ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4880/2014 NEMOVITÁ VĚC: bytová jednotka č. 2153/7 v bytovém domě č.p. 2144, č.p. 2145, č.p. 2146, č.p. 2147, č.p. 2148, č.p. 2149, č.p. 2150, č.p. 2151, č.p. 2152, č.p. 2153 a č.p. 2154 na pozemku parc. č. 2964, parc. č. 2965, parc. č. 2967, parc. č. 2968, parc. č. 2969, parc. č. 2970, parc. č. 2973, parc. č. 2974, parc. č. 2975, parc. č. 2976, parc. č. 2977 a spoluvlastnického podílu 1512/476600 na společných částech bytového domu č.p. 2144, č.p. 2145, č.p. 2146, č.p. 2147, č.p. 2148, č.p. 2149, č.p. 2150, č.p. 2151, č.p. 2152, č.p. 2153 a č.p. 2154 na pozemku parc. č. 2964, parc. č. 2965, parc. č. 2967, parc. č. 2968, parc. č. 2969, parc. č. 2970, parc. č. 2973, parc. č. 2974, parc. č. 2975, parc. č. 2976, parc. č. 2977, vše k.ú. Stodůlky, obec Praha Katastrální údaje : Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Stodůlky Adresa nemovité věci: Ovčí hájek 2153, 158 00 Praha 5, Stodůlky OBJEDNATEL : NAXOS a.s. Adresa objednatele: Holečkova 31, 150 00 Praha 5 ZHOTOVITEL : B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Holečkova 657 Hálova 34 150 00 Praha 5 Košíře 190 00 Praha 9 Tel: 777 707 306 ÚČEL OCENĚNÍ: Stanovení ceny obvyklé za účelem prodeje formou dobrovolné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 2 900 000 Kč Datum místního šetření: 19.11.2014 Stav ke dni : 19.11.2014 Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení zůstává v archivu znaleckého ústavu. V Praze, dne 24.11.2014
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase bytové jednotky č. 2153/7 v bytovém domě č.p. 2144, č.p. 2145, č.p. 2146, č.p. 2147, č.p. 2148, č.p. 2149, č.p. 2150, č.p. 2151, č.p. 2152, č.p. 2153 a č.p. 2154 na pozemku parc. č. 2964, parc. č. 2965, parc. č. 2967, parc. č. 2968, parc. č. 2969, parc. č. 2970, parc. č. 2973, parc. č. 2974, parc. č. 2975, parc. č. 2976, parc. č. 2977 a spoluvlastnického podílu 1512/476600 na společných částech bytového domu č.p. 2144, č.p. 2145, č.p. 2146, č.p. 2147, č.p. 2148, č.p. 2149, č.p. 2150, č.p. 2151, č.p. 2152, č.p. 2153 a č.p. 2154 na pozemku parc. č. 2964, parc. č. 2965, parc. č. 2967, parc. č. 2968, parc. č. 2969, parc. č. 2970, parc. č. 2973, parc. č. 2974, parc. č. 2975, parc. č. 2976, parc. č. 2977, vše k.ú. Stodůlky, obec Praha, kraj Hlavní město Praha. Znalecký posudek je vypracován na žádost objednatele a bude použitý jako podklad za účelem provedení dobrovolné dražby. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí LV č. 4063 a č. 1791, k.ú. Stodůlky, obec Praha - snímek katastrální mapy k.ú. Stodůlky, obec Praha pořízený dálkovým nahlížením do KN - kopie prohlášení vlastníka bytového domu č.p. 2144, č.p. 2145, č.p. 2146, č.p. 2147, č.p. 2148, č.p. 2149, č.p. 2150, č.p. 2151, č.p. 2152, č.p. 2153 a č.p. 2154 - kopie územního plánu Hl. města Prahy - cenová mapa pozemků pro Prahu pro rok 2014 - ekonomické podklady předložené vlastníkem - nabídky na prodej a pronájem bytů z realitních serverů - skutečnosti zjištěné při místním šetření - fotografie při místním šetření Vlastnické a evidenční údaje Dle částečného z katastru nemovitostí LV č. 4063 k.ú. Stodůlky, obec Praha, ze dne 18.11.2014 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je : Pražské stavební bytové družstvo, Na Hutmance 300/7, 158 Praha 5, Jinonice, IČO: 00033243 oddíl B - nemovitosti : JEDNOTKY - bytová jednotka č. 2153/7 nacházející se v bytovém domě, Stodůlky, č.p. 2144, č.p. 2145, č.p. 2146, č.p. 2147, č.p. 2148, č.p. 2149, č.p. 2150, č.p. 2151, č.p. 2152, č.p. 2153 a č.p. 2154 (LV 1791) na pozemku parc. č. 2964, parc. č. 2965, parc. č. 2967, parc. č. 2968, parc. č. 2969, parc. č. 2970, parc. č. 2973, parc. č. 2974, parc. č. 2975, parc. č. 2976, parc. č. 2977 (LV č. 1716 a č. 16283) - spoluvlastnický podíl ve výši 1512/476600 pro bytovou jednotku č. 2153/7 na společných částech bytového domu, Stodůlky, č.p. 2144, č.p. 2145, č.p. 2146, č.p. 2147, č.p. 2148, č.p. 2149, č.p. 2150, č.p. 2151, č.p. 2152, č.p. 2153 a č.p. 2154 (LV 1791) na pozemku parc. č. 2964, parc. č. 2965, parc. č. 2967, parc. č. 2968, parc. č. 2969, parc. č. 2970, parc. č. 2973, parc. č. 2974, parc. č. 2975, parc. č. 2976, parc. č. 2977 (LV č. 1716 a č. 16283) oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti jednotky č. 2153/16 dle exekučního příkazu 067 EX- - 2 -
555/2009-74 ze dne 11.02.2009, Z-15827/2009-101 oddíl D - Jiné zápisy: bez zápisu Celkový popis Vzhledem k tomu, že znalci byla umožněna prohlídka jednotky, bylo vycházeno pro stanovení ceny obvyklé z dostupných informací zjištěných při prohlídce, z podkladů prohlášení vlastníka bytového domu č.p. 2144, č.p. 2145, č.p. 2146, č.p. 2147, č.p. 2148, č.p. 2149, č.p. 2150, č.p. 2151, č.p. 2152, č.p. 2153, č.p. 2154. Současně byl posouzen stavebně technický stav jednotlivých dostupných konstrukčních prvků, charakter jejich údržby a stanovena jejich předpokládaná další životnost a stupeň opotřebení. Znalci nebyla předložena projektová dokumentace ani dokumentace skutečného stavu, žádné informace či podklady o přestavbách nebo rekonstrukcích nemovitosti. Bytový dům č.p. 2144, č.p. 2145, č.p. 2146, č.p. 2147, č.p. 2148, č.p. 2149, č.p. 2150, č.p. 2151, č.p. 2152, č.p. 2153, č.p. 2154, který se nachází na pozemcích par.č. 2964, parc.č. 2965, parc. č. 2967, parc. č. 2968, parc. č. 2969, parc. č. 2970, parc. č. 2973, parc. č.2974, parc. č. 2975, parc. č. 2976 a parc. č. 2977, které však nejsou předmětem ocenění. Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 2153/7 o celkové podlahové ploše vč. příslušenství 116,46 m 2, která se nachází v 5. NP bytového domu č.p. 2153, který je součástí řadového bloku bytového domu č.p. 2144, č.p. 2145, č.p. 2146, č.p. 2147, č.p. 2148, č.p. 2149, č.p. 2150, č.p. 2151, č.p. 2152, č.p. 2153 a č.p. 2154, a to včetně součástí a spoluvlastnického podílu na společných částech bytového domu č.p. 2144, č.p. 2145, č.p. 2146, č.p. 2147, č.p. 2148, č.p. 2149, č.p. 2150, č.p. 2151, č.p. 2152, č.p. 2153 a č.p. 2154. Bytový dům, č.p. 2153 se nachází v ulici Ovčí hájek v panelovém sídlišti v oblasti Praha 5 - Stodůlky. Jedná se o řadový panelový dům, který je součástí řadového bloku bytového domu č.p. 2144, č.p. 2145, č.p. 2146, č.p. 2147, č.p. 2148, č.p. 2149, č.p. 2150, č.p. 2151, č.p. 2152, č.p. 2153 a č.p. 2154. Vzdálenost ke komplexní občanské vybavenosti je cca 300 m. Dobrá dopravní dostupnost na MHD včetně metra stanice Hůrka nebo Nové Butovice. V okolí jsou kromě řadových panelových domů i občanská vybavenost a hřiště. Bytový dům se nachází dle územního plánu Hlavního města Prahy v oblasti funkčního využití ploch OV - plochy všeobecně obytné. S odvoláním na prohlášení vlastníka byla budova uvedena do užívání kolaudačním rozhodnutím č.j. OVýN.B.513/93-K-Rk ze dne 31.03.1993, OVý.N.B.1431/93-K-Rk ze dne 19.07.1993 a OVý.2152-519/95-Sl-Rzu ze dne 03.03.1995 a stáří objektu je tedy 21 roků. Bytový dům je napojen na elektro, veřejný vodovod, kanalizaci, plyn, dálkové topení včetně ohřevu TUV a telefon. V minulém roce bylo provedeno zateplení domu, nová fasáda a výměna oken za plastová. Stavebně technický stav bytového domu je dobrý, odpovídá stáří a prováděné údržbě. OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 2153/7 Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 2153/7 2. Porovnávací ocenění 2.1 Bytová jednotka č. 2153/7-3 -
POSUDEK B.1. Základní pojmy, metody a způsob ocenění Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Obvyklou cenou pro účely tohoto zákona se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají ne cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V zákonu o oceňování majetku je tato cena nazvána cenou obvyklou. Zjištění obvyklé ceny oceňovaného majetku vychází obvykle z následujících metod: - Metoda výnosová - Metoda zjištění věcné hodnoty - Metoda porovnávací Pro zjištění obvyklé ceny oceňovaného majetku byly použity tyto metody: Metoda výnosová: teoretickým základem oceňování výnosovou metodou je tvrzení, že hodnota majetku je rovna současné hodnotě očekávaných čistých výnosů z tohoto majetku plynoucích a to v průběhu období, po které bude majetek vlastněn. Jedná se o vztah mezi tokem čistých peněžních příjmů a cenou. Případný investor nemá ve skutečnosti zájem nakupovat hmotnou podstatu, ale zajištěný tok čistých příjmů. Tento tok příjmů může být odvozen buď ze současného využití oceňovaného majetku. Do nákladů jsou zahrnuty výdaje na pojištění, daňové poplatky a jiné provozní náklady. Metoda zjištění věcné hodnoty: je založena na principu pojetí náhrady. Teoretickým základem při oceňování nemovitého majetku je tvrzení, že perspektivní kupující nebude ochoten platit za tento majetek víc, než by činily náklady na jeho pořízení. Při ocenění touto metodou se zjišťují hodnoty zastavěné plochy, obestavěného prostoru objektů, průměrné ceny za příslušnou měrnou jednotku, skutečné opotřebení. Věcná hodnota, ve výsledku potom odpovídá nákladům, které je zapotřebí vynaložit na pořízení průměrně opotřebovaného majetku stejného stáří, obdobných vlastností a přiměřené intenzity užívání. Metoda porovnávací: je založena na porovnání nemovitosti na základě srovnání s jinými nemovitostmi obdobného charakteru a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami při zohlednění různých aspektů jednotlivých nemovitostí. - 4 -
Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,01 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez IV -0,02 pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,970 Index polohy i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,060 Koeficient pp = I T * I P = 1,028 i = 2-5 -
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 2153/7 Dle prohlášení vlastníka bytová jednotka č. 2153/7 má celkovou podlahovou plochu vč. příslušenství 116,46 m 2 a nachází se v 5.NP bytového panelového domu č.p. 2153. Jednotka má dispoziční členění 4+K pokoj 16,77 m 2 pokoj 15,81 m 2 pokoj 15,81 m 2 pokoj 21,45 m 2 kuchyň 13,33 m 2 předsíň 21,97 m 2 koupelna 3,43 m 2 WC 1,83 m 2 WC 1,80 m 2 sklep 4,26 m 2 Svislé stěny a stropy z plošných železobetonových panelů, okna plastová zdvojená, dveře dřevěné, povrchy podlah PVC. Jednotka je vytápěna dálkovým topením, ohřev TUV rovněž dálkovým přívodem. Stáří domu je 21 roků. Dle prohlášení vlastníka jsou: Součástí jednotky je veškerá její vnitřní instalace (trubní rozvody vč. zařizovacích předmětů, elektroinstalace vč. osvětlovacích těles a slaboproud). Součástí jsou dále uzavírací ventily, oddělující bytové rozvody od stoupacích vedení a bytové elektrojističe, termoregulační a odvzduš. ventily, měřiče spotřeby tepla, vody a TUV a bytové spín. VZT. K vlastnictví jednotky patří vnitřní a vstupní dveře, okna a nenosné příčky, podlahová krytina, lodžiové zábradlí. Součástí jednotky nejsou stoupací vedení. K vlastnictví této jednotky dále patří spoluvlastnický podíl o velikosti 1512/476600 na společných částech budovy. Vybavením náležející k jednotce: kuchyňská linka, sporák plynový, umyvadlo 2 ks, nástěnná galerka, vana, WC mísa s nádržkou 2 ks, směšovací baterie 4 ks, otopná teplovodní tělesa 5 ks, otopné elektrické těleso, digestoř, vestavěné skříně 2 ks, zvonek a domácí telefon, zásuvka stát. telefonu, zásuvka společ. antény STA, listovní schránka. Společnými částmi budovy jsou: základy včetně izolací, obvodové nosné zdivo, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vnější rampy se schodištěm, trafostanice, drobná architektura - mozaiky. Společné části budovy, jednoznačně vymezené a užívané vlastníky jednotek bytů a ateliérů: komunikační plochy, výtahy vč. strojovny a výtahové šachty, strojovny ventilace, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí, prádelny, žehlírny, sušárny, úschovy kola a kočárků, úklidové prostory a WC, údržbářské dílny, 2 předávací stanice tepla (PST-B), určené výhradně a pouze pro zásobování bytů a atel. teplem a TUV, vodorovné a svislé rozvody vč. inst. jader: kanalizace, teplo, studená voda, TUV, plyn, silnoproud, slaboproud (telef., domácí telef. STA), elektrický vrátný u hlavních vstupních dveří, vč. mikrofonu a zvonkového tabla (bez tlačítek), požární zabezpečení. - 6 -
Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 18 Stáří stavby: 21 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 34 902,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 16,77 * 1,00 = 16,77 m 2 pokoj: 15,81 * 1,00 = 15,81 m 2 pokoj: 15,81 * 1,00 = 15,81 m 2 pokoj: 21,45 * 1,00 = 21,45 m 2 kuchyň: 13,33 * 1,00 = 13,33 m 2 předsíň: 21,97 * 1,00 = 21,97 m 2 koupelna: 3,43 * 1,00 = 3,43 m 2 WC: 1,83 * 1,00 = 1,83 m 2 WC: 1,80 * 1,00 = 1,80 m 2 sklep: 4,26 * 0,10 = 0,43 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 112,63 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - nadstandardní IV 0,05 provedení nebo standardního provedení s dalším WC nebo sprchovým koutem 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 21 let: s = 1-0,005 * 21 = 0,895 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,895 = 0,791 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,970 Index polohy pozemku I P = 1,060-7 -
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 34 902,- Kč/m 2 * 0,791 = 27 607,48 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 112,63 m 2 * 27 607,48 Kč/m 2 * 0,970 * 1,060= 3 197 116,41 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem vč. spoluvl. podílu = 3 197 116,41 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Výnosové ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 2153/7 Znalci byly předloženy pouze částečné ekonomické podklady, a to náklady spojené s nemovitostí. Z tohoto důvodu bylo nutné pro stanovení výnosové hodnoty použít výnosy dopočtené z obvyklého nájemného v místě a čase, které se pohybuje pro byt 4+1 o podobné bytové ploše v intervalu od 10.000,-Kč do 16.500,-Kč/měsíc. Ve výpočtu uvažuji vzhledem ke stavu bytové jednotky s výnosem 13.000,- Kč/měsíc. Náklady byly převzaty z poskytnutých podkladů Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] 1. Obytné prostory 5 116 1 340 13 000 156 000 5,50 Celkový výnos za rok: 156 000 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 116 Reprodukční cena RC Kč 0 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro 1 340 k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 156 000 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 148 200 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění Kč/rok 480 Opravy a údržba Kč/rok 29 676 Správa nemovitosti Kč/rok 4 668 Ostatní náklady Kč/rok 868 Náklady celkem V Kč/rok 35 692 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 112 508 Míra kapitalizace % 5,50 Výnosová hodnota Cv Kč 2 045 600-8 -
2. Porovnávací ocenění 2.1 Bytová jednotka č. 2153/7 Porovnáním nabídkových cen prodeje bytů obdobného charakteru dispozice, využití a umístění v lokalitě Prahy 5 - Stodůlky vybraných z nabídek realitních serverů a posouzením parametrů vztažených k oceňovanému objektu, byla vypočtena výsledná porovnávací hodnota předmětu ocenění, ve které se odráží parametry bytu: oceňovaný objekt bytová jednotka 4+1, podl. plocha 116 m2, panelový dům Srovnávané nemovitosti název požad.cena Kč koef. Redukce cena po redukci Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 l cena oceň. objektu ze srovnání Kč Nušlova 3 499 000 0,90 3 149 100 1,00 0,95 1,00 1,15 1,10 1,10 1,32 2 382 208 Lamačova 3 100 000 0,90 2 790 000 1,00 0,70 1,00 1,05 1,10 1,10 0,89 3 137 123 Amforová 3 390 000 0,90 3 051 000 1,00 0,74 1,00 1,05 1,15 1,15 1,03 2 969 105 Běhounkova I 3 200 000 0,90 2 880 000 1,00 0,92 1,00 1,15 1,05 1,05 1,17 2 469 041 Běhounkova II 3 330 000 0,90 2 997 000 1,00 0,66 1,00 1,05 1,15 1,15 0,92 3 270 076 Bellušova 3 485 000 0,95 3 310 750 1,00 0,74 1,00 1,05 1,15 1,15 1,03 3 221 882 koeficient redukce - snížení inzerované ceny o provizi realitní kanceláře a reálné prodejní ceny K1 koeficient úpravy na dispozici bytu a umístění v podlaží K2 koeficient úpravy na velikost podlahové plochy K3 koeficient úpravy na konstrukci domu K4 koeficient úpravy na vybavení bytu, balkon, lodžie K5 koeficient úpravy na stavební stav a umístění domu K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší-horší) l index odlišnosti l=k1*k2*k3*k4*k5*k6 celkem Kč 17 449 434 průměr Kč 2 908 239 max Kč 3 270 076 min Kč 2 382 208 Výsledná hodnota BJ 2153/16 porovnáním po zaokrouhlení: 2 908 240,- Kč Charakteristika oceňovaného objektu a srovnávaných objektů název prodejní cena Kč Oceňovaná bytová jednotka č. 2153/7, Ovčí hájek umístění domu disp. podlah. plocha podlaží konstrukce blízko metra, centrum MČ P-13 4+1 116 5 panelová stav bytu, rekonstrukce, vybavení atd. zateplený dům, plastová okna, byt v původním stavu, v pokojích chybí PVC Nušlova, Stodůlky 3 499 000 blízko metra, centrum MČ P-13 4+1 111 7 panelová mezonet, jádro původní umakart, lodžie, sklep, velmi dobrý stav Lamačova, Hlubočepy 3 100 000 Hlubočepy 4+1 86 5 panelová velmi dobrý stav, lodžie Amforová, Stodůlky 3 390 000 blízko metra 4+1 90 7 panelová 2 toalety, plastová okna, nová kuch linka, sklep, lodžie - 9 -
Běhounkova I, Stodůlky 3 200 000 Běhounkova II, Stodůlky 3 330 000 Bellušova, Stodůlky 3 485 000 blízko metra, centrum MČ P-13 4+1 108 7 panelová blízko metra, centrum MČ P-13 4+1 82 2 panelová blízko metra, centrum MČ P-13 4+1 90 8 panelová mezonet, lodžie, původní umakartové jádro, nová plastová okna, kuch linka původní, PVC, sklep, velmi dobrý stav dům po rekonstrukci, plastová okna, zateplená fasáda, nový výtah, nové rozvody, lodžie, zděné jádro, velmi dobrý stav byt po rekonstrukci, zděné jádro, stylová kuch linka, plovoucí podlahy, plastová okna, sklep REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 2153/7 3 197 116,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 2153/7 2 045 600,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 Bytová jednotka č. 2153/7 2 908 240,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav 2 908 240 Kč 2 045 600 Kč 3 197 116 Kč Obvyklá cena 2 900 000 Kč slovy: Dvamilionydevětsettisíc Kč Závěrečná analýza dílčích hodnot pro odhad ceny obvyklé: Posouzením jednotlivých dílčích hodnot je zřejmé, že administrativní cena je pro odhad ceny obvyklé hodnotou informativní vycházející z předchozích prodejů bytů dle kupních smluv zpracovaných Ministerstvem financí a vzhledem k dostatku prodejů se přibližuje porovnávací hodnotě, ale v odstupu 2 leté minulosti. Vzhledem k vysoké nabídce prodeje bytů v této lokalitě je k dispozici dostatečný počet srovnávacích vzorků nabízených bytů k porovnání, a proto lze objektivně aktuálně porovnat veškeré parametry oceňovaného bytu s nabídkovými či realizovanými cenami bytů v místě. Z těchto důvodů odhadujeme cenu obvyklou vycházející z porovnávací hodnoty, ve které se promítají povyšující i ponižující parametry ceny. - 10 -
Stanovisko znalce: Při odhad výsledné obvyklé ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitostí bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka nemovitostí v této lokalitě převyšuje poptávku b) parametry povyšující cenu - dobrá dopravní dostupnost na metro Hůrka a Nové Butovice - v dostupnosti komplexní občansko-obchodní infrastruktura c) parametry ponižující cenu - původní stav bytu bez výrazné modernizace, nutné investice do povrchu podlah a opravy bytu Cena obvyklá je stanovena bez vlivu omezení na předmětu ocenění váznoucích, která jsou zapsána na LV č. 4063, k.ú. Stodůlky, obec Praha, okres hlavní město Praha. Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji ke dni 19.11.2014 cenu obvyklou předmětu ocenění přibližující se porovnávací hodnotě, a to ve výši 2 900 000,- Kč. Obvyklá cena: 2 900 000,- Kč V Praze 24.11.2014 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4880/2014 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. - 11 -
Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 253/14. - 12 -