OCENĚNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ ev.č. 1-1498-15 Předmět posudku: o obvyklé ceně oploceného areálu v k.ú. Liboc u Kynšperka, obci Kynšperk nad Ohří, sestávající z par. č 7/1, 7/2, 7/3 a 123/2 a budov včetně příslušenství Objednatel posudku: Exekutorský úřad České Budějovice soudní exekutor JUDr.Milan Bronec Šumavská 17, 370 01 České Budějovice Účel posudku: pro exekuční řízení...č.j. 8EX 789/13-15 Zhotovitel posudku: Ladislav KUPKA Alšova 1743, 356 01 Sokolov mob 602188626, email kupkaladislav@volny.cz - znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 17.12.1960 č.j. Spr - 3691/68 pro základní obory projektování, ekonomika a stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady, stavby obytné, průmyslové, zemědělské a stavební materiál - člen Asociace odhadců a znalců České republiky o.s. Brno - koncesovaný odhadce majetku IČO 128576637 dle Koncesní listiny ev.č. 340900-304269-00 - držitel vysvědčení o absolvování specializačního studia - oceňování podniku- Vysoká škola ekonomická- Institut oceňování majetku - ze dne 2.7.1997 - člen České komory odhadců majetku Datum, k němuž je provedeno ocenění: 20.12.2014 Cenový předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku pomocně --- Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb k provedení zákona o oceňování majetku Podklady pro vypracování posudku Kopie výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1173, ze dne 1.12.2014. Věcná břemena a omezení vlastnických práv uvedených v přiloženém LV Kopie katastrální mapy Výsledky místního šetření provedeného ve dnech 16.12.2014. a 10.1.2015 Fotodokumentace Sokolov, dne: 12.1..2015 1
1. NÁLEZ M.1. exekuce - oplocený areál v k.ú. Liboc u Kynšperka Kód katastrálního území: 678643 Název katastrálního území: Liboc u Kynšperka nad Ohří Kód obce: 560499 Název obce: Kynšperk nad Ohří Kód okresu: CZ0413 Název okresu: Sokolov Název kraje (oblasti): Karlovarský kraj (Severozápad) Popis a účel: Jedná se o oplocený areál napojený na EL, VO, Ka do vlastní žumpy, bez porostů. V areálu se nachází stavby na par.č.7/1, 7/2 a 7/3, které jsou předmětem ocenění. Budovy jsou dlouhodobě bez provozu a jsou nepřístupné. S majitelem se nelze spojit ani telefonicky ani písemně. Paní, která se stará o hlídacího psa areálu mě odmítla do areálu pustit. Nebylo možné provést prohlídku ani zaměření jednotlivých budov, ani zjistit vybavení budov. Proto jsem výměry zjistil z internetu a odborným odhadem. Všechny budovy jsou posouzeny jako sklady, jak je uvedeno dále v ocenění. Tímto postupem jsem se snažil docílit relativně přesné hodnoty. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTI Seznam oceňovaných objektů M.1.1. pozemky 1.2. budova na st.p.č.7/2 1.3. budova na st.p.č. 7/3 1.4. budova A na par.č. 7/1 1.5. Budova B na par.č. 7/1 1.6. Budova C na par.č.7/1 1.7. venkovní úpravy 1.8. zděný komín na par.č. 7/1 M.1.2. ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu M.1,3. ocenění porovnávacím způsobem M.1.1. pozemky Ocenění podle 3 Základní cena ZC určena dle 3 písm. b): ZC = ZC v * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 Úprava základních cen stavebních pozemků určena dle přílohy č.2 tab č.2 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Oi 1 Velikost obce podle počtu obyvatel II. 2001-5000 0,85 2 Hospodářsko-správní význam obce IV. Ostatní obce 0,60 3 Poloha obce V. V ostatních případech 0,80 4 Technická infrastruktura v obci III. Elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo 0,70 plyn 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová zastávka 0,95 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířenou (obchod,služby,zdrav.,škola a 0,98 pošta,nebo banka,nebo sport) ZC v = 750,00 Kč/m 2 2
ZC = 750,00 * 0,85 * 0,60 * 0,80 * 0,70 * 0,95 * 0,98 = 199,42 Kč/m 2 Soupis parcel Parcela: 7/1 - ostatní manipulační plocha Index trhu s nemovitými věcmi I T určen dle přílohy č.3 tab č.1 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Ti 1 Situace na dílčím trhu s nemovit. I. Poptávka nižší než nabídka -0,06 věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek nebo pozemek se 0,00 stavbou (stejný vlastník) 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na prodejnost I. Negativní -0,04 Majetek je v exekučním řízení 5 Ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu -0,30 Na 7/1 jsou stavby bez par.č. 6 Povodňové riziko II. Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) Index trhu I T = P 6 * (1 + Suma(P i)) I T = 0,80 * ( 1 + -0,40) = 0,480 Index omezujících vlivů I O určen dle přílohy č.3 tab č.2 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Oi 1 Geometrický tvar a velikost II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 2 Svažitost a expozice III. Svažitost terénu do 15% včetně; orientace 0,00 SV, S a SZ 3 Ztížené základové podmínky I. Hladina spodní vody méně než 1 m pod úrovní -0,05 výchozího terénu 4 Chráněná území a ochranná pásma I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 5 Omezení užívání I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Celkem -0,05 Index omezení I O = 1 + Suma(P i) I O = 1 + -0,05 = 0,950 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby I P určen dle přílohy č.3 tab č.4 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Sklady, doprava a spoje 0,45 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba, rekreační stavby 0,00 3 Možnost napojení na inž. sítě obce II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě 0,00 v obci 4 Dopravní dostupnost k hranici II. Příjezd po zpevněné komunikaci 0,00 5 Parkovací možnosti III. Výborné parkovací možnosti (na 0,05 pozemcích společně využívaných) 6 Výhodnost -komerční IV. Pozemky komerčně využívané 0,00 využitelnost 7 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu 0,20 Index polohy I P = P 1 * (1 + Suma(P i)) I P = 0,45 * ( 1 + 0,25) = 0,563 0,80 Index cenového porovnání I = I T * I O * I P I = 0,480 * 0,950 * 0,563 = 0,257 Redukční koeficient R určen dle 5 odst. 6 Výměra pozemků ve funkčním celku se stavbou Suma(vp) = 13 350,00 m 2 R = (200 + 0,8 * Suma(vp))/Suma(vp) = (200 + 0,8 * 13 350,00)/13 350,00 = 0,815 Základní cena upravená ZCU = ZC * I * R ZCU = 199,42 * 0,257 * 0,815 = 41,77 Kč/m 2 3
Parcela: 7/2 - zastavěná plocha a nádvoří Index cenového porovnání I = I T * I O * I P I = 0,480 * 0,950 * 0,563 = 0,257 Redukční koeficient R určen dle 5 odst. 6 Výměra pozemků ve funkčním celku se stavbou Suma(vp) = 282,00 m 2 R = (200 + 0,8 * Suma(vp))/Suma(vp) = (200 + 0,8 * 282,00)/282,00 = 1,509 Základní cena upravená ZCU = ZC * I * R ZCU = 199,42 * 0,257 * 1,509 = 77,34 Kč/m 2 Parcela: 7/3 - zastavěná plocha a nádvoří Index cenového porovnání I = I T * I O * I P I = 0,480 * 0,950 * 0,563 = 0,257 Redukční koeficient R určen dle 5 odst. 6 Výměra pozemků ve funkčním celku se stavbou Suma(vp) = 263,00 m 2 R = (200 + 0,8 * Suma(vp))/Suma(vp) = (200 + 0,8 * 263,00)/263,00 = 1,560 Základní cena upravená ZCU = ZC * I * R ZCU = 199,42 * 0,257 * 1,560 = 79,95 Kč/m 2 Parcela: 123/2 - ostatní plocha neplodná -tvoří funkční celek Index cenového porovnání I = I T * I O * I P I = 0,480 * 0,950 * 0,563 = 0,257 Redukční koeficient R určen dle 5 odst. 6 Výměra pozemků ve funkčním celku se stavbou Suma(vp) = 3 021,00 m 2 R = (200 + 0,8 * Suma(vp))/Suma(vp) = (200 + 0,8 * 3 021,00)/3 021,00 = 0,866 Základní cena upravená ZCU = ZC * I * R ZCU = 199,42 * 0,257 * 0,866 = 44,38 Kč/m 2 Výpočet ceny P.č. Druh Plocha (m2) ZCU (Kč/m2) Cena (Kč) 7/1 ostatní manipulační plocha 13 350,00 41,77 557 629,50 7/2 zastavěná plocha a nádvoří 282,00 77,34 21 809,88 7/3 zastavěná plocha a nádvoří 263,00 79,95 21 026,85 123/2 ostatní plocha neplodná -tvoří funkční celek 3 021,00 44,38 134 071,98 Celkem 16 916,00 734 538,21 pozemky - celkem: Zjištěná cena 734 538 Kč 1.2. budova na st.p.č.7/2 Ocenění nákladovým způsobem podle 12 Výměry pro ocenění Zastavěná plocha - ZP Popis Výpočet / komentář Celkem m2 Zastavěná plocha 282 282,00 Zastavěná plocha ZP = 282,00 m 2 Podlahová plocha - PP Popis Výpočet / komentář Celkem m2 Podlahová plocha 282*0.91 256,62 Podlahová plocha PP = 256,62 m 2 4
Obestavěný prostor - OP Část stavby Počet ZP (m2) Výška (m) OP (m3) Vrchní stavba 1 282,00 4,20 1 184,40 Celkem 1 184,40 Soustava koeficientů Koeficient K 1 určen dle přílohy č.10: konstrukce 7 kovové: K 1 = 0,94800 Koeficient K 2 = 0,92 + 6,60 / PZP Koeficient K 3 = 0,30 + 2,80 / v p ne však méně než 0,60 Výpočet průměrné zastavěné plochy PZP a výšky podlaží v p Podlaží / Část Počet ZP (m2) vč (m) v (m) ZP*v (m3) 1np 1 282,00 0,00 5,20 1 466,40 Součet 1 282,00 1 466,40 Průměrná zastavěná plocha PZP = 282,00 / 1 = 282,00 m 2 K 2 = 0,92 + 6,60 / 282,00 = 0,94340 Průměrná výška podlaží v p = 1 466,40 / 282,00 = 5,20 m K 3 = 0,3 + 2,80 / 5,20 = 0,83846 Koeficient K 4 určen dle přílohy č.21 tabulky č.2 Vysvětlivky ke sl. St: S = standardní, N = nadstandardní, P = podstandardní, C = chybějící, D = doplněná Pol Konstrukce a vybavení St Podíl 1 % Podíl 2 Koef Podíl 3 01 Základy včetně zemních prací patky S 0,12200 100,00 0,12200 1,00 0,12200 02 Svislé konstrukce ocelové opláštěná plechem S 0,29300 100,00 0,29300 1,00 0,29300 03 Stropy bez C 0,08900 100,00 0,08900 0,00 0,00000 04 Zastřešení mimo krytinu sedlová nízká S 0,11000 100,00 0,11000 1,00 0,11000 05 Krytiny střech plech S 0,02900 100,00 0,02900 1,00 0,02900 06 Klempířské konstrukce bez C 0,00700 100,00 0,00700 0,00 0,00000 07 Úpravy vnitř. povrchů nátěr konstrukce S 0,06100 100,00 0,06100 1,00 0,06100 08 Úpravy vnějš. povrchů bez původní úprava plechu C 0,03300 100,00 0,03300 0,00 0,00000 09 Vnitřní obklady C 0,00000 100,00 0,00000 0,00 0,00000 10 Schody C 0,00700 100,00 0,00700 0,00 0,00000 11 Dveře S 0,02200 100,00 0,02200 1,00 0,02200 12 Vrata ocelová S 0,02300 100,00 0,02300 1,00 0,02300 13 Okna C 0,04300 100,00 0,04300 0,00 0,00000 14 Povrchy podlah beton S 0,04800 100,00 0,04800 1,00 0,04800 15 Vytápění C 0,00000 100,00 0,00000 0,00 0,00000 16 Elektroinstalace S 0,04700 100,00 0,04700 1,00 0,04700 17 Bleskosvod S 0,00400 100,00 0,00400 1,00 0,00400 18 Vnitřní vodovod C 0,00000 100,00 0,00000 0,00 0,00000 19 Vnitřní kanalizace C 0,00000 100,00 0,00000 0,00 0,00000 20 Vnitřní plynovod C 0,00000 100,00 0,00000 0,00 0,00000 21 Ohřev teplé vody C 0,00000 100,00 0,00000 0,00 0,00000 22 Vybavení kuchyní C 0,00000 100,00 0,00000 0,00 0,00000 23 Vnitřní hygien. zařízení vč.wc C 0,00000 100,00 0,00000 0,00 0,00000 24 Výtahy C 0,00000 100,00 0,00000 0,00 0,00000 25 Ostatní C 0,06200 100,00 0,06200 0,00 0,00000 Celkem 1,00000 1,00000 0,75898 K 4 = 0,75898 Koeficient K 5 určen dle přílohy č.20: 4 Ostatní města: K 5 = 1,00000 Koeficient K i určen dle přílohy č.41: SKP 4621132.2: CZ-CC 1252: K i = 2,05000 Opotřebení stavby metodou lineární Vstupní údaje Stavba Rok ocenění 2014 Rok kolaudace 1995 Stáří - S (roky) 19 5
Celková životnost - Z (roky) 80 Zbytková životnost Z - S (roky) 61 Opotřebení O = 100 * S / Z O = 100 * 19 / 80 = 23,750 % Index trhu s nemovitými věcmi I T určen dle přílohy č.3 tab č.1 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Ti 1 Situace na dílčím trhu s nemovit. I. Poptávka nižší než nabídka -0,06 věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek nebo pozemek se 0,00 stavbou (stejný vlastník) 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na prodejnost I. Negativní -0,04 Majetek je v exekučním řízení 5 Ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu -0,30 Na 7/1 jsou stavby bez par.č. 6 Povodňové riziko II. Zóna se středním rizikem povodně (území 0,80 tzv. 20-leté vody) Index trhu I T = P 6 * (1 + Suma(P i)) I T = 0,80 * ( 1 + -0,40) = 0,480 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby I P určen dle přílohy č.3 tab č.4 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Sklady, doprava a spoje 0,45 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba, rekreační stavby 0,00 3 Možnost napojení na inž. sítě obce II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě 0,00 v obci 4 Dopravní dostupnost k hranici II. Příjezd po zpevněné komunikaci 0,00 5 Parkovací možnosti III. Výborné parkovací možnosti (na 0,05 pozemcích společně využívaných) 6 Výhodnost -komerční IV. Pozemky komerčně využívané 0,00 využitelnost 7 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu 0,20 Index polohy I P = P 1 * (1 + Suma(P i)) I P = 0,45 * ( 1 + 0,25) = 0,563 Koeficient úpravy pro cenu stavby pp = I T * I P pp = 0,480 * 0,563 = 0,270 Výpočet ceny Základní cena ZC určena dle přílohy č.9 Typ J Budovy pro skladování a manipulaci (haly): ZC = 1 599 Kč/m 3 obestavěného prostoru Základní cena upravená ZCU = ZC * K 1 * K 2 * K 3 * K 4 * K 5 * K i ZCU = 1 599 * 0,94800 * 0,94340 * 0,83846 * 0,75898 * 1,00000 * 2,05000 = 1 865,60 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výchozí cena VC = ZCU * OP VC = 1 865,60 * 1 184,40 = 2 209 617 Kč Cena stavby nákladově CS N = VC * (1 - O / 100) CS N = 2 209 617 * (1-23,750 / 100) = 1 684 833 Kč Cena stavby CS = CS N * pp CS = 1 684 833 * 0,270 = 454 905 budova na st.p.č.7/2 - celkem: Zjištěná cena 454 905 Kč 6
1.3. budova na st.p.č. 7/3 Ocenění nákladovým způsobem podle 12 Výměry pro ocenění Zastavěná plocha - ZP Popis Výpočet / komentář Celkem m2 Zastavěná plocha 150.43 150,43 Zastavěná plocha ZP = 150,43 m 2 Podlahová plocha - PP Popis Výpočet / komentář Celkem m2 Podlahová plocha 150*0.8 120,00 Podlahová plocha PP = 120,00 m 2 Obestavěný prostor - OP Část stavby Počet ZP (m2) Výška (m) OP (m3) Vrchní stavba 1 150,43 5,60 842,41 15.35*9.8 Zastřešení 1 225,65 150.43*(1+1*0.5) Celkem 1 068,06 Soustava koeficientů Koeficient K 1 určen dle přílohy č.10: konstrukce 1 zděné: K 1 = 0,93900 Koeficient K 2 = 0,92 + 6,60 / PZP Koeficient K 3 = 0,30 + 2,10 / v p Výpočet průměrné zastavěné plochy PZP a výšky podlaží v p Podlaží / Část Počet ZP (m2) vč (m) v (m) ZP*v (m3) 1np 1 150,43 0,00 5,50 827,37 Součet 1 150,43 827,37 Průměrná zastavěná plocha PZP = 150,43 / 1 = 150,43 m 2 K 2 = 0,92 + 6,60 / 150,43 = 0,96387 Průměrná výška podlaží v p = 827,37 / 150,43 = 5,50 m K 3 = 0,3 + 2,10 / 5,50 = 0,68182 Koeficient K 4 = 1 + (0,54 * n), hodnota "n" určena dle přílohy č.21 tabulky č.1: K 4 = 1,00000 Koeficient K 5 určen dle přílohy č.20: 4 Ostatní města: K 5 = 1,00000 Koeficient K i určen dle přílohy č.41: SKP 4621132.1: CZ-CC 1252: K i = 2,05000 Opotřebení stavby metodou lineární Vstupní údaje Stavba Rok ocenění 2014 Rok kolaudace 1974 Stáří - S (roky) 40 Celková životnost - Z (roky) 100 Zbytková životnost Z - S (roky) 60 Opotřebení O = 100 * S / Z O = 100 * 40 / 100 = 40,000 % Index trhu s nemovitými věcmi I T určen dle přílohy č.3 tab č.1 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Ti 1 Situace na dílčím trhu s nemovit. věcmi I. Poptávka nižší než nabídka -0,06 7
2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek nebo pozemek se 0,00 stavbou (stejný vlastník) 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na prodejnost I. Negativní -0,04 Majetek je v exekučním řízení 5 Ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu -0,30 Na 7/1 jsou stavby bez par.č. 6 Povodňové riziko II. Zóna se středním rizikem povodně (území 0,80 tzv. 20-leté vody) Index trhu I T = P 6 * (1 + Suma(P i)) I T = 0,80 * ( 1 + -0,40) = 0,480 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby I P určen dle přílohy č.3 tab č.4 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Sklady, doprava a spoje 0,45 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba, rekreační stavby 0,00 3 Možnost napojení na inž. sítě obce II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě 0,00 v obci 4 Dopravní dostupnost k hranici II. Příjezd po zpevněné komunikaci 0,00 5 Parkovací možnosti III. Výborné parkovací možnosti (na 0,05 pozemcích společně využívaných) 6 Výhodnost -komerční IV. Pozemky komerčně využívané 0,00 využitelnost 7 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu 0,20 Index polohy I P = P 1 * (1 + Suma(P i)) I P = 0,45 * ( 1 + 0,25) = 0,563 Koeficient úpravy pro cenu stavby pp = I T * I P pp = 0,480 * 0,563 = 0,270 Výpočet ceny Základní cena ZC určena dle přílohy č.8 Typ S Budovy pro skladování a manipulaci: ZC = 2 231 Kč/m 3 obestavěného prostoru Základní cena upravená ZCU = ZC * K 1 * K 2 * K 3 * K 4 * K 5 * K i ZCU = 2 231 * 0,93900 * 0,96387 * 0,68182 * 1,00000 * 1,00000 * 2,05000 = 2 822,33 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výchozí cena VC = ZCU * OP VC = 2 822,33 * 1 068,06 = 3 014 418 Kč Cena stavby nákladově CS N = VC * (1 - O / 100) CS N = 3 014 418 * (1-40,000 / 100) = 1 808 651 Kč Cena stavby CS = CS N * pp CS = 1 808 651 * 0,270 = 488 336 budova na st.p.č. 7/3 - celkem: Zjištěná cena 488 336 Kč 8
1.4. budova A - na par.č. 7/1 Ocenění nákladovým způsobem podle 12 Výměry pro ocenění Zastavěná plocha - ZP Popis Výpočet / komentář Celkem m2 Zastavěná plocha 311 311,00 Zastavěná plocha ZP = 311,00 m 2 Podlahová plocha - PP Popis Výpočet / komentář Celkem m2 Podlahová plocha 311*0.8 248,80 Podlahová plocha PP = 248,80 m 2 Obestavěný prostor - OP Část stavby Počet ZP (m2) Výška (m) OP (m3) Vrchní stavba 1 311,06 3,60 1 119,82 10.3*30.20 Celkem 1 119,82 Soustava koeficientů Koeficient K 1 určen dle přílohy č.10: konstrukce 1 zděné: K 1 = 0,93900 Koeficient K 2 = 0,92 + 6,60 / PZP Koeficient K 3 = 0,30 + 2,10 / v p Výpočet průměrné zastavěné plochy PZP a výšky podlaží v p Podlaží / Část Počet ZP (m2) vč (m) v (m) ZP*v (m3) 1np 1 311,06 0,00 3,90 1 213,13 Součet 1 311,06 1 213,13 Průměrná zastavěná plocha PZP = 311,06 / 1 = 311,06 m 2 K 2 = 0,92 + 6,60 / 311,06 = 0,94122 Průměrná výška podlaží v p = 1 213,13 / 311,06 = 3,90 m K 3 = 0,3 + 2,10 / 3,90 = 0,83846 Koeficient K 4 = 1 + (0,54 * n), hodnota "n" určena dle přílohy č.21 tabulky č.1: K 4 = 1,00000 Koeficient K 5 určen dle přílohy č.20: 4 Ostatní města: K 5 = 1,00000 Koeficient K i určen dle přílohy č.41: SKP 4621132.1: CZ-CC 1252: K i = 2,05000 Opotřebení stavby metodou lineární Vstupní údaje Stavba Rok ocenění 2014 Rok kolaudace 1974 Stáří - S (roky) 40 Celková životnost - Z (roky) 100 Zbytková životnost Z - S (roky) 60 Opotřebení O = 100 * S / Z O = 100 * 40 / 100 = 40,000 % Index trhu s nemovitými věcmi I T určen dle přílohy č.3 tab č.1 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Ti 1 Situace na dílčím trhu s nemovit. I. Poptávka nižší než nabídka -0,06 9
věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek nebo pozemek se stavbou (stejný vlastník) 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na prodejnost I. Negativní -0,04 Majetek je v exekučním řízení 5 Ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu -0,30 Na 7/1 jsou stavby bez par.č. 6 Povodňové riziko II. Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) Index trhu I T = P 6 * (1 + Suma(P i)) I T = 0,80 * ( 1 + -0,40) = 0,480 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby I P určen dle přílohy č.3 tab č.4 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Sklady, doprava a spoje 0,45 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba, rekreační stavby 0,00 3 Možnost napojení na inž. sítě obce II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě 0,00 v obci 4 Dopravní dostupnost k hranici II. Příjezd po zpevněné komunikaci 0,00 5 Parkovací možnosti III. Výborné parkovací možnosti (na 0,05 pozemcích společně využívaných) 6 Výhodnost -komerční IV. Pozemky komerčně využívané 0,00 využitelnost 7 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu 0,20 Index polohy I P = P 1 * (1 + Suma(P i)) I P = 0,45 * ( 1 + 0,25) = 0,563 0,00 0,80 Koeficient úpravy pro cenu stavby pp = I T * I P pp = 0,480 * 0,563 = 0,270 Výpočet ceny Základní cena ZC určena dle přílohy č.8 Typ S Budovy pro skladování a manipulaci: ZC = 2 231 Kč/m 3 obestavěného prostoru Základní cena upravená ZCU = ZC * K 1 * K 2 * K 3 * K 4 * K 5 * K i ZCU = 2 231 * 0,93900 * 0,94122 * 0,83846 * 1,00000 * 1,00000 * 2,05000 = 3 389,16 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výchozí cena VC = ZCU * OP VC = 3 389,16 * 1 119,82 = 3 795 249 Kč Cena stavby nákladově CS N = VC * (1 - O / 100) CS N = 3 795 249 * (1-40,000 / 100) = 2 277 149 Kč Cena stavby CS = CS N * pp CS = 2 277 149 * 0,270 = 614 830 budova A na par.č. 7/1 - celkem: Zjištěná cena 614 830 Kč 10
1.5. Budova B - na par.č. 7/1 Ocenění nákladovým způsobem podle 12 Výměry pro ocenění Zastavěná plocha - ZP Popis Výpočet / komentář Celkem m2 Zastavěná plocha 544 544,00 Zastavěná plocha ZP = 544,00 m 2 Podlahová plocha - PP Popis Výpočet / komentář Celkem m2 Podlahová plocha 544*0.8 435,20 Podlahová plocha PP = 435,20 m 2 Obestavěný prostor - OP Část stavby Počet ZP (m2) Výška (m) OP (m3) Vrchní stavba 1 544,36 6,10 3 320,60 15.10*36.050 Celkem 3 320,60 Soustava koeficientů Koeficient K 1 určen dle přílohy č.10: konstrukce 1 zděné: K 1 = 1,07500 Koeficient K 2 = 0,92 + 6,60 / PZP Koeficient K 3 = 0,30 + 2,80 / v p ne však méně než 0,60 Výpočet průměrné zastavěné plochy PZP a výšky podlaží v p Podlaží / Část Počet ZP (m2) vč (m) v (m) ZP*v (m3) 1np 1 544,36 0,00 6,80 3 701,65 Součet 1 544,36 3 701,65 Průměrná zastavěná plocha PZP = 544,36 / 1 = 544,36 m 2 K 2 = 0,92 + 6,60 / 544,36 = 0,93212 Průměrná výška podlaží v p = 3 701,65 / 544,36 = 6,80 m K 3 = 0,3 + 2,80 / 6,80 = 0,71176 Koeficient K 4 = 1 + (0,54 * n), hodnota "n" určena dle přílohy č.21 tabulky č.2: K 4 = 1,00000 Koeficient K 5 určen dle přílohy č.20: 4 Ostatní města: K 5 = 1,00000 Koeficient K i určen dle přílohy č.41: SKP 4621132.2: CZ-CC 1252: K i = 2,05000 Opotřebení stavby metodou lineární Vstupní údaje Stavba Rok ocenění 2014 Rok kolaudace 1974 Stáří - S (roky) 40 Celková životnost - Z (roky) 100 Zbytková životnost Z - S (roky) 60 Opotřebení O = 100 * S / Z O = 100 * 40 / 100 = 40,000 % Index trhu s nemovitými věcmi I T určen dle přílohy č.3 tab č.1 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Ti 1 Situace na dílčím trhu s nemovit. I. Poptávka nižší než nabídka -0,06 11
věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek nebo pozemek se stavbou (stejný vlastník) 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na prodejnost I. Negativní -0,04 Majetek je v exekučním řízení 5 Ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu -0,30 Na 7/1 jsou stavby bez par.č. 6 Povodňové riziko II. Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) Index trhu I T = P 6 * (1 + Suma(P i)) I T = 0,80 * ( 1 + -0,40) = 0,480 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby I P určen dle přílohy č.3 tab č.4 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Sklady, doprava a spoje 0,45 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba, rekreační stavby 0,00 3 Možnost napojení na inž. sítě obce II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě 0,00 v obci 4 Dopravní dostupnost k hranici II. Příjezd po zpevněné komunikaci 0,00 5 Parkovací možnosti III. Výborné parkovací možnosti (na 0,05 pozemcích společně využívaných) 6 Výhodnost -komerční IV. Pozemky komerčně využívané 0,00 využitelnost 7 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu 0,20 Index polohy I P = P 1 * (1 + Suma(P i)) I P = 0,45 * ( 1 + 0,25) = 0,563 0,00 0,80 Koeficient úpravy pro cenu stavby pp = I T * I P pp = 0,480 * 0,563 = 0,270 Výpočet ceny Základní cena ZC určena dle přílohy č.9 Typ J Budovy pro skladování a manipulaci (haly): ZC = 1 599 Kč/m 3 obestavěného prostoru Základní cena upravená ZCU = ZC * K 1 * K 2 * K 3 * K 4 * K 5 * K i ZCU = 1 599 * 1,07500 * 0,93212 * 0,71176 * 1,00000 * 1,00000 * 2,05000 = 2 337,85 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výchozí cena VC = ZCU * OP VC = 2 337,85 * 3 320,60 = 7 763 065 Kč Cena stavby nákladově CS N = VC * (1 - O / 100) CS N = 7 763 065 * (1-40,000 / 100) = 4 657 839 Kč Cena stavby CS = CS N * pp CS = 4 657 839 * 0,270 = 1 257 617 Budova B na par.č. 7/1 - celkem: Zjištěná cena 1 257 617 Kč 12
1.6. Budova C - na par.č.7/1 Ocenění nákladovým způsobem podle 12 Výměry pro ocenění Zastavěná plocha - ZP Popis Výpočet / komentář Celkem m2 Zastavěná plocha 800.57 800,57 Zastavěná plocha ZP = 800,57 m 2 Podlahová plocha - PP Popis Výpočet / komentář Celkem m2 Podlahová plocha 800.57*0.8 640,46 Podlahová plocha PP = 640,46 m 2 Obestavěný prostor - OP Část stavby Počet ZP (m2) Výška (m) OP (m3) Vrchní stavba 1 273,69 4,10 1 122,13 12.70*21.550 Vrchní stavba 1 274,73 4,10 1 126,39 33.3*8.25 Vrchní stavba 1 151,90 3,10 470,89 24.5*6.2 Vrchní stavba 1 100,25 3,10 310,78 12.3*8.15 Celkem 3 030,19 Soustava koeficientů Koeficient K 1 určen dle přílohy č.10: konstrukce 1 zděné: K 1 = 0,93900 Koeficient K 2 = 0,92 + 6,60 / PZP Koeficient K 3 = 0,30 + 2,10 / v p Výpočet průměrné zastavěné plochy PZP a výšky podlaží v p Podlaží / Část Počet ZP (m2) vč (m) v (m) ZP*v (m3) 1np -273,69+274,73+151,9+100,25=800,57 1 800,57 0,00 4,10 3 282,34 Součet 1 800,57 3 282,34 Průměrná zastavěná plocha PZP = 800,57 / 1 = 800,57 m 2 K 2 = 0,92 + 6,60 / 800,57 = 0,92824 Průměrná výška podlaží v p = 3 282,34 / 800,57 = 4,10 m K 3 = 0,3 + 2,10 / 4,10 = 0,81220 Koeficient K 4 = 1 + (0,54 * n), hodnota "n" určena dle přílohy č.21 tabulky č.1: K 4 = 1,00000 Koeficient K 5 určen dle přílohy č.20: 4 Ostatní města: K 5 = 1,00000 Koeficient K i určen dle přílohy č.41: SKP 4621132.1: CZ-CC 1252: K i = 2,05000 Opotřebení stavby metodou lineární Vstupní údaje Stavba Rok ocenění 2014 Rok kolaudace 1974 Stáří - S (roky) 40 Celková životnost - Z (roky) 100 Zbytková životnost Z - S (roky) 60 Opotřebení O = 100 * S / Z 13
O = 100 * 40 / 100 = 40,000 % Index trhu s nemovitými věcmi I T určen dle přílohy č.3 tab č.1 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Ti 1 Situace na dílčím trhu s nemovit. I. Poptávka nižší než nabídka -0,06 věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek nebo pozemek se 0,00 stavbou (stejný vlastník) 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na prodejnost I. Negativní -0,04 Majetek je v exekučním řízení 5 Ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu -0,30 Na 7/1 jsou stavby bez par.č. 6 Povodňové riziko II. Zóna se středním rizikem povodně (území 0,80 tzv. 20-leté vody) Index trhu I T = P 6 * (1 + Suma(P i)) I T = 0,80 * ( 1 + -0,40) = 0,480 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby I P určen dle přílohy č.3 tab č.4 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Sklady, doprava a spoje 0,45 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba, rekreační stavby 0,00 3 Možnost napojení na inž. sítě obce II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě 0,00 v obci 4 Dopravní dostupnost k hranici II. Příjezd po zpevněné komunikaci 0,00 5 Parkovací možnosti III. Výborné parkovací možnosti (na 0,05 pozemcích společně využívaných) 6 Výhodnost -komerční IV. Pozemky komerčně využívané 0,00 využitelnost 7 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu 0,20 Index polohy I P = P 1 * (1 + Suma(P i)) I P = 0,45 * ( 1 + 0,25) = 0,563 Koeficient úpravy pro cenu stavby pp = I T * I P pp = 0,480 * 0,563 = 0,270 Výpočet ceny Základní cena ZC určena dle přílohy č.8 Typ S Budovy pro skladování a manipulaci: ZC = 2 231 Kč/m 3 obestavěného prostoru Základní cena upravená ZCU = ZC * K 1 * K 2 * K 3 * K 4 * K 5 * K i ZCU = 2 231 * 0,93900 * 0,92824 * 0,81220 * 1,00000 * 1,00000 * 2,05000 = 3 237,74 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výchozí cena VC = ZCU * OP VC = 3 237,74 * 3 030,19 = 9 810 967 Kč Cena stavby nákladově CS N = VC * (1 - O / 100) CS N = 9 810 967 * (1-40,000 / 100) = 5 886 580 Kč Cena stavby CS = CS N * pp CS = 5 886 580 * 0,270 = 1 589 377 Budova C na par.č.7/1 - celkem: Zjištěná cena 1 589 377 Kč 14
1.7. venkovní úpravy Ocenění nákladovým způsobem podle 18 Výměry pro ocenění - výchozí cena Základní cena ZC určena dle přílohy č.17 Výchozí cena VC = ZC * výměra Pol Popis Výměra M.j. ZC (Kč) VC (Kč) 1.1.2 Přípojka vody DN 40 mm - potrubí ocelové 47,00 m 360 16 920 2.1.1 Přípojka kanalizace DN 150 mm - potrubí kameninové 15,00 m 1 180 17 700 3.1.6 Přípojka elektro kabel Al 25 mm2 zemní 12,00 m 195 2 340 13.11 Plot z vlnitého plechu na ocelové sloupky 936,00 m2 645 603 720 13.1 Plot ze strojového pletiva na ocel. sloupky 273,00 m2 240 65 520 14.5 Vrata plotová vč. sloupků ocelová s výplní z drát. pletiva 1,00 kus 3 420 3 420 2.3.1 Žumpa - monolitický i montovaný beton 19,00 m3 2 300 43 700 8.1.1 Plochy zpevněné s povrchem prašným škvárové tl. do 150 mm 2 680,00 m2 45 120 600 Celkem 873 920 Soustava koeficientů - výchozí cena upravená Koeficient K 5 určen dle přílohy č.20: 4 Ostatní města: Koeficient K i určen dle přílohy č.41 Výchozí cena upravená VCU = VC * K 5 * K i Pol Popis VC (Kč) K5 Ki VCU (Kč) 1.1.2 Přípojka vody DN 40 mm - potrubí ocelové 16 920 1,00000 2,29300 38 798 2.1.1 Přípojka kanalizace DN 150 mm - potrubí kameninové 17 700 1,00000 2,28400 40 427 3.1.6 Přípojka elektro kabel Al 25 mm2 zemní 2 340 1,00000 2,19900 5 146 13.11 Plot z vlnitého plechu na ocelové sloupky 603 720 1,00000 2,26900 1 369 841 13.1 Plot ze strojového pletiva na ocel. sloupky 65 520 1,00000 2,26900 148 665 14.5 Vrata plotová vč. sloupků ocelová s výplní z drát. pletiva 3 420 1,00000 2,26900 7 760 2.3.1 Žumpa - monolitický i montovaný beton 43 700 1,00000 2,28400 99 811 8.1.1 Plochy zpevněné s povrchem prašným škvárové tl. do 150 mm 120 600 1,00000 2,22100 267 853 Celkem 873 920 1 978 301 Opotřebení stavby metodou lineární - zjištěná cena Zjištěná cena C = VCU * (1 - O / 100) Pol Popis VCU (Kč) S Z Opotřebení (%) Zjištěná cena (Kč) 1.1.2 Přípojka vody DN 40 mm - potrubí ocelové 38 798 40 60 66,667 12 933 2.1.1 Přípojka kanalizace DN 150 mm - potrubí 40 427 40 80 50,000 20 214 kameninové 3.1.6 Přípojka elektro kabel Al 25 mm2 zemní 5 146 40 60 66,667 1 715 13.11 Plot z vlnitého plechu na ocelové sloupky 1 369 841 30 32 93,750 85 615 14.5 Vrata plotová vč. sloupků ocelová s výplní z 7 760 30 35 85,714 1 109 drát. pletiva 13.1 Plot ze strojového pletiva na ocel. sloupky 148 665 30 32 93,750 9 292 2.3.1 Žumpa - monolitický i montovaný beton 99 811 40 80 50,000 49 906 8.1.1 Plochy zpevněné s povrchem prašným škvárové 267 853 12 20 60,000 107 141 tl. do 150 mm Celkem 1 978 301 85,000 287 925 Index trhu s nemovitými věcmi I T určen dle přílohy č.3 tab č.1 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Ti 1 Situace na dílčím trhu s nemovit. I. Poptávka nižší než nabídka -0,06 věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek nebo pozemek se 0,00 stavbou (stejný vlastník) 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na prodejnost I. Negativní -0,04 Majetek je v exekučním řízení 15
5 Ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu -0,30 Na 7/1 jsou stavby bez par.č. 6 Povodňové riziko II. Zóna se středním rizikem povodně (území 0,80 tzv. 20-leté vody) Index trhu I T = P 6 * (1 + Suma(P i)) I T = 0,80 * ( 1 + -0,40) = 0,480 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby I P určen dle přílohy č.3 tab č.4 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Sklady, doprava a spoje 0,45 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba, rekreační stavby 0,00 3 Možnost napojení na inž. sítě obce II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě 0,00 v obci 4 Dopravní dostupnost k hranici II. Příjezd po zpevněné komunikaci 0,00 5 Parkovací možnosti III. Výborné parkovací možnosti (na 0,05 pozemcích společně využívaných) 6 Výhodnost -komerční IV. Pozemky komerčně využívané 0,00 využitelnost 7 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu 0,20 Index polohy I P = P 1 * (1 + Suma(P i)) I P = 0,45 * ( 1 + 0,25) = 0,563 Koeficient úpravy pro cenu stavby pp = I T * I P pp = 0,480 * 0,563 = 0,270 Výpočet ceny - rekapitulace Výchozí cena VC = 873 920 Kč Výchozí cena upravená VCU = 1 978 301 Kč Cena stavby nákladově CS N = 287 925 Kč Cena stavby CS = CS N * pp CS = 296 745 * 0,270 = 80 121 venkovní úpravy - celkem: Zjištěná cena 80 121 Kč M.1.8. zděný komín na par.č. 7/1 Ocenění nákladovým způsobem podle 17 Výměry pro ocenění Výměra V = 3*3.14*24 = 226,08 m 3 obestavěného prostoru Soustava koeficientů Koeficient K 5 určen dle přílohy č.20: 4 Ostatní města: K 5 = 1,00000 Koeficient K i určen dle přílohy č.41: SKP 4625611: CZ-CC 230: K i = 2,25000 Opotřebení stavby metodou lineární Rok ocenění = 2014 Rok kolaudace = 1947 Stáří - S (roky) = 67 Celková životnost - Z (roky) = 80 16
Zbytková životnost Z - S (roky) = 13 Opotřebení O = 100 * S / Z O = 100 * 67 / 80 = 83,750 % Index trhu s nemovitými věcmi I T určen dle přílohy č.3 tab č.1 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Ti 1 Situace na dílčím trhu s nemovit. I. Poptávka nižší než nabídka -0,06 věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek nebo pozemek se 0,00 stavbou (stejný vlastník) 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na prodejnost I. Negativní -0,04 Majetek je v exekučním řízení 5 Ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu -0,30 Na 7/1 jsou stavby bez par.č. 6 Povodňové riziko II. Zóna se středním rizikem povodně (území 0,80 tzv. 20-leté vody) Index trhu I T = P 6 * (1 + Suma(P i)) I T = 0,80 * ( 1 + -0,40) = 0,480 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby I P určen dle přílohy č.3 tab č.4 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Sklady, doprava a spoje 0,45 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba, rekreační stavby 0,00 3 Možnost napojení na inž. sítě obce II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě 0,00 v obci 4 Dopravní dostupnost k hranici II. Příjezd po zpevněné komunikaci 0,00 5 Parkovací možnosti III. Výborné parkovací možnosti (na 0,05 pozemcích společně využívaných) 6 Výhodnost -komerční IV. Pozemky komerčně využívané 0,00 využitelnost 7 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu 0,20 Index polohy I P = P 1 * (1 + Suma(P i)) I P = 0,45 * ( 1 + 0,25) = 0,563 Koeficient úpravy pro cenu stavby pp = I T * I P pp = 0,480 * 0,563 = 0,270 Výpočet ceny Základní cena ZC určena dle přílohy č.15 Pol. 1.3 Komíny vysoké a kouřové kanály, 1 zděná z cihel,tvárnic,bloků : ZC = 1 670 Kč/m 3 obestavěného prostoru Základní cena upravená ZCU = ZC * K 5 * K i ZCU = 1 670 * 1,00000 * 2,25000 = 3 757,50 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výchozí cena VC = ZCU * V VC = 3 757,50 * 226,08 = 849 496 Kč Cena stavby nákladově CS N = VC * (1 - O / 100) CS N = 849 496 * (1-83,750 / 100) = 138 043 Kč Cena stavby CS = CS N * pp CS = 138 043 * 0,270 = 37 272 zděný komín na par.č. 7/1 - celkem: Zjištěná cena 37 272 Kč 17
Rekapitulace majetku Název Zjištěná cena (Kč) pozemky 734 538 budova na st.p.č.7/2 454 905 budova na st.p.č. 7/3 488 336 budova A na par.č. 7/1 614 830 Budova B na par.č. 7/1 1 257 617 Budova C na par.č.7/1 1 589 377 venkovní úpravy 80 121 zděný komín na par.č. 7/1 37 272 Nákladová hodnota 5 256 996 Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu podle 31-33 Výpočet nájemného Název Plocha (m2) Kč/m2/měsíc Kč/m2/rok Kč/měsíc Nájemné O budova A 248,00 6,67 80,00 1 653,00 19 840 O budova B 435,00 6,67 80,00 2 900,00 34 800 O budova C 640,00 6,67 80,00 4 267,00 51 200 O na par.č. 7/3 120,00 6,67 80,00 800,00 9 600 O na par.č. 7/2 256,00 6,67 80,00 1 707,00 20 480 Celkem 1 699,00-135 920 Vysvětlivky: B - byty, K - kanceláře, S - sklady, O - ostatní Náklady snižující nájemné - 40 % z ročního nájemného 135 920 * 40 / 100 = 54 368 Kč - 5 % z ceny - nájemné z nebylo sjednáno nebo je stavba součástí 109 130 * 5 / 100 = 5 457 Kč P.č. Název J.cena (Kč/m2) Plocha (m2) Cena (Kč) 7/1 ostatní manipulační plocha 46,65 1 656,00 77 252 7/2 zastavěná plocha a nádvoří 86,37 282,00 24 356 7/3 zastavěná plocha a nádvoří 50,14 150,00 7 521 Celkem 109 130 Výpočet ceny je dokumentován v objektu: M.1.1. pozemky Celkové náklady snižující nájemné 54 368 + 5 457 = 59 825 Kč tj. 44 % ročního nájemného Roční nájemné upravené N N = 135 920-59 825 = 76 095 Kč Výpočet ceny Roční nájemné upravené N = 76 095 Kč Míra kapitalizace p určena dle přílohy č.22 Nemovitosti pro skladování - budovy typu S: p = 6,0 % Cena zjištěná výnosovým způsobem CV = (N / p) * 100 CV = (76 095 / 6,0) * 100 = 1 268 250 Kč 18
Charakteristika dle analýzy rozvoje nemovitosti určena dle přílohy č. 23, Tab. č. 1 C Změny okolí a podmínek bez zásadních změn na výnosnost nebo poptávku po oceňované nemovitosti - stabilizovaná oblast, nemovitost má rozvojové možnosti. Cena zjištěná nákladovým způsobem CN z ceny stavby Název (sub)objektu Cena (Kč) Celkem 16 741 020 Výpočet ceny stavby je dokumentován v objektu: R = CV - CN = 1 268 250-16 741 020 = 15 472 770 Kč Zjištěná cena kombinací nákladového a výnosového způsobu určena dle přílohy č. 23, Tab. č. 2 C = CV + 0,20 R = 1 268 250 + 0,20 * 15 472 770 = 4 362 804 Kč celkem: Zjištěná cena 4 362 804 Kč SOUHRN Název (sub)objektu Cena (Kč) ocenění komb. nákl. a výnos způsobu budovy a příslušenství 4 362 804 pozemky 454 905 Celkem 4 817 709 Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu podle 31-33.. 4 817 710 Kč. M.1.4. porovnávací způsob ocenění Zákon 151/97 Sb, 2 Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnou okolností trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Přímá metoda Při možném využití této metody ocenění je potřeba k porovnání minimálně tři podobné prodané nebo nabízené nemovitosti. To se v dané lokalitě ani regionu nepovedlo zjistit. Proto tato metoda je objektivně, pro daný případ, nevyužitelná. 19
Závěrečná analýza Cena zjištěná dle cenového předpisu [Kč] Cena zjištěná porovnáním prodejů podobných Kombinace nákladové a výnosové metody nemovitostí 4 817 710 nevyužitelná Silné stránky nemovitosti : Napojen na EL, VO, Dobrý přístup i příjezd Oplocený areál s relativně velkým pozemkem Slabé stránky nemovitosti : Většina domů je velmi stará a neudržovaná Areál je dlouhodobě bez využívání a bez řádné údržby V LV nejsou uvedeny skutečně existující budovy na par.č. 7/1 Není proveden oddělovací plán V regionu jsou podobné areály bez využití a jsou neprodejné. Areál na par.č. 7/1 a dalších celkem : Obvyklá cena : 4 000 000 Závěr: Obvyklá odhadnutá cena areálu na par.č. 7/1 v k.ú. Liboc u Kynšperka, včetně příslušenství a pozemků je 4 000 000,-Kč Znalecká doložka. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 17.12.1968 č.j. Spr-3691/68 pro základní obory projektování, ekonomika a stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady, stavby obytné, průmyslové, zemědělské a stavební materiál. Znalecký posudek je uveden pod pořadovým číslem znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu č.1. Příloha : LV č. 1173 kopie kat. mapy fotodokumentace 20
21
22
23
24