ZNALECKÝ POSUDEK č. 22/16 o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovitých věcech - garáže bez č.p/č.e., na pozemku p.č. st. 2110/15 (LV 3152), s příslušenstvím, zapsaných na LV číslo 2459, katastrální území Zábřeh nad Odrou, obec Ostrava, okres Ostrava-město a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 21780/09-52 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 15.01.2016 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Hranicích 18.01.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovitých věcech - garáže bez č.p/č.e., na pozemku p.č. st. 2110/15 (LV 3152), s příslušenstvím, zapsaných na LV číslo 2459, katastrální území Zábřeh nad Odrou, obec Ostrava, okres Ostrava-město a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Garáž Adresa předmětu ocenění: Kapitána Vajdy 8 702 00 Ostrava-Zábřeh Kraj: Moravskoslezský Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Zábřeh nad Odrou Počet obyvatel: 294 200 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.01.2016 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 15.01.2016, LV číslo 2459, k.ú. Zábřeh nad Odrou - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz 5. Vlastnické a evidenční údaje Šputa Antonín Ing., Družební 576, Krásné Pole, 72526 Ostrava 1/2 Šputa Jakub, Jugoslávská 2844/49, Zábřeh, 70030 Ostrava 1/2 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Ing. Šputa Antonín Jiná omezení nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v ulici Kapitána Vajdy, v blízkosti domu č.p. 1522 a 1524. Jedná se o vnitřní, řadovou, přízemní, garáž pozemku jiného vlastníkja (LV 3152). Příjezd je po zpevněné komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovité věci v plném rozsahu přístupné a proto se vycházelo při ocenění z informací sdělených účastníky prohlídky. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO z - 2 -
ulice. Některé míry a vybavení bylo odhadnuto. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní I -0,03 vlastníci) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území - Území je stabilizované. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,940 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Garáže Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,80 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Rezidenční zástavba, I 0,04 rekreační stavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze II -0,01 napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II 0,00 komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - II 0,00 Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,824 Koeficient pp = I T * I P = 0,775 7 i = 2-4 -
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž Přízemní, nepodsklepená, vnitřní, řadová garáž se nachází na pozemku p.č. st. 2110/10 (LV 3152). Objekt je užíván asi 50 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází garáž. Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: Konstrukce Provedení 1. Základy betonové 2. Obvodové stěny cihelné 3. Stropy s rovným podhledem 4. Krov plochý 5. Krytina IPA 6. Klempířské konstrukce pozinkované 7. Úpravy povrchů omítky 8. Dveře ne 9. Okna ne 10. Vrata kovová 11. Podlahy betonové 12. Elektroinstalace asi 220 V Objekt není udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 37 porovnávací metoda Poloha objektu: Moravskoslezský kraj, obec nad 50 000 obyvatel Stáří stavby: 50 let Základní cena ZC (příloha č. 26): 1 227,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 3,45*6,00 = 20,70 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 20,70 m 2 2,80 m Obestavěný prostor 1. NP: (3,45*6,00)*(2,80) = 57,96 m 3 zastřešení: (3,45*6,00)*(0,20*0,5) = 2,07 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 60,03 m 3-5 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová I -0,01 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm II 0,00 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V II -0,02 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství II -0,01 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: s = 1-0,005 * 50 = 0,750 5 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 6 * 0,750 = 0,612 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 0,824 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 227,- Kč/m 3 * 0,612 = 750,92 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 60,03 m 3 * 750,92 Kč/m 3 * 0,940 * 0,824= 34 915,40 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 34 915,40 Kč - 6 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž 34 915,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 34 915,40 Kč Celkem 34 915,40 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 34 915,40 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž 34 915,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 34 915,40 Kč Celkem 34 915,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 34 915,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 34 920,- Kč slovy: Třicetčtyřitisícdevětsetdvacet Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo - 7 -
službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej garáže 18 m2 U Výtopny, Ostrava - Zábřeh 69 000 Kč Suchá, čistá garáž na výborně dostupném místě (MHD), s možným napojením na elektrifikaci. - 8 -
Plocha cca 20 m2, interiér garáže v perfektním stavu, možno ji využívat také jako dílnu, u garáže je sloup veřejného osvětlení. Příjezd je obecní, v zimě protahován pluhem. Nedaleko je AVION Shopping park, MHD bus i tram. Celková cena: 69 000 Kč za nemovitost, + provize RK ID zakázky: PB Aktualizace: 12.01.2016 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Umístění objektu: Rušná část obce Užitná plocha: 18 m2 2. Prodej garáže 18 m2 Pavlovova, Ostrava - Zábřeh 72 000 Kč Nabízíme k prodeji družstevní garáž s možností převodu do osobního vlastnictví. Garáž se nachází v lukrativní části, ul. Pavlovova, Ostrava - Zábřeh. Je zde zavedena elektřina, voda. Garáž je dobře zabezpečená. Doporučuji. Celková cena: 72 000 Kč za nemovitost, včetně provize Poznámka k ceně: Družstevní garáž s možností převodu do OV, nájem 2300 Kč/rok ID zakázky: 496065 Aktualizace: 09.12.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 1. podlaží z celkem 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 118 m2 Užitná plocha: 18 m2 Plocha podlahová: 18 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Elektřina: 120V, 230V Doprava: MHD - 9 -
Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky 3. Prodej garáže 21 m2 Ostrava - Zábřeh, okres Ostrava-město 79 900 Kč Nabízíme Vám ke koupi řadovou zděnou garáž v Ostravě / Zábřehu. Objekt má střechu po rekonstrukci, nové okapy, rekonstruovaný vnitřek. Je zde navedena elektřina, odvětrávání, betonová podlaha, dřevěné obklady stěn, zateplení dveří, kovové dveře. Suchá místnost. Garáž může sloužit jak k parkování vozu, tak jako dílna či sklad. Do konce ledna 2016 nabízíme prostřednictvím našeho partnera úrokové sazby od 1,59 % p.a. Více informací Vám sdělí náš specialista na prohlídce. Celková cena: 79 900 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu (k jednání) Hypotéka: 289,37 Kč měsíčně Poznámka k ceně: Cena včetně poplatků, provize a úschovy peněz ID zakázky: 56386 Aktualizace: 11.01.2016 Stavba: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Umístění objektu: Klidná část obce Užitná plocha: 21 m2 Rok kolaudace: 1970 Rok rekonstrukce: 2008 Elektřina: 230V Komunikace: Asfaltová Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10-15%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 60-80 tis. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: - 10 -
Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Ing. Šputa Antonín Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí 70 000,- Kč z toho podíl id. 1/2: 35 000,- Kč slovy: Třicetpěttisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 18.01.2016 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz - 11 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 22/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 22/16. - 12 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -