- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 2268-225/2015 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci bytové jednotky č. 4434/14, umístěné v domě č.p. 4434 na pozemku parc.č. 4408/83 a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 4434 na pozemku p.č. 4408/83 a pozemku parc.č. 4408/83, katastrální území Poruba-sever, obec Ostrava a okres Ostrava-město (LV 17133 a LV 15440) Objednatel posudku: Soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal Exekutorský úřad Nymburk 28. října 1474/20 288 02 Nymburk Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 070 Ex 1221/14 Podle stavu ke dni 14. 5. 2015 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 17 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě 18. 5. 2015
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Bytová jednotka č. 4434/14 Adresa nemovité věci: Pavlouskova 4434, 708 00 Ostrava-Poruba Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Poruba-sever 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 14. 5. 2015 za účasti vlastníka nemovité věci a znalce. Znalci nebyly předloženy žádné smlouvy mající vztah nebo zatěžující nemovitou věc. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 17133 pro k.ú. Poruba-sever ze dne 21. 4. 2015. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora Mgr. Tomáše Pospíchala Sp.zn. 070 Ex 1221/14 o ustanovení znalce Skutečnosti zjištěné na místě samém. Prohlášení vlastníka budovy. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 17133 zapsán: Plaček Milan, Pavlouskova 4434/14, Poruba, 70800 Ostrava Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Zahájení exekuce Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází ve statutárním městě Ostrava, ul. Pavlouskova, v sídelní části Poruba, na hranici s Pustkovcem, cca 480 m východně od zastávky MHD Pustkovecká. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného bydlení a občanské vybavenosti. Ve statutárním městě Ostrava je veškerá občanská vybavenost. Nemovitá věc je tvořena bytovou jednotkou č. 4434/14 umístěnou v domě č.p. 4434 na parc.č. 4408/83 a spoluvlastnickým podílem ve výši 380/15152 na společných částech domu č.p. 4434 na pozemku p.č. 4408/83 a pozemku parc.č. 4408/83 v k.ú. Poruba-sever a obci Ostrava. Pozitiva oceňované nemovité věci: - vyhledávaná lokalita k bydlení - bytový dům prošel revitalizací (zateplení a plastové okna) Negativa oceňované nemovité věci: - špatný stav bytu (nutnost dalších investic na rekonstrukce jádro, dveře, podlahy, koupelna) 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) bytová jednotka č.4434/14 Oceňovaný byt o velikosti 1+1 se nachází v panelovém bytovém domě č.p. 4434 v 1. NP ze 4.NP bez výtahu. Celková plocha bytu je 38 m 2 bez příslušenství (sklepní kóje 1,3 m 2 ). Bytová jednotka se nachází ve zhoršeném technickém stavu, poničen vandalismem (rozbité dveře v pokoji, prokopnuté umakartové jádro, apod.). Dispoziční řešení: kuchyně (10,2 m 2 ), pokoj (19,2 m 2 ), předsíň (5,6 m 2 ) a koupelna s WC (3 m 2 ). Vybavení kuchyně tvoří kuchyňská linka a plynový sporák. Vnitřní vybavení jednotky tvoří sedací vana a WC, umyvadlo chybí. Podlahy v jednotce tvoří krytina PVC. V bytě se nachází vestavěné skříně v chodbě. Okna plastová a dveře prosklené - rozbité. Dálkové vytápění bytu. Jádro umakartové. Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je panelové konstrukce s plochou střechou. Dům prošel revitalizací (zateplení, nová okna). Společné části domu tvoří kolárna a kočárkárna. Dům byl kolaudován cca v roce 1980. K vlastnictví bytové jednotky 4434/14 dále patří spoluvlastnický podíl ve výši 380/15152 na společných částech domu č.p. 4434 na pozemku p.č. 4408/83 a pozemku par.č. 4408/83 v k.ú. Poruba-sever, obci Ostrava a okresu Ostrava-město.
- 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. 1) Ocenění bytové jednotky V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s bytovými jednotkami. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 500 tis. až 650 tis. Kč dle velikosti, technického stavu, umístění v lokalitě, apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané byty lokalita cena nabídková korekce ceny za pramen výměra užitné plochy bytu v m2 redukovaná cena za m2 korekce stavu bytu korekce stavu domu korekce lokality objektivizační koeficient výsledná cena za m2 byt č.1 Bulharská, Poruba 520 000 0,90 38 12 316 0,95 1,00 1,00 0,95 11 115 byt č.2 L.Podéště, Poruba 560 000 0,90 30 16 800 0,90 1,00 1,00 0,95 14 364 byt č.3 Ostrava-Poruba 585 000 0,90 30 17 550 0,80 1,00 1,00 0,95 13 338 byt č.4 V.Makovského,Poruba 650 000 0,90 38 15 395 0,85 1,00 1,00 0,95 12 431 průměrná indexovaná hodnota 12 812 Výměra bytu v m2 průměrná indexovaná hodnota cena bytu zjištěná srovnáváním 38 12 812 486 858 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): 486 858,- Kč Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost bytové jednotky, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 486 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu bytové jednotky č.4434/14, tak i podíl na společných částech domu č.p. 4434 na pozemku p.č. 4434/14 a pozemku parc.č. 4434/14. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem 486 000,- Kč
- 6 - Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: bytové jednotky č. 4434/14, umístěné v domě č.p. 4434 na pozemku parc.č. 4408/83 a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 4434 na pozemku p.č. 4408/83 a pozemku parc.č. 4408/83, katastrální území Poruba-sever, obec Ostrava a okres Ostrava-město (LV 17133 a LV 15440), je stanovena ke dni 14. 5. 2015. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 486 000,- Kč.
- 7 - C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá nemovité věci - bytové jednotky č. 4434/14 vč. příslušenství a součástí a podílu na spol. částech domu a pozemku 486 000,- Kč Slovy: čtyřistaosmdesátšesttisíc Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. 2) Nemovitá věc je v dražbě prodejná za obecnou cenu 486 000,- Kč Slovy: čtyřistaosmdesátšesttisíc Kč V Ostravě, 18. 5. 2015 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2268-225/2015 znaleckého deníku.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 9 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Bytový dům č.p. 4434 Bytový dům č.p. 4434 Kuchyně Pokoj Předsíň Koupelna Detail rozbitých dveří WC
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 10 -
- 11 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Byt 1+1 ul. Bulharská, Ostrava-Poruba Cena: 520 000,- Kč Užitná plocha: 38 m 2 Byt v os. vl. o dispozici 1+1, 38 m2, ul. Bulharská, Ostrava-Poruba. Byt se nachází ve 3.p./11.p. panelového domu, je po částečných úpravách koupelny. Ihned k nastěhování. Velmi oblíbená lokalita, klidné bydlení. Nemovitá věc č. 2 Byt 1+1 ul. L.Podéště, Ostrava- Poruba Cena: 560 000,- Kč Užitná plocha: 30 m 2 Slunný byt 1+1 v OSVL o výměře 30 m² v žádané lokalitě Ostravy - Poruby na ul. Ludvíka Podéště. Nachází se v 6NP/8 domu po kompletní revitalizaci. Podlaha je po rekonstrukci, částečně upravená kuchyň a soc. zařízení. Vhodný je také k rekonstrukci dle vlastních představ. Okna jsou na jižní stranu s výhledem na Beskydy. Velmi klidné bydlení s dostatkem zeleně, parkování před domem. Nemovitá věc č. 3 Byt 1+1 Ostrava - Poruba Cena: 585 000,- Kč Užitná plocha: 30 m 2 Byt 1+1 (30 m2) v os. vl. v lukrativní části v Ostravě-Porubě - poblíž Martinova. Byt se nachází v 11p. velmi slušného a čistého domu, který v roce 2011 prošel celkovou revitalizaci. Byt byl také kompletně rekonstruován. V celém bytě je nová elektrika v mědi, nové omítky, předělána koupelna s vanou a WC (zděná), nová rohová kuchyňská linka, plovoucí podlahy a nová euro (dřevěná) okna a vestavěná skříň v předsíni. K bytu náleží také sklep. Veškeré spotřebiče v kuchyni jsou také součásti prodeje. Nemovitá věc č. 4 Byt 1+1 ul. V.Makovského, Ostrava-Poruba Cena: 650 000,- Kč Užitná plocha: 38 m 2 Byt 1+1, 38 m2, os.vl., ul. Vincence Makovského, Ostrava. Nabízíme k prodeji byt v osobním vlastnictví o velikosti 1+1 s podlahovou plochou 38 m2, nacházející se v třetím podlaží čtyřpodlažního panelového domu, na ulici Vincence Makovského v Ostravě - Porubě. Byt je ve velmi udržovaném stavu s novou kuchyňskou linkou. V domě jsou vyměněna okna za plastová a dům je zateplen.