kouřim. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12. 11. 2012. Do bytu nebyl umožněn přístup, popis a ocenění je provedeno na základě vnějšího ohledání a informací získaných na místě. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.1463 Snímek z pozemkové mapy Nabídky realitních kanceláří Výměry a skutečnosti zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Středočeský Okres: Kolín Obec: Kouřim Katastrální území: Kouřim (671215) 5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici, dům byl postaven dle stavebního provedení a použitých materiálů v třicátých letech min.století. 6. Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka je v přízemí obytného domu se vstupem ze zadní prosklené chodby. Byt o velikosti 2+1 s podlahovou plochou 66 m 2, odpovídá spoluvlastnickému podílu o velikosti 1039/10000 na celé nemovitosti. Dle dohody o užívání jsou k bytu k dispozici další prostory v suterénu domu, ve vedlejší stavbě za domem a pozemku za domem. Byt má koupelnu, samostané WC, topení kamny na PP. V domě je zaveden plyn, lze přivést do bytu. Místo je v klidné zástavbě rodinných domů. 7. Obsah posudku Oddíl 1 a) Obytný dům č.p.443 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 b) Vedlejší stavba c) Pozemky d) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu Oddíl 2 a) Pozemek č.st.720
4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Kolín Počet obyvatel: 1 001 2 000 obyvatel Oddíl 1 a) Obytný dům č.p.443 3 Stavba na parc.č. st.720. Obytný dům je postaven jako dvoupodlažní, cele podsklepený s využitým podkrovím pod sedlovu mansardovou střechou. Konstrukční provedení domu z třicátých let minulého století je zděné na betonových základech s kamennou podezdívkou. Stropy s rovným podhledem, schodiště betonové s teracovým povrchem. Do domu je přivedena voda, kanalizace, elektro i plyn z veřejných sítí. Oceňovaná bytová jednotka 2+1 v přízemí domu je vytápěna kamny na pevná paliva. Dle informacích získaných na místě, je byt v původním stavu, vyžadujícím modernizaci. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: K 1. domy vícebytové (netypové, tří a vícebytové) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.2 domy vícebytové netypové Koeficient změny ceny stavby: 2,139 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha suterén 2,45 m 39,40 11,80 33,00 4,60 = 313,12 m 2 I.NP 2,80 m 39,40 11,80 33,00 0,80 = 438,52 m 2 II.NP 2,80 m 39,40 11,80 33,00 0,80 = 438,52 m 2 podkroví 1,30 m 39,40 11,80 33,00 0,80 = 438,52 m 2 Součet: 9,35 m 1 628,68 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = = 2,33 m 407,17 m 2 Obestavěný prostor (OP): suterén 2,45 (39,40 11,80 33,00 4,60) = 767,14 m 3
5 I.NP 2,80 (39,40 11,80 33,00 0,80) = 1 227,86 m 3 II.NP 2,80 (39,40 11,80 33,00 0,80) = 1 227,86 m 3 podkroví 1,30 (39,40 11,80 33,00 0,80) = 570,08 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 3 792,94 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací bez izolací 6,00 % Podstandardní 2. Svislé konstrukce zděné na tl.45 cm 18,80 % Standardní 3. Stropy rovný podhled 8,20 % Standardní 4. Krov, střecha valbová, mansardová 5,30 % Standardní 5. Krytiny střech tašková 2,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce úplné z pozink plechů 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné štukové 6,90 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů vápenné dvouvrstvé 3,10 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické koupelna, kuchyně, WC 2,10 % Standardní 10. Schody teracové 3,00 % Standardní 11. Dveře plné, náplňové 3,20 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna zdvojená plastová 5,40 % Standardní 14. Povrchy podlah PVC, dlažba 3,10 % Standardní 15. Vytápění lokální 4,70 % Podstandardní 16. Elektroinstalace 220 i 380 V 5,20 % Standardní 17. Bleskosvod ano 0,40 % Standardní 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 3,30 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace kuchyně, WC, koupelna 3,20 % Standardní 20. Vnitřní plynovod zemní plyn 0,40 % Standardní 21. Ohřev vody elektrický boiler 2,10 % Standardní 22. Vybavení kuchyní sporáky, kuchyňské linky 1,80 % Standardní 23. Vnitřní hygienické vybavení vana, umyvadlo, WC 3,80 % Standardní 24. Výtahy 1,30 % Nevyskytuje se 25. Ostatní 5,60 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy včetně zemních prací 0,54 6,00 % 0,0324 15. Vytápění 0,54 4,70 % 0,0254 24. Výtahy 0,54 1,852 1,30 % 0,0130 25. Ostatní 0,54 1,852 5,60 % 0,0560 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8732 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 150, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9362 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 1,2013 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8732
6 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1390 Základní jednotková cena upravená: = 4 240,81 Kč/m 3 Základní cena upravená: 3 792,94 m 3 4 240,81 Kč/m 3 = 16 085 137,88 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 85 roků Předpokládaná další životnost: 40 roků Opotřebení: 100 85 / (85 + 40) = 68,000 % Odpočet opotřebení: 16 085 137,88 Kč 68,000 % 10 937 893,76 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 5 147 244,12 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 1 Cena po úpravě: = 5 147 244,12 Kč Obytný dům č.p.443 zjištěná cena: 5 147 244,12 Kč b) Vedlejší stavba 7 Za domem je na společném pozemku postavena stavba sloužící jako sklady nářadí a otopu. Prostory jsou užívány na základě dohody spoluvlastníků obytného domu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,893 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Podlaží: I.NP Výška: 2,40 m Zastavěná plocha: (25,90+23,10) 3,40 = 166,60 m 2 Obestavěný prostor (OP): I.NP 2,40 ((25,90+23,10) 3,40) = 399,84 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy bez izolací 7,10 % Podstandardní 2. Obvodové stěny zděné 31,80 % Standardní 3. Stropy rovný podhled 19,80 % Standardní 4. Krov pultová s dř.trámy 7,30 % Standardní 5. Krytina živičné svařované 8,10 % Standardní
7 6. Klempířské práce základní pozink.plech 1,70 % Standardní 7. Úprava povrchů vápenná omítka 6,10 % Standardní 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře svlakové 3,00 % Standardní 10. Okna 1,10 % Nevyskytuje se 11. Podlahy betonové 8,20 % Standardní 12. Elektroinstalace 5,80 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 7,10 % 0,0383 10. Okna 0,54 1,852 1,10 % 0,0110 12. Elektroinstalace 0,54 1,852 5,80 % 0,0580 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8927 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8927 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1030 Základní jednotková cena upravená: = 2 346,69 Kč/m 3 Základní cena upravená: 399,84 m 3 2 346,69 Kč/m 3 = 938 300,53 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 85 roků Předpokládaná další životnost: 15 roků Opotřebení: 100 85 / (85 + 15) = 85,000 % Odpočet opotřebení: 938 300,53 Kč 85,000 % 797 555,45 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 140 745,08 Kč Vedlejší stavba zjištěná cena: 140 745,08 Kč c) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 41,24 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (1 842 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 842 je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,139 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 1,471 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha st.720 439 41,24 142,7364 62 661,28
8 Pozemky zjištěná cena: 62 661,28 Kč Rekapitulace nákladových cen: a) Obytný dům č.p.443 (bez K p ) 5 147 244,12 Kč b) Vedlejší stavba (bez K p ) 140 745,08 Kč Nákladová cena všech staveb (bez K p ) celkem: 5 287 989,20 Kč d) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu 22 a 23 Obytný dům rodělený mezi 10 spoluvlastníků poměry, které odpovídají užívaným podlahovým plochám bytů. Nájemné použité pro výpočet výnosové metody je stanoveno dle místně obvyklého nájemného. Byty nejsou pronajaté, jsou v užívání podílových spoluvlastníků. celková obytná plocha Výměra pronajaté plochy: 740,00 m 2 Jednotkové nájemné: 600, Kč/m 2 Roční nájemné: 740,00 m 2 600, Kč/m 2 = 444 000, Kč Snížení ročního nájemného: Snížení nájemného o 40 %: 177 600, Kč Stavba i pozemek má stejného vlastníka nájemné se sníží o 5 % ceny pozemku Cena zastavěné části pozemku: 62 661,28 Kč Snížení nájemného ve výši 5 % z ceny pozemku: + 3 133,06 Kč Odpočet ročního nájemného celkem: 180 733,06 Kč Výpočet výnosové ceny: Upravené roční nájemné: 444 000, Kč 180 733,06 Kč = 263 266,94 Kč Účel užití stavby: Bytové domy Míra kapitalizace: 5 % + 0,5 % na pokrytí zvýšeného rizika spojeného s docílením pronájmu celkové podlahové plochy u staveb oceňovaných podle 22 odst. 2 / 5,50 % Cena zjištěná výnosovým způsobem (CV): 4 786 671,64 Kč Stanovení ceny nemovitosti kombinací nákladového a výnosového způsobu: Skupina nemovitosti: D bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Cena zjištěná nákladovým způsobem bez K p (CN): = 5 287 989,20 Kč Vzorec pro výpočet ceny: CV + 0,10 CV CN Cena zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu: 4 836 803,40 Kč Oddíl 2 a) Pozemek č.st.720 28 Pozemek má možnost napojení na plynovou veřejnou síť.
9 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 41,24 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (1 842 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 842 je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,139 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 1,471 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha st.720 1 443 41,24 142,7364 205 968,63 Pozemek č.st.720 zjištěná cena: 205 968,63 Kč
10 C. Rekapitulace Oddíl 1 Cena za oddíl zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu Oddíl 1 cena činí ke dni odhadu celkem: 4 836 803,40 Kč Oddíl 2 Výsledné ceny: a) Pozemek č.st.720 205 968,63 Kč Oddíl 2 výsledná cena činí celkem: 205 968,63 Kč Součet cen nemovitosti Výsledné ceny: Cena po zaokrouhlení podle 46: 5 042 772,03 Kč 5 042 770, Kč Zjištěná cena: 5 042 770, Kč Cena slovy: pětmilionůčtyřicetdvatisícesedmsetsedmdesát Kč Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Vlastnický podíl Podíl ceny Jana Dvořáková 1 039 / 10 000 523 943,80 Kč Cena obvyklá : Pro stanovení ceny bylo použito kombinace nákladové a výnosové metody, která stanoví ekonomickou cenu s návratností vložených prostředků. Porovnáním s nabídkovými cenami obdobných nemovitostí v místě a čase je cena obvyklá stanovena na: Cena obvyklá - 520 000,-Kč(slovy: pětsetdvacettisíc korun českých) Dle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno zástavním právem smluvním. Cena toto právo nezohledňuje, neboť bude vypořádáno v rámci prodeje v dražbě. Nemovitost je dále uvažována jako volná, nezatížená jinými neevidovanými omezeními vlastnických práv. Cena je časově omezena na dobu okolo data vypracování posudku. Teplice, 3. 12. 2012
11 Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/11 417 12 Proboštov 723 576 438
12 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr.2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady -spec.nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2711/166/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 166/2012 podle připojené likvidace.
13 E. Seznam příloh Fotodokumentace Nabídky RK
Fotodokumentace 14
Nabídky RK 15
16