OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ PODLE CENOVÝCH PŘEDPISŮ 1 J A K U B H A N Á K
Určení zjištěné ceny pozemku: východiska právní úprava 9 až 13 ZOM 1 až 9, 48a až 53 oceňovací vyhlášky přílohy č. 2 až 7 oceňovací vyhlášky obecně závazné vyhlášky obcí: cenové mapy 2 podklady viz přednáška č. 1
Postup při ocenění 3 Získání podkladů Určení druhu pozemku Ocenění
Rozdělení pozemků dle ZOM Zastavěné Stavební Nezastavěné Zemědělské Lesní Vodní plochy Plochy skutečně zastavěné Lesní Zalesněné nelesní Jiné 4
Společné zásady 5 rozhoduje skutečný stav při nesouladu se stavem uvedeným v katastru nemovitostí ( 9 odst. 5 ZOM) důvodem je nepřesná evidence, pozvolné změny v terénu či neplnění ohlašovací povinnosti vůči KN součástí pozemku jsou stavby ( 4 odst. 3, 10 odst. 8 ZOM) výjimky stanovené NOZ právní otázka stavba na cizím pozemku je důvodem pro snížení ceny pozemku součástí pozemku jsou trvalé porosty výjimkou lesní školky (NS: 25 Cdo 73/2004) cena pozemku se snižuje o cenu věcných břemen 49 vyhlášky: nejvýše o 80 % z ceny pozemku
Ilustrace nesouladu 6
Ilustrace nesouladu (2) 7
Podle ZOM Zastavěné Zastavěná plocha a nádvoří Ostatní plochy: již zastavěné Zastavěná plocha a nádvoří Nezastavěné Plochy skutečně zastavěné S umístěnou stavbou S právem stavby Pozemky v JFC 8
Stavební pozemky: zásady samostatné vymezení pojmu StZ: stavebním pozemkem pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem StZ: zastavěným stavebním pozemkem pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami zákon č. 338/1992 Sb.: Stavebním pozemkem se pro účely tohoto zákona rozumí zdanitelnou stavbou nezastavěný pozemek určený k zastavění zdanitelnou stavbou, která byla ohlášena nebo na kterou bylo vydáno stavební povolení nebo bude prováděna na základě certifikátu autorizovaného inspektora anebo na základě veřejnoprávní smlouvy, a to v rozsahu výměry pozemku v m2 odpovídající zastavěné ploše nadzemní části zdanitelné stavby. nikoliv všechny stavby relevantní ( 9 odst. 4 ZOM): stavby bez základů, studny, ploty, sochy apod. podzemní a nadzemní vedení srov. např. NSS ze dne 26. 5. 2010, sp. zn. 8 Ao 1/2007-94 9
Nestavební pozemek 10
Stavební pozemky: zastavěné zastavěná plocha a nádvoří oceňovány bez ohledu na skutečný rozsah zastavění 11 již zastavěné evidované jako ostatní plochy příkladem jsou pozemky komunikací či skládek další členění provedeno vyhláškou viz dále
Stavební pozemky: nezastavěné zastavěná plocha a nádvoří určené k zastavění územním povolením nejvyšší přípustná zastavěnost = pouze část odpovídající přípustnému limitu s právem stavby zahrady a ostatní plochy v jednotném funkčním celku od 2014 se nerozlišuje funkční a jednotný funkční celek vyžadovalo se shodné vlastnictví staveb a pozemků způsobovalo výkladové problémy: pouze pozemky stejných vlastníků byly považovány za stavební termín se používá se i v jiných předpisech 2 zákona č. 172/1991 Sb., 15 zákona č. 340/2013 Sb. atd. 12
Jednotný funkční celek (JFC) 13 2014 2013 JFC se rozumějí pozemky v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, které souvisle navazují na pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří se stavbou, se společným účelem jejich využití. V JFC může být i více pozemků druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Vycházet ze skutečného stavu nebo evidence v KN? FC soubor nemovitostí tvořený nemovitou stavbou, pozemkem zastavěným touto stavbou a souvisejícím jedním nebo více společně užívanými pozemky, zpravidla pod společným oplocením, popřípadě vyplývá-li jejich funkční spojení z vydaného rozhodnutí. Ve FC může být i více zastavěných pozemků. JFC - v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný FC se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu.
Jednotný funkční celek 14
Jednotný funkční celek? 15
O jaký druh pozemku se jedná? 16
... závisí na mnoha skutečnostech. 17
Cenové mapy stavebních pozemků vydává obec obecně závaznou vyhláškou po předchozím vyjádření MF ČR umožnit všem nahlédnout; zpravidla zveřejněno na webu aktuální seznam 12 měst a obcí není omezena doba platnosti dříve povinnost aktualizovat každé 2 roky jinak nebylo možné použít zařazeny pouze stavební pozemky povinnost prodávajícího zaslat obci údaj o ceně stanoví-li tak vyhláška (např. teoreticky ne v rámci rodiny) přestupek/správní delikt 18
Platné cenové mapy 19
http://gis.brno.cz/flex/flexviewer/index.php?project=gismb_cenova_mapa_10_public 20
Použití cenové mapy cena se již dále neupravuje ale povinnost přičíst cenu stavby a trvalých porostů nelze použít v případech pozemek není dle ZOM stavební ( 2 odst. 3 OV) pozemek nemá vyznačenou cenu pozemek v částech s rozdílnými cenami pozemek v JFC není oceněn také instrukce k použití CMSP ve vyhlášce není-li cenová mapa nebo nelze-li ocenit pozemek postup dle oceňovací vyhlášky (viz dále) 21
Podle způsobu ocenění V obci s CM Obec bez CM Ocenitelné CMapou Neocenitelné CMapou 22
Určení základní ceny (ZC) stavebního pozemku 23 dříve se ZC odvozovala pouze od počtu obyvatel vyjmenované obce s pevnou cenou ve vyhlášce okresní + lázeňská města (Poděbrady, Luhačovice, Mariánské Lázně, Františkovy Lázně) nevyjmenované potřeba určit dle obce okresu (dle nejnižší ceny oblasti, je-li) O 1 počet obyvatel O 2 hospodářsko-správní význam O 3 poloha obce (sousedství s významnějšími obcemi) nejkratší vymezený úsek silnice od hranice obce O 4 technická infrastruktura (elektřina, vodovod, plynovod, kanalizace) O 5 dopravní obslužnost (žádné až IDS) O 6 občanská vybavenost (např. obchody, služby, škola)
Příklad Polom, okres Přerov 24
Příklad Polom, okres Přerov 25 Znak Koeficient ZC okres Přerov (oblast 3, 4, 5) 720,00 Kč O 1 počet obyvatel 256 obyvatel (V.) 0,50 O 2 hospodářskosprávní význam O 3 poloha obce O 4 technická infrastruktura O 5 dopravní obslužnost O 6 občanská vybavenost ostatní obce (IV.) 0,60 vzdálenost od Nového Jičína 1,01 méně než 10 Km (IV.) elektřina, vodovod a plyn (II.) 0,85 Příměstská doprava (I.) 1,00 omezená - obchod a škola (IV.) 0,90 166,89 Kč
Společná pravidla pro stavební pozemky pozemky komunikací a zeleně netvoří JFC 26 jednotlivé druhy stavebních pozemků jsou oceněny na základě základní ceny (ZC) upraveny koeficientem podle druhu stavby více kritérií (druhů) 5 odst. 3 určuje pořadí ocenění, pokud stavební pozemek splňuje více kritérií pro zařazení
Podle druhu stavby 4 odst. 1 Zastavěné plocha a nádvoří JFC Rezidenční/obchod Výroba/zemědělství Zastavěný 4 odst. 2 Určený k zastavění stavbou v odst. 1 4 odst. 3 Dráhy Pozemní komunikace* Veřejné prostranství Veřejné Neveřejné 4 odst. 5 Stavba skládky 4 odst. 6 Hráz, jez či 17 27
Zastavěná plocha a nádvoří / JFC: RD ZC stavebního pozemku se upravuje indexem cenového porovnání detaily v příloze č. 3 vyhlášky index cenového porovnání je tvořen: indexem trhu (I T ) poptávka/nabídka, právní vztahy, povodňové riziko indexem omezujících vlivů pozemku (I O ) svažitost, základové podmínky, tvar, ochranná pásma, neuvedené indexem polohy (I P ) různá kritéria v závislosti na typu budovy (rezidenční a komerční, výrobní a zemědělské, komunikace) 48a OV: zatřídění pro určení indexu polohy (dle účelu hlavní stavby) druh zástavby, sítě, vybavenost, dopravní dostupnost, komerční využitelnost, nezaměstnanost, neuvedené 28
Příklad - podklady 29
Příklad určení ZC 30 Určení ZC Protivín Znak Koeficient ZC (obec Protivín) okres Písek 1 125,00 Kč O 1 počet obyvatel 4 934 obyvatel (I.) 0,85 O 2 hospodářskosprávní význam ostatní města (IV.) 0,60 O 3 poloha obce O 4 technická infrastruktura O 5 dopravní obslužnost O 6 občanská vybavenost vzdálenost od Písku méně než 10 Km (IV.) elektřina, vodovod, kanalizace a plyn (I.) Železniční a autobusová zastávka (II.) Komplexní vybavenost (I.) 1,01 1,00 0,95 1,00 550,51 Kč
Index I T 31 Index trhu Povodňové riziko Situace na trhu Vlastnické vztahy Změny v okolí Vliv právních vztahů na prodejnost Ostatní neuvedené Povodňové riziko III. Poptávka odpovídá 0,00 nabídce IV. Shodný vlastník 0,00 stavby III. Bez vlivu 0,00 II. Bez vlivu 0,00 II. Bez dalších vlivů 0,00 III. Nízké riziko (tzv. 100-letá voda) 0,95 0,95
Indexy I O a I P 32 Index omezujících vlivů Index polohy (Tab. č. 3) Tvar a velikost II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 Svažitost a IV. Svažitost do 15%, ostatní 0,00 expozice orientace. Ztížené III. Neztížené 0,00 základové podmínky Ochranná I. Mimo vyjmenovaná 0,00 pásma ochranná pásma Omezení I. Bez omezení 0,00 užívání Ostatní II. Bez vlivu 0,00 1,00 Druh a účel I. Rezidenční stavba nad 2 000 1,00 stavby obyvatel Okolní zástavba a I. Rezidenční zástavba 0,04 ŽP Poloha v obci II. Navazující na střed obce 0,02 Sítě I. Pozemek lze napojit na sítě 0,00 Občanská I. Dostupná v okolí pozemku 0,00 vybavenost Dopravní VII. Zpevněná komunikace, 0,01 dostupnost parkování na pozemku. Hromadná III. Zastávka hromadné dopravy 0,01 doprava do 200 m dobrá dostupnost Komerční II. Bez možnosti komerčního 0,00 využitelnost využití Obyvatelstvo II. Bezproblémové. 0,00 Nezaměstnanost III. Nižší než je průměr v kraji 0,01 Ostatní vlivy II. Bez dalších vlivů 0,00 1,09
Příklad - výpočet 33 ZC 550,51 Kč I T 0,95 I O 1,00 I P 1,09 Index I ( 5 odst. 5 OV) 1,036 ZCU za m 2 570,33 Výměra m 2 177 Cena pozemku ( 50 OV) 100 950
Pozemek v jednotném funkčním celku oceňují-li se pozemky podle 3 v JFC spolu s pozemkem, jehož součástí je stavba oceňovaná podle 13, 14, 35 a 36 OV individuální bydlení a rekreace součet jejich výměr je větší než 1 000 m 2, vynásobí se ZCU pozemku redukčním koeficientem [R] 34
Pozemek pozemní komunikace/dráhy všechny druhy pozemních komunikací, drah a veřejné prostranství z přílohy č. 3 vyplývá, že také letiště cenové rozmezí pro veřejně přístupné komunikace se zpevněným povrchem ZC x 0,15 < ZCU < ZC x 0,75 výpočet: ZC x úprava P 1 kategorie komunikace P 2 charakter a zastavěnost území P 3 povrchy P 4 ostatní vlivy P 5 komerční využití 35
Příklad podklady 36
Příklad - výpočet Příloha č. 3 Tabulka č. 5 Znak 37 Koeficient ZC 166,89 komerční využití (P 5 ) bez možnosti 0,60 kategorie silnice (I.) -0,30 charakter území kat. úz. sídelní části v 0,00 zastavěném území (I.) povrchy bez možnosti (I.) 0,00 ostatní vlivy bez dalších vlivů (I.) 0,00 Index CP 0,42 rozmezí (ano) ZC x 0,15 ZCU ZC x,75 70,09 P 1 až P 4 max -0,9 Výměra 113 m 2 Cena ( 50) 7 920 Kč
Další stavební pozemky vodní dílo (hráz, jez) ZC x I p x 0,85 (zastavěný) ZC x I p x 0,60 (určený k zastavění) tabulka č. 4 přílohy č. 3 (sloupec h) tj. pozemky inženýrských staveb 38 pozemek skládky ZC x I p x 0,8 tabulka č. 4 přílohy č. 3 (sloupec h) tj. pozemky inženýrských staveb
Zemědělské pozemky ( 6) není-li předpokládáno nezemědělské využití není předmětem územního/stavebního řízení minimální cena 1 Kč/m 2 dle BPEJ příloha č. 4 není-li BPEJ potvrzeno SPÚ průměrná cena v kat. úz. (vyhláška č. 298/2014 Sb.) nikoliv nejbližší bonitovaný jako u odvodů za odnětí ZPF více BPEJ samostatně součet přirážky a srážky poloha v obci vzdálenost od obce, zvýšená ochrana ŽP, balvanovitost, imisní zatížení, stožáry a odvodnění 39
BPEJ 40 http://bpej.vumop.cz/
Příklady - podklady 41
Příklad - ocenění BPEJ 83424 = 2,42 Kč sousední obec 10-25 tisíc obyvatel + 60 % zvláštní chráněné území až 30 % III. zóna CHKO diskuze (též náhrada za ztížení zemědělského hospodaření) 42
Příklad - výpočet 43 BPEJ 83424 83421 85001 Základní cena - Kč 2,42 4,08 3,23 Přirážka dle přílohy +60 % +60 % +60 % č. 5 1.6.2 Srážka dle přílohy -5% -5% -5% č. 5 3.4 Upravená cena - Kč 3,75 6,32 5,00 Výměra m 2 1333 1424 444 Cena 4998,75 8999,68 2220 Výsledná cena pozemku Zaokrouhlení ( 50) 16218,43 16 220 Kč
Příklad pozemek bez BPEJ 44 BPEJ není vyhláška č. 298/2014 Sb. 15,46 Kč není důvod k úpravě ceny 15,46 x 1 160 m 2 = 17 940 Kč
Lesní pozemky ( 7) též nelesní pozemek s lesním porostem není-li předpokládání jiné využití není předmětem řízení podle stavebního zákona znalecká specializace oceňování lesních pozemků a lesních porostů ceny podle souboru lesních typů ceny v příloze č. 6 úprava ceny (kritéria v příloze č. 7) omezení hospodaření tvar imisní ohrožení antropogenní půda, zhoršené odtokové poměry 45
Vodní plochy ( 8) Funkčně související s stavbou VD Vodní tok a vodní nádrž Močál/zamokřená plocha Rybník a malá vodní nádrž Zastavěné území Nezastavěné území 46
Pozemky vodních ploch rybník/malá vodní nádrž včetně částí pod hrází a dalších stavebních součástí ZC x 0,06 (zastavěné úz.) ZC x 0,05 (nezastavěné úz.) minimální cena 10 Kč 47 nezastavěná vodní plocha funkčně související se stavbou vodního díla (mimo rybník a malou vodní nádrž) cena pozemku s vodním dílem x 0,2 minimální cena 10 Kč
Pozemky vodních ploch koryto vodního toku, vodní nádrž ZC x 0,07 minimální cena 10 Kč 48 zamokřená plocha (močál, mokřad, bažina) cena dle vyhlášky č. 298/2014 Sb. upravená o polohu x 0,25 cenu lze snížit až o 50 % minimální cena 1 Kč/m 2
Příklad pozemek koryta VT 49 ZC Polom (snímek č. 166,89 Úprava dle 8 odst. 4 0,07 Cena za m2 11,68 Kč (min 10 Kč) Výměra 3 334 Cena pozemku 38 940 Kč
Jiné pozemky Skládky Manipulační plochy Přírodní sportoviště Terénní úpravy Těžební na povrchu Hospodářsky nevyužitelný Zastavitelný Zbytkový 50
Jiné pozemky ( 9) manipulační plochy, skládky, sklady, rekreační plochy, přírodní sportoviště ZC x I p x 0,70 I p - tabulka č. 4 přílohy č. 3 (sloupec h) není minimální cena 51 těžební a jiné obdobné činnosti na zemském povrchu ZC x I p x 0,40 až 0,60 podle velikosti města minimálně 30 Kč/m 2
Jiné pozemky ( 9) nezařaditelný a hospodářsky využitelný ( 9 odst. 5) ZC x 0,04 cenu lze snížit až o 50 %; minimální cena 10 Kč/m 2 52 hospodářsky nevyužitelný cena dle vyhlášky č. 298/2014 Sb. upravená o polohu x 0,25 cenu lze snížit až o 50 %; minimální cena 1 Kč/m 2
Pozemek určeny k zastavění ÚPD 53
Územní plán 54
Výpočet určené k zastavění ÚP/RP ZCU x 0,30 minimálně 20 Kč/m2 55 ZC (oblast 2) 1 380 Kč I T 1,00 I O (ochranné pásmo vedení) 0,99 I P 0,95 Index I 0,94 ZCU za m 2 1 297,20 Cena 9 odst. 3 (x 0,3) 389,16 Výměra m 2 2 143 Cena pozemku 833 970