Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 2 / 2012

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 2 / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění Předmět ocenění pozemek parc.č. 1405, LV č. 64 Pozemek trvalého travního porostu v současném stavu exekuční řízení Adresa Kraj Jihočeský kraj Město Tábor Počet obyvatel Kat. území Stoklasná Lhota Ulice Část obce dle LV Stoklasná Lhota Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Radniční č.p Český Krumlov Vlastnictví pozemek parc.č Zpracováno pro exekutora Tel. IČ DIČ Hanušová Dagmar - České Budějovice, Riegrova 1759/45, RČ 1/ /1233 Havel Gustav - České Budějovice, V. Volfa 1301/15, RČ 1/ /1378 Havel Josef - Dubnica nad Váhom, Centrum I 113/42, Slovensko, 1/6 RČ /0858 Havel Roman - Boletice, Květušín 317, RČ /2338 1/6 Havlová Zuzana - České Budějovice, Riegrova 1759/45, RČ 1/ /1044 Lovasová Věra - Malonty, Malonty 221, RČ /1343 1/6 podatelna@exekuceck.cz Vypracoval Ing. Vomáčková Marie Dne Licence číslo sídl. 5. května 885 Ke dni Bechyně mvomackova@volny.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 1 Počet stran příloh 8 Obvyklá cena Výměra pozemku 4538 m 2 15 Kč/m Kč Obvyklá cena Obvyklá cena podílu id. 1/6 Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti klad - pozemek přístupný z pozemku ve vlastnictví obce zápor - zemědělský pozemek ležící na hranici lesního porostu Kč Šedesátosm tisíc Kč Kč jedenáct tisíc třistatřicettři Kč Podmínky platnosti ceny cena obvyklá je platná k datu ocenění podíl id. 1/6 činí 11333,- Kč Vyhodnocení rizik ANO byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) - 1 -

2 ANO ANO NE NE NE ANO ANO ANO k pozemku je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup pozemek je prost věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy ( ochranná pásma apod.) pozemek je prost jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. na listu vlastnictví jsou zapsány nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji a zástavní práva exekutorská pozemek je určen územním plánem výhradně k výstavbě RD ne jedná se o pozemek trvalého travního porostu k pozemku bylo vydáno územní rozhodnutí ne pozemek se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno na pozemku nebyl nařízen archeologický průzkum zpracovatel ocenění je odhadcem exekutora REET: ANO Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu jedná se o exekuci spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Rozhodnutí pozemkového úřadu o výměně vlastnických práv v pozemkové úpravě PÚ/PÚ-1945/

3 Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 64, vyhotovil Exekutorský úřad Český Krumlov dne Snímek kat. mapy pro k.ú. Stoklasná Lhota, vyhotovil informace z internetu dne Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 64, vyhotovil Exekutorský úřad Český Krumlov dne Snímek kat. mapy pro k.ú. Stoklasná Lhota, vyhotovil informace z internetu dne

4 Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Stoklasná Lhota je jednou z 15 místních částí města Tábora, od jehož středu je vzdálena 3,7 km severně vzdušnou čarou, Dříve bývala samostatnou obcí. Rozkládá se na ploše 14 ha, východně od dálnice D3 ( E55) - 6 km směr Praha od mimo úrovňové křižovatky silnic číslo 1 a 19 s E55 ( U Mašátů). příjezd do Stoklasné Lhoty je po komunikaci od Košína a od Tábora - Čekanic, vede sem autobusová linka městské hromadné dopravy. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci samota Okolní zástavba mimo souvislou zástavbu Informace o nemovitosti jedná se o zemědělský pozemek - trvalý travní prost, začleněný do zemědělsky obdělávané plocha na východní straně sousedí s lesním porostem, je zde vodoteč spojující rybníky Bradačka a Homolka, pozemek leží mimo území přístupné z komunikací. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po nezpevněné komunikaci. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis pozemku Územní plán není Tvar pozemku přibližně obdélníkový Sklon pozemku rovinný Oplocení pozemku není Výměra m 2 Inženýrské sítě Elektro není Voda z řadu není Voda ze studny není Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn není ČOV Dálkové vytápění není - 4 -

5 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Servis bydlení s.r.o, datum změny inzerátu Územní plán není Napojení na IS Prodej louky nedaleko Komárova. K louce velmi dobrý přístup přímo ze silnice. Hezké okolí. Sklon pozemku rovinný Výměra m 2 Cena za pozemek Kč 15 Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč 15 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem obdobná poloha pozemku, u menší obce 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Vašák&Partneři REALITY Benešov, datum změny inzerátu Územní plán není Napojení na IS Nabízíme zemědělský pozemek o výměře cca 2 hektary Malšice u Tábora. Sklon pozemku rovinný Výměra m 2 Cena za pozemek Kč 11 Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč 11 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem rovinný pozemek 18 km od Tábora, u obce malšice 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Eva Strnadová - AVAREAL, datum změny inzerátu Územní plán není Napojení na IS Nabízíme ke koupi pozemek o celkové výměře m2 v obci Sudoměřice u Tábora. Vesnice, která se stala vstupní branou do Jihočeského kraje, na trase Praha - České Budějovice - Vídeň, obklopují rozsáhlé lesy. Leží na rovině a je dobře přístupný i v zimě z místní komunikace nebo přímo z hlavní silnice. Na jedné straně pozemek sousedí se zastavěným územím. V současné době je pozemek využívaný jako orná půda. Je pronajímán zemědělské společnosti. Svou polohou v krásné a čisté přírodě, s širokým výhledem do okolí, v blízkosti lesů a velmi dobrou dostupností okolních měst představuje tato lokalita ideální podmínky pro pohodlné bydlení i rekreaci. Přestože pozemek prozatím není v Územním plánu obce určen k výstavbě domů, dá se velmi dobře využít k umístění mobilního domu (bez stavebního povolení) k rekreačnímu Sklon pozemku rovinný Výměra m 2 Cena za pozemek Kč 13 Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč 13 Kč/m 2-5 -

6 Porovnání s oceňovaným pozemkem pozemek zemědělský u Sudoměřic u Bechyně - od Tábora 20 km. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 15 Kč/m 2 cenu obvyklou odhaduji vzhledem k poloze pozemku, jeho dopravní dostupnosti, pozemek není v územní plánu zahrnut pro výstavbu, jedná se o pozemek zemědělský Vypracoval Licence číslo 0664 Ing. Vomáčková Marie sídl. 5. května Bechyně podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích pod čj. 1575Z ze dne pro základní obor ekonomika, odvětví cena a odhady nemovitostí - 6 -

7 2.O ceně pozemku č. parcelní 1405 trvalý travní porost v k.ú. Stoklasná Lhota Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Ocenění: Zemědělský pozemek oceněný dle 29. Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s tisíci obyv. - vlastní území: 160 % Vzdálenost od souvisle zastavěné části obce 2-3 km: -3 % Celková úprava ceny: 157,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] Cena [Kč] trvalý travní ,00 5,39 157,00 13, ,30 porost Úprava dle přílohy č. 23 odst. 3, pozemek sousedí s lesem a má sklon k východu nebo západu -40 %. trvalý travní 0,00 117,00 11,70 0,00 porost - pás u lesa Mezisoučet 4 538, ,30 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělský pozemek oceněný dle 29 - celkem ,30 - zjištěná cena = ,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč Podíl id 1/6 zde činí 10475,- Kč

8 3. ocenění výnosem z pozemku Výpočet prodejní ceny podle trvalých výnosů je způsob, jakým můžete určit prodejní cenu věci podle pravidelných ročních výnosů, které vám tato věc přináší. Odborně řečeno je to hodnocení budoucích zisků a jejich porovnání s možností uložení peněz do banky na úrok, přičemž čisté výnosy jsou trvalé a konstantní. Výsledná cena tak určuje sumu peněz, která pokud bude uložená bance, zabezpečí roční (věčnou) rentu ve výši uvedených čistých výnosů. Roční výnosy 580,00 Kč Pravidelné celkové roční výnosy Roční náklady 80,00 Kč Pravidelné celkové roční náklady Míra výnosnosti 10,00 % Míra kapitalizace. Často určujeme jako úrokovou míru, která je platná pro dlouhodobě uložené peníze. ( určujeme v rozmezí 6-12 %) Prodejní cena 5000,00 Kč Výnosová hodnota Čistý výnos 500,00 Kč Roční zisk, (rozdíl mezi ročními výnosy a ročními náklady) Předložený nájemní smlouva z roku 1994 byla sepsána na domu 10. let, prodloužení této smlouvy nebylo doloženo. Ve smlouvě je nájem z pozemku stanoven na 1q pšenice z 1 ha pronajímané půdy. Cena 1 q pšenice se pohybuje mezi 500 a 580 Kč ( podle toho zda se jedná o potravinářskou pšenici, nebo ne) Pozemek je o výměře 0,4538 ha Tedy zisk z tohoto pozemku nebude celá částka 580 Kč ale pouze přibližně polovina. Tedy i čistý výnos bude poloviční než je uvedený výpočet. Podíl id 1/6 v tomto případě je zcela mizivý a je přibližně 44 Kč za 1 rok. V Bechyni Ing. Marie Vomáčková Sídl. 5. května Bechyně - 2 -