Znalecký posudek č. 4351/2015

Transkript

1 Znalecký posudek č. 4351/2015 O ceně nemovitosti - rodinný dům čp. 160 v Novém Boru stanovení obvyklé ceny (pan Rybáček Pavel) Objednatel posudku: Účel posudku: Mgr. Pánek Zdeněk - soudní exekutor Prokopa Holého Děčín IV č. obj.: č.j.112 EX 3774/09-41 ze dne: vystavil: exekutorský úřad Děčín Stanovení obvyklé ceny nemovitosti dle současně platných cenových předpisů pro potřeby exekutorského úřadu. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Zdeněk Lukáš Mánesova Česká Kamenice Posudek obsahuje 15 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Česká Kamenice,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu Rodinného domu čp. 160 v Novém Boru Arnultovicích společně venk. úpravami a s pozemky dle LV č. 24, nově ke dni Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti, pana Suchého nájemníka a zástupce exekutora. 3. Podklady pro vypracování posudku - Výpis z katastru nemovitostí LV č Snímek pozemkové mapy - Zaměření a prohlídka nemovitosti - fotodokumentace 4. Vlastnické a evidenční údaje LV č. 24 Katastrální území Arnultovice u Nového Boru, obec Nový Bor, okres Česká Lípa pozemky stavby: st.p.č.78...zastavěná plocha a nádvoří, rod. dům, čp m2 vlastník: Rybáček Pavel 5. Dokumentace a skutečnost Skutečnost zjištěná na místě odpovídá stavu zapsaném v evidenci katastrálního úřadu 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem stanovení obvyklé ceny je: Rodinný dům č.p. 160 postavený v Novém Boru, lokalitě Arnultovice při místní silnici, poblíž centra města. Jedná se o volně stojící dům v zástavbě rod. domů. Dřevěná srubovina po rekonstrukci a modernizaci, stavba se sedlovou střechou, krytina tašky. Přízemí a patro s půdou, nepodsklepen nebo jen částečně. Okna část dřevěná ven a dovnitř otevíravá, část zdvojená, vytápění ÚT na plyn, kuchyň plyn. sporák na PB. Objekt je od doby poslední prohlídky v roce 2013 neudržován, nefunkční elektro (odpojeno, dtto voda a plyn - neplecení spotřeby), potřeba již větších stavebně technických úprav. Stáří stavby odhaduto přes 80 let. Součástí nemovitosti jsou běžné venkovní úpravy, dřevěná kolna a stavební pozemek. V přízemí sklářaská dílna (ruční foukání skla) jež nefunkční. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 7. Obsah posudku a) Rodinný dům čp 160 b) Pozemky

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 1,000 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,02 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá 0,02 8 Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti dostupnost centra obce III. Výhodná možnost komerčního využití pozemku nebo stavby 0,04

5 5 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,120 i = 2 a) Rodinný dům čp Patrový dům, částečně podsklepen, sedlová střecha s krytinou taškovou na bednění (typický srubový dům). Obvodové stěny dřevěná srubovina na kamenných základech, menší část pískovcové zdivo. Omítky vnitřní vápenné venkovní nátěr a penetrace dřevěných trámů. Stropy trámové s vitelnými trámy. Okna dřevěná dvojotá a část ven a dovnitř otevíravá. Objekt z části restaurován a modernizován, v části je sklářská dílna již nefunkční, vytápění ÚT na plyn, el. jističe, bleskosvod, splaškové vody do veřejné kanalizace, ale večkeré energie jsou odpojeny. Stáří přes 100 let. Standardní venkovní úpravy, k zadní části přistavěna přízemní kolna do 25m2. Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.NP 2,60 m 20,4 7,7 = 157,08 m 2 2.NP 2,60 m 157,08 m 2 Součet: 5,20 m 314,16 m 2 Podlažnost: 314,16 / 157,08 = 2,00 Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,60 20,4 7,7 = 408,41 m 3 2.NP 2,60 157,08 = 408,41 m 3 zastřešení 3,0/2 157,8 = 236,70 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 053,52 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Liberecký Obec: Nový Bor Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 2 224, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do B poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo 0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn I. méně jak 45 cm 0,02 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě I. Žádné nebo pouze přípojka elektr. energie 0,10 (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00

6 6 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby 0,05 příslušenství k RD celkem do 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) 0,01 stavbou nebo do 300 m 2 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - 0,85 * (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1910 Stáří stavby (y): 105 Koeficient pro úpravu (s): 0, Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,434 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 965,22 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 1,120 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 1 053,52 965,22 1,000 1,120 = , Kč Rodinný dům čp 160 určená cena: , Kč b) Pozemky 4 CHKO, plyn. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Nový Bor Název okresu: Česká Lípa Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,95 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a 0,85 obce všechny obce v okr. Praha-východ, Prahazápad 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného 1,01 města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová 0,95 zastávka 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, 1,00 zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZC v = 810, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 627,58 Kč/m 2

7 7 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná III. Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, 0,05 pásma nebo národní park 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 0,950 i = 1 Index polohy: I P = 1,120 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,064 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 667,7451 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 78 stavební ,61 Pozemky určená cena: ,61 Kč

8 8 C. Rekapitulace Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Rodinný dům čp , Kč b) Pozemky ,61 Kč Cena bez odpočtu opotřebení činí celkem: ,61 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Výsledné ceny včetně opotřebení: a) Rodinný dům čp , Kč b) Pozemky ,61 Kč Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: ,61 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: jedenmilionšestsetšedesátdevěttisícdevadesát Kč Česká Kamenice, Zdeněk Lukáš Mánesova Česká Kamenice

9 9 D. Stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena RD č.p. 160 s příslušenstvím, LV č. 24 v Novém Boru se stanovuje na ,-Kč (Slovy: jednmilionjednostotisíc Kč) Město Nový Bor je významnou obcí okresu Česká Lípa s okresní město je vzdáleno cca 15min. busem, zastávka do 300m. Předmětný objekt je postaven v centru města. Objekt je v horším stavebně technickém stavu, část sice po rekonstrukci (přízemí s dílnou pro ruční foukání skla již nefunkční). Odpojeny veškeré inž. sítě (elektro, voda, plyn) Pro stanovení obvyklé ceny není použita porovnávací metoda. Porovnáním cen prodávaných a nabízených podobných objektů na trhu s nemovitostmi v podobných lokalitách. Přihlédnuto zejména ke stavu objektu bez inž. sítí, které bude nutno unovu napojit a revidovat. viz přílohy: 1) Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: MoniT-ID: 1B091 Nabídková cena: , Kč vč. DPH, včetně právního servisu Adresa: Gen. Svobody, Nový Bor Obec: Nový Bor Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Česká Lípa Kraj: Liberecký Popis: Celková plocha: 245 m 2 Zastavěná plocha: 261 m 2 Užitná plocha: 245 m 2 Plocha pozemku: 928 m 2 Plocha zahrady: 667 m 2 Plocha sklepa: 4 m 2 Okolní zástavba: obytná Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný

10 10 Druh konstrukce: smíšená Stav objektu: před rekonstrukcí Počet nadzemních podlaží: 2 Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Plyn: plynovod Kanalizace: veřejná kanalizace Rozvody: internet, satelit Doprava: silnice, autobus, vlak Příslušenství: sklep, garáž 2) Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: MoniT-ID: 1B0AF Nabídková cena: , Kč vč. DPH včetně realitního a právního servisu Adresa: Velká Javorská Obec: Žandov Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Česká Lípa Kraj: Liberecký Popis: Naše společnost Vám zprostředkuje prodej RD 4+kk v obci Velká Javorská. Částečně zrekonstruovaný dům má kompletně novou střešní vazbu s krytinou Bramac. Dům je vytápěn kotlem napojeným na ústřední topení. Nová okna, dlažby, čistírna odpadních vod. Dům má ve stodole vestavěný výčep využívaný v sezoně cykloturisty. Financování zajistíme bez poplatku. Možné převzetí hypotéky. Ev. číslo: Celková plocha: 520 m 2 Zastavěná plocha: 150 m 2 Užitná plocha: 520 m 2 Plocha pozemku: 520 m 2 Umístění nemovitosti: centrum obce Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: přízemní Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: dřevěná Stav objektu: velmi dobrý Počet nadzemních podlaží: 2 Rozvody: telefon, internet Příslušenství: sklep 3) Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky:dk MoniT-ID: 1B77D Nabídková cena: , Kč vč. DPH Adresa: Nová Paka Obec: Nová Paka Číslo obce:

11 11 Počet obyvatel: Okres: Jičín Kraj: Královéhradecký Popis: Stylová, roubená chalupa v centru Nové Paky, krásný pozemek o výměře 710 m2, chalupa vyžaduje celkovou rekonstrukci. Nabízí se zde i využití pro stavbu rodinného domu, veškeré IS na hranici pozemku Objekt se nachází na hezkém místě pod náměstím s výhledem na místní klášter. Chalupa je celá roubená s podezdívkou z pískovce. Dispozice: v přízemí - prostorná vstupní chodba se schodištěm do podkroví, 3 místnosti, komora. V podkrovním prostoru je vestavba 2 pokojů a velký půdní prostor. El. 220V, vlastní studna na pozemku. Veškeré IS - vodovod, kanalizace, plyn, na hranici pozemku. Veškerá občanská vybavenost v místě. Pro více informací nebo prohlídku nás kontaktujte, rádi Vám nemovitost ukážeme. Celková plocha: 150 m 2 Zastavěná plocha: 150 m 2 Užitná plocha: 150 m 2 Plocha pozemku: 710 m 2 Umístění nemovitosti: centrum obce Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: dřevěná Stav objektu: před rekonstrukcí Počet nadzemních podlaží: 2 Voda: místní zdroj Elektřina: 230V Doprava: autobus, vlak V průměru se nabízené nemovitosti pohybují v cenách 6 550,-Kč/m 2 ZP. V konkrétním případě pak by oceňovaná nemovitost dosahovala porovnávací ceny ,-Kč, což odpovídaá navržené obvyklé ceně 1,1 mil. Kč. Srovnání cen: Nákladová cena: ,-Kč Porovnávací cena: ,-Kč Obvyklá cena: ,-Kč

12 12 E. Obecné předpoklady Obvyklá cena je zpracována v souladu s těmito předpoklady a omezujícími podmínkami : 1) Nebyla prováděna žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů předložených jako podklady pro zpracování obvyklé ceny. Odhadce proto vycházel pouze z předložených podkladů a nepodílí se tudíž zejména : a) za pravost a platnost vlastnických a jiných věcných práv k oceňovaným nemovitým věcem b) pravost a platnost práv k cizím věcem a nájemních vztahů k nim, jejichž existence má, nebo by mohla mít vliv na stanovení obvyklé ceny. 2) Odhadce vychází z toho, že informace získané z jiných zdrojů, které sloužily jako další podklad pro zpracování obvyklé ceny jsou věrohodné a nebyly tedy ve všech případech z hlediska jejich přesnoti a úplnosti ověřovány. 3) Odhadce stanovil obvyklou cenu podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případané změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. 4) Obvyklá cena stanovená tímto oceněním respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní, platné v době ocenění.

13 13 F. Osvědčení Já, níže podepsaný, tímto o s v ě d č u j i, že 1) v současné době ani v budoucnu nebudu mít účast nebo prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného stanovení obvyklé ceny 2) zpracovaná obvyklá cena zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty 3) při zpracování obvyklé ceny byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení obvyklé ceny 4) při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné

14 14 G. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí nad Labem rozhodnutím Spr. 2714/77 ze dne 6. září 1977 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady, special. nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4351/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4351/2015 podle připojené likvidace.

15 15 H. Seznam příloh - Výpis z katastru nemovitostí - Snímek pozemkové mapy - Fotodokumentace - Mapové podklady - širší souvislosti