Znalecký posudek číslo 1682-113/2010 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí - spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ½ pozemků parcelní č. 175, 223, 499/47 a 645 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Šelešovice, obec Šelešovice, okr. Kroměříž, zapsané na LV č. 277 pro k.ú. Šelešovice, obec Šelešovice, okr. Kroměříž. Objednatel : Účel posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí se stavem ke dni 05.08.2010 včetně ocenění práv a závad, ke spisu 137 EX 5651/05 52 Exekutorského úřadu Brno - venkov Oceněno ke dni : 05.08.2010 Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 33 stran včetně příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno, 03.09.2010
Pozemky zapsané na LV č. 277 pro k.ú. Šelešovice okr. Kroměříž Znalecký posudek č. 1682-113/2010 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí 4 2.1. Srovnávací metoda nemovitostí 7 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 9 Přílohy P ř íloha 1 Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. č.j. 137Ex 5651/05-52, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Lukesze Maxmiliána a Lukeszové Ludmily. spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ½ dle LV č. 277 pro k.ú. Šelešovice ze dne 9.06.2010, podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor. P ř íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV č.277 ) P ř íloha 3 Mapová část P ř íloha 4 Srovnatelné nemovitosti Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 2 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemky zapsané na LV č. 277 pro k.ú. Šelešovice okr. Kroměříž Znalecký posudek č. 1682-113/2010 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 5651/05-52, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Lukesze Maxmiliána a Lukeszové Ludmily - spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ½ pozemků parc. č. 175, 223 499/47 a 645 v k.ú. Šelešovice ze dne 09.06.2010 podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor. 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 277 pro k.ú. Šelešovice, vyhotovený ČÚZ a K SCD ze dne 26. 02. 2010 vyhotoveno dálkovým přístupem (viz příloha); 4. Skutečnosti zjištěné na místě v rámci místního šetření konaného dne 05.08.2010 5. Informace získané od povinného pana Maxmiliána Lukesze, Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 6. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, 7. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 8. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 9. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 3 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemky zapsané na LV č. 277 pro k.ú. Šelešovice okr. Kroměříž Znalecký posudek č. 1682-113/2010 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti ideální ½ pozemků v k.ú. Šelešovice parc. č. 175, 223 499/47 a 645 včetně součástí a příslušenství, zapsány na LV č. 277 pro k.ú. Šelešovice. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č. 277 (k.ú. Šelešovice) pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 05.08.2010. Informace o nemovitosti Vlastník Lukesz Maxmilián, Šelešovice 111, 767 01 Kroměříž 1 podíl 1/2 Lukeszová Ludmila Ing., Šelešovice 111, 767 01 Kroměříž 1 podíl 1/2 LV č. 277 Katastrální území Šelešovice ( 657328) Obec, okres Šelešovice (557188), Kroměříž (CZ0721) Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Parc.číslo, výměra, druh pozemku BPEJ výměra 175 3694m 2 orná půda 31100-2931 m 2 31110 763 m 2 223 7174m 2 orná půda 31000 7174 m 2 499/47 56m 2 ostatní plocha silnice 645 2165m 2 trvalý travní porost 35800-2165m 2 Způsob ochrany Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek ( BPEJ) k parcelám je uveden výše, Prohlídka a zaměření nemovitosti Ocenění je provedeno na sdělení povinného pana Maxmilisána Lukeszea na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku. Místní šetření bylo provedeného na místě samém dne 05.08.2010. Nemovitosti nebyly povinným identifikovány v terénu, neboť dle jeho sdělení mu není známa přesná poloha pozemků a pozemky nejsou v terénu vytýčeny. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 277 ze dne 26.02.2010 pro k.ú. Šelešovice v oddíle C - omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem a k prodeji nemovitostí a zástavním právem není při tomto ocenění brán zřetel. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 4 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemky zapsané na LV č. 277 pro k.ú. Šelešovice okr. Kroměříž Znalecký posudek č. 1682-113/2010 Nájemní smlouva K předmětným pozemků nebyla ze strany povinného ani objednatele předložena žádná nájemní smlouva. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitosti pozemků zapsaných na LV č. 277 pro k.ú. Šelešovice. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitosti pozemků zapsaných na LV č. 277 v k.ú. Šelešovice bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitostí Obec Šelešovice Šelešovice - středně velká obec - se nachází asi 6 km jihozápadně od města Kroměříže. Obec leží na silnici II / 432 spojující Kroměříž a Kyjov (Koryčany). Souběžně se silnicí vede údolím místní železnice z Kroměříže do Borovice přes Zdounky a potok Kozojedka, pravý přítok řeky Moravy. Šelešovice územně spadají do okresu Kroměříž a do Zlínského kraje. Obec je členem Mikroregionu Kroměřížsko. Základní informace o obci Šelešovice : ZUJ: 557188 Počet částí: 1 Katastrální výměra: 462 ha Počet obyvatel: 322 Obyvatel v produktivním věku:202 Pošta: NE Škola: NE Zdravotnické zařízení: NE Policie: NE Vodovod: ANO Kanalizace (ČOV): NE Plynofikace: ANO Matriční úřad: Kroměříž Stavební úřad: Kroměříž Pověřený úřad: Kroměříž Úřad s rozšířenou působností:kroměříž Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 5 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemky zapsané na LV č. 277 pro k.ú. Šelešovice okr. Kroměříž Znalecký posudek č. 1682-113/2010 Pozemky se nachází na katastrálním území Šelešovice západně a jihozápadně od obce. Největší parcela č. 223 má 7174m 2 - orná půda se nachází 800m od obce směrem na jihozápad a je součástí zceleného lánu polí. Pruh má tvar obdélníka, kratší stranou přiléhá k silnici č. 432 a je široký 23m a dlouhý cca 312m. K této parcele přiléhá v šíři cca 2,4m jako příkop kraj silnice parc.č. 499/47 ostatní plocha 56m 2 podél komunikace. Další pozemek parc.č. 175 orná půda - je od obce směrem na západ vzdušnou čarou cca 1,2km po polních cestách cca 1,5km. Obdélníkové pole přiléhá delší stranou k veřejné polní cestě v šířce cca 30m a dlouhý je cca 120m. Pozemek parc.č. 645 2165m 2 - travní porost v šířce 14m a v délce cca 145m je součástí většího zatravněného pozemku. Na obou kratších koncích obdélníka vedou od severu k jihu cesty nebo pěšiny. Na jih od zatravněného pozemku teče potok Kozojedka a nad ním místní železniční trať. Oceňovaná nemovitost Pozemky zapsané na LV č. 277 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Šelešovice, obec Šelešovice, okres Kroměříž. Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 6 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemky zapsané na LV č. 277 pro k.ú. Šelešovice okr. Kroměříž Znalecký posudek č. 1682-113/2010 2.1. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Pozemky zapsané na LV č. 277 pro k.ú. Šelešovice Pozemky se nachází na jihozápadě a jihu katastru Šelešovice. Pole na parc.č. 223 je dostupné přímo ze silnice II/ 432. Dva zbývající po polních cestách. Pozemky jsou převážně rovinné a jsou součástí bývalých družstevní lánů. Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v okolí Šelešovic a města Kroměříž k datu ocenění jsou nabízeny níže uvedené porovnatelné pozemky. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita velikost pozemku m 2 Způsob využití Vlastnosti Oceň. objekt Šelešovice 13089 orná půda pozemky zemědělské, část. přístup, ve 4 celcích (1) (2) (3) (4) (5) 1 Věžky 2960 orná zemědělské pozemky 2 Zdounky 2053 orná sad 3 Těšnovice 32488 orná zemědělský 4 Kvasice 3636 orná zemědělský 5 Nová Dědina 1818 orná zemědělský 6 Nová Dědina 4891 orná zemědělský Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč celkem Kč / m 2 Koef. redukce na pramen ceny K CR Cena po redukci na pramen ceny Kč / m 2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 poloha velikost dopravní dostupnost možnost zastavení vybavenost pozemku úvaha znalce IO (1-4) Cena oceň objektu. Kč / m 2 (1) (6) KRC (8) KPP KMP KDD KMZ KVP (14) (15) (16) 1 14 800 5 0,95 5 1,00 1,00 1,10 1,00 1,00 1,00 1,10 5 2 21 000 10 0,80 8 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 1,02 1,07 7 3 487 320 15 0,75 11 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 11 4 39 000 11 0,80 9 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 9 5 21 000 12 0,80 9 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 9 6 50 000 10 0,80 8 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 8 Celkem jednotková cena - průměr Kč / m 2 8 Minimum Kč / m 2 5 Maximum Kč / m 2 11 Výměra oceňovaného pozemku m 2 13 089 Celkem cena pozemku - průměr Kč 106 894 Zaokrouhleno Kč 100 000 Minimum Kč 65 445 Maximum Kč 143 979 Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 7 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemky zapsané na LV č. 277 pro k.ú. Šelešovice okr. Kroměříž Znalecký posudek č. 1682-113/2010 Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,75 (navrženo 0,85-0,75). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 65 445,- Kč až 143 979,- Kč. Uvedené pozemky mají tyto kladné stránky : Trvale udržované pozemky Kvalitní orná půda nebo louka Uvedené pozemky mají tyto slabší stránky : Tyto pozemky jsou součástí pouze zemědělsky užívaných ploch Popis srovnávacích pozemků je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané pozemky se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaný pozemek. Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména lokalitu, velikost, druh využití a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadaný pozemek, navržená na 100 000,- Kč. Obecná hodnota oceňované nemovitosti navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 100 000,- Kč (slovy : jednostotisíc korun českých). Spoluvlastnický podíl o velkosti ideální ½ činí : 100 000 Kč / 2 = 50 000 Kč. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 8 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemky zapsané na LV č. 277 pro k.ú. Šelešovice okr. Kroměříž Znalecký posudek č. 1682-113/2010 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 277 ze dne 26. 02.2010 pro k.ú. Šelešovice v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na č. LV č. 277 ze dne 26.02.2010 pro k.ú. Šelešovice v oddíle C - omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle podkladů poskytnutých objednatelem na výše uvedené nemovitosti uzavřená žádná nájemní smlouva. K oceňované nemovitosti se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem k funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ½ pozemků ( orné půdy) v zemědělsky užívané části katastru Šelešovice včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Šelešovice - parc.č. 175, 223, 499/47 a 645 obec Šelešovice okres Kroměříž, vše zapsáno na LV č. 277 vedeném u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, KP Kroměříž, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 05.08.2010, po zaokrouhlení na : 50 000,- Kč (slovy : padesáttisíc korun českých ). V Brně, dne 03.09. 2010 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 9 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemky zapsané na LV č. 277 pro k.ú. Šelešovice okr. Kroměříž Znalecký posudek č. 1682-113/2010 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1682-113/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 10 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Mapa regionu Mapa obce
parc. č. 175 parc. č. 223 parc. č. 499/47 parc. č. 645
Pozemek parc. č. 175 Katastrální mapa, zdroj cuzk.cz, meřítko 1 : 1000
Pozemek parc. č. 223 Katastrální mapa, zdroj cuzk.cz, meřítko 1 : 1500
Pozemek parc. č. 499/47 Katastrální mapa, zdroj cuzk.cz, meřítko 1 : 500
Pozemek parc. č. 645 Katastrální mapa, zdroj cuzk.cz, meřítko 1 : 500