ZNALECKÝ POSUDEK č. 5000/22/2016 o ceně pozemků parc. č. 2368/1 a 2369/1 v kat. území i obci Sedlčany, okres Příbram Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: JUDr. Antonín Janák, správce konkursní podstaty úpadce Profes Sedlčany-družstvo, Sedlčany, Na Červeném Hrádku 763, náměstí T.G.Masaryka 142 26101 Příbram I Zjištění obvyklé ceny pro dražbu Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 12.4.2016 znalecký posudek vypracoval: Petr Lázinka Klaudova 73 261 01 Příbram IV telefon: 603419780 e-mail: petr.lazinka@seznam.cz Počet stran: 7 včetně titulního listu a 2 strany příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Příbrami 19.4.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně pozemků parc. č. 2368/1 a 2369/1 v kat. území i obci Sedlčany, okres Příbram, který si vyžádal JUDr. Antonín Janák, správce konkursní podstaty úpadce Profes Sedlčany-družstvo, Sedlčany Červený Hrádek za účelem zjištění obvyklé ceny pro dražbu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky parc. č. 2368/1 a 2369/1 Adresa předmětu ocenění: Červený Hrádek 264 01 Sedlčany Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Sedlčany Katastrální území: Sedlčany Počet obyvatel: 7 339 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 380,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel V 1,00 a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 947,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.4.2016 za přítomnosti objednavatele. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 7.4.2016 - kopie katastrální mapy Sedlčany - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje V části A listu vlastnického č. 2290 pro kat. území Sedlčany je uvedeno duplicitní vlastnictví: Dvořák Ladislav, Na Skalách 448, 264 01 Sedlčany (560626/2002), Prádelna Sedlčany - družstvo, Na Červeném Hrádku 763, 264 01 Sedlčany (27087379). - 2 -
6. Dokumentace a skutečnost V KN jsou oceňované pozemky parc. č. 2368/1 a 2369/1 vedeny jako ostatní plocha - ostatní komunikace a trvalý travní porost. Ve skutečnosti jsou to volné neoplocené mírně svažité pozemky tvořící veřejné prostranství s nálety dřevin a křoví. Na pozemku parc. č.2369/1 se nachází vrtaná studna z roku 1997. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované pozemky se nachází mezi objektem mlýnu a místní komunikací vedoucí do Červeného Hrádku a tvoří část veřejného prostranství. 8. Obsah znaleckého posudku 1.1. Pozemky B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,940 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Sklady, doprava a spoje Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,45 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Stavby pro zemědělství nebo IV 0,00 bez okolní zástavby - 3 -
3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze II 0,00 napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti - Omezené parkovací možnosti I -0,03 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - II 0,00 Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,437 Koeficient pp = I T * I P = 0,411 7 i = 2 1.1. Pozemky Pozemky parc. č. 2368/1 - ostatní plocha - ostatní komunikace a parc. č. 2369/1 - trvalý travní porost jsou ve skutečnosti neoplocené svažité pozemky s nepravidelnými nálety bezcenných dřevin a křovin, které tvoří veřejné prostranství. Ne pozemku parc. č. 2369/1 se nachází vrtaná studna, která slouží pro objekty mlýnu a prádelny. Ocenění Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah IV Ostatní (např., pěší zóny, cyklostezky, veřejná zeleň, veřejné -0,55 parky) P2. Charakter a zastavěnost území II V kat úz. mimo sídelní části obce v zastavěném území obce -0,10 P3. Povrchy III Veřejné parky nebo veřejná zeleň -0,06 P4. Vlivy ostatní neuvedené II Vlivy snižující cenu -0,10 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,60 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + Σ P i ) = 0,114 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst. 3 947,- 0,114 1,000 107,96 4 i = 1-4 -
Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha - 2368/1 146,00 107,96 15 762,16 ostatní komunikace 4 odst. 3 trvalý travní porost 2369/1 304,00 107,96 32 819,84 Ostatní stavební pozemky - celkem 450,00 m 2 48 582,- Ocenění staveb na pozemcích Studna vrtaná Jedná se o vrtanou studnu o průměru 250 mm a hloubce 30 m zakončenou železobetonovou skruží a betonovou kruhovou deskou. El. čerpadlo. Stáří cca 1997 = 19 let, předpokládaná další životnost cca 81 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: vrtaná Hloubka studny: 30,00 m Profil studny: 250 mm Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 30,00 m * 2 380,- Kč/m + 71 400,- Kč Základní cena celkem = 71 400,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3180 Upravená cena studny = 165 505,20 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 19 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 81 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 19 / 100 = 19,0 % Koeficient opotřebení: (1-19,0 % / 100) * 0,810 = 134 059,21Kč Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * 12 840,- Kč/ks + 12 840,- Kč Základní cena čerpadel celkem = 12 840,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41): * 2,3180 = 29 763,12 Kč opotřebení čerpadel 19,0 % * 0,810 = 24 108,13 Kč - 5 -
Upravená cena čerpadel + 24 108,13 Kč Nákladová cena stavby CS N = 158 167,34 Kč Koeficient pp * 0,411 Cena stavby CS = 65 006,78 Kč Studna vrtaná - zjištěná cena = 65 006,78 Kč Cena staveb celkem = 65 006,78 Kč Pozemky - celkem + 48 582,- Kč Pozemky - zjištěná cena = 113 588,78 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1.1. Pozemky 128 837,30 Kč celkem 128 837,30 Kč Celkem 128 837,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 128 837,30 Kč Rekapitulace výsledných cen 1.1. Pozemky 113 588,80 Kč celkem 113 588,80 Kč Celkem 113 588,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 113 588,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 113 590,- Kč slovy: Jednostotřinácttisícpětsetdevadesát Kč Odhad obvyklé ceny: V období posledních 12-ti měsíců nebyl zjištěn žádný prodej obdobných pozemků veřejných prostranství - parku v obci Sedlčany a ani v širší lokalitě okresu Příbram a to jak - 6 -
vyhodnocením nabídek z internetu Sreality.cz, tak i šetřením u realitních kanceláří v regionu. Z výše uvedeného nemůže být použito srovnávací metody při zjištění ceny v místě a čase obvyklé. Proto jsem obvyklou cenu stanovil podle jediného možného způsobu a to podle vyhl. č. 53/2016 Sb. a to ve výši 113 590,- Kč V Příbrami 19.4.2016 Petr Lázinka Klaudova 73 261 01 Příbram IV telefon: 603419780 e-mail: petr.lazinka@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.7. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku a to ve smyslu 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 11.3.1985 číslo jednací Spr. 951 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5000/22/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 5000/22/2016. Fotodokumentace Pozemek parc. č. 2369/1 Studna na parc. č. 2369/1-7 -