Znalecký posudek č. 6513-016/2016

Znalecký posudek č. 6513-016/2016 Stanovení ceny obvyklé pozemků a staveb na LV č. 1117, kat. území Mšeno, okres Mělník Zpracoval: Dolmen servis, s.r.o. (dále též jako Zhotovitel ) Identifikační číslo: 615 011 07 Sídlo: Anny Letenské 1120/17, Praha 2 Objednatel posudku: JUDr. Filip Exner - Exekutorský úřad Praha 7 (Dále též jako Zadavatel ) Sídlo: Přívozní 1054/2, Praha 7 č.j. 151 DDr 005/2016-3 Posudek obsahuje celkem 39 stran textu včetně titulní strany a příloh a je vyhotoven ve třech výtiscích, které se předávají Zadavateli. V archivu Zhotovitele je uloženo vyhotovení v elektronické formě. Dolmen servis, s.r.o.; Praha 2, Anny Letenské 1120/17; Identifikační číslo: 61501107; Spisová značka: C 30759 vedená u Městského soudu v Praze Společnost je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne 12. 3. 1996 spon. 189 /95-OOD zapsaná podle ust. 21, odst. 3, zák. č. 36/967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ust. 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků.

Obsah: 1 ÚVOD... 4 1.1 Účel a předmět ocenění... 4 1.2 Obecné předpoklady a omezující podmínky... 4 1.3 Rozhodné datum ocenění... 5 1.4 Vymezení pojmu obvyklá cena... 5 1.5 Vymezení pojmu hodnota... 5 1.6 Jmenování znalce... 6 1.7 Podkladové materiály... 6 1.8 Hlavní používané zkratky a pojmy... 7 1.9 Použitá literatura... 7 2 IDENTIFIKACE VLASTNÍKA... 9 3 IDENTIFIKACE NEMOVITOSTI... 9 3.1 Technický popis... 9 3.2 Poloha... 12 3.3 Dopravní poměry... 13 3.4 Územní plán... 13 3.5 Infrastruktura... 15 3.6 Majetkoprávní vztahy... 15 4 METODY OCENĚNÍ... 16 4.1 Nákladová metoda... 16 4.2 Výnosová metoda... 16 4.3 Porovnávací metoda... 17 5 ANALÝZA HODNOTY... 18 5.1 Volba metody... 18 5.2 Výpočet hodnoty Nemovitosti nákladovou metodou... 18 5.3 Výpočet porovnávací metodou... 20 6 REKAPITULACE... 22 7 ZÁVĚREČNÝ VÝROK... 23 8 ZNALECKÁ DOLOŽKA... 24 9 PŘÍLOHY... 25 Tabulky: Tabulka č. 1: Prostory rodinného domu č. p. 121... 10 Tabulka č. 2: Pozemky tvořící Nemovitost... 11 Tabulka č. 3: Výpočet věcné hodnoty stavby... 19 Tabulka č. 4: Výpočet hodnoty stavebních pozemků... 19 Tabulka č. 5: Výpočet hodnoty Pozemků... 20 Tabulka č. 6: Výpočet hodnoty celkem... 20 Tabulka č. 5: Stanovení hodnoty Pozemků... 21 2

Obrázky: Obrázek č. 1: Ortomapa s vyznačením Rodinného domu (červeně ohraničeno)... 11 Obrázek č. 2: Ortomapa s vyznačením Pozemků (červeně ohraničeno)... 12 Obrázek č. 3: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti... 13 Obrázek č. 4: Výřez územního plánu obce Mšeno se zachycením Rodinného domu... 14 Obrázek č. 5: Výřez územního plánu obce Mšeno se zachycením Pozemků... 14 Obrázek č. 6: Lokalizace oceňované Nemovitosti a porovnávaných nemovitostí... 21 3

1 Úvod 1.1 Účel a předmět ocenění Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé nemovitosti: Pozemku parc. č. st. 260, součástí jehož je stavba bez čp/če, parc.č. st. 400 jehož součástí je stavba pro bydlení č.p. 121 a pozemků parc. č. 1901, 1902, 1903, 1904, vše včetně příslušenství, kat. území Mšeno, obec Mšeno, zapsané na listu vlastnictví č. 1117 (dále též jako Nemovitost ). Pozemky parc. č. st. 260 s 400 včetně jejich součástí dále též jako Rodinný dům, pozemky parc. č. 1901, 1902, 1903, 1904 dále též jako Pozemky. Rodinný dům a Pozemky tvoří Nemovitost. V rámci prováděných šetření v návaznosti na zadání bylo úkolem Zhotovitele ocenit též jednotlivá práva a závady s Nemovitostí spojené, a to cenou obvyklou dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 1.2 Obecné předpoklady a omezující podmínky Toto ocenění je zpracováno v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem nebo Nájemcem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele nebo Nájemce, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 4. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 5. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 6. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 4

7. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 8. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku. 9. Platnost tohoto znaleckého posudku je 6 měsíců od data zpracování. 1.3 Rozhodné datum ocenění Cena obvyklá Nemovitosti uvedené v kapitole 1.1 je stanovena k rozhodnému datu ocenění: 13. března 2016. 1.4 Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 1.5 Vymezení pojmu hodnota Pojmem hodnota se v rámci tohoto znaleckého posudku rozumí tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 a IVS 2011 1, kde Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. 1 International Valuation Standards 2005, str. 82-83, International Valuation Standards 2011, str. 12. 5

1.5.1 Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS 2...odhadnutá částka... - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery,...by měl být majetek směněn... - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena,...k datu ocenění... - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena,...mezi ochotným kupujícím... - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu,...ochotným prodávajícím... - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu,...při transakci samostatných a nezávislých partnerů... - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce),...po náležitém marketingu... - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu,...ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění,...a bez nátlaku... - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace. 1.6 Jmenování znalce Zhotovitel byl k provedení znaleckého úkonu jmenován soudním exekutorem Exekutorským úřadem Prahy 7 dne 7. 3. 2016 usnesením č. j. 151 DDr 005/2016-3. Usnesení soudního exekutora o ustanovení Zhotovitele k provedení znaleckého úkonu je uvedeno viz Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce. 1.7 Podkladové materiály Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1117, katastrální území Mšeno, vyhotovený dne 7. 3. 2016 a poskytnutý Zadavatelem, Usnesení o jmenování, Kopie snímku katastrální mapy, Územní plán obce Mšeno, Odhad domu č. 51/2015 zpracovaný Michalem Kulhánkem dne 28.6.2015, Místní šetření. 2 MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3. Tržní hodnota, s. 22-24. 6

Místní šetření bylo provedeno dne 13.3 2016 za přítomnosti p. Grudy a p. Rumanková, p. Rumaka spoluvlastníků Nemovitosti a p. Hrabce na straně Zhotovitele. Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu. 1.8 Hlavní používané zkratky a pojmy LV list vlastnictví KN katastr nemovitostí k. ú. katastrální území parc. č. parcelní číslo parc. č. st. - parcelní číslo stavebního pozemku č.p. číslo popisné budovy/stavby če číslo evidenční budovy/stavby GP geometrický plán RK realitní kancelář MF ČR Ministerstvo financí (www.mfcr.cz) MMR Ministerstvo pro místní rozvoj (www.mmrcr.cz) IRI Institut regionálních informací, s.r.o. (www.iri.name) ARK Asociace realitních kanceláří (www.arkcr.cz) 1.9 Použitá literatura 1. LING, David C., Archer, Wayne R. Real Estate Principles: A Value Approach. New York: McGraw-Hill, 2013 (4 th edition). 671 s. ISBN 978-0-07-337734-6. 2. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2008. 134 s. ISBN 978-80-245-0728-6. 3. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. 76 s. ISBN 80-7265-085-8. 4. ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, 1996. 173 s. ISBN 80-902109-0-2. 5. ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN978-80-245-1211-2. 6. ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7. 7. Bradáč Albert. Věcná břemena od A do Z. 4. vyd. Praha: LINDE Praha, 2009. 364 s. ISBN 978-80-7201-761-4. 8. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2010: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 184 s. 9. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2012: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 184 s. 7

10. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2014: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 98 s. 11. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2015: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 116 s. Zákony a vyhlášky 12. Zákon o znalcích a tlumočnících č. 36/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů včetně platné prováděcí vyhlášky. 8

2 Identifikace vlastníka Jméno: Trvalé bydliště: Podíl: Jméno: Trvalé bydliště: Podíl: Jméno: Trvalé bydliště: Podíl: Václav Gruda Kosmonautů 3016, 27601 Mělník ¼ Ivana Rumanková Karlova 121, 27735 Mšeno ¼ SJM Ivana Rumanková, Pavel Rumanko Kosmonautů 3016, 27601 Mělník ½ 3 Identifikace Nemovitosti Vymezení předmětu ocenění (nemovité věci): Stavba pro bydlení č. p. 121 jako součást pozemku parc. č. st. 400 rodinný dům v ulici Karlova; Stavba garáže/kůlny/dílny včetně dvora a zahrady jako součást pozemku parc. č. st. 260; Pozemky pole a a rokle mimo intravilánu města Mšeno parc. č. 1901, 1902, 1903, 1904 vše kat. území Mšeno, obec Mšeno, okres Mělník, zapsané na listu vlastnictví č. 1117. 3.1 Technický popis Jedná se o poslední řadový dům o dvou nadzemních podlažích, nepodsklepený obdélníkového tvaru s vchodem v západní části části. Objekt je dispozičně řešen jako 5+1, ze vstupní chodby se pokračuje do kuchyně, po schodech na půdu, do koupelny s WC a do kotelny. Kuchyně se nachází na jihovýchodní straně objektu s výhledem hlavní ulice Karlova, má osazenou kuchyňskou linku s elektrickým sporákem. Z kuchyně jsou z každé strany přístupné pokoje/obývacího pokoje a dále do pokoje. WC se nachází v koupelně s rohovou vanou, V kotelně kamna na tuhá paliva a elektrický bojler na ohřev teplé vody (kombinovaný). Do 2. NP se stoupá po betonových schodech z chodby do 2 pokojů s výhledem do uliční části Karlova (v jednom z pokojů zavedena i voda do starší kuchyňské linky), WC a dále do půdního prostoru v jihozápadní části s oknem ve štítu do ulice Karlova. Tato místnost není k datu ocenění stavebně připravena na bydlení. Dále je ve 2. NP další neupravený prostor a vstup na do půdního prostoru. Dům je z kamenného resp. smíšeného zdiva bez provedených zemních izolací, podlahy prkenné. v pokojích desky či parkety v horším stavu, případně linoleum, na chodbě a v koupelně dlažba. Okna a dveře dřevěné, v roce 2009 byla vyměněna střešní krytina a opraven krov (po vichřici), 9

obdobném časovém úseku byla částečně rekonstruována i koupelna v 1. NP. Kuchyňská linka vyměněna v roce 2004, v tomtéž roce byly dle informací na místním šetření vyměněny i rozvody elektřiny (měď). Pokoj 1. NP nacházející se v severním rohu Rodinného domu má poškozený strop a omítku v důsledku vichřice z roku 2009. Rodinný dům má zavedenou elektřinu, je napojen na městský vodovod a kanalizaci. Plyn není zaveden. Topení kamny na tuhá paliva v kotelně, ohřev vody elektrickým bojlerem. Dle informací dostupných na místním šetření je objekt starý 121 let. Podlahová plocha byla získána z dodaného odhadu č. 51/2015 zpracovaného Michalem Kulhánkem dne 28. 6. 2015. Dům je mimo jeden pokoj v udržovaném stavu, ale stav odpovídá stáří a provedeným /neprovedeným rekonstrukcím. Pozemek parc. č. st. 400 je zcela zastavěn stavbou rodinného domu č. p. 121. Tabulka č. 1: Prostory rodinného domu č. p. 121 Podlaží Místnost Podlahová plocha (m 2 ) 1. NP 2. NP Kuchyně 13,65 Obývací pokoj 20,90 Koupelna s WC 5,22 Pokoj 9,10 Pokoj 13,83 Kotelna 2,92 Chodba 6,60 Chodba 4,00 pokoj 21,42 pokoj 14,62 WC 1,26 Celkem 113,52 Dále je předmětem ocenění pozemek parc. č. st. 260, který je od rodinného domu č.p. 121 oddělen veřejnou cestou. Pozemek je přístupný z jihovýchodní strany a má nepravidelný tvar obráceného L. Severozápadní část je vyvýšená, svažitá ve směru k východu a nachází se na ní udržovaná terasovitá zahrada s posezením vybudovaným svépomocí, přístup je brankou z hlavní části. V severovýchodním rohu pozemku parc. č. st. 260 se nachází zdená stavba dílny/garáže a kůlny, každý objekt se svým vlastním vchodem/vjezdem. Původní smíšená stavba byla v průběhu let rekonstruována a doplněna, k datu ocenění slouží ke skladování, částečně jako chlév. Technický stav odpovídá stáří nepravidelné údržbě. Dále je na pozemku parc.č. st. 260 manipulační travnatá plocha/dvorek. 10

Obrázek č. 1: Ortomapa s vyznačením Rodinného domu (červeně ohraničeno) Pozemky parc. č. 1901, 1902, 1903, 1904 se nachází mimo intravilán města Mšena severním směrem na obec Romanov, přímo u silnice II. Třídy, po její pravé straně ve směru na Romanov. Pozemky jsou nepravidelného tvaru svažitosti. Pozemek parc. č. 1902 tvoří okraj velkého zemědělského lánu a disponuje sjezdem z komunikace, k datu ocenění neudržovaný. Pozemky parc. č. 1901 a 1904 tvoří hrany rokle, velmi svažité z části tvořené pískovcovými stěnami/skálami. Pozemek parc. č 1903 se nachází v této rokli je méně svažitý (velmi ve své jihozápadní části), k datu ocenění se jedná o neudržovaný pozemek zahrady sadu porostlý náletovou zelení a jedním ovocným stromem. Tabulka č. 2: Pozemky tvořící Nemovitost parc.č. výměra(m2) Druh Pozemku Způsob využití Způsob ochrany menší chráněné území, st. 260 526 Zastavěná plocha a nádvoří rozsáhlé chráněné území st. 400 117 Zastavěná plocha a nádvoří menší chráněné území, rozsáhlé chráněné území 1901 198 Ostatní plocha neplodná půda menší chráněné území, rozsáhlé chráněné území 1902 2 162 Orná půda menší chráněné menší území, rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond 1903 147 Ostatní plocha neplodná půda menší chráněné území, rozsáhlé chráněné území 1904 903 zahrada menší chráněné menší území, rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond 4 053 11

Obrázek č. 2: Ortomapa s vyznačením Pozemků (červeně ohraničeno) 3.2 Poloha Nemovitost se nachází v širším centru města Mšeno na okraji Kokořínska. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy se zázemím hospodářských objektů. V městě je plná občanská vybavenost, město je obsluhováno vlakem a autobusy ve směru Mělník, Mladá Boleslav a Česká Lípa. Souřadnice GPS Rodinného domu: 50.4408131N, 14.6342983E Souřadnice GPS Pozemků: 50 26'48.68"N, 14 37'50.75"E Město Mšeno se nachází v okrese Mělník ve Středočeském kraji. Leží na křížení silnic II/259 (Mladá Boleslav Dubá) a II/273 (Mělník Doksy) asi 15 km severovýchodně od Mělníka. Je označováno za vstupní bránu Kokořínska, při jehož jihovýchodním okraji leží. Historické jádro města je od roku 2003 městskou památkovou zónou. 12

Obrázek č. 3: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti 3.3 Dopravní poměry Nemovitost je přístupná automobilem po místní asfaltové komunikaci. Parkování je možné na pozemku parc.č. st. 260, resp. v garáži na tomto pozemku. Město je obsluhováno vlakem (Mělník Mladá Boleslav) a autobusovou dopravou. Pozemky parc. č. 1901, 1902, 1903, 1904 jsou dostupné přímo z veřejné komunikace II. Třídy ve směru ze Mšena na Romanov. 3.4 Územní plán Pozemek parc. č. 400, jehož součástí je rodinný dům č.p. 121 se nachází v územním plánu města Mšena v území Smíšeném obytném centrálním, pozemek parc. č. st. 400 v území Bydlení městské. Díky zařazení obou pozemků do městské památkové zóny je rekonstrukce i výstavba podmíněna nutností splnění požadavků příslušného odboru památkové ochrany. 13

Obrázek č. 4: Výřez územního plánu obce Mšeno se zachycením Rodinného domu Pozemky rokle parc. č. 1901, 1903, 1904 se nachází v územním plánu města Mšena v území ploch přírodních a pozemek parc.č. 1902 v území ploch smíšených nezastavěného území přírodního zemědělského lesnického rekreačního. Obrázek č. 5: Výřez územního plánu obce Mšeno se zachycením Pozemků 14

3.5 Infrastruktura Rodinný dům je na vedení elektrického proudu, městskou vodu a kanalizaci. Plyn zaveden není. Vedlejší stavba na Pozemku parc. č. st. 260 má elektřinu nataženou z domu č.p. 121 prodlužovací šňůrou. Pozemky nemají zavedeny IS, dle sdělení na místním šetření podél komunikace II- třídy prochází vedení vody a elektřiny. 3.6 Majetkoprávní vztahy Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí je Nemovitost uvedená na LV č. 1117 zatížena Zástavními právy, zahájeními exekuce a rozhodnutími o úpadku. Nájemní právo nezjištěno - k datu ocenění je Rodinný dům obýván spoluvlastníky a Pozemky neobdělávány. 15

4 Metody ocenění V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti (či určení obvyklého nájemného), které lze sdružit do tří základních přístupů: nákladová, výnosová, porovnávací. V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. Hodnotu nemovitosti či (obvyklé nájemné) lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota majetku či služby zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám posuzované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti). 4.1 Nákladová metoda Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku či služby se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek či služba pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání. 4.2 Výnosová metoda Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti (či služby nájemného) je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Tato skupina metod vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. U hospodářských statků, ke kterým patří i nemovitost, jsou tímto užitkem očekávané příjmy. Výnosové ocenění odpovídá na otázku ohledně ocenění nemovitosti bezprostředně. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy 16

u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Při subjektivním oceňování zjišťujeme, jaké výnosy očekává konkrétní subjekt. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu (čistý provozní výnos) nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého provozního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál. 4.3 Porovnávací metoda Tržní porovnání je založeno na porovnání oceňované nemovitosti (či služby) s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány (či nabízeny k nájmu). Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně. 17

5 Analýza hodnoty 5.1 Volba metody Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání, jako pomocná byla použita metoda nákladová. Metoda výnosová je založena na stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být pronajímána při zohlednění nákladů spojených s vlastnictvím Nemovitosti. Zhotovitel vyšel z předpokladu existence ustáleného poměru mezi jediným čistým ročním výnosem dosažitelným v následujícím roce po datu ocenění, který je možno pro posuzované nemovitosti pokládat za typický a dlouhodobě udržitelný, a výnosovou hodnotou Nemovitosti. Z tohoto předpokladu rezultuje aplikace standardní kapitalizační metody. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními faktory. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti. 5.2 Výpočet hodnoty Nemovitosti nákladovou metodou Výpočet věcné hodnoty nákladovou metodou vychází ze stanovení reprodukční hodnoty vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru jednotkovou cenou v Kč/m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby a přípojky, atd. 5.2.1 Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu obestavěného prostoru budovy. Tato kapacita byla získána z odhadu č. 51/2015 zpracovaného p. Michalem Kulhánkem dne 28.6.2015 a činí 823,52 m 3. Pro následující výpočet nákladovou metodou bylo počítáno s obestavěným prostorem ve výši 823,52 m 3 a výměrou pozemků ve výši 4 053 m 2. 5.2.2 Stáří a opotřebení Doklady prokazující stáří Nemovitosti nebyly předloženy, odhadované stáří bylo na místním šetření určeno na 121 let. Opotřebení je určeno vzhledem ke stáří a především technickém stavu odborným odhadem na 60 %. 18

5.2.3 Výpočet hodnoty Domu Jednotková cena za 1 m 3 obestavěného prostoru byla stanovena ve výši 3 800 Kč pro typ Budovy pro bydlení Domky rodinné 1 a 2 bytové, zděné z cihel a tvárnic, což představuje spodní hranici rozpětí. Jednotková cena za m 3 byla stanovena dle Ukazatelů průměrné rozpočtové ceny na měrovou a účelovou jednotku (ÚRS Praha) pro jednotlivé hlavní stavby dle jejich účelu užití a konstrukčního řešení. Tyto hodnoty reflektují materiálně konstrukční řešení budovy a tedy i standard provedení, stejně tak zohledňuje i danou lokalitu, která bezprostředně souvisí s vedlejšími náklady na umístění stavby, které jsou ve výši 3 % (Dále též jako NUS ). K věcné hodnotě hlavní stavby byla připočtena hodnota vedlejších staveb (Dílna/kůlna/garáž), inženýrských staveb (přípojky) a venkovních úprav (přístřešek, oplocení apod.) ve výši 20 % věcné hodnoty hlavní stavby č. p. 121. Tabulka č. 3: Výpočet věcné hodnoty stavby Výpočet věcné hodnoty č. p. 121 Obestavěný prostor celkem (m 3 ) 823,52 Jednotková cena (Kč/m 3 ) 3 800,00 NUS (%) *) 3% Jednotková cena celkem (Kč/m 3 ) 3 914 Reprodukční hodnota 3 223 257 Kč % opotřebení 60% Věcná hodnota hlavní stavby Věcná hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav Věcná hodnota staveb celkem 1 289 303 Kč 193 395 Kč 1 482 698 Kč 5.2.4 Výpočet hodnoty pozemků Hodnota stavebních pozemků byla stanovena na základě analýzy prodejů pozemků umožňujících výstavbu rezidenčního objektu (rodinného domu) se zohledněním polohy v centru. Výše hodnoty 1 m 2 pozemku byla stanovena na 1 000 Kč pro pozemek parc. č. st. 260 a 1 200 Kč pro pozemek parc. č. st. 400. Tabulka č. 4: Výpočet hodnoty stavebních pozemků parc.č. Výměra (m 2 ) hodnota (Kč/m 2 ) hodnota (Kč) st. 260 526 1 000 Kč 526 000 Kč st. 400 117 1 200 Kč 140 400 Kč 643 666 400 Kč 19

Hodnota nestavebních pozemků byla stanovena obdobným způsobem a činí 30 Kč za 1 m 2 pozemku parc. č. 1902 a 15 Kč/m 2 u pozemků parc. č. 1901, 1903, a 1904. Tabulka č. 5: Výpočet hodnoty Pozemků parc.č. Výměra (m 2 ) hodnota (Kč/m 2 ) hodnota (Kč) 1901 198 15 Kč 2 970 Kč 1902 2 162 30 Kč 64 860 Kč 1903 147 15 Kč 2 205 Kč 1904 903 15 Kč 13 545 Kč 3 410 83 580 Kč 5.2.5 Výpočet hodnoty celkem Věcná hodnota celku se skládá z věcné hodnoty staveb a z hodnoty k ní náležejících pozemků. Tabulka č. 6: Výpočet hodnoty celkem Věcná hodnota staveb Věcná hodnota pozemků Věcná hodnota celkem Zaokrouhleně 1 482 698 Kč 749 980 Kč 2 232 678 Kč 2 230 000 Kč Hodnota Nemovitosti včetně příslušenství a pozemků stanovená nákladovou metodou činí po zaokrouhlení 2 230 000 Kč. 5.3 Výpočet porovnávací metodou 5.3.1 Rodinný dům Pro porovnání bylo vycházeno z realizovaných obchodních transakcí prodejů rodinných domů a usedlostí (užívaných i k rekreaci) v blízkém okolí města Mšena. Vztažnou jednotkou porovnání byl m 2 užitné plochy, pro úpravu odlišností jednotlivých nemovitostí byly použity příslušné koeficienty. Samotné tržní porovnání včetně výpočtu viz Příloha č. 3: Výpočet porovnávací metodou. 20

Obrázek č. 6: Lokalizace oceňované Nemovitosti a porovnávaných nemovitostí Hodnota Rodinného domu včetně příslušenství stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení 1 200 000 Kč. 5.3.2 Rodinný dům Hodnota Pozemků byla stanovena na základě analýzy prodejů pozemků určených pro nestavební (zemědělskou lesnickou a jinou) činnost se zohledněním polohy u veřejné komunikace v blízkosti Města a v chráněném území. Hodnota Pozemků činí 30 Kč za 1 m 2 pozemku parc. č. 1902 a 15 Kč/m 2 u pozemků parc. č. 1901, 1903, a 1904. Tabulka č. 7: Stanovení hodnoty Pozemků parc.č. Výměra (m 2 ) hodnota (Kč/m 2 ) hodnota (Kč) 1901 198 15 Kč 2 970 Kč 1902 2 162 30 Kč 64 860 Kč 1903 147 15 Kč 2 205 Kč 1904 903 15 Kč 13 545 Kč 3 410 83 580 Kč Hodnota Pozemků stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení 84 000 Kč. Hodnota Nemovitosti včetně příslušenství a pozemků stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení 1 284 000 Kč. 21

6 Rekapitulace Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 13. března 2016 stanovena Nákladovou metodou: Porovnávací metodou: 2 230 000 Kč 1 284 000 Kč Důvodem odlišných výsledků jednotlivých metod je především stav a poloha nemovitosti. Nemovitost se nachází v lokalitě, kde je rezidenční bydlení realizováno především prostřednictvím individuální výstavby rodinných domů, nikoliv koupě starších rodinných domů nesplňujících aktuální požadavky v rezidenčním bydlení. Pro účely tržního ocenění Nemovitosti jsme se po důkladném zvážení všech významných aspektů ovlivňujících rozhodování přiklonili k hodnotám stanovených metodou porovnávací. Důvodem k tomuto rozhodnutí jsou především ty skutečnosti, že výsledek, dosažený porovnávací metodou, vypovídá o skutečné tržní hodnotě Nemovitosti v daném místě a čase a představuje dle našeho názoru hledanou tržní hodnotu. Celková tržní hodnota Nemovitosti (bez zohlednění věcného břemene) činí 1 284 000 Kč. 22

7 Závěrečný výrok Hodnota oceňovaného Bytu byla k datu ocenění 13. března 2016 stanovena: a) cena obvyklá Nemovitosti, činí: 1 284 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo nezjištěno. Věcná břemena nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b Výsledná obvyklá cena nemovitosti: Pozemků parc. č. st. 260, součástí jehož je stavba bez čp/če, parc.č. st. 400 jehož součástí je stavba pro bydlení č.p. 121 a pozemků parc. č. 1901, 1902, 1903, 1904, vše včetně příslušenství, kat. území Mšeno, obec Mšeno, zapsané na listu vlastnictví č. 1117 činí k datu ocenění 13. března 2016: 1 284 000 Kč Slovy: jeden milion dvě stě osmdesát čtyři tisíce korun českých Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele. 23

8 Znalecká doložka Společnost Dolmen servis, s. r. o. je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne 12. 3. 1996 spon. 189 /95-OOD zapsán podle ust. 21, odst. 3, zák. č. 36/967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ust. 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. Ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 6513-016/2016 znaleckého deníku. Otisk znalecké pečeti: Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: Ing. Jiří Hrabec Podpis za znalecký ústav: V Praze dne 16. března 2016 Ing. Pavel Dytrych 24

9 Přílohy Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 1117, katastrální území Mšeno Příloha č. 3: Výpočet porovnávací metodou Příloha č. 4: Fotopříloha 25

Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce

Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 1117, katastrální území Mšeno

Příloha č. 3: Výpočet porovnávací metodou

Oceňovaná nemovitost: Mšeno 121, okres Mělník, Středočeský kraj Vztažná jednotka srovnání m 2 užitné plochy Identifikace nemovitosti Porovnávané nemovitosti 1 Koef. 2 Koef. 3 Koef. 4 Koef. 5 Koef. Nosálov č.p. 3, okres Mělník Havlíčkova 341, Mšeno Karlova 324, Mšeno Velké Všelisy 79, Okres Mladá Boleslav Źelízy - Sitné 11, okres Mělník Foto nemovitosti Koncový řadový rodinný dům o dvou NP se sedlovou střechou s vedlejší stavbou stodoly Popis RD/roubenka 4+kk s dílnou. Vytápění elektřina/tuhá paliva, pitná voda obecní. 2x RD 2+1 řadově, bez významných rekonstrukcí. IS zavedeny. Řadový zděný RD o dispozici 3+kk jednom NP část. rekonstrukce Samostatně stojící RD po částečné rekonstrukci, 4+1 Samostatně stojící RD o dispozici 6+2. IS. Mšeno, rezidenční zástavba Lokalita Horší 1,1 Obdobná 1 Obdobná 1 Horší 1,1 Horší 1,2 643 m 2, nespojité, s menší Pozemek (m zahradou 400 m ) 871m 1,05 237 m 0,95 847 m 1,1 403 m 0,95 menší větší menší větší menší 1,05 Zděný, sedlová střecha Konstrukční Roubenka, sedlová zděný, sedlová zděný, sedlová zděný, sedlová zděný, sedlová 1,1 1 1 1 systém střecha střecha střecha střecha střecha 1 Původní s dílčími Horší, částečně rekonstrukcemi, nová krytina, Technický bez Horší 1,1 Obdobný 1 Obdobný 1 Obdobný 1 rozvody, koupelna, kuchyňská stav dokončovacích 1,2 linka prací vlastní garáž, stodola, chlév na samostatně využitelném pozemku 113,52 x x Parkování, vedlejší stavby Užitná plocha (m 2 ) Zdrojová cena (Kč/m 2 ) Zdroj Upravená cena Kč/m² Bez parkovací plochy a vedlejších staveb 1,2 parkování pouze na pozemku - bez vedlejších staveb 260 1,1 Bez parkovací plochy a vedlejších staveb 72 1,2 Bez parkovací plochy a vedlejších staveb 240 1,2 Obdobné 1 100 312 1 1,1 0,9 1,1 Obdobná Větší menší Větší Větší 11 890 Kč 10 576 Kč 12 486 Kč 6 229 Kč 4 958 Kč Nabídková cena RK Slavie 16 052 Kč 0,8 1,35 Průměrná upravená cena na (Kč/m 2 ) 10 587 Kč Užitná plocha Nemovitosti (m 2 ) 113,5 Hodnota Nemovitosti (Kč) 1 201 885 Kč Nabídková cena RS ČS 10 047 Kč 0,8 0,95 Nabídková cena I.E.T.reality 12 486 Kč 0,8 1,00 Nabídková cena M&M reality 7 163 Kč 0,8 1,15 Nabídková cena sreality.cz 7 189 Kč 1,2 0,8 1,45 Hodnota Nemovitosti zaokrouhleně (Kč) 1 200 000 Kč

Příloha č. 4: Fotopříloha

Č.p. 121 z ulice Karlova Č.p. 121 z ulice Karlova Pokoj Kuchyně Stav pokoje 1. NP (pouze 1 pokoj) Pokoj 2. NP Koupelna Půdní prostor - krov

Vedlejší stavba na parc.č. st. 260 Vedlejší stavba na parc.č. st. 260 Zahrada na parc.č. st. 260 Zahrada na parc.č. st. 260 Pole parc. č. 1902 Pole parc. č. 1902 Rokle parc. č. 1901, 1903, 1904 Rokle parc. č. 1901, 1903, 1904