soudní exekutor Dolní Prostějov

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /2015 o obvyklé, obecné, tržní, reálné ceně věcí nemovitých spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ½ věcí nemovitých, pozemku parc. č. 896, jehož součástí je stavba rodinného domu v obci Brumov- Bylnice, k.ú. Bylnice, č.pop. 416, ul. Lůčky, včetně všech součástí a příslušenství s pozemky parc.č. 896, 897/1, včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Bylnice, obec Brumov- Bylnice, okres Zlín, vše zapsáno na LV č pro k.ú. Bylnice. Objednatel : Mgr. Lenka Černošková soudní exekutor Dolní Prostějov Účel posudku : stanovení obvyklé ceny věcí nemovitých se stavem ke dni včetně ocenění práv a závad, ke spisu 018 EX 02141/ Exekutorského úřadu Prostějov Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 37 stran včetně příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Brno,

2 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací metoda Stanovení obvyk lé ceny věcí nemovitých a vyhodnocení rizik 17 Přílohy Příl oh a 1 Usnesení exekutorského úřadu Prostějov, Dolní Prostějov, soudní exekutor Mgr. Lenka Černošková č.j. 018 Ex 02141/12-136, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění id. 1/2 nemovitostí budova č.p. 416, rodinný dům na parc.č. 896 zapsaných na LV.č pro kat.území Bylnice, obec Brumov Bylnice, okres Zlín, včetně pozemku parc.č /1 a 2221/66 ze dne podepsán Mgr. Lenka Černošková soudní exekutor. Příl oh a 2 Ma po vá část Příl oh a 3 Fot od okum entace Příl oh a 4 Srovnat elné ne m ovitosti Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 2

3 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Prostějov, Dolní Prostějov, soudní exekutor Mgr. Lenka Černošková č.j. 018 Ex 02141/12-136, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění id. 1/2 nemovitostí budova č.p. 416, rodinný dům na parc.č. 896 zapsaných na LV.č pro kat.území Bylnice, obec Brumov Bylnice, okres Zlín, včetně pozemku parc.č /1 a 2221/66 ze dne podepsán Mgr. Lenka Černošková soudní exekutor; 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č pro k.ú. Bylnice, vyhotovený dálkovým přístupem dne ; 3. Kopie KM - ML č. BRUMOV BYLNICE 9-2/22 a ML č. 8-2/32, vyhotoveno dálkovým přístupem dne pro k.ú. Bylnice 4. Skutečnosti. výměry a informace zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s venkovní obhlídkou nemovitosti konaného dne a , 5. Informace získané od spoluvlastníka paní Lenky Singerové při místním šetření dne , 6. Znalecký posudek č /2012 ze dne , vyhotovený zpracovatelem, 7. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 8. Informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru ( Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne a , 10. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, 11. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 12. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 13. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 3

4 2. POSUDEK OCENĚNÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/2 věcí nemovitých - pozemku parc. č. 896, jehož součástí je stavba rodinného domu v obci Brumov- Bylnice, k.ú. Bylnice, č.pop. 416, ul. Lůčky, včetně všech součástí a příslušenství s pozemky parc.č. 896, 897/1, včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Bylnice, obec Brumov- Bylnice, okres Zlín, vše zapsáno na LV č pro k.ú. Bylnice. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé ceně věcí nemovitých zapsaných na LV č v k.ú. Bylnice pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k Informace o věcech nemovitých Prohlídka a zaměření Prohlídka nemovitostí byla provedena dne za přítomnosti spoluvlastníka paní Lenky Singerové. Ocenění je provedeno na základě podkladů zaslaných objednatelem posudku, sdělení spoluvlastníka paní Lenky Singerové a na základě prohlídky nemovitostí. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví Na LV č ze dne je zapsáno věcné břemeno užívání pro Fojtíkovou Ludmilu. Dle výpisu z technologického centra ze dne je paní Fojtíková Ludmila mrtvá od Toto věcné břemeno proto není oceněno. V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Bylnice v oddíle C - omezení zástavním právem smluvním, exekutorským, soudcovským, a zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 4

5 exekutorským, soudcovským a zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Nájemní smlouva Na základě získaných informací od objednatele posudku a dle sdělení spoluvlastníka paní Lenky Singerové není na předmětných nemovitostech uzavřena nájemní smlouva. Věci nemovité užívají spoluvlastníci. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění věcí nemovitých spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ½ věcí nemovitých pozemku parc. č. 896, jehož součástí je stavba rodinného domu v obci Brumov- Bylnice, k.ú. Bylnice, č.pop. 416, ul. Lůčky, včetně všech součástí a příslušenství s pozemky parc.č. 896, 897/1, včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Bylnice, obec Brumov- Bylnice, okres Zlín, vše zapsáno na LV č pro k.ú. Bylnice. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění věcí nemovitých spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/2 pozemku parc. č. 896, jehož součástí je stavba rodinného domu v obci Brumov- Bylnice, k.ú. Bylnice, č.pop. 416, ul. Lůčky, včetně všech součástí a příslušenství s pozemky parc.č. 896, 897/1, včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Bylnice, obec Brumov- Bylnice, okres Zlín, vše zapsáno na LV č pro k.ú. Bylnice bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 5

6 Celkový popis nemovitosti Město Brumov-Bylnice patří územně do okresu Zlín a náleží pod Zlínský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Valašské Klobouky. Obec Brumov-Bylnice se rozkládá asi 34km jihovýchodně od Zlína a 7km jižně od města Valašské Klobouky. Dle regionálního turistického členění patří do oblasti Beskydy - Valašsko. Území tohoto menšího města trvale obývá asi 5910 obyvatel. Brumov-Bylnice se dále dělí na čtyři části, konkrétně to jsou: Brumov, Bylnice, Sidonie a Svatý Štěpán. Obec je vzdálená přibližně 6 km od slovenských hranic. Občanská vybavenost je přiměřená základní škola vyššího stupně, MŠ, sportoviště, lékařská služba, pečovatelská služba, policejní stanice a pošta. V městě je vodovodm plynofikace a kanalizace. Spojení železnicí se zastávkou.nadmořská výška je 330mnm, první zmínka o obci je z roku 1255, celková plocha katastru je 5651ha, z toho orná půda má jen 10%. Více jako polovina výměry katastru jsou lesy, louky zabírají asi 1/3. Brumovem Bilnicí vede páteřní silnice I/57 ze Vsetína přes Valašské Klobouky do Brumova Bylnice a pokračuje dále na jihovýchod k hranicím ze Slovenském přes Vlárský průsmyk. Zástavba městečka je převážně kolem této hlavní silnice. Na jižním konci města v části Bylnic se silnice rozdvojuje na jihovýchod jako I/57 a II/495 směrem na západ údolím říčky Vláry, stejným směrem jako železnice do Slavičína a dále do Uherského Hradiště. V městské části Bylnice na jižním konci se nachází oceňovaná nemovitost v ulici Lůčky, která vede od silnice I/57 z východu s místním názvem Vlárská k přítoku Vláry potoku Brumovka na západě. Na západě končí zástavba v ulici Poříčí, která je rovnoběžná s potokem a cestou podél něho. V bloku mezi Vlárskou a Poříčí stojí asi v polovině délky po levé straně ve směru od Vlárské ulice samostatně rodinný dům s průjezdem do dvora po levé straně. Po pravé straně je další průjezd do dvora sousedního domu. Za předním RD se sedlovou střechou s podkrovím je ve dvoře proti vjezdu další objekt s garáží o dvou podlažích s rovnou střechou. Za RD stojí další vedlejší stavba - přízemní objekt se sedlovou střechou, který slouží pravděpodobně jako sklad nebo další nebytový prostor. Za dvorem na parcele č. 896 se nachází zahrada na parc.č. 897/1. Tato zahrada sousedí se zahradou domu v rovnoběžné ulici U Dráhy. Jedná se o zcela zrekonstruovaný RD s dvorními dvěma objekty a ocelovými přístřešky v zahradě. Je napojen na všechny inženýrské sítě voda, kanalizace, plyn a elektřina, napojení bylo obnoveno v 11/2014. Před domem je oplocená předzahrádka plot z betonových sloupků a tvarovek - imitace kamenné balustrády. Objekt je napojen na všechny inženýrské sítě z ulice Lůčky. Dispoziční řešení : Dvě bytové jednotky 2+1 nedokončená v 1. NP a 3+1 ve 2. NP. Bytová jednotka 2+1 v 1. NP vstupuje se ze závětří do chodby, směrem do dvora je samostatné WC, ve středu dispozice je koupelna směrem ke schodišti je komora, do ulice jsou 3 místnosti, kuchyně 16 m 2 a 2 pokoje 16 a 12 m 2. Bytová jednotka 3+1 ve 2. NP předsíň je spojena s kuchyňským koutem 14m 2, za ním je spíž, čelně prosti vstupu je samostatné WC a koupelna, do ulice jsou 3 pokoje 18,10 a 12 m 2.. Konstrukce a vybavení Základy Podezdívka Zdivo Stropy Krov, střecha Krytina Komíny Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady Vnější obklady Schody Popis základy pravděpodobně betonové s hydroizolací Materiál nezjištěn zděný rovné sedlový krov pálená taška drážková zděný úplné pozinkovaný plech Vápenné hladké, obklady imitací kamene omítka venkovní barvená strukturovaná Keramické, koupelny, WC, kuchyně v 2. NP sokl obklad z kamene Betonové s dřevěným obkladem Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 6

7 Dveře Vrata Okna Podlahy místností Vytápění obytných Typizované částečně prosklené nejsou dřevěná ditermální lamino, beton, keramika Elektroinstalace 230/400 Bleskosvod ne Rozvod vody ano Zdroj teplé vody Kotel ÚT Instalace plynu Ano Kanalizace Ano Vybavení kuchyní není Vnitřní hygienické Vana, sprchový kout, vybavení Záchod splachovací Plynový kotel ÚT deskové radiátory ve 2. NP koupelna, krbová kamna pokoj ve 2. NP Obestavěný prostor RD: o Podezdívka délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 Základní část (výška od * do * m) 11,00 1,30 0,45 14,30 6,44 12,30 7,45 0,45 91,64 41,24 Podezdívka celkem 105,94 47,68 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Základní část 11,00 1,30 3,00 14,30 42,90 12,30 7,45 3,00 91,64 274,91 1,50 2,00 3,00 3,00 9,00 Celkem 1.NP 108,94 326,81 2.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Základní část 11,00 1,30 2,80 14,30 40,04 12,30 7,45 2,80 91,64 256,58 Celkem 2.NP 105,94 296,62 Zastřešení délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 1. část - zastavěná plocha (obdélník) 12,30 7,45 91,64 - výška půdní nadezdívky 0,00 0,00 - výška hřebene nad nadezdívkou 1,80 82,48 Celkem zastřešení 82,48 Rekapitulace ZP OP m 2 m 3 1. podzemní podlaží 0,00 0,00 podezdívka 47,68 1. nadzemní podlaží 108,94 326,81 2. nadzemní podlaží 105,94 296,62 zastřešení vč. podkroví 82,48 dílčí OP 0,00 Celkem 214,88 753,59 Poměr ZP podzemního podlaží a 1.NP (pro stanovení typu) 0,00 % Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 7

8 Stáří a stavebně technický stav objektu : Původní části RD jsou pravděpodobně z let , v roce byla zcela nově nadstaveno 2. NP a byla provedena přestavba 1. NP, dům byl od roku 2009 do 11/2014 neužívaný. Bytová jednotka v 1. NP nemá dokončeny povrchové úpravy ( povrchy podlah, vnitřní dveře) a nemá zařizovací předměty. Stavebně technický stav je dobrý. Opotřebení je určeno odborným odhadem na 20 %. Vedlejší stavby Ve dvoře proti vjezdu se nachází objekt s garáží o dvou podlažích s rovnou střechou. Jedná se o dvoupodlažní objekt s plochou střechou s malým podsklepením. V 1. NP je garáž a bytová jednotka s přistavěným sociálním zařízením o velikosti 1+1. Vstup je do chodby a po vyrovnávacích schodech je vstup do kuchyně, po dalších vyrovnávacích schodech je z mezipodesty přístupný sociální uzel ( koupelna s WC, dále pak po schodech obytná místnost nad garáží. Konstrukce a vybavení Popis Základy základy pravděpodobně betonové s hydroizolací Podezdívka není Zdivo zděný Stropy rovné Krov, střecha plochá střecha Krytina povlaková Komíny zděný Klempířské konstrukce úplné pozinkovaný plech Vnitřní omítky nezjištěno Úprava vnějších povrchů omítka venkovní barvená, pásky z kabřince Vnitřní obklady Keramické koupelny - Vnější obklady sokl kabřincovými pásky Schody Betonové s PVC Dveře Typizované do ocelových zárubní Vrata dřevěná dvoukřídlá Okna dřevěná dvojitá Podlahy obytných PVC na betonu místností Vytápění Kamna na tuhá paliva v kuchyni Elektroinstalace 230/400 Bleskosvod ne Rozvod vody Ano Zdroj teplé vody nezjištěno Instalace plynu Ano Kanalizace Ano Vybavení kuchyní není Vnitřní hygienické Umyvadlo sprcha vybavení Záchod Ano Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 8

9 Obestavěný prostor : o 1.PP délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 Základní část 2,00 2,00 2,20 4,00 8,80 0,00 0,00 Celkem 1.PP 4,00 8,80 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Základní část 5,80 6,20 3,00 35,96 107,88 3,00 1,50 3,50 4,50 15,75 Celkem 1.NP 40,46 123,63 2.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Základní část 5,80 6,20 2,80 35,96 100,69 Celkem 2.NP 35,96 100,69 Rekapitulace ZP OP m 2 m 3 1. podzemní podlaží 4,00 8,80 podezdívka 0,00 1. nadzemní podlaží 40,46 123,63 2. nadzemní podlaží 35,96 100,69 zastřešení vč. podkroví 0,00 dílčí OP 0,00 Celkem 80,42 233,12 Poměr ZP podzemního podlaží a 1.NP (pro stanovení typu) 9,89 % Za rodinným domem stojí další vedlejší stavba - přízemní objekt se sedlovou střechou, nepodsklepený. Obsahuje černou kuchyni a 2 sklady. Konstrukce a vybavení Popis Základy základy pravděpodobně betonové Podezdívka Materiál nezjištěn Zdivo zděný Stropy Rovné do I nosičů Krov, střecha sedlový krov Krytina plechová Komíny zděný Klempířské konstrukce úplné pozinkovaný plech Vnitřní omítky Vápenné hladké, cem. omítka Úprava vnějších povrchů omítka venkovní barvená Vnitřní obklady nejsou - Vnější obklady sokl keramický obklad Schody nejsou Dveře Částečně prosklené, dřevěné, typizované prosklené Jihlava Vrata nezjištěno Okna Sklobetonová, ostatní nezjištěno Podlahy obytných betonové místností Vytápění na tuhá paliva Elektroinstalace 230 Bleskosvod ne Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 9

10 Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Záchod Ano Není Není Ano Není Umyvadlo není Stáří a stavebně technický stav objektů : Stáři objektů nebylo zjištěno. Údržba dvorních staveb je dobrá. Vybudování nebo přestavby cca Opotřebení je určeno odborným odhadem na 50 %. Obestavěný prostor : 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Základní část 5,00 4,50 2,50 22,50 56,25 5,00 4,50 1,25 22,50 28,13 Celkem 1.NP 45,00 84,38 V zadní části se nachází 3 ocelové přístřešky z ocelové konstrukce s krytinou z vlnitého plechu. Obestavěný prostor RD: 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 za garáží 5,80 5,00 3,00 29,00 87,00 opláštěný 3,00 4,00 3,20 12,00 38,40 neopláštěný 4,00 3,00 3,00 12,00 36,00 Celkem 1.NP 53,00 161,40 Venkovní úpravy Oplocení, dlažba dvora, přípojky voda, kanalizace, plyn. Pozemky Parc.č. 896 zastavěná plocha a nádvoří výměra 395m 2 Pozemek je napojen na inženýrské sítě z místní komunikace Lúčky. Pozemek je rovinný a stojí na něm u místní komunikace samostatně stojící RD, ve dvoře další domek s garáží a po pravé straně nižší přízemní stavba pravděpodobně dílna nebo sklad. Za dvorními stavbami je část pozemku jako dvůr a na něj navazuje zahrada. Sousední domy jsou odděleny průjezdy do dvora, levý průjezd je na pozemku č. 896 a pravý průjezd je ve vlastnictví souseda( parc.č. 894). Část parcely tvoří předzahrádky a vjezd do dvora. Pozemek parc.č. 897/1 - zahrada- výměra 333m 2 pokračuje za dvorem RD ve stejné šířce jako dvůr.na konci zahrady je plot a za ním sousední zahrada domu u souběžné ulice U Dráhy. Pozemek je rovinný. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 10

11 Oceňované věci nemovité Spoluvlastnický podíl o velikosti ideální ½ rodinného domu č.pop. 416, včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č. 896 s pozemky parc.č. 896, 897/1, včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Bylnice, obec Brumov- Bylnice, okres Zlín, vše zapsáno na LV č Odhad obvyklé ceny předmětu dražby věcí nemovitých Obvyklá cena je definována v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., platného od , kde je v 2 tohoto zákona definováno, že cena obvyklá vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, uvádí ve svém 492, lze li vyjádřit hodnotu věci v penězích, je to její cena. Cena věci se určí jako cena obvyklá, pokud není něco jiného ujednáno nebo stanoveno zákonem. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací (tržní, srovnávací) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí nebo nabízených srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná obvyklá (prodejní) cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 11

12 2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkové obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Rodinný dům Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizace předpisu, podle ČSÚ Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m ,00 Index přepočtu od poslední novelizace předpisu (ČSÚ) 1,000 Jednotková cena po přepočtu indexy Kč/m ,00 Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá Použitá jednotková cena Kč/m ,00 Výměra objektu m 3 753,59 Výchozí cena Kč ,81 Stupeň dokončení stavby % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč ,81 Opotřebení % 20,00 Kč ,96 Časová cena stavba v současném stavu Kč ,00 Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Vedlejší stavby Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizace předpisu, podle ČSÚ Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m ,00 Index přepočtu od poslední novelizace předpisu (ČSÚ) 1,000 Jednotková cena po přepočtu indexy Kč/m ,00 Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá Použitá jednotková cena Kč/m ,00 Výměra objektu m 3 317,50 Výchozí cena Kč ,50 Stupeň dokončení stavby % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč ,50 Opotřebení % 50,00 Kč ,50 Časová cena stavba v současném stavu Kč ,50 Venkovní úpravy: Přístřešky, oplocení, zpevněné plochy, přípojky Pozemky Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektů. Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mnou známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnávala jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 150,- až 500,- Kč/m2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití stavebního pozemku navrhuji jeho obvyklou hodnotu na 200,- Kč/m 2. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 12

13 Výpočet obecné hodnoty Jednotková cena stavebního pozemku 200,- Kč/m 2 Celková výměra 728 m 2 Obecná cena stavebního pozemku 200,- Kč/m m 2 = ,- Kč Věcná hodnota celkem Rodinný dům Vedlejší stavby Pozemky stavební Celkem VH ,- Kč ,50 Kč ,- Kč ,50 Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Věcná hodnota oceňovaných věcí nemovitých ke dni ocenění činí po zaokrouhlení ,- Kč 2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku a informací získaných při místním šetření na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 13

14 2.3. POROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Rodinný dům č.pop. 416, ul. Lůčky, Brumov - Bylnice Popis Jedná se o dvoupodlažní rodinný dům. Dům stojí samostatně oddělen od sousedních RD průjezdy do dvora. Po levé straně do vlastního dvora, po pravé straně je průjezd do sousedního dvora. Za domem je další objekt samostatně stojící po levé straně s garáží a dalšími prostorami ve dvou podlažích a s rovnou střechou a po pravé straně přízemní menší objekt se sedlovou střechou. O velikosti 3+1 v 1. NP a 2+1 (nedokončená) ve dvorní stavbě s plochou střechou s možností 1+1. Napojení na všechny inženýrské sítě. Za dvorními objekty je část dvora a na něj navazuje zahrada. Stavebně technický stav rodinného domu i dvorních staveb je velmi dobrý. Pozemky celkem činí 728m 2. Srovnávací hodnota V tomto případě nebyli nalezeni srovnatelní reprezentanti v databázi zpracovatele, proto je použito realitní inzerce na internetu. V případě realitní inzerce je potřeba zejména sledovat dobu, po kterou se nemovitost nabízí. Zde je nutno sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Na většině realitních serverů je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají upřednostňovány, je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity. Je nutno uvažovat a pracovat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není uveden. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, musí zpracovatel využívat všech možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při zpracování případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny zvolených reprezentantů z realitní inzerce. Při výběru reprezentantů pro porovnání je potřeba vymezit z nabízených realit co nejbližší segment což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: 1. ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádová vesnice, předměstí, město, centrum, městské aglomerace, apod.), 2. typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (rodinný dům venkovského typu, zemědělská usedlost, rodinný dům městského typu, řádový rodinný dům, dům nové satelitní lokalitě, bungalov a pod.), 3. velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, apod.), 4. kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. určené k zásadní rekonstrukci, po celkové přestavbě a modernizaci, revitalizované a pod.), Na trhu nemovitostí v okolí města Brumov - Bylnice jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné rodinné domy, nebo rekreační chalupy. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 14

15 Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita Velikost (m 2 ) Garáž Jiné Oceň. objekt Bylnice ano RD se 3 byty 3+1, 2+1 a 1+1, hospodářské části, zahrada, dobrý stav jedna jednotka nedokončená, ZP 109m2, Pozemky 728m2 (1) (2) (3) (4) (5) 1 Bylnice 5+2 ano RD, po část rek, zahrada, hosp. části, ZP 92m2, pozemky 953m2 2 Bylnice 5+1 ano RD, horší stav, obyvatelný, pozemky 686m2, ZP 100m2, přízemní 3 Bylnice 3+1 ne RD, horší stav, obyvatelný, pozemky 600m2, ZP 100m2, Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Koef. redukce na pramen ceny K CR Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO poloha velikost tech. Stav stav a vybavení pozemky úvaha znalce K1 K6 Cena oceňovaného objektu odvozená (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) , ,00 1,00 1,00 1,25 1,00 1,00 1, , ,00 0,90 0,90 1,00 1,00 1,00 0, , ,00 0,80 0,90 0,90 1,00 0,95 0, Celkem průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč Směrodatná výběrová odchylka s Pravděpodobná spodní hranice průměr - s Pravděpodobná horní hranice průměr + s Kč K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší horší) K5 Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00. Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné rodinné domy a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,70 (navrženo 0,75). Podrobný popis viz. příloha č. 4 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí ,- Kč až ,- Kč. Uvedený RD má tyto kladné stránky : zdravé bydlení v chráněném území stabilizovaná lokalita rodinných domů v zahradách napojení na všechny inženýrské sítě dobře udržované objekty i okolí Uvedená nemovitost má tyto slabší stránky : do centra obce cca 3km není znám stav objektů, jejich technické a dispoziční řešení Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 4 znaleckého posudku. Všechny srovnávané nemovitosti se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaný rodinný dům. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 15

16 Obvyklá cena Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadaný rodinný dům je navržená na ,- Kč. Obvyklá cena oceňovaných věcí nemovitých navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí ,- Kč Věci nemovité v podílovém vlastnictví se dle mých odborných zkušeností a informací získaných z realitních kanceláří obchodují o % méně než je prostý matematický podíl z obvyklé hodnoty zjištěné zlomkem z ceny celku - v tomto případě navrhuji hodnotu ve výši 20%. Pro daný případ stanovuji cenu ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na oceňovaných věcech nemovitých na : Kč/2 x 1 = Kč x 0,80 = Kč Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 16

17 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY VĚCÍ NEMOVITÝCH A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na LV č ze dne je zapsáno věcné břemeno užívání pro Fojtíkovou Ludmilu. Dle výpisu z technologického centra ze dne je Fojtíková Ludmila mrtvá od Toto věcné břemeno proto není oceněno. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č ze dne pro k.ú. Bylnice v oddíle C - omezení zástavním právem smluvním, soudcovským, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, soudcovským, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na oceňované nemovitosti se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné ceny nemovitostí byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou cenu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití rodinného domu, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním rodinným domům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní, reálnou cenu věcí nemovitých spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ½ věcí nemovitých, pozemku parc. č. 896, jehož součástí je stavba rodinného domu v obci Brumov- Bylnice, k.ú. Bylnice, č.pop. 416, ul. Lůčky, včetně všech součástí a příslušenství s pozemky parc.č. 896, 897/1, včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Bylnice, obec Brumov- Bylnice, okres Zlín, vše zapsáno na LV č pro k.ú. Bylnice vedených u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj KP Valašské Klobouky za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění po zaokrouhlení na: V Brně, dne ,- Kč (slovy : čtyřistašedesáttisíc korun českých). Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 17

18 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Jsem si jako znalec vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 18

19

20

21 Mapy

22

23

24 Rodinný dům č. pop. 416,ul. Lůčky, Byrumov- Bylnice Stanovení obvyklé ceny Foto č. 1 : Celkový pohled na objekt č. pop 416 Foto č. 2: Celkový pohled na objekt č. pop 416 fotodokumentace strana 1

25 Rodinný dům č. pop. 416,ul. Lůčky, Byrumov- Bylnice Stanovení obvyklé ceny Foto č. 3 : Dvorní stavby Foto č. 4 : Dvorní stavby fotodokumentace strana 2

26 Rodinný dům č. pop. 416,ul. Lůčky, Byrumov- Bylnice Stanovení obvyklé ceny Foto č. 5 : Dvorní stavby Foto č. 6 : Dvorní stavby fotodokumentace strana 3

27 Rodinný dům č. pop. 416,ul. Lůčky, Byrumov- Bylnice Stanovení obvyklé ceny Foto č. 7 : Byt 1. NP Foto č. 8 : Byt 1. NP fotodokumentace strana 4

28 Rodinný dům č. pop. 416,ul. Lůčky, Byrumov- Bylnice Stanovení obvyklé ceny Foto č. 9 : Schodiště Foto č. 10 : Byt 2. NP fotodokumentace strana 5

29 Rodinný dům č. pop. 416,ul. Lůčky, Byrumov- Bylnice Stanovení obvyklé ceny Foto č. 11 : Byt 2. NP Foto č. 12 : Byt 2. NP fotodokumentace strana 6

30 Rodinný dům č. pop. 416,ul. Lůčky, Byrumov- Bylnice Stanovení obvyklé ceny Foto č. 13 : Dvorní stavby - sklad Foto č. 14 : Dvorní stavby interiér kuchyně fotodokumentace strana 7

31 Rodinný dům č. pop. 416,ul. Lůčky, Byrumov- Bylnice Stanovení obvyklé ceny Foto č. 15 : Dvorní stavby interiér pokoj Foto č. 16 : Dvorní stavby fotodokumentace strana 8

32