Znalecký posudek č. 2630-151/2016 Objednatel: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny rodinného domu a pozemku pro účely dražby. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., podle stavu ke dni 24.02.2016 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne 26.2.2016 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 59, obec Libovice, kat. území Libovice, okres Kladno, a parc. č. st. 198, 975/35, 975/30 pro účely dražby. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: RD č. p. 59 Adresa: č. p. 59 Kraj: Středočeský Okres: Kladno Katastrální území: Libovice Obec: Libovice Počet obyvatel: 359 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 500,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území IV 1,01 vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, II 0,85 vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová III 0,90 zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 296,00 Kč/m 2 3. Zaměření nemovitosti Zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 24.02.2016 za přítomnosti pana Zemana. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 25.02.2016 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne 24.02.2016 panem Zemanem. 2
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: SJM Zeman Lukáš a Zemanová Lenka, č. p. 59, 27379 Libovice Vlastnické údaje k datu ocenění: SJM Zeman Lukáš a Zemanová Lenka, č. p. 59, 27379 Libovice Nemovitosti: RD č. p. 59, obec Libovice, kat. území Libovice, okres Kladno, a parc. č. st. 198, 975/35, 975/30 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům č. p. 59, obec Libovice, kat. území Libovice, okres Kladno Slovní popis Jedná se o řadový rodinný dům o jednom nadzemním podlaží, bez podzemního podlaží, s podkrovím a půdou. Konstrukce domu je zděná, základy domu jsou betonové izolované. Tloušťka zdiva je 37 cm. Stropy domu jsou dřevěné trámové. Vnější omítky jsou zateplené polystyrenem se štukovou krytinou, vnitřní omítky domu jsou vápenné. Střecha je sedlová, krytinu tvoří betonová taška. Klempířské prvky jsou titanzinkové. Dům byl postaven v roce 2008. Dispozice rodinného domu je 4+1. Popis místností rodinného domu dle podlaží: Přízemí chodba, obývací pokoj, kuchyň, garáž, komora, koupelna, schodiště do podkroví Podkroví chodba, koupelna s WC, tři pokoje, šatna Okna v domě jsou plastová s dvojsklem. Všechna jsou vybavena žaluziemi. Okna obytných místností domu jsou orientována na východní/západní stranu. Koupelny jsou vybaveny sprchovým koutem a vanou, WC jsou vybavena klasickou a závěsnou toaletou. Interiérové dveře v domě jsou dřevné, z části prosklené a z části plné, zárubně dveří jsou v části dřevěné a v části ocelové. Vstupní dveře domu jsou plastové bezpečnostní. Vybavení domu: vestavěné skříně v části obytných prostor, běžné osvětlovací lustry, bodová svítidla a směrové lampy, kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči. Dům je připojen k elektrické síti - 380 a 220 V, je připojen k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny do kanalizace, plynovod není zaveden. Ústřední vytápění v rodinném domě zajišťuje elektrokotel, topná tělesa tvoří závěsné radiátory. Ohřev vody zajišťují v domě bojlery. V obytných místnostech je dřevěná plovoucí podlaha, v koupelně tvoří podlahu keramická dlažba, v kuchyni je dřevěná plovoucí podlaha a v ostatních místnostech je laminátová plovoucí podlaha. 3
Zdivo rodinného domu je na základě informací zjištěných při prohlídce bez viditelných vad. Střešní krytina rodinného domu je v bezvadném stavu. Rozvody v domě jsou v dobrém stavu. Okna jsou v dobrém stavu. Vybavení domu je v dobrém stavu. Jedná se o v pozitivním slova smyslu výjimečný rodinný dům s výbornou údržbou. Na pozemku se nachází trvalé porosty v podobě okrasných dřevin. Samotný pozemek je rovinatý, oplocený pletivem kotveným v ocelových sloupcích. Přístup k domu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Z hlediska polohy se dům nachází ve východní části obce. V okolí objektu je zástavba rodinnými domy se zahradami. Lokalita má pouze částečnou dostupnost menších obchodů s omezenou otevírací dobou. V místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět. Z hlediska dostupnosti kultury se v místě nenachází žádná vybavenost - nutnost dojíždět. Vybavenost pro sportovní vyžití se v lokalitě nenachází - nutnost dojezdu. Nejdůležitější úřady se nachází v místě, ostatní jsou v dojezdové vzdálenosti. Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň v podobě lesů a luk je v docházkové vzdálenosti od objektu. Jedná se o lokalitu se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě se nenachází zastávka MHD, pouze zastávka autobusových dálkových spojů. Parkovací možnosti jsou v blízkosti rodinného domu. Vztahy se sousedy jsou bezproblémové, vlastník je s nimi v běžném kontaktu. V místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné. Oceňovaný objekt není zatížen žádnými věcnými břemeny. Tabulkový popis Popis rodinného domu: Typ rodinného domu: řadovka Počet nadzemních podlaží : 1 + podkroví a půda Počet podzemních podlaží : 0 Dům byl postaven v roce : 2008 (stáří 8 let) Rok rekonstrukce RD: / Rozsah rekonstrukce RD: / Základy : betonové izolované Konstrukce : zděná konstrukce Tloušťka zdiva: 37 cm Stropy : dřevěné trámové Střecha : sedlová Krytina střechy : betonová taška Klempířské prvky : titanzinkové Vnější omítky: zateplení polystyrenem, krytina štuk 4
Vnitřní omítky: vápenné Typ oken v domě : plastová s dvojsklem, v oknech jsou instalovány žaluzie Orientace oken obytných místností : orientace obytných místností na východní/západní stranu Vybavení koupelen : sprchový kout a vana WC klasické a závěsné Vstupní dveře : plastové bezpečnostní Typ zárubní: dřevěné a ocelové Vnitřní dveře : v části prosklené, v části plné Osvětlovací technika : běžné osvětlovací prvky - lustry, bodová svítidla, směrové lampy Klimatizace : ne Pohybový alarm a kamerový systém : ne Vestavěné skříně : ano, v části obytných prostor Kuchyňská linka : ano, s vestavěnými spotřebiči Dispozice rodinného domu : 4+1 Přízemí chodba, obývací pokoj, kuchyň, garáž, Popis místností podle podlaží: komora, koupelna, schodiště do podkroví Podkroví chodba, koupelna s WC, tři pokoje, šatna Elektřina : připojení k rozvodné síti, 380 a 220 V Vodovod : připojení k obecnímu vodovodu Svod splašek : připojení k obecní kanalizaci Plynovod : ne Řešení vytápění v domě : elektrokotel Topná tělesa : závěsné radiátory Řešení ohřevu vody v domě : bojlery v obytných místnostech - dřevěná plovoucí, v koupelně Podlahy v domě : - keramická dlažba, v kuchyni - dřevěná plovoucí, v ostatních místnostech - laminátová plovoucí Popis stavu rodinného domu : výjimečný rodinný dům s výbornou údržbou Vady rodinného domu : vady zdiva - bez viditelných vad, vady střechy - bez viditelných vad, vady rozvodů - bez viditelných vad, vady oken - bez viditelných vad, vady vybavení - bez viditelných vad Trvalé porosty na zahradě : okrasné dřeviny Venkovní stavby : / Sklon pozemku : rovinatý Oplocení : pletivo do ocelových sloupků Přístupová cesta k domu : přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě Popis okolí : Popis okolí : zástavba rodinnými domy se zahradami Poloha v obci : rodinný dům se nachází ve východní části obce 5
dostupnost obchodů - dostupnost pouze menších obchodů s omezenou otevírací dobou, dostupnost škol - v místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět, Vybavenost : kulturní vyžití - v místě se nenachází žádná vybavenost z hlediska kulturních zařízení - nutnost dojíždět, sportovní vyžití - v místě se nenachází žádná vybavenost z hlediska sportovního vyžití - nutnost dojíždět, dostupnost úřadů - nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, Životní prostředí : blízkost zeleně - zeleň v podobě lesů a luk v docházkové vzdálenosti, Věcná břemena Spojení a parkovací možnosti : Sousedé a kriminalita : možnost záplav - lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav spojení - MHD v místě není, pouze zastávka autobusových dálkových spojů, parkovací možnosti - dobré parkovací možnosti v blízkosti rodinného domu vztahy se sousedy - vztahy bezproblémové, vlastník je se sousedy v běžném kontaktu, kriminalita - v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny Další informace: / 6
7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 24.02.2016 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 24.02.2016. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 7
B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší III 0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, V 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 1,060 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,01 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité II -0,02 věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné VI 0,00 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez II 0,00 možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 8
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,010 Koeficient pp = I T * I P = 1,071 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 11 i = 2 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 8 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 453,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1 NP: 8,4*10,3+2*3,8 = 94,12 m 2 podkroví: 8,4*10,3 = 86,52 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1 NP: 94,12 m 2 2,50 m podkroví: 86,52 m 2 2,50 m Obestavěný prostor 1 NP: (8,4*10,3+2*3,8)*(2,65)+2,7 = 252,12 m 3 podkroví: (8,4*10,3)*(3,70/2) = 160,06 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 412,18 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 94,12 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 180,64 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,92 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - dřevostavby (novostavby) a IV 0,04 stavby zateplené 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm I -0,02 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna IV 0,04 9
6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. IV 0,05 přísl. standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní III 0,10 příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 - terasa 5,6*3,4 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 II 0,00 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu I 1,05 Koeficient pro stáří 8 let: s = 1-0,005 * 8 = 0,960 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,960 = 1,220 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,060 Index polohy pozemku I P = 1,010 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 453,- Kč/m 3 * 1,220 = 2 992,66 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 412,18 m 3 * 2 992,66 Kč/m 3 * 1,060 * 1,010= 1 320 600,73 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 320 600,73 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na II 0,00 využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do IV 0,00 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 6 i = 1 10
Index trhu s nemovitostmi I T = 1,060 Index polohy pozemku I P = 1,010 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,060 * 1,000 * 1,010 = 1,071 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 296,- 1,071 317,02 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 198 93,00 317,02 29 482,86 nádvoří 4 odst. 1 orná půda 975/30 282,00 317,02 89 399,64 4 odst. 1 orná půda 975/35 83,00 317,02 26 312,66 Stavební pozemky - celkem 458,00 m 2 145 195,16 Pozemky - zjištěná cena = 145 195,16 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1 320 600,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 320 600,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 145 195,20 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 145 195,20 Kč Celkem 1 465 795,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 465 795,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 465 800,- Kč slovy: Jedenmiliončtyřistašedesátpěttisícosmset Kč 11
II. Ocenění srovnávací metodou Rodinný dům č. p. 59, obec Libovice, kat. území Libovice, okres Kladno, a parc. č. st. 198, 975/35, 975/30 (Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.) Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. Lokalita rozměry stav pozemek jiné Oceňovaný objekt Rodinný dům č. p. 59, obec Libovice, kat. území Libovice, okres Kladno, a parc. č. st. 198, 975/35, 975/30 přízemí, podkroví, OP 412 m3 výborný, novostavba 458 m2 nadstandardní provedení,vytápění elektrokotlem, dvě koupelny, terasa 1 Královice, okres Kladno přízemí, patro, půda, OP příbližně 300 m3 výborný, novostavba 88 m2 standardní provedení,vytápění ústřední 2 Plchov, okres Kladno sklep, přízemí, podkroví, OP příbližně 650 m3 výborný, po kompletní rekonstrukci 1093 m2 standardní provedení,vytápění ústřední, dvě koupelny, na zahradě garáž, patrový domek, terasa 3 Libovice, okres Kladno přízemí, podkroví, půda, OP příbližně 550 m3 dobrý, udržovaný stav 974 m2 standardní či podstandardní provedení,vytápění ústřední, garáž, kůlna, dílna 12
č Cena požadovaná resp. Zaplacená Koef. Redukce na pramen Cena po redukci na pramen K4 - stav a vybavení K-6 úvaha odhadce Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího K1 - poloha K2 - velikost K3 - pozemek K-5 jiné K1 x x K6 1 2 290 000 0,9 2061000 0,92 0,94 0,81 1 0,9 0,94 0,592613 3 477 819 2 3 080 000 0,9 2772000 1 1,11 1,3 0,98 0,94 0,98 1,302706 2 127 879 3 2 690 000 0,9 2421000 1 1,06 1,26 0,8 0,87 0,88 0,818028 2 959 555 Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na pozemek objektu K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 - Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší - horší) K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 2 855 084 2 127 879 3 477 819 681 007 2 174 078 3 536 091 Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Výsledná cena dle srovnávací metody Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na: 2 855 000,-- Kč 13
C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu Srovnávací hodnota 1 465 800,-- Kč 2 855 000,-- Kč Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti v daném místě a čase na: 2 850 000,-- Kč Slovy: Dvamilionyosmsetpadesáttisíckorun V Praze, dne 26.02.2016 Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Martin Málek, CEO D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2630-151/2016 znaleckého deníku. E. Přílohy 14
Výpisy z el. verze KN 15
16
17
Fotodokumentace 18
19
20
Srovnávané nemovitosti 21
22
23