ZNALECKÝ POSUDEK č. 746 32/16 o ceně nemovitých věcí pozemků parc. č. st. 473/1 a 539/6 vč. příslušenství a součástí, tj. objektu č. p. 490 na pozemku parc. č. st. 473/1, zapsaných na LV č. 1487 v katastrálním území Přívoz, obec Ostrava, okres Ostrava - město Objednatel posudku: Statutární město Ostrava Prokešovo náměstí 1803/8 729 30 Ostrava Účel posudku: Určení ceny dle cenových předpisů a odhad ceny obvyklé (tržní) Objednávka č. 0176/2016/OM Datum místního šetření: 18. 4. 2016 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 18. 4. 2016 Posudek vypracoval: Ing. Petra Vařeková Nad Porubkou 111/6a, 721 00 Ostrava tel.: +420 777 156 019 e-mail: petra.varekova@ocenovani-nemovitosti.eu Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 22 stran, 3 přílohy a objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Ostravě, dne 22. dubna 2016
1. NÁLEZ 1.1 Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je určení ceny dle oceňovacího předpisu a odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pozemků parc. č. st. 473/1 a 539/6 vč. příslušenství a součástí, tj. objektu č. p. 490 na pozemku parc. č. st. 473/1, zapsaných na LV č. 1487 v katastrálním území Přívoz, obec Ostrava, okres Ostrava - město. Ocenění je zpracováno na základě objednávky č. 0176/2016/OM. 1.2 Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Místní šetření bylo dne 18. 4. 2016, kdy bylo provedeno ohledání a zaměření oceňovaných nemovitých věcí, vč. pořízení fotodokumentace, za přítomnosti znalce. Zpracovateli byl umožněn přístup do společných prostor domu vč. půdního prostoru, mimo sklep, a dále do bytu č. 1 a č. 5. 1.3 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 1487 pro k. ú. Přívoz ke dni 16. 3. 2016 a 5. 4. 2016, vyhotovený Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním SCD Kopie katastrální mapy Objednávka č. 0176/2016/OM ze dne 5. 4. 2016 Odborný statický posudek trhlin v domě Dobrovského 490/6 ze 09/2015 Smlouva o nájmu bytu s neziskovou organizací č. OM-2014-0099, vč. dodatku č. 1 Smlouva o výpůjčce ze dne 4. 8. 2014 Výpočtové listy k bytům v domě Dobrovského č. p. 490 Půdorysy bytového domu č. p. 490 Technická zpráva k rekonstrukci BD Dobrovského Osvědčení o řádném provedení stavebních prací Soupis nákladů na bytový dům Dobrovského 6 rok 2014, 2015 Údaje a data zjištěné místním šetřením Územní plán Ostravy Cenová mapa stavebních pozemků města Ostravy č. 16 Databáze znalce, tisková a internetová inzerce, informace realitních kanceláří Použitá literatura: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v aktuálním znění, - Vyhláška č. 53/2016 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhlášky č. 345/2015 Sb. Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc.: Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí (CERM, s.r.o. Brno, 2016), Bradáč A., Krejčíř P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM,Brno, 1997 Bradáč A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI, 1998, Bradáč A., Fiala J.: Nemovitosti (oceňování a právní vztahy). LINDE Praha a.s., 1999 Český statistický úřad: Malý lexikon obcí ČR (platnost ke dni ocenění) 2
1.4 Vlastnické a evidenční údaje (částečné) k datu 5. 4. 2016 LV č. 1487 Okres: CZ0806 Ostrava - město Katastrální území: 713767 Přívoz Obec: 554821 Ostrava Vlastník: Podíl Statutární město Ostrava, Prokešovo náměstí 1803/8, 702 00 Ostrava B Nemovitosti (mimo jiné): - pozemek parc. č. st. 473/1, zastavěná plocha a nádvoří, výměra 471 m 2, součástí je stavba č. p. 490, byt. dům - pozemek parc. č. 539/6, zahrada, výměra 30 m 2 B1 Jiná práva bez zápisu C Omezení vlastnického práva bez zápisu Ostatní údaje viz příloha č. 1 tohoto znaleckého posudku 1.5 Práva a závady Dle listu vlastnictví č. 1487 nejsou v části C k oceňovaným nemovitostem zapsána žádná omezení. Jiné závady či práva - výměnky, pachtovní či předkupní práva apod. nebyly při místním šetření zjištěny, mimo nájemní smlouvu k bytům č. 2, 3, 4, 5, 6, 7, a smlouvu o výpůjčce pozemků. Zpracovateli nejsou známy žádné informace o případných uplatňovaných restitučních nárocích. 1.6 Dokumentace a skutečnost Zpracovateli byla k dispozici částečná projektová dokumentace (k rekonstrukci objektu z roku 2013). Při místním šetření bylo provedeno porovnání stavu uvedeného v katastru nemovitostí se skutečností, přičemž bylo zjištěno, že způsob užití objektu je v souladu s právním stavem. 1.7 Postup ocenění Pro tržní oceňování jsou v odborné literatuře nejčastěji používány pojmy tržní cena, tržní hodnota, obchodní hodnota a obvyklá cena. Definice obvyklé ceny je uvedena v zákoně č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Mezinárodní oceňovací standardy definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Obvyklá cena je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v 3
čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení obvyklé ceny je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí 1.7. 1 Věcná hodnota (časová) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na vybudování nové stavby (pořízení pozemku) v současných cenách (reprodukční cena stavby), snížených o opotřebení, stanovené přiměřeně ke stáří a skutečnému stavu nemovitosti (časová cena, vystihující reálný technický stav v čase hodnocení). Stanovení věcné hodnoty je prováděno pomocí ukazatelů vydávaných ÚRS, pomocí cenového předpisu, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Věcnou hodnotu pozemku lze stanovit porovnáním se skutečnými prodeji či nabízenými cenami, použitím cenového předpisu, metodou třídy polohy apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání. Uvede se předpoklad další životnosti (v rocích) s běžnou údržbou. 1.7. 2 Výnosová hodnota Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u všech nemovitostí s provozními prostory. Toto nájemné však musí být stanoveno jako nájemné v daném místě a čase obvyklé, tj. takové, které se na trhu dá i skutečně objektivně zjistit. Je nutné posoudit s komentářem i výši nájemného uvedenou v uzavřených nájemních smlouvách v době ocenění. Obvyklá výše nájemného musí odrážet daný stav nemovitosti. Nárok na regulované nájemné je nutné respektovat. Výnosová hodnota nemovitostí se stanovuje jednoduchou kapitalizací stabilizovaného, trvale dosažitelného ročního čistého výnosu příslušnou mírou kapitalizace, tj. porovnáním s jistinou vloženou do banky při alternativním investování kapitálu: stabilizovaný čistý roční výnos x 100 (%) výnosová hodnota = --------------------------------------------------- úroková míra kapitalizace (% p.a.) Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu představuje výnosová hodnota nemovitosti jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem trvale odčerpatelného výnosu. Čistý výnos tvoří rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Zdroj výnosu tvoří jednotlivé podlahové plochy staveb určené k pronájmu, rozlišené dle účelu užívání a polohy ve stavbě. Zdrojem výnosu mohou být i běžně pronajímatelné volné části pozemků. Nájemné pro výpočet výnosu je nutné uvažovat bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním (např. teplo, teplou vodu, vodné, stočné, el. energii, odvoz TDO, ostrahu apod.). Při výpočtu ročního příjmu se doporučuje uvažovat se ztrátou nájemného ve výši od 5 % z důvodů možných ztrát nájemného (částečná neobsazenost, neplacení nájemného atd.). Odpočitatelné roční výdaje (náklady) vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání tvoří zejména: - daň z nemovitostí (staveb i pozemků) - pojištění staveb - odpisy vyjadřující jejich střádací funkci na obnovovací investice (ne účetní ani daňové odpisy) - průměrné výdaje na běžnou údržbu a opravy 4
- náklady na správu Znalecký posudek č. 746-32/16 Tyto výdaje se u běžných nemovitostí dle lokality, typu pronajímaných prostor a technického stavu pohybují v rozmezí 10-40 % z hrubého nájmu. Příjem nelze počítat z výnosů podnikatelských aktivit provozovaných v nemovitosti. Jednalo by se o ocenění výnosů těchto podnikatelských aktivit (resp. podniku), nikoliv pouze nemovitosti. Výše míry kapitalizace musí odrážet situaci na trhu i rizika daného typu nemovitostí. Kapitalizační míra se někdy obecně určuje součtem čtyř základních podmínek, které ji ovlivňují, tzn. míry návratnosti, míry inflace, rizikové míry a míry ekonomické životnosti. Stanovená výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu celé nemovitosti, tzn. stavby i pozemku. 1.7.3 Srovnávací hodnota Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nedávno realizovaných prodejů či nabízených k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí, možným výnosem, lokalitou apod. Toto srovnání je provedeno na základě zjištění a průzkumů znalce, konzultací s realitními kancelářemi a přiměřeným vyhodnocením nabídky a poptávky na trhu nemovitostí v dané lokalitě. Uvádí se srovnání jak celých nemovitostí, tak případně cen pozemků, hladin nájmů uvažovaných ve výnosovém ocenění, cen bytových ploch za 1 m 2 apod. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí: vzdálenost od center mest či obcí, vzdálenost od hlavních komunikačních tahů, přístup k silničním či železničním trasám. Využitelnost nemovitostí: stavebně - technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost, účel staveb a možnost adaptace na jiné využití, kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy, možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí, omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena: stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost, předkupní práva, věcná břemena, zástavní práva, soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu: celkové trendy v prodeji nemovitostí, prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě V posudku musí být uvedeny zdroje informací, druh, poloha, srovnávané charakteristiky a hodnoty srovnávaných nemovitostí. Při používaní vlastních i cizích databázi cen musí znalec vždy zvažovat aktuálnost použití ceny k datu ocenění. Pro běžné nemovitosti (RD, byty, garáže, chaty, pozemky apod.) je nutné při srovnávací metodě respektovat srovnatelnou lokalitu srovnávaných nemovitostí, tj. není možné srovnávat nemovitosti z jiných měst, odlišných lokalit apod. Ve srovnávací hodnotě je nutné již zohlednit existující a nastupující trendy vývoje trhu nemovitostí. Výsledkem šetření je stanovení srovnávací hodnoty, tj. odhad prodejní ceny oceňovaných nemovitostí, realizovatelné max. 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvou. Analýzou výše uvedených hodnot je proveden odhad ceny obvyklé, přičemž ne ve všech případech je možno všechny hodnoty stanovit. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Metoda věcné hodnoty tzv. znovupořízení majetku stále postrádá svůj tržní charakter. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodejů). U podnikatelského majetku je důležitá hodnota výnosová. V daném případě je použita věcná, výnosová a porovnávací hodnota. Tento odhad obvyklé ceny je zpracován v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: - zpracovatel neprováděl žádná šetření směřující k pravosti a správnosti dokladů sloužících jako podklady pro zpracování tohoto znaleckého posudku - zpracovatel vyhotovil znalecký posudek podle podmínek trhu k datu ocenění a neodpovídá za případné změny, ke kterým může dojít po předání znaleckého posudku Platnost odhadu je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 5
1.8 Celková situace všeobecné údaje Znalecký posudek č. 746-32/16 Nemovité věci se nachází v zastavěném území obce Ostrava, v městském obvodu Moravská Ostrava a Přívoz, na ulici Dobrovského. Sousedství je tvořeno z větší části objekty komerčními (stavebnictví, firemní sídla, autosalón) a hromadného bydlení. Vzdálenost od centra města je cca 2,5 km, dopravní dostupnost a technická infrastruktura dobrá, zastávka MHD je 170 m, napojení na dálnici D1 do 1,2km. Údaje o nemovitých věcech Předmětem ocenění je řadový koncový objekt bytového domu č. p. 490 se souvisejícími pozemky parc. č. st. 473/1 a 539/6. Původně se jednalo o vnitřní stavbu v zástavbě, v roce 2015 byl sousední dům přilehlý z levé strany oceňovaného objektu zbourán. Objekt je přístupný ze zpevněné komunikace ulice Dobrovského, je napojen na přípojky inženýrských sítí obecní vodovod, venkovní vedení NN, plyn, odpady svedeny do žumpy, vytápění lokální gamaty. Možnost parkování na přilehlé komunikaci. Ke dni ocenění je objekt užíván jako bytový dům se sedmi bytovými jednotkami. Objekt č. p. 490 je postaven na pozemku parc. č. st. 473/1, pozemek parc. č. 539/6 navazuje na pozemek parc. č. st. 473/1 v severozápadním rohu. Zastavěná plocha stavby: Výměra pozemků celkem: 348,00 m2 501,00 m2 1.9 Popis oceňovaných objektů a) Stavba č. p. 490 na pozemku parc. č. st. 473/1 Jedná se o zděnou krajní řadovou budovu, částečně podsklepenou, se dvěmi nadzemními podlažími a nevyužitým půdním prostorem. Objekt je obdélníkového půdorysu, se způsobem užití bytový dům, k datu ocenění je využíváno 5 ze sedmi bytů (nájemní smlouva k bytu č. 5 ukončena k 30.4.2016). Je napojen na veřejnou přípojku vody, plynu a vedení NN, žumpu. Dispoziční řešení: 1. PP sklepní prostory 1. NP schodiště, chodba, společný prostor, 1 nebytový prostor, 3 byty 2+1 2. NP schodiště, chodba, společný prostor, 4 byty 2+1 Půdní prostor - neupraven Základy jsou pravděpodobně betonové, nosné konstrukce zděné z cihel plných pálených tl. 60 a 45 cm. Stropy jsou dřevěné trámové se záklopem, v chodbě a 1.PP cihelné klenbové. Střecha je vaznicového dřevěného sedlového krovu s krytinou z plechových šablon, klempířské konstrukce jsou úplné, bleskosvod osazen. Vnější omítka štuková, částečně chybí na jihozápadní štítové stěně, vnitřní omítky jsou štukové a tenkovrstvé. Vnitřní obklady jsou keramické v kuchyních a soc. zařízení. Schodiště přímé ŽB. Dveře plné dřevěné, ocelové zárubně, okna plastová s izolačním dvojsklem. Podlahy OSB desky s PVC a keram. dlažba, beton. Elektroinstalace 230V, rozvody studené a teplé vody, ohřev vody el. ohřívači, odpady svedeny do žumpy, plyn zaveden. Vytápění lokální gamaty. Vybavení kuchyní standardní s plyn. sporákem, soc. zařízení s vanou a umyvadlem, WC samostatné splachovací v každém bytě. Objekt je užíván cca od roku 1905, během jeho životnosti byla prováděna nutná údržba zřejmě s úpravou dispozice, v posledních 20-ti letech byla provedena oprava střechy a fasády (1996) a opětovně oprava krovu 6
s výměnou střešní krytiny (2012), povodňové opravy domu (1998), výměna oken (2008) a rekonstrukce domu spočívající v úpravě dispozic bytových jednotek (mimo byt č. 5) nový interiér bytů vč. sanity a kuchyň. linek, dveří, podlah, výměna a oprava vstupních dveří, nové předložené schodiště ze dvora, výměna oken v 1.PP. V prostorách domu je setrvalý zápach z 1.PP způsobený zřejmě vadným odkanalizováním, dle předložených informací je v plánu přepojení stávající kanalizace na veřejnou přípojku. V některých částech domu je patrný výskyt plísně, masívní je pak v bytě č. 1, který k datu ocenění není užíván. V roce 2015 došlo ke zbourání sousedního domu, přiléhajícího k jihozápadní štítové stěně bytového domu č. p. 490. Vzhledem k výskytu trhlin v konstrukci domu byl v září 2015 vyhotoven odborný statický posudek, kde je konstatováno, že bezpečnost konstrukce bytového domu není bezprostředně ohrožena, nejsou nutné bezodkladné zabezpečovací práce a doporučuje opatření k odstranění rizika případné degradace zjištěných poruch. (Posudek k dispozici u správce bytového domu). b) Pozemky parc. č. st. 473/1 a 539/6 Pozemek parc. č. st. 473/1 je částečně zastavěn domem č. p. 490, nezastavěná část o výměře cca 118 m2 je spolu s pozemkem parc. č. 539/6 je užívána jako zahrada pod oplocením. Pozemky jsou situovány v městské zástavbě, rovinaté, s možností napojení na elektro, plyn, veřejný vodovodní řad a kanalizaci. Dle platného územního plánu obce se pozemky nachází v ploše smíšené - bydlení a služby. Dle cenové mapy stavebních pozemků města Ostravy č. 16 je pozemek parc. č. st. 473/1 oceněn ve výši 560,00 Kč/m 2, pozemek parc. č. 539/6 ve výši 1000,00 Kč/m 2. Příslušenstvím stavby jsou venkovní úpravy, které zahrnují přípojky IS, předložené schodiště, žumpu. 7
2. OCENĚNÍ 2. 1. CENA URČENÁ DLE CENOVÝCH PŘEDPISŮ Ocenění nemovitých věcí je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 53/2016 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu I. Poptávka nižší než nabídka 0,04 s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu 1,00 záplav 5 Index trhu: I T = P 6 (1 + P i) = 0,960 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí V. Výrobní objekty (řemesla, sklady) nerušící 0,10 pozemku a životní prostředí okolí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,05 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná občanská 0,00 pozemku vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k pozemku VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá 0,00 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z IV. Výhodná pro pozemek se stavbou s 0,08 hlediska komerční využitelnosti komerční využitelností 9 Obyvatelstvo I. Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech 0,10 nebo v okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,830 i = 2 8
Oddíl 1 a) Objekt č. p. 409 12 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: K 1. domy vícebytové (netypové, tří a vícebytové) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,200 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.2 domy vícebytové netypové Koeficient změny ceny stavby: 2,118 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.PP 2,00 m (27,60 12,60) (27,60 3,40) (6,40 7,50) (6,00 6,25) = 168,42 m 2 1.NP 3,30 m 27,60 12,60 = 347,76 m 2 2.NP 3,30 m 27,60 12,60 = 347,76 m 2 Součet: 8,60 m 863,94 m 2 Průměrná výška podlaží PVP: = 3,05 m Průměrná zastavěná plocha podlaží PZP: = 287,98 m 2 Obestavěný prostor OP: 1.PP 2,45 (27,60 12,60) (27,60 3,40) (6,40 7,50) (6,00 6,25) = 672,67 m 3 1.NP 3,80 27,60 12,60 = 1 321,49 m 3 2.NP 3,80 27,60 12,60 = 1 321,49 m 3 zastřešení (1,35/2+4,125/2) 27,60 12,60 = 951,99 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 4 267,64 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy včetně zemních prací betonové pásy 6,00 % Standardní 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 a 60 cm 18,80 % Standardní 3. Stropy klenba, trámové dřevěné 8,20 % Standardní 4. Krov, střecha sedlová 5,30 % Standardní 5. Krytiny střech plechová šablona 2,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce žlaby a svody 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů štukové omítky 6,90 % Standardní 50 % původní Standardní 50 % 8. Úprava vnějších povrchů štuková omítka 3,10 % Standardní 65 % chybí Nevyskytuje se 35 % 9. Vnitřní obklady keramické v soc. zařízení a kuchyni 2,10 % Standardní 10. Schody betonové 3,00 % Standardní 11. Dveře hladké plné s kovovou zárubní 3,20 % Standardní 85 % stávající Standardní 15 % 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna plastová 5,40 % Standardní 14. Povrchy podlah OSB desky a lino, keram. dlažba 3,10 % Standardní 70 % stávající Standardní 30 % 15. Vytápění gamaty 4,70 % Nevyskytuje se 16. Elektroinstalace světelná 5,20 % Podstandardní 17. Bleskosvod ano 0,40 % Standardní 18. Vnitřní vodovod rozvod studené a teplé vody 3,30 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace ze všech hygienických zařízení do jímky 3,20 % Standardní 9
Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 20. Vnitřní plynovod zaveden 0,40 % Standardní 21. Ohřev vody el. ohřívač 2,10 % Standardní 22. Vybavení kuchyní standardní 1,80 % Standardní 23. Vnitřní hygienické vybavení umyvadlo, vana, splach. WC 3,80 % Standardní 24. Výtahy chybí 1,30 % Nevyskytuje se 25. Ostatní chybí 5,60 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4: Základní koeficient K 4: 1,0000 Úprava koeficientu K 4: 8. Úprava vnějších povrchů 0,54 1,852 3,10 % 35 % 0,0109 15. Vytápění 0,54 1,852 4,70 % 0,0470 16. Elektroinstalace 0,54 5,20 % 0,0281 24. Výtahy 0,54 1,852 1,30 % 0,0130 25. Ostatní 0,54 1,852 5,60 % 0,0560 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4: = 0,8450 Ocenění: Základní cena ZC: 2 150, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1: 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9429 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,9885 Koeficient vybavení stavby K 4: 0,8450 Polohový koeficient K 5: 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i: 2,1180 Základní jednotková cena upravená: = 4 041,20 Kč/m 3 Základní cena upravená: 4 267,64 m 3 4 041,20 Kč/m 3 = 17 246 386,77 Kč Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy včetně zemních prací standardní opotřebení: 111 / (111 + 39) 100 = 74,000 % 74,000 % 6,00 % / 0,8450 + 5,254 % 2. Svislé konstrukce standardní opotřebení: 111 / (111 + 39) 100 = 74,000 % 74,000 % 18,80 % / 0,8450 + 16,464 % 3. Stropy standardní opotřebení: 111 / (111 + 39) 100 = 74,000 % 74,000 % 8,20 % / 0,8450 + 7,181 % 4. Krov, střecha standardní opotřebení: 111 / (111 + 39) 100 = 74,000 % 74,000 % 5,30 % / 0,8450 + 4,641 % 5. Krytiny střech standardní opotřebení: 4 / (4 + 76) 100 = 5,000 % 5,000 % 2,40 % / 0,8450 + 0,142 % 6. Klempířské konstrukce standardní opotřebení: 4 / (4 + 56) 100 = 6,667 % 6,667 % 0,70 % / 0,8450 + 0,055 % 7. Úprava vnitřních povrchů standardní 50 % opotřebení: 3 / (3 + 77) 100 = 3,750 % 3,750 % 6,90 % 50 % / 0,8450 + 0,153 % 7. Úprava vnitřních povrchů standardní 50 % opotřebení: 20 / (20 + 60) 100 = 25,000 % 10
25,000 % 6,90 % 50 % / 0,8450 + 1,021 % 8. Úprava vnějších povrchů standardní 65 % opotřebení: 20 / (20 + 40) 100 = 33,333 % 33,333 % 3,10 % 65 % / 0,8450 + 0,795 % 9. Vnitřní obklady keramické standardní opotřebení: 3 / (3 + 47) 100 = 6,000 % 6,000 % 2,10 % / 0,8450 + 0,149 % 10. Schody standardní opotřebení: 111 / (111 + 39) 100 = 74,000 % 74,000 % 3,00 % / 0,8450 + 2,627 % 11. Dveře standardní 85 % opotřebení: 3 / (3 + 67) 100 = 4,286 % 4,286 % 3,20 % 85 % / 0,8450 + 0,138 % 11. Dveře standardní 15 % opotřebení: 111 / (111 + 9) 100 = 92,500 % 92,500 % 3,20 % 15 % / 0,8450 + 0,525 % 13. Okna standardní opotřebení: 8 / (8 + 52) 100 = 13,333 % 13,333 % 5,40 % / 0,8450 + 0,852 % 14. Povrchy podlah standardní 70 % opotřebení: 3 / (3 + 77) 100 = 3,750 % 3,750 % 3,10 % 70 % / 0,8450 + 0,096 % 14. Povrchy podlah standardní 30 % opotřebení: 111 / (111 + 39) 100 = 74,000 % 74,000 % 3,10 % 30 % / 0,8450 + 0,814 % 16. Elektroinstalace podstandardní opotřebení: 3 / (3 + 47) 100 = 6,000 % 6,000 % 5,20 % 0,46 / 0,8450 + 0,170 % 17. Bleskosvod standardní opotřebení: 4 / (4 + 46) 100 = 8,000 % 8,000 % 0,40 % / 0,8450 + 0,038 % 18. Vnitřní vodovod standardní opotřebení: 3 / (3 + 47) 100 = 6,000 % 6,000 % 3,30 % / 0,8450 + 0,234 % 19. Vnitřní kanalizace standardní opotřebení: 3 / (3 + 57) 100 = 5,000 % 5,000 % 3,20 % / 0,8450 + 0,189 % 20. Vnitřní plynovod standardní opotřebení: 3 / (3 + 47) 100 = 6,000 % 6,000 % 0,40 % / 0,8450 + 0,028 % 21. Ohřev vody standardní opotřebení: 3 / (3 + 27) 100 = 10,000 % 10,000 % 2,10 % / 0,8450 + 0,249 % 22. Vybavení kuchyní standardní opotřebení: 3 / (3 + 27) 100 = 10,000 % 10,000 % 1,80 % / 0,8450 + 0,213 % 23. Vnitřní hygienické vybavení standardní opotřebení: 3 / (3 + 27) 100 = 10,000 % 10,000 % 3,80 % / 0,8450 + 0,450 % Opotřebení analytickou metodou celkem: = 42,474 % Odpočet opotřebení: 17 246 386,77 Kč 42,474 % 7 325 230,32 Kč Cena po odečtení opotřebení: = 9 921 156,45 Kč Objekt č. p. 409 zjištěná cena: 9 921 156,45 Kč 11
b) Venkovní úpravy 18 Ocenění Cena stavby: Objekt č. p. 409 9 921 156,45 Kč Podíl z ceny stavby: 2,0 % Cena venkovních úprav: = 198 423,13 Kč Venkovní úpravy zjištěná cena: 198 423,13 Kč c) Pozemek parc. č. st. 473/1 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Ostrava - oblast 5 Základní cena pozemku: ZC = 1 510, Kč/m 2 Index trhu: I T = 0,960 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná pásma I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,830 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,797 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 1 203,4700 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st. 473/1 zastavěná plocha a nádvoří 348 418 807,56 Pozemek parc. č. st. 473/1 zjištěná cena: 418 807,56 Kč Rekapitulace nákladových cen: a) Objekt č. p. 409 9 921 156,45 Kč b) Venkovní úpravy 198 423,13 Kč Nákladová cena všech staveb celkem: 10 119 579,58 Kč d) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu 31 a 32 Roční nájemné činí dle nájemní smlouvy 52,00/Kč/m2. jelikož se pohybuje pod hranicí obvyklého nájemného v místě a čase, je použito obvyklé nájemné, stanovené v části B3 posudku ve výši 60,00 Kč/m2/měsíc. 12
Roční nájemné: Výměra Roční nájemné byt č.1 60,68 m 2 720, Kč/m 2 43 689,60 Kč byt č.2 66,12 m 2 720, Kč/m 2 47 606,40 Kč byt č.3 47,70 m 2 720, Kč/m 2 34 344, Kč byt č.4 61,53 m 2 720, Kč/m 2 44 301,60 Kč byt č.5 63,40 m 2 720, Kč/m 2 45 648, Kč byt č.6 61,83 m 2 720, Kč/m 2 44 517,60 Kč byt č.7 61,52 m 2 720, Kč/m 2 44 294,40 Kč Roční nájemné celkem: 304 401,60 Kč Snížení ročního nájemného: Snížení nájemného o 40 %: 121 760,64 Kč Stavba i pozemek má stejného vlastníka nájemné se sníží o 5 % ceny pozemku Cena zastavěné části pozemku: 418 807,56 Kč Snížení nájemného ve výši 5 % z ceny pozemku: + 20 940,38 Kč Odpočet ročního nájemného celkem: 142 701,02 Kč Výpočet výnosové ceny: Upravené roční nájemné: 304 401,60 Kč 142 701,02 Kč = 161 700,58 Kč Účel užití stavby: Bytové domy netypové Míra kapitalizace: 4,5 % +0,5 % na pokrytí zvýšeného rizika spojeného s docílením pronájmu celkové podlahové plochy u staveb oceňovaných podle 31 odst. 1 písm. b) a c) / 5,00 % Cena zjištěná výnosovým způsobem (CV): 3 234 011,60 Kč Stanovení ceny nemovitosti kombinací nákladového a výnosového způsobu: Skupina nemovitosti: D bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Cena zjištěná nákladovým způsobem (CN): = 10 119 579,58 Kč Vzorec pro výpočet ceny: CV + 0,10 CV CN Cena zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu: 3 922 568,40 Kč Oddíl 2 a) Pozemky parc. č. st. 473/1 a 539/6 4 Je-li do cenové mapy zařazen stavební pozemek, který nelze cenou z cenové mapy ocenit, protože je v jednotném funkčním celku, ve kterém všechny pozemky nejsou oceněny v cenové mapě stejnou cenou, ocení se rovněž podle ustanovení 3 až 5 oceňovací vyhlášky. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Ostrava - oblast 5 Základní cena pozemku: ZC = 1 510, Kč/m 2 Index trhu: I T = 0,960 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná pásma I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 13
5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,830 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,797 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 1 203,4700 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st. 473/1 zastavěná plocha a nádvoří 471 566 834,37 539/6 zahrada 30 36 104,10 Součet: 501 602 938,47 Pozemky parc. č. st. 473/1 a 539/6 zjištěná cena: 602 938,47 Kč Rekapitulace ceny dle cenového předpisu (vyhláškové) Název Cena dle cenového předpisu (Kč) Cena zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu 3 922 568,40 Pozemky parc. č. st. 473/1 a 539/6 602 938,47 Celkem zaokrouhleno 4 525 510,00 14
2. 2. VĚCNÁ HODNOTA Ke zjištění věcné hodnoty je přiměřeně využit zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuální znění a vyhláška č. 53/2016 Sb. Věcnou hodnotu pozemku lze stanovit dle cenové mapy, cenového předpisu, porovnáním se skutečnými prodeji či nabízenými cenami apod; v tomto případě bylo využito cenové mapy stavebních pozemků města Ostravy. a) Věcná hodnota objektu č. p. 490 vč. venkovních úprav je stanovena v části 2.1 posudku ve výši: 1) Objekt č. p. 409 9 921 156,45 Kč 2) Venkovní úpravy 158 143,23 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: 10 079 299,68 Kč Cena po zaokrouhlení: 10 079 300, Kč b) Pozemky parc. č. st. 473/1 a 539/6 2 Věcná hodnota pozemků je stanovena dle platné cenové mapy stavebních pozemků města Ostravy. 2 Pozemky oceněné dle cenové mapy stavebních pozemků Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Základní cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] st. 473/1 zastavěná plocha a 471 560, 263 760, nádvoří 539/6 zahrada 30 1 000, 30 000, Součet: 501 293 760, Pozemky parc. č. st. 473/1 a 539/6 zjištěná cena: 293 760, Kč Rekapitulace věcné hodnoty (časové ceny) Název Věcná hodnota (Kč) Objekt č. p. 490 vč. příslušenství 10 079 299,68 Pozemky parc. č. st. 473/1 a 539/6 293 760,00 Celkem zaokrouhleno 10 373 060,00 15
2. 3. VÝNOSOVÁ HODNOTA Výnosovou hodnotou lze nazvat jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Při výpočtu výnosové hodnoty se vychází ze vztahu: Cv = čistý zisk z nájmu nemovitosti za rok úroková míra setinná Za čistý zisk z nájmu nemovitosti se dosadí hodnota ročního nájemného snížená o nutné roční výdaje k dosažení tohoto nájmu. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze tzv. čisté nájemné (základní nájemné), bez úhrad za služby spojené s užíváním tj. např. za teplo a teplou vodu, vodné a stočné, el. energii, telekomunikace a další individuálně sjednané služby. Uvedené náklady hrazené mimo základní nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je toto ocenění prováděno, tj. pro odhad obvyklé ceny, resp. tržní hodnoty, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímaných prostor. Dosažitelné příjmy z nájemného: Příjem z nemovitosti je nutné počítat z nájemného, nikoli třeba ze zisku podniku v nemovitosti umístěného, kdy by se jednalo již o ocenění podniku. Vstupní parametry vycházejí buď z informací a podkladů dodaných objednatelem (nájemní smlouvy) nebo jsou odvozeny z výše nájemného, obvyklého v daném místě a čase. Byty v domě č. p. 490 jsou v současnosti pronajaty, z celkového počtu 7 bytů je obsazeno nájemníky bytů 5. Nájemné je dle nájemní smlouvy stanoveno ve výši 52,00 Kč/m2/měsíc. Nájemné v bytových domech ve správě Městského obvodu Moravská Ostrava a Přívoz se v lokalitě Přívoz pohybuje v úrovni 45,00 55,00 Kč/m2/měsíc, přičemž obecní byty se stále ještě považují za spíše sociální bydlení díky předchozí regulaci nájemného. Vzhledem k tomu bude pro účely výnosového ocenění nájemné stanoveno ve výši nájemného obvyklého v místě a čase. Bylo uvažováno s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímaných nemovitostí. Přehled nájemného bytů v dané lokalitě a okolí Název Byt 2+kk, 4/4 NP, zděný dům bez výtahu, ul. Libušina, Ostrava-Přívoz, podkrovní byt po celkové rekonstrukci, vytáp. etážové s plyn. kotlem, dům po revitalizaci. Soukromý vlastník Byt 1+1, zděný dům bez výtahu, ul. Jirská, Moravská Ostrava. Byt se nachází v přízemí cihlového domu, je částečně zařízený (jídelní stůl, židle, sedací souprava, lednice, skříně).vytápění ústřední. Soukromý vlastník Byt 2+1, 2/4 NP, zděný dům bez výtahu, ul. Cihelní, Moravská Ostrava, prostorný byt ve 2. patře cihlového domu bez výtahu. V kuchyni linka, včetně plynového sporáku, komora. V koupelně vana, WC zvlášť. Na podlahách položeno PVC a v pokojích parkety. Vytápění ústřední. Okna plastová. Dům v původním stavu. Dům RPG Užitná plocha (m2) Nájemné (Kč/m2/měsíc) 103,0,0 80,00 45,00 98,00 61,00 81,15 16
Byt 2+1, 4/4 NP, zděný dům bez výtahu, ul. Přívozská, Moravská Ostrava. V kuchyni linka vč. plynového sporáku, komora a menší pokoj (5m2), který lze využít, jako jídelnu nebo pracovnu. Podlahy lino a parkety. Koupelna a WC je po kompletní rekonstrukci. Součástí bytu je menší balkon s výhledem do dvora. Vytápění ústřední, dům v původním stavu. Dům RPG Byt 2+1,3/3 NP, zděný dům bez výtahu, ul. Trocnovská, Moravská Ostrava. Byt je v původním stavu, vytápění a ohřev vody přes plynový kotel, který se nachází v koupelně. Bez sklepní kóje. Vytápění gamaty. Dům v původním stavu. Soukromý vlastník Byt 2+1, 1/7 NP,ul. Odstrčilova, Moravská Ostrava. V kuchyni je příprava pro linku, plovoucí podlaha, kuchyň je čtvercová. Pokoje jsou průchozí, v obou plovoucí podlaha. Předsíň je velmi prostorná. Koupelna je po kompletní rekonstrukci se sprchovým koutem, stejně, jako samostatné WC. Vytápění ústřední, dům v původním stavu. Dům RPG 76,00 79,00 72,00 104,00 60,00 93,30 Obvyklé nájemné je vzhledem ke stavu bytů, bytového domu, stavu poptávky a nabídky, zejména k umístění lokality stanoveno ve výši 60,00 Kč/m2/měsíc. Výdaje k dosažení příjmů: Daň z nemovitosti Pojištění nemovitosti dopočteno ve výši 10 500,00 Kč dopočteno ve výši 3 500,00 Kč Průměrné roční výdaje na opravu a údržby a správu nemovitosti za průměrné roční výdaje na opravu a údržbu se považují běžné opravy a údržba nemovitosti. Nejedná se o plánované velké opravy a rekonstrukce. Vzhledem ke stáří a stavu objektu jsou uvažovány ve výši 0,3% z reprodukční ceny nemovitosti. Míra kapitalizace - (úroková míra, úroková sazba) udává, kolik činí úroky z jistiny po určitém období. Pro daný případ je stanovena dle oceňovacího předpisu ve výši 4,50 %. Stanovení výnosové hodnoty Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy: m 2 422,78 b) Výnosy z pronajímaných ploch: Obytné plochy byt č. 1 720,00 Kč 60,68 m 2 Kč/rok 43 689,60 byt č. 2 720,00 Kč 66,12 m 2 Kč/rok 47 606,40 byt č. 3 720,00 Kč 47,70 m 2 Kč/rok 34 344, byt č. 4 720,00 Kč 61,53 m 2 Kč/rok 44 301,60 byt č. 5 720,00 Kč 63,40 m 2 Kč/rok 45 648, byt č. 6 720,00 Kč 61,83 m 2 Kč/rok 44 517,60 byt č. 7 720,00 Kč 61,52 m 2 Kč/rok 44 294,40 Obytné plochy celkem Kč/rok 304 401,60 Výnosy celkem VC Kč/rok 304 401,60 Dosahované % pronajmutí PP % 75,00 Výnosy po korekci VC k = VC PP / 100 Kč/rok 228 301,20 c) Roční náklady na dosažení příjmů: Reprodukční cena RC Kč 17 404 530, 17
Náklady na provoz RC 0,30 % Kč/rok 52 213,59 Pojištění Kč/rok 10 500, Daň z nemovitosti Kč/rok 3 500, Roční náklady celkem N R Kč/rok 66 213,59 Čisté výnosy V = VC k N R Kč/rok 162 087,61 d) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i 0,0450 Výnosová hodnota V / i Kč 3 601 950, Rekapitulace výnosové hodnoty Název Výnosová hodnota (Kč) Pozemky parc. č. st. 473/1 a 539/6 vč stavby č. p. 490 3 601 950,00 2. 4. SROVNÁVACÍ HODNOTA V této části posudku bude stanovena hodnota nemovitostí cenovým porovnáním. Popis metodiky Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda přímého srovnání, pomocí koeficientů odlišnosti, které vyjadřují, vliv jedné vlastnosti na rozdíl v ceně jiné obdobné nemovitosti. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, která bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Kombinace (násobení) několika koef. odlišnosti udává index odlišnosti, který vyjadřuje vliv více vlastností na rozdíl v ceně. Tímto způsobem je srovnávaná nemovitost jako celek včetně příslušenství a pozemku. Pro přímé srovnání byly vybrány z nabídky následující objekty srovnatelné co do způsobu využití, velikosti, polohy, vybavenosti atd., převážně z realitních serverů a inzerce, z databáze realitních kanceláří a z vlastní databáze znalce. Nabízené ceny jsou redukovány koeficientem vzhledem k předpokládanému snížení ceny z nabídkové při reálném prodeji. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovitosti, tyto objekty: 18
Srovnávací objekty: 1. Bytový dům Ostrava - Přívoz, ul. Palackého. Obytný dům je celopodsklepený, cihlový se štukovou omítkou, má obnovenou plechovou sedlovou střechu, je třípatrový s půdou, kde je možno vybudovat 4 další byty, Připravuje se nová fasáda a výměna oken za plastová - termín léto 2016, je součástí ceny domu. 10 bytů je 1+1 o výměře 45,5 m2, 2 byty 2+1 o výměře 60 m2. Byty sestávají z jednoho nebo dvou pokojů, kuchyně a příslušenství (koupelna, WC, spíž, sklep). V domě není výtah. Byty jsou vybaveny plynovými nebo elektrickými ohřívači vody a plynovým či elektrickým sporákem. V bytech jsou nové rozvody vody, nové rozvody el. energie v sedmi bytech, nové jističe s nízkým tarifem (noční proud), nově zrekonstruované koupelny. Vytápění bytů je zajišťováno plynovými nebo elektrickými topidly. Dům je vybaven v souladu s požárními předpisy. V domě je zaveden internet a kabelová televize. Dům je dále napojen na hlavní městské řády přípojkami elektro, vodovodu, kanalizace, plynu a telefonu. Dům je plně obsazen nájemníky, všech 12 bytů je užíváno na základě nájemních smluv s tržním nájemným. Užitná plocha 715,5 m2. K domu přísluší i pozemek pod nemovitostí 307 m2 a zahrada 196 m2. Zastavěná plocha m 2 307,00 Cena celkem Kč 9,99 mil. Datum nab./realizace 04/2016 Výměra pozemků m 2 503,00 Redukce ceny 0,85 Lokalita Ostrava - Přívoz Srovnání účel stejný, obdobná výměra pozemků, stav lepší, lokalita stejná 2. Bytový dům Moravská Ostrava, ul. Jirská. Obytný dům je po kompletní rekonstrukci celopodsklepený v suterénu posilovna, sauna, sklepy, cihlový se štukovou omítkou, zateplen, má obnovenou plechovou sedlovou střechu, nová fasáda a výměna oken za plastová, nové vchodové dveře, schránky, kamery. Dům je třípatrový s půdou. Skladba bytů: 6x 55m2 (1+1) a 1x 3+kk 115m2 (půdní byt v hodnotě 3mil. Kč se vším komfortem půdní vestavby na míru pro majitele domu). K domu náleží zahrada. V bytech jsou nová koupelny s oknem, obklady a vanou, nové omítky a malba, nové kuchyňské linky. V pokojích plovoucí podlahy, koupelna + WC dlažba, voda a odpady v plastu, nové vedení el. energie v mědí a nové jističe, plastová okna s předokenními hliníkovými žaluziemi. V domě je zaveden internet a kabelová televize. Dům je dále napojen na hlavní městské řády přípojkami elektro, vodovodu, kanalizace, plynu a telefonu. Vytápění domu je plynové s vlastní kotelnou a rozvodem do jednotlivých bytů. K domu přísluší i pozemek pod nemovitostí 149 m2 a zahrada 98 m2. Užitná plocha 445 m2. Zastavěná plocha m 2 149,00 Cena celkem Kč 6,50 mil. Datum nab./realizace 04/2016 Výměra pozemků m 2 247,00 Redukce ceny 0,80 Lokalita Moravská Ostrava Srovnání účel stejný, menší výměra pozemků, stav lepší, lokalita obdobná 3. Bytový dům Ostrava - Hrušov, ul. Pláničkova. Nájemní dům v Hrušově po rekonstrukci, včetně střechy, zateplení, vyměněných plastových oken, plovoucích podlah, zrenovovaných sklepů, soc. zařízení atd. Dům má 26 bytů 1+1 o rozměrech 58 m2 a 10 bytů 2+1 o rozměrech cca 64 m2. V okolí veškerá občanská vybavenost. Parkování u domu. Dům je dále napojen na hlavní městské řády přípojkami elektro, vodovodu, plynu, odpady do septiku. Vytápění domu je el. přímotopy, gamaty. Celková výměra pozemku 2465 m2, užitná plocha 2148 m2. Zastavěná plocha m 2 880,00 Cena celkem Kč 25,0 mil. Datum nab./realizace 04/2016 Výměra pozemků m 2 2465,00 Redukce ceny 0,85 Lokalita Ostrava - Hrušov Srovnání účel stejný, větší výměra pozemku, stav lepší, lokalita horší 19
Stanovení srovnávací hodnoty Název Výchozí cena Množství (M) (VC) K místa K stav. K vybav. K doprav. dostup. K pozemky Jednotková cena Váha (V) (JC) Palackého 8 499 999,15 Kč 715,50 m 2 1,00 1,10 1,05 1,00 1,00 10 285,54 Kč 3,0 Jirská 5 200 000, Kč 445,00 m 2 1,00 1,15 1,10 1,00 1,00 9 237,47 Kč 1,0 Pláničkova 21 250 000, Kč 2 148,00 m 2 0,97 1,05 1,00 0,98 1,10 9 010,42 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) / (K místa K stav. K vybav. K doprav. dostup. K pozemky) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 9 010,42 Kč 9 820,90 Kč 10 285,54 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 9 820,90 Kč Jednotkové množství: 423,00 m 2 Porovnávací hodnota: = 4 154 240,70 Kč Výsledná porovnávací hodnota: 4 154 240, Kč Rekapitulace srovnávací hodnoty Název Srovnávací hodnota (Kč) Pozemky parc. č. st. 473/1 a 539/6 vč stavby č. p. 490 4 154 240,00 20
3. REKAPITULACE A ZÁVĚR OCENĚNÍ Rekapitulace cen Cena určená dle cenových předpisů Věcná hodnota Výnosová hodnota Srovnávací hodnota 4 525 510,00 Kč 10 373 060,00 Kč 3 601 950,00 Kč 4 154 240,00 Kč Závěr 3. 1 Cena dle cenových předpisů Cena nemovitých věcí pozemků parc. č. st. 473/1 a 539/6 vč. příslušenství a součástí, tj. objektu č. p. 490 na pozemku parc. č. st. 473/1, zapsaných na LV č. 1487 v katastrálním území Přívoz, obec Ostrava, okres Ostrava - město, stanovena dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění pozdějších zákonů, a vyhlášky č. 53/2016 Sb., činí 4 525 510,00 Kč 3.2 Cena obvyklá Pro stanovení odhadu obvyklé ceny (tržní hodnoty) se vycházelo z obecně užívaných metod, tj.metody věcné, výnosové a porovnávací. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě posouzení zjištěných hodnot. Největší důraz při ocenění je kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vyšší a tržně neakceptovatelná je majetková hodnota znovupořízení na principu náhrady současného stavu s příslušným opotřebením, tedy věcná hodnota (časová cena) ve výši 10,373 mil. Kč, která však neodráží tržní hodnotu nemovitosti. Výnosová hodnota byla stanovena ve výši 3,60 mil. Kč. Srovnávací hodnota byla stanovena ve výši 3,99 mil. Kč. 21
Při odhadu obvyklé ceny nemovitostí bylo přihlédnuto k technickému stavu objektu, k umístění nemovitosti v obci, pronajímatelnosti objektu, dostupnosti dopravní a občanské vybavenosti, k možnému jinému využití nemovitosti, velikosti a poptávce realitního trhnu apod. Po porovnání zjištěných hodnot a zvážení všech aspektů byla navržena obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitých věcí pozemků parc. č. st. 473/1 a 539/6 vč. příslušenství a součástí, tj. objektu č. p. 490 na pozemku parc. č. st. 473/1, zapsaných na LV č. 1487 v katastrálním území Přívoz, obec Ostrava, okres Ostrava město, ve výši 4 150 000,00 Kč Tržní hodnotu nelze exaktně stanovit, lze ji pouze odborně odhadnout, a to především v současném nestabilním tržním prostředí. Při umístění nemovitosti na běžném trhu s nemovitostmi se může skutečně dosažená kupní cena od této hodnoty lišit. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 17. března 2009 pod č.j. Spr. 588/2009 pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 746-32/16 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. V Ostravě 22. dubna 2016 Ing. Petra Vařeková Soupis příloh Příloha č. 1 Příloha č. 2 Příloha č. 3 Kopie výpisu z katastru nemovitostí č. 1487 pro k. ú. Přívoz Kopie katastrální mapy Fotodokumentace 22
FOTODOKUMENTACE Byt č. 1 Byt č. 1 Byt č. 5 Byt č. 5