ZNALECKÝ POSUDEK č. 1652/067/15/16 O ceně obvyklé pozemku parc.č. 2094, k.ú. Nová Ves u Leštiny, okres Havlíčkův Brod a ceně jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojenými. Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Beroun, soudní exekutor Mgr. Pavel Dolanský, č.j. 015 EX 724/08-122 Palackého 31/2 266 01 Beroun Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřebu exekučního řízení č.j. : 015 EX 724/08-122 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. a dle údajů trhu, podle stavu ke dni 6.1.2016 znalecký posudek vypracovala: Ing. Lenka Kramplová Starobylá 498 149 00 Praha 4 tel.: 606 840 829 e-mail: zk-kramplova@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 18 stran textu a 16 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních (1x v písemné podobě + 1x v elektronické podobě na nosiči CD). V Praze 25.1.2016
- 2 - Nález Znalecký úkol Označit a ocenit pozemek parc.č. 2094 a jeho příslušenství, a jednotlivá práva a závady s ním spojená, k.ú. Nová Ves u Leštiny, okres Havlíčkův Brod cenou v místě a čase obvyklou. Zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku definuje obvyklou (jinak též obecnou nebo tržní) cenu takto : Obvyklou cenou se pro účely citovaného zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny skutečnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Tržní hodnota nemovitosti se v čase mění v závislosti na vývoji trhu nemovitostí v daném místě. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích : 1. metoda nákladová (věcná ) 2. metoda výnosová 3. metoda porovnávací ad 1) Nákladový způsob ocenění (stanovení věcné hodnoty) Nákladový způsob vychází z nákladů, které by bylo nutné vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a dle jeho stavu ke dni ocenění. Věcná hodnota staveb je pak reprodukční cena nemovitosti snížená o přiměřené opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora, zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání prvků pomocí některé ze známých metod. U pozemků se vychází z výměr podle popisu v katastru nemovitostí, z bonity pozemků, umístění pozemků v dané aglomeraci obce a možnosti jejich využití. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. Pro kvalitativní informaci o hodnotě pozemků lze použít cenovou mapu dané lokality, platnou oceňovací vyhlášku, případně další metody indexová, Sammetova, Naegeliho, porovnávací. ad 2) Výnosový způsob ocenění (stanovení výnosové hodnoty) Tato metoda je založena na koncepci tzv. časové hodnoty peněz a relativního rizika investice. Podle ní investor nakupuje budoucí zdroj příjmů, resp. budoucí peněžní tok. Základem pro budoucí tok příjmů může být buď současné využití podnikatelského majetku, nebo úvaha o možném nejlepším
- 3 - a nejvýnosnějším využití, které se bude od stávajícího podnikatelského záměru odlišovat. Současná hodnota majetku je určena následovně : - projekce množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího toku peněz - využití kapitalizace, tj. převodu budoucích peněz na jejich současnou kvalitativní úroveň a stanovení správné adekvátní kapitalizační míry. Exaktně vyjádřeno je dle výnosové metody tržní hodnota majetku (V) rovna jeho stabilizovanému čistému ročnímu výnosu (Z) dělenému odpovídající kapitalizační mírou (r). V = ( Z / r ) x 100 Celková kapitalizační míra (r) je dána součtem členů : r 1 = skutečná míra výnosnosti r 2 = riziková míra r = r 1 + r 2, kde Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů, vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová metoda vyjadřuje tzv. věcnou rentu nemovitosti (staveb a pozemků). ad 3) Porovnávací způsob ocenění Tato metoda je založena na principu vyhodnocení cen uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. U nemovitostí, kde není možno objektivně stanovit porovnávací hodnotu, resp. kde nebyly nalezeny ani v současné nabídce objekty srovnatelných parametrů, je třeba na základě podrobné analýzy současného trhu s nemovitostmi zvažovat i obchodovatelnost obdobných zařízení v dané lokalitě. V určitých případech lze použít i kombinaci výše uvedených metod. Pro stanovení ceny obvyklé jsou v daném případě použity tyto oceňovací metody : Cena zjištěná (administrativní) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu, tj. podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb. a vyhl.č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Takto zjištěná cena má pro účely tohoto posudku pouze pomocný indikační charakter. Porovnávací hodnota (porovnání, komparace) vychází v daném případě s porovnání srovnatelných nemovitostí obchodovaných ve srovnatelném období a srovnatelné lokalitě. K získání porovnatelných nemovitostí využívám databáze uskutečněných cen na trhu
- 4 - s nemovitostmi vedenou mnou, spolupracujícími znalci a nabídkové ceny realitních kanceláří s tím, že je kladen především důraz na to, aby nemovitosti byly srovnatelné svým charakterem, polohou, velikostí a dobou realizace. Dále pak údaje získané přímo z kupních smluv. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot a faktorů, vztahujících se k dané nemovitosti. Použití výnosové metody není pro daný případ vhodné. Stavba je nelegální a není tedy možno uvažovat s generováním případného zisku. Informace o nemovitosti Název předmětu ocenění: Pozemek parc.č. 2094 Adresa předmětu ocenění: Nová Ves u Leštiny 582 82 Nová Ves u Leštiny Kraj: Kraj Vysočina Okres: Havlíčkův Brod Obec: Nová Ves u Leštiny Katastrální území: Nová Ves u Leštiny Počet obyvatel: 117 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 780,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci VI 0,80 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 142,00 Kč/m 2 Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 6.1.2016 znalcem. Výzva ke zpřístupnění stavby byla zaslána na adresu vlastníků (hlášeni na MČ Praha 9 - Újezd nad Lesy). K místnímu šetření se nikdo nedostavil, dle vyjádření MČ si poštu trvale nevyzvedávají. Na místě byla tedy provedena pouze vnější prohlídka se zaměřením stavby. Částečnou informaci o vnitřním vybavení poskytla znalci majitelka sousední nemovitosti. Stáří stavby je uvažováno odhadem a dle údajů zjištěných v místě. Přesné stáří není dokladováno. Dle údajů místních stáří stavby cca 12 roků.
- 5 - Podklady pro vypracování posudku - Usnesení Exekutorského úřadu Beroun č.j. 015 EX 724/08-122. - Usnesení Obvodního soudu pro Prahu 9 spisová značka 74 Nc 2106/2008-12. - Výpis z katastru nemovitostí vedený Katastrálním úřadem pro Vysočinu, KP Havlíčkův Brod, LV č. 96 doložený objednatelem posudku. - Kopie katastrální mapy získaná dálkovým vstupem do KN. - Územní plán obce Nová Ves získaný na MÚ Golčův Jeníkov. - Šetření provedené na OÚ Nová Ves u Leštiny. - Šetření provedené na MÚ Golčův Jeníkov ve věci nepovolené stavby na pozemku se nacházející. - Šetření provedené na OÚ Leština u Světlé. - Údaje zjištěné znalcem na místě samém. - Teorie oceňování nemovitostí Bradáč A., Krejčíř P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství, CERM Brno, 1997 - Bradáč A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2008 - Bradáč A., Krejčíř P., Hallerová A.: Úřední oceňování majetku. CERM - akademické nakladatelství, s.r.o. Brno - Bradáč, A., Kledus, M, Weigel, L : Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002. - Dušek, D. : Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008. - Ort, P. : Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007. - Zazvonil, Z. : Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007. - Příslušné oceňovací předpisy. - Databáze uskutečněných cen na trhu s nemovitostmi vedená mnou a spolupracujícími znalci a nabídkové ceny realitních kanceláří. Vlastnické a evidenční údaje Dle katastru nemovitostí vedeného Katastrálním úřadem pro Vysočinu, KP Havlíčkův Brod pro k.ú. Nová Ves u Leštiny, LV č. 96 : SJM Páv Svatoslav a Pávová Lenka PhDr., 570102/0501 Staroklánovická 260, 190 16 Praha 9 576228/0447 V části C zapsaná zástavní práva exekutorská - viz příloha - Výpis z KN
- 6 - Dokumentace a skutečnost Pozemek parc.č. 2094 veden v KN jako trvalý travní porost o výměře 500 m 2. Na pozemku se nachází nepovolená stavba - dřevostavba přízemní chaty. Stavba nebyla znalci zpřístupněna. Výzva ke zpřístupnění byla majitelům pozemku zaslána na adresu uvedenou v KN a poskytnutou objednatelem. Jedná se však o Úřad MČ Praha 9 - Újezd nad Lesy. Dle vyjádření MČ si ani jeden z vlastníků poštu nevyzvedává, nemají na ně ani jiný kontakt. Znalcem kontaktována majitelka sousedního pozemku a stavby, která znalci sdělila, že ani ona nemá na jmenované žádný kontakt. Obec má platný územní plán, kde je pozemek v ploše vymezené k obytné zástavbě (BV). Stavba nebyla povolena, dle šetření provedeného na SÚ Golčův Jeníkov byla stavba zřízena bez povolení stejně jako sousední stavba jiného vlastníka. Po změně územního plánu byla sousední stavba jiného vlastníka legalizována a proběhlo stavební řízení. U oceňované nemovitosti nikdo z vlastníků není v kontaktu se SÚ. Dle vyjádření SÚ pokud vlastník požádá a doloží potřebné doklady a PD, lze předpokládat dodatečnou legalizaci stavby. S ohledem na skutečnost, že stavba nebyla povolena, je na pozemek nahlíženo v souladu s územním plánem jako na plochu k obytné zástavbě (BV). Skutečnost, že stavba nebyla povolena je v daném případě právní vadou, ale vzhledem ke skutečnosti, že v případě doložení požadované dokumentace, tak jak proběhlo i u sousedního pozemku s obdobnou historií, bude možné stavbu dle vyjádření SÚ Golčův Jeníkov legalizovat, nemá tato skutečnost výrazný vliv na vlastní cenu pozemku. O nápravu stavu však dle vyjádření MÚ Golčův Jeníkov stávající vlastníci pozemku nejeví zájem, nekomunikují. Na LV 96 zanesené exekuce nemají vliv na účel tohoto ocenění. Práva a závady na nemovitosti váznoucí : Exekuční nařízení a příkazy k prodeji nemovitosti váznoucí na nemovitosti nemají vliv na cenu pro účely tohoto ocenění, nejsou tedy v tomto ocenění uvažovány. Součástí pozemku je nepovolená stavba dřevěné přízemní chaty. Stavba postavena dle zjištění ještě před změnou územního plánu. V současnosti již po změně ÚP pozemek v ploše vymezené k zastavění (BV). S ohledem na tuto skutečnost bude možné dle informace SÚ Golčův Jeníkov stavbu legalizovat za podmínky doložení požadovaných dokladů a stavební dokumentace. Současní vlastníci však s úřadem nijak nekomunikují. S ohledem na informaci poskytnutou SÚ Golčův Jeníkov a na základě platného územního plánu lze předpokládat pouze náklady spojené se zpracováním PD a náklady spojené se stavebním řízením. Tyto skutečnosti ovlivňují cenu pozemku minimálně.
- 7 - Celkový popis lokality a nemovitosti Popis lokality : Nová Ves u Leštiny je obec v okrese Havlíčkův Brod, kraj Vysočina, asi 16 km severně od Světlé nad Sázavou. status: obec kraj : Vysočina okres : Havlíčkův Brod obec s rozšířenou působností: Havlíčkův Brod pověřená obec: Golčův Jeníkov katastrální území: Nová Ves u Leštiny katastrální výměra: 5,13 km 2 nadmořská výška: 450 m n. m. zákl. sídelní jednotky: 1 části obce: 1 katastrální území: 1 Vybavenost obce : Pošta: ne Zdravotnické zařízení: ne Policie: ne Škola: ne Vodovod: ano Plynofikace: ano Kanalizace (ČOV): ano Popis nemovitostí : Pozemek parc.č. 2094, k.ú. Nová Ves u Leštiny o výměře 500 m 2, v KN zapsán jako trvalý travní porost - zemědělský půdní fond. Součástí pozemku je nepovolená stavba, v KN nezapsaná, dřevěné přízemní chaty. Pozemek v platném územním plánu v ploše zastavitelné označené jako plocha BV - plochy bydlení v rodinných domech venkovského charakteru. Pozemek je rovinný, sousedí s lesním porostem. Na sousedním pozemku jiného vlastníka se nachází stavba - rekreační chata. Nejbližší okolí je nezastavěno, souvislá zástavba obce cca 120 m. Dle platného územního plánu je plocha směrem k souvislé zástavbě obce rovněž vymezena k zastavění BV. Přístup k pozemku je od stávající zástavby obce po pozemku ve vlastnictví obce parc.č. 2097 ost. plocha ostatní komunikace. Stavba nebyla znalci zpřístupněna, jedná se o přízemní dřevostavbu rekreačního objektu. Dle vyjádření získaného od majitelky sousední stavby objekt není vytápěn a slouží pouze k sezonnímu využití.
- 8 - Součásti a příslušenství : Součástí pozemku je nepovolená stavba dřevěné chaty a na ní navazující otevřený přístřešek ( přístřešek zohledněn v porovnání). V místě nejsou žádné sítě, na pozemku nejsou žádné trvalé porosty. Obsah posudku 1) Ocenění cenou zjištěnou dle vyhl. č. 345/2015 Sb. 2) Stanovení ceny obvyklé porovnávací metodou (porovnání trhu) Posudek 1) Cena zjištěná dle vyhl. č. 345/2015 Sb. : Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhl.č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,000 5 i = 1
- 9 - Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně ( uvažováno dle ÚP z důvodu, že stavba je nepovolená) Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí IV -0,03 Bezprostřední okolí bez zástavby (pouze 1 chata) 3. Poloha pozemku v obci - Ostatní neuvedené VI -0,03 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 pozemek bez sítí, možnost napojení cca 120 m. 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku II -0,02 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po místní komunikaci, IV -0,03 parkovací možnosti na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000 II -0,01 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti II 0,00 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Na pozemku se nachází nepovolená stavba - dřevěná chata. I -0,30 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,485 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 0,485 11 Ocenění pozemků Ocenění Pozemek parc.č. 2094 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice rovinný pozemek IV 0,00 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00
- 10 - Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,485 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,485 = 0,485 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 142,- 0,485 68,87 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 trvalý travní porost 2094 500,00 68,87 34 435,- Stavební pozemek - celkem 500,00 m 2 34 435,- Ocenění staveb na pozemcích Dřevěná chata Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rekreační chata 36 porovnávací metoda Poloha objektu: Vysočina, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 12 let ( není dokladováno, dle údajů zjištěných v místě) Základní cena ZC (příloha č. 25): 1 879,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 7,67*7,4 = 56,76 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 56,76 m 2 2,60 m Obestavěný prostor OP: 5,0*7,4*(2,6+0,635/2)+2,67*7,4*(2,6+2,3)/2 = 156,35 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 156,35 m 3
- 11 - Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepená I typ F 1. Druh stavby - Rekreační chata II 0,00 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené II -0,03 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví I -0,01 4. Napojení stavby na sítě - Žádné napojení I -0,06 5. Vybavení - Pouze WC suché II -0,06 6. Vytápění stavby - Bez vytápění I -0,06 7. Příslušenství stavby - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 chaty - přístřešek otevřený 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Nad 400 m2 III 0,03 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,00 Koeficient pro stáří 12 let: s = 1-0,005 * 12 = 0,940 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,940 = 0,761 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,485 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 879,- Kč/m 3 * 0,761 = 1 429,92 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 156,35 m 3 * 1 429,92 Kč/m 3 * 1,000 * 0,485= 108 430,48 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 108 430,48 Kč Cena staveb celkem = 108 430,48 Kč Pozemky - celkem + 34 435,- Kč Pozemek parc.č. 2094 - zjištěná cena = 142 865,48 Kč
- 12 - Rekapitulace výsledné ceny zjištěné dle vyhl.č. 345/2015 Sb.: Rekapitulace výsledných cen Ocenění pozemků Pozemek parc.č. 2094 vč. nepovolené stavby Ocenění pozemků celkem 142 865,50 Kč 142 865,50 Kč Celkem 142 865,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 142 865,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 142 870,- Kč slovy: Jedno sto čtyřicet dva tisíc osm set sedmdesát Kč
- 13-2) Cena obvyklá zjištěná porovnáním trhu Odhad obvyklé ceny : Zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku definuje obvyklou (jinak též obecnou nebo tržní) cenu takto : Obvyklou cenou se pro účely citovaného zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny skutečnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Tržní hodnota nemovitosti se v čase mění v závislosti na vývoji trhu nemovitostí v daném místě. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot a faktorů, vztahujících se k dané nemovitosti. Oceňovaná nemovitost (porovnávaná) : Pozemek parc.č. 2094 o výměře 500 m2, v ÚP k zástavbě BV ( na pozemku nepovolená stavba dřevěné chaty). Obchodovatelnost a ocenění : Na základě znalosti trhu s nemovitostmi, znalosti předmětné lokality, po místním šetření, šetření na FÚ, v RK a po prohlídce nemovitostí konstatuji, že nemovitost je dobře obchodovatelná. Skutečnost, že na pozemku stojí nepovolená stavba dřevěné chaty nemá vliv na obchodovatelnost, pozemek v ÚP již vymezen k zástavbě, je tedy možno stavbu dodatečně legalizovat (jako sousední nemovitost), případně odstranit a na pozemku postavit RD. Pro srovnatelné období obchodovány následující porovnatelné nemovitosti : (V rámci porovnání je cena přepočtena na m 2 pozemku) Nabídka č. 1 : Zdroj : HOME 4 PEOPLE Lokalita : Vlkaneč Popis : Pozemek 731 m 2, na pozemku chata 1+1, udržovaná zahrada, vlastní septik, el. vytápění el.přímotopem, veř. vodovod. Požadovaná cena : 649 000,- Kč, přepočtená cena 887,80 Kč/m 2
- 14 - Nabídka č. 2 : Zdroj : M&M reality Lokalita : Golčův Jeníkov Popis : Stavební pozemek jehož součástí je chata 2+1 s vybavením. Pozemek 1207 m 2, plyn, vodovod, el., vlastní studna, veřejná kanalizace na hranici pozemku. Požadovaná cena : 699 000,- Kč, přepočtená cena 579,- Kč/m 2 Nabídka č.3 : Zdroj : Reality Vysočina s.r.o. Lokalita : Golčův Jeníkov Popis : Dřevěná chata 2+1 v původním stavu - nutná rekonstrukce nebo je možnost zbourat, pozemek je rovný obdélník. Stavební pozemek o výměře 416 m 2, na pozemku jsou 2 studny: vrt je 11 m hluboký a kopaná studna je 4 m hluboká, elektřina 220 V, suché WC. Požadovaná cena : 199 680,- Kč, přepočtená cena 480,- Kč/m 2 Nabídka č.4 : Zdroj : M&M reality Lokalita : Golčův Jeníkov Popis : Stavební pozemek o celkové ploše 2580 m 2. Všechny sítě, plyn, elektrika, voda a kanalizace jsou zavedeny k hranici pozemku. Požadovaná cena : 390,- Kč/m 2
- 15 - Nabídka č.5 : Zdroj : Evropa RK Lokalita : Golčův Jeníkov Popis : Stavební pozemek, o výměře 509 m 2, je určený k výstavbě rodinného domu. Na hranici pozemku je přivedena elektřina, voda a kanalizace je 30 m od hranice pozemku. Požadovaná cena : 487,- Kč/m 2 Zjištění ceny nemovitosti porovnáním trhu : Koef. Cena K3 redukce Cena po redukci K2 K4 požadovaná, K1 velikost, č. na na pramen ceny sítě a úvaha I resp. zaplacená poloha vybavení pramen (Kč/m2) přísl. znalce (Kč/m2) ceny 1 887,80 0,8 710,24 1 1,1 1,2 1,2 1,584 448,38 2 579,00 0,9 521,10 1,1 1,1 1,1 1,05 1,39755 372,87 3 480,00 0,9 432,00 1,1 1,1 1,1 1,0 1,331 324,57 4 390,00 0,9 351,00 1,1 1,1 1 0,9 1,089 322,31 5 487,00 0,9 438,30 1,1 1 1 1 1,10 398,45 Celkem průměr 373,32 Maximum Kč 448,38 Minimum Odhad obvyklé ceny průměr -15% rozdílu max.a min. Kč Kč 322,31 354,41 K1 koeficient na polohu v oblasti K2 koeficient na zasíťování a příslušenství K3 koeficient ient na velikost úvahu znalce a vybavení K4 koeficient na úvahu znalce I = K1 * K2 * K3 * K4 Cena obvyklá po zaokrouhlení Cena odvozená ze srovnávací nemovitosti (Kč/m2) 354,- Kč/m2 sl. 2 * sl. 3 = sl. 4 sl. 4 / sl. 9 = sl. 10 Obvyklá jednotková cena pozemku parc.č. 2094 jehož součástí je nepovolená stavba přízemní dřevěné chaty, k.ú. Nová Ves u Leštiny zjištěná porovnáním trhu činí : 354,- Kč/m 2 Slovy : Tři sta padesát čtyři Kč/m 2
- 16 - Rekapitulace ceny obvyklé : Pozemek parc. č. Výměra m 2 Obvyklá jednotková cena Kč/m 2 Cena obvyklá (m 2 x Kč/m 2 ) Kč Cena obvyklá zjištěná porovnáním trhu po zaokrouhlení Kč 2094 vč.součástí ( nepovolené dřevěné chaty) 500 354,- 177 000,- 177 000,- C e l k e m 177 000,- Závady právní povahy : * Dle výpisu z katastru nemovitostí na LV č. 96 vedeného Katastrálním úřadem pro Vysočinu, KP Havlíčkův Brod pro k.ú. Nová Ves u Leštiny existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však s ohledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. * Součástí pozemku je nepovolená stavba přízemní celodřevěné chaty, bez el., bez vytápění, bez vody, bez kanalizace. Pozemek je v platném územním plánu již v plochách zastavitelných BV. Bude tedy možné po předložení požadovaných dokladů a stavební dokumentace stavbu zlegalizovat, případně odstranit a pozemek využít k zástavbě BV. ( Shodně tak bylo postupováno u sousední nemovitosti jiného vlastníka). Dle vyjádření SÚ Golčův Jeníkov ale vlastníci pozemku p.č. 2094 s úřadem nijak v dané věci nekomunikují.
- 17 - Závěr : Obvyklá cena pozemku parc.č. 2094 jehož součástí je nepovolená stavba dřevěné chaty, k.ú. Nová Ves u Leštiny, zjištěná porovnáním trhu činí : 177 000,- Kč Slovy : Jedno sto sedmdesát sedm tisíc Kč V Praze, 25. 1.2016 Ing. Lenka Kramplová Starobylá 498 149 00 Praha 4 tel.: 606 840 829 e-mail: zk-kramplova@seznam.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 2.3.1990 č.j.spr.1151/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1652/067/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2016/2015067.
- 18 - SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí LV 96 12 Kopie katastrální mapy 1 Fotodokumentace 1 Územní plán (část) 1 Poloha v oblasti 1
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -
Fotodokumentace - 32 -
Územní plán (část) - 33 -
Poloha v oblasti - 34 -