Znalecký posudek č.8428/2016 o ceně nemovité věci jednotka č.345/2 v bytovém domě čp. 344, 345 a 346 v kat. území Veleslavín, m.č. Praha 6
- 2/9 - Vlastník nemovitosti: Slivka Pert Šumberova 345/6, Praha 6 Objednavatel posudku: MORAVOLEN HOLDING a.s. IČ 25551426 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovité věci Prohlídka nemovité věci: 23.3.2016 Použité předpisy, vyhlášky, normy a podklady pro ocenění 1. Vyhláška č. 53/2016 Sb. ze dne 12. února 2016, kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) 2. Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro hl.m. Prahu, KP Praha 3. Prohlášení vlastníka 4. Informace o roce výstavby bytového domu 5. Databáze znalce, tisková a internetová informace, konzultace realitních kanceláří 6. Fotodokumentace 7.Prohlídka nemovité věci vně bytového domu Obsah ocenění 1. Pozemky 2. Jednotka č. 345/2 N á l e z Předmětem ocenění je jednotka č.345/2 se způsobem využití, byt, je umístěná ve 1.NP bytového domu čp. 344, 345 a 346 postaveného řadové zástavbě bytových domů při ulici Śumberova v kat. území Veleslavín, m.č. Praha 6 v roce 1965. Konstrukce domu je zděná se střechou plochou, fasáda břízolitová, vnitřní omítky vápenné štukové. Popis podle prohlášení vlastníka, kuchyňská linka- ano, sporák-ano, součástí jednotky je její vnitřní instalace, potrubní rozvody vody, plynu, ÚT,, el.instalace, kromě stoupacích vedení. K vlastnictví jednotky dále patří podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře, okna nacházející se uvnitř bytu, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. Sociální zařízení je vybaveno zařizovacími předměty. Vytápění a příprava teplé vody je z centrálního zdroje, elektroinstalace v domě světelná a motorová, v domě není instalován osobní výtah. Je uvažovaná pravidelná údržba. Pozemky se nachází v zastavěné části kat. území Veleslavín,.m.č. Praha 6 s možností napojení na veškeré inženýrské sítě, pozemky spolu tvoří jednotný funkční celek. Ppč. 473/223 zastavěná plocha a nádvoří měří 261 m2 Ppč. 473/224 zastavěná plocha a nádvoří měří 257 m2 Ppč. 473/225 zastavěná plocha a nádvoří měří 259 m2 K vlastnictví jednotky č. 345/2 patří spoluvlastnický podíl o velikosti 74/1823 na společných částech bytového domu a na pozemcích p.č. 473/223, 473/224 a 473/225. Podle Cenové mapy stavebních pozemků hl.m. Prahy je cena pozemku pro kat. území Veleslavín 4 230,- Kč/m2, identifikace parcel je 1269, mapový list 31.
- 3/9 - Pozn.: Místní šetření bylo provedeno za účasti Ing. Bc. Hufa dne 23.3.2016, kdy byla provedena prohlídka zvenčí bytového domu, byla provedena fotodokumentace. Přes upozornění vlastníkovi, že bude provedena prohlídka, ten nereagoval. Vnitřní vybavení a konstrukce, které nebylo možno prohlédnout a zaměřit, jsou pro účely tohoto znaleckého posudku uvažovány jako standardní k danému typu nemovité věci, opotřebení je stanoveno podle odborného odhadu a s ohledem na rok výstavba bytového domu. Znalec vycházel z popisu vybavení, které je uvedeno v prohlášení vlastníka. Omezení a vlastnická práva uvedená na LV č. 1831: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Praha 6 Veškerá tato omezení nemají s ohledem na zadání znaleckého posudku vliv na obvyklou cenu. Tato omezení (práva) nejsou ocenitelná. Znalec nezná výši váznoucích pohledávek na nemovité věci ve smyslu uvedených omezení. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích, nebo pronájmech stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. (zákon o oceňování majetku č. 151/19997 Sb.)Tato cena je hodnotovým ekvivalentem vyjádřeným v penězích umožńujícím podle místních podmínek obstarávání obdobné věci, tedy v praxi zpravidla aritmetický nebo vážený průměr realizovaných prodejů, které jsou stejné, nebo srovnatelné v daném místě a čase. Tržní cena, tedy kupní cena je pevná částka, neboli cena, která byla v daném místě a čase za určitou nemovitost skutečně zaplacena. Tuto cenu nelze v žádném případě předem vypočítat, lze ji jednoznačně zjistit z kupní nebo nájemní smlouvy. Pro účel ocenění této nemovitosti je vhodná metodika ocenění nákladovým způsobem ocenění a metodou porovnávací. 1) Metoda zjištění věcné (nákladové) metody Jako jedna z možných metodik je na české poměry použita metoda věcné hodnoty, kdy je základem pro ocenění administrativní cena podle příslušných oceňovacích předpisů a použitím koeficientů změny cena a prodejnosti. Tato cena by se měla blížit, nebo by měla být shodná s reprodukční cenou sníženou o opotřebení s ohledem na stavebně technický stav a předpokládanou další životnost. 2) Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými nemovitostmi, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu dané nemovitosti, tak i hodnotu pozemku. Porovnávací (srovnávací metoda) dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje a současný stav na trhu s nemovitostmi.
- 4/9 - Stanovení obvyklé ceny: Obvyklá cena podlahové plochy obdobných bytových jednotek v městské části Praha 6- Petřiny je v intervalu 41 000,- Kč až 45 000,- Kč/m2 Pro oceňovanou jednotku znalec stanovil cenu v nižší cenové hladině, neboť nebylo umožněno místní šetření. Znalec vycházel z popisu vybavení, které je uvedeno v prohlášení vlastníka. V l a s t n í p o s u d e k 1 Cenová mapa stavebních pozemků Výpočet ceny stavebního pozemku podle 2. Pol. číslo popis ZC výměra cena [Kč/m 2 ] pozemku [m 2 ] pozemku [Kč] 473/223 4 230,- 261 1 104 030,- 473/224 4 230,- 257 1 087 110,- 473/225 4 230,- 259 1 095 570,- Celkem 777 3 286 710,- Cena vlastnického podílu Cena zjištěná "1 Cenová mapa stavebních pozemků" 3 286 710,- Kč x 74 / 1823 = 133 415,55 Kč 133 415,55 Kč 2 Byt - porovnávací způsob Cena bytu se určí porovnávacím způsobem podle 38 podle vzorce CB P = PP x ZCU x I T x I P, kde CB P cena bytu určená porovnávacím způsobem, PP podlahová plocha, ZCU základní cena upravená stavby, I T index trhu, který se určí podle 4 odst. 1, I P index polohy pozemku, na kterém se nachází stavba podle 4 odst. 1. Základní cena upravená bytu se podle 38 určí podle vzorce ZCU = ZC x I V, kde ZCU základní cena upravená, ZC základní cena, I V index konstrukce a vybavení se stanoví podle vzorce I V = (1 + V i ) x V 10, V i hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení z přílohy č. 27 tabulky č. 2. Charakteristika jednotky Poloha PRAHA 20 ZC = 43 172,- Kč/m 2 základní cena podle přílohy č. 27 Počet let od kolaudace rekonstrukce Stáří stavby 25 let 40 *) let *) za stáří stavby pro stanovení hodnoty koeficientu s se považuje počet let od kolaudace rekonstrukce plus
- 5/9-15 let Výpočet indexu konstrukce a vybavení I V příloha č. 27, tabulka č. 2 Znak kvalitativní pásmo V i číslo 1. IV. Typ stavby: budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 0,10 2. II. Společné části domu: kolárna, kočárkárna 0,00 3. II. Příslušenství domu: bez dopadu na cenu bytu 0,00 4. II. Umístění bytu v domě: ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5. II. Orientace obyt. místností ke světovým stranám: ostatní světové strany - částečný 0,00 výhled 6. III. Zákl. příslušenství bytu: příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7. I. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem: standardní vybavení, bez -0,03 dalších prostor 8. III. Vytápění bytu: dálkové, ústřední, etážové 0,00 9. III. Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu 0,00 Celkem 0,07 10. II. Stavebně-technický stav: byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 1,00 x 0,80 *) *) 1-0,005 x 40 = 0,80 I V = (1 + 0,07) x 1,00 x 0,80 = 0,856 ZCU = 43 172,- Kč/m 2 x 0,856 = 36 955,232 Kč/m 2 Podlahová plocha Místnost, podlahová plocha podlahová plocha prostor [m 2 ] započtená [m 2 ] Kuchyně 7,89 7,89 pokoj 13,84 13,84 Pokoj 31,00 31,00 Pokoj 9,89 9,89 Předsíň 6,15 6,15 Koupelna 2,51 2,51 WC 0,97 0,97 Sklep 1,60 x 0,10 1) 0,16 Komora 0,45 0,45 Příčky 3,1 3,10 Podlahová plocha celkem 75,96 1) podlahové plochy sklepních kójí a vymezených půdních prostor se násobí koef. 0,10 Výchozí cena stavby 36 955,232 Kč/m 2 x 75,96 m 2 = 2 807 119,42 Kč
- 6/9 - Výpočet koeficientů trhu a polohy Výpočet indexu trhu I T příloha č. 3, tabulka č. 1 Znak kvalitativní pásmo P i číslo 1. III. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi: poptávka je vyšší než 0,06 nabídka 2. V. Vlastnické vztahy: jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 0,00 3. II. Změny v okolí s vlivem na prodejnost nem. věcí: bez vlivu nebo stabilizovaná 0,00 území 4. II. Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby): 0,00 bez vlivu 5. II. Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká 0,00 ekonomická návratnost): bez dalších vlivů 6. IV. Povodňové riziko: zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 I T = 1,00 x (1 + 0,06) 1,06 Výpočet indexu polohy I P příloha č. 3, tabulka č. 3 Znak kvalitativní pásmo P i číslo 1. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku: rezidenční stavby v ostatních 1,00 obcích nad 2000 obyvatel 2. I. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: rezidenční zástavba 0,04 3. II. Poloha pozemku v obci: navazující na střed (centrum) obce 0,02 4. I. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci: pozemek lze 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. I. Občanská vybavenost v okolí pozemku: v okolí nemovité věci je dostupná 0,00 občanská vybavenost obce 6. V. Dopravní dostupnost k pozemku: příjezd po zpevněné komunikaci, špatné 0,00 parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. III. Osobní hromadná doprava: zastávka do 200 m včetně/mhd dobrá dostupnost 0,00 centra obce 8. II. Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti: bez možnosti 0,00 komerčního využití stavby na pozemku 9. II. Obyvatelstvo: bezproblémové okolí 0,00 10. II. Nezaměstnanost: průměrná nezaměstnanost 0,00 11. II. Vlivy ostatní neuvedené: bez dalších vlivů 0,00 I P = 1,00 x (1 + 0,06) 1,06 Cena stavby Cena zjištěná "2 Byt - porovnávací způsob" 2 807 119,42 Kč x 1,06 x 1,06 = 3 154 079,38 Kč 3 154 079,38 Kč
- 7/9 - Rekapitulace 1 Cenová mapa stavebních pozemků 133 415,55 Kč 2 Byt - porovnávací způsob 3 154 079,38 Kč Celkem,zaokr. 3 287 490,00 Kč Závěr: Znalec tímto uvádí, že zpracované obvyklé ceny nemovité věci zohledňuje všechny známé skutečnosti Při zpracování tohoto znaleckého posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky u jednotlivých částí nemovitostí jako je jejich poloha, využitelnost, dostupnost dopravy a další okolnosti platné ke dni zpracování ocenění. Obvyklá cena bytu č. 345/2 vč. podílu na společných částech bytového domu a pozemků v kat.území Veleslavín je dle tohoto posudku s přihlédnutím k výše uvedeným podmínkám a okolnostem v souladu s rekapitulací stanovena v celkové výši: 3 300 000,00 Kč slovy: třimiliónytřistatisíc Kč Posudek vypracován dne 13.4.2016 Ing. Václav Myslík Brunnerova 999/2 163 00 Praha 6 tel. 603451495 vmyslik@volny cz
- 8/9 -
- 9/9 -