- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 2762-74/2016 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci bytové jednotky č. 1983/1, umístěné v domě č.p. 1983 na pozemku parc.č. 3751/54 a spoluvlastnického podílu ve výši 769/7171 na společných částech domu č.p. 1983 na pozemku parc.č. 3751/54 a pozemku parc.č. 3751/54, katastrální území Poruba-sever, obec Ostrava a okres Ostrava-město (LV č. 8389 a 3751) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Milan Vlha Exekutorský úřad Ostrava Prokešovo náměstí 5 702 00 Ostrava Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 102 EX 00429/14 Podle stavu ke dni 2. 2. 2016 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 18 stran. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě 2. 2. 2016
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Bytová jednotka č. 1983/1 Adresa nemovité věci: Otakara Jeremiáše 1983, 708 00 Ostrava- Poruba Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Poruba-sever 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 2. 2. 2016 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, povinná, ani přes výzvu neumožnila znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 8389 a 3752 pro k.ú. Poruba-sever ze dne 8. 1. 2016. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy sp.zn. 102 EX 00429/14-044 o ustanovení znalce ze dne 15.1.2016. Prohlášení vlastníka 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 8389 zapsán: Sedláčková Mária, Hlavní třída 699/90, Poruba, 70800 Ostrava Omezení vlastnického práva na LV 8389: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Sedláčková Mária Zahájení exekuce - Sedláčková Mária Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovité věci Bytová jednotka č. 1983/1 Oceňovaná nemovitá věc se nachází ve Statutárním městě Ostrava, městské části Pustkovec, k.ú. Poruba-sever, při ul. Otakara Jeremiáše, cca 400 m jihovýchodně od Hypermarketu Globus, cca 300 m jihovýchodně od autobusové zastávky Opavská. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného a občanské vybavenosti. Ve Statutárním městě Ostrava je k dispozici veškerá občanská vybavenost, vzdálenost do centra města Ostravy je cca 12 km. Přístup k nemovité věci je z místní komunikace, pozemku parc.č. 3751/1 (ve vlastnictví Statutárního města Ostrava). Nemovitá věc je tvořena bytovou jednotkou č. 1983/1, umístěnou v domě č.p. 1983 na pozemku parc.č. 3751/54 a spoluvlastnickým podílem ve výši 769/7171 na společných částech domu č.p. 1983 na pozemku parc.č. 3751/54 a pozemku parc.č. 3751/54 Pozitiva oceňované nemovité věci: - situován v klidné, vyhledávané lokalitě k bydlení - byt umístěn v nízkopodlažním domě Negativa oceňované nemovité věci: - znalci nebyla umožněna prohlídka nemovité věci - umístění v 1.NP - předpoklad dalších investic na opravy a údržbu bytové jednotky 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpisy z Katastru nemovitostí
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis Oceňovaná bytová jednotka o velikosti 3+1 se nachází v bytovém domě č.p. 1983 v 1. NP z 4.NP. Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je panelové konstrukce s plochou střechou, dům je po revitalizaci (zateplení, nová okna, nový vchod). Dům je stáří cca 35 let. Společné prostory tvoří kolárna, kočárkárna. Vybavení jednotky: Celková plocha bytu je 75,60 m 2 bez příslušenství (sklep 1,3 m 2 ). Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá standardní vybavení bytové jednotky, tzn. ústřední vytápění, standardní sociální vybavení sestávající z WC, umyvadla, vany případně sprchového koutu, a vybavení kuchyně linkou a sporákem. Okna plastová. Dálkové vytápění bytu. Dispoziční řešení dle prohlášení vlastníka: pokoj (19,10 m 2 ), pokoj (18,50 m 2 ), pokoj (13,70 m 2 ), kuchyň (10,30 m 2 ), předsíň (7,40 m 2 ), koupelna (2,60 m 2 ), WC (0,90 m 2 ), komora (3,10 m 2 ), lodžie (3,00 m 2 ) a sklep (1,3 m 2 ). Součástí ocenění je i spoluvlastnický podíl ve výši 769/7171 na společných částech domu č.p. 1983 na pozemku parc.č. 3751/54 a pozemku parc.č. 3751/54, katastrální území Poruba-sever, obec Ostrava a okres Ostrava-město.
- 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. Ocenění bytové jednotky V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s bytovými jednotkami. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 1 000 tis. až 1 300 tis. Kč dle velikosti, technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytové jednotky, apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané byty lokalita cena nabídková korekce ceny za pramen, korekce nabídky a poptávky výměra užitné plochy bytu v m2 redukovaná cena za m2 korekce stavu bytu korekce stavu domu korekce lokality objektivizační koeficient (příslušenství - balkon, lodžie, výtah, podlaží, apod.) výsledná cena za m2 byt č.1 L.Podéště 1 090 000 0,90 74 13 257 1,00 1,00 1,00 1,05 13 920 byt č.2 Průběžná 1 099 000 0,90 65 15 217 0,95 1,00 1,00 0,95 13 733 byt č.3 Z.Štěpánka 1 199 000 0,90 79 13 659 0,95 1,00 1,00 1,05 13 625 byt č.5 Fr. Čechury 1 240 000 0,90 68 16 412 0,95 1,00 1,00 0,95 14 812 průměrná indexovaná hodnota 14 022 Výměra bytu v m2 průměrná indexovaná hodnota cena bytu zjištěná srovnáváním 75,6 14 022 1 060 098 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): 1 060 098,- Kč Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost bytové jednotky, s přihlédnutím k charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 1 060 098,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu bytové jednotky č. 1983/1, umístěné v domě č.p. 1983 na pozemku parc.č. 3751/54, tak i spoluvlastnický podíl ve výši 769/7171 na společných částech domu č.p. 1983 na pozemku parc.č. 3751/54 a pozemku parc.č. 3751/54, katastrální území Poruba-sever, obec Ostrava a okres Ostrava-město (LV č. 8389 a 3751) a činí 1 060 098,- Kč.
- 6 - Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: bytové jednotky č. 1983/1, umístěné v domě č.p. 1983 na pozemku parc.č. 3751/54 a spoluvlastnického podílu ve výši 769/7171 na společných částech domu č.p. 1983 na pozemku parc.č. 3751/54 a pozemku parc.č. 3751/54, katastrální území Poruba-sever, obec Ostrava a okres Ostrava-město (LV č. 8389 a 3751), je stanovena ke dni 2. 2. 2016. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 1 060 098,- Kč.
- 7 - C. Rekapitulace Cena obvyklá nemovité věci bytové jednotky č. 1983/1, umístěné v domě č.p. 1983 na pozemku parc.č. 3751/54 a spoluvlastnického podílu ve výši 769/7171 na společných částech domu č.p. 1983 na pozemku parc.č. 3751/54 a pozemku parc.č. 3751/54, katastrální území Poruba-sever, obec Ostrava a okres Ostrava-město (LV č. 8389 a 3751) činí Slovy: jeden-milion-šedesát-tisíc-devadesát-osm-korun-českých 1 060 098,- Kč Znalci nejsou známy ani nebyly doloženy žádné nájemní práva, podnájemní či jiná práva ani věcná břemena. Znalci nejsou známá žádná omezení vlastnických práv, která by nezanikla prodejem nemovité věci v dražbě. V Ostravě, 2. 2. 2016 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2762-74/2016 znaleckého deníku.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci - bytové jednotky Příloha č. 4: Výpisy z katastru nemovitostí
- 9 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Bytový dům č.p. 1983 (pohled z ulice) Bytový dům č.p. 1983 (pohled ze dvora)
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 10 -
- 11 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci (bytové jednotky) Nemovitá věc č. 1 Byt 3+1, ul. L.Podéště, Ostrava-Poruba Cena: 1 090 000,- Kč Užitná plocha: 74 m 2 3+1 v osobním vlastnictví o výměře 74 m2 v 1NP/8NP. Byt je v původním udržovaném stavu, okna otočena na dvě strany. Dům po revitalizaci, plast. okna, stupačky v plastu. V blízkosti veškerá občanská vybavenost. Nemovitá věc č. 2 Byt 3+1, ul. Průběžná, Ostrava-Poruba Cena: 1 099 000,- Kč Užitná plocha: 65 m 2 Byt v osobním vlastnictví 3+1 v klidné části Poruby. Novější kuch. linka, koupelna s novou sanitou. Pokoje jsou neprůchozí, vestavěné skříně, kuchyně je čtvercová s balkonem. Dům je po celkové revitalizaci - zateplení, nové 2 výtahy, plastová okna, voda a odpad v plastu..nemovitá věc č. 3 Byt 3+1, ul. Z.Štěpánka, Ostrava-Poruba Cena: 1 199 000,- Kč Užitná plocha: 79 m 2 Byt ve zvýšeném přízemí na ulici Zdeňka Štěpánka. Byt je po částečné rekonstrukci, která zahrnuje novou elektřinu v kuchyni, nové spotřebiče v kuchyni včetně linky. V bytě jsou plovoucí podlahy a PVC. Dům je po částečné revitalizaci. Nemovitá věc č. 4 Byt 3+1, Fr. Čechury, Ostrava-Poruba Cena: 1 240 000,- Kč Užitná plocha: 68 m 2 Byt v osobním vlastnictví o dispozici 3+1 s lodžií, který se nachází na ulici Františka Čechury v Ostravě-Porubě. Byt je o celkové výměře 68 m2 a je situovaný v 5NP/6NP s výtahem. V kuchyni je zánovní kuchyňská linka s plynovým sporákem. Velkou výhodou tohoto bytu je, že pokoje jsou neprůchozí. Bytové jádro je umakartové, WC samostatné. Proběhla zde výměna původních oken za plastová. Dům prošel celkovou revitalizací: zateplení obvodového pláště, vchody, zvonky, nový výtah.