ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 863/42/2015 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, podíl id. 1/2 na BJ č. 598/20 v BD čp. 598 na pozemku 1010/4 s příslušenstvím a podílem na společných částech domu čp. 598, 599 a pozemků p.č. 1010/3, 1010/4, 1010/41 a 1010/42 ve výši 758/27098, vše v k.ú. Drahovice, obci Karlovy Vary, zapsané na LV č. 3137, 2832, vedené u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Karlovy Vary Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Karlovy Vary, obec Karlovy Vary, k.ú. Drahovice Adresa nemovité věci: Starý Kysibelská 598, 360 01 Karlovy Vary OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, 46001 Liberec Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408 Exekuční řízení č.j. 131Ex 1693/10 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 510 000 Kč Datum místního šetření: 4.3.2015 Stav ke dni : 4.3.2015 Počet stran: 19 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 1 V Trutnově, dne 26.3.2015 Ing. Michal Danielis
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: I. podílu id. 1/2 na nemovitostech povinného a jejich příslušenství II. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí III. práv a závad s nemovitostmi spojených Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 4.3.2015. Povinný Jindřich Jánský byl vyzván k součinnost doporučeným dopisem, který dne 11.3.2015 vhozen do schránky. K součinnosti byl vyzván i spoluvlastník nemovitostí Jindřiška Jánská. Do dne vyhotovení ZP nereagovali. Vlastník byl řádně obeslán, ale nedostavil se a neposkytl součinnost, ale z dostupných informací, získaných jednak zaměřením stavby z venku, informací ze stavebního a katastrálního úřadu, je možné s jistotou a bez obtíží zjistit obvyklou cenu i bez vnitřní prohlídky. 2. Výpis z KN, LV č. 3137 ze dne 23.2.2015 3. Výpis z KN, LV č. 2832 - dálkový náhled 4. Kopie KM pořízená dálkovým přístupem 5. Zákon č. 151/1997 Sb. v platném znění 6. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 131Ex 1693/10-141 7. Fotodokumentace pořízená znalcem 8. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery wikipedia a risy.cz 9. Povodňová zpráva z www.cap.cz 10. kupní smlouva ze dne 11.4.2005-2 -
Místopis Karlovy Vary je statutární město v západních Čechách a metropole Karlovarského kraje. Počet obyvatel ve městě se pohybuje kolem 50 tisíc a rozloha činí 59,10 km2. Je významným lázeňským střediskem se známým sklářským a potravinářským průmyslem. Je to nejnavštěvovanější lázeňské město v Česku. Město se nachází nedaleko zalesněné oblasti CHKO Slavkovský les a vojenského újezdu Hradiště s charakteristickou flórou a faunou. Oblast je současně bohatá na mineralogické nálezy. Karlovy Vary leží na soutoku řek Ohře, Rolavy a Teplé. Městskou částí Dvory protéká Chodovský potok. Na úseku Ohře protékající městem leží dva jezy: Tuhnický jez a Jez u Solivárny. Ve městě se nachází divadlo a množství kinosálů, ve kterých se každoročně koná významný filmový festival, kde se také uděluje každoročně velká cena "Křišťálový glóbus" a několik hlavních cen. Také je ve městě letní kino, které dlouhá léta chátralo, v roce 2011 bylo rekonstruováno. Ve městě se nachází 16 poboček mateřských škol,11 Základních škol, 2 Základní umělecké školy,14 středních škol a 5 vysokých škol. Městem prochází důležité silniční tahy R6 (I/6) trasa Cheb Karlovy Vary Praha, I/13 trasa Karlovy Vary Ostrov Chomutov I/20 trasa Karlovy Vary České Budějovice. Karlovy Vary leží na hlavní železniční trati Cheb Ústí nad Labem (trať 140), ze které zde odbočují regionální tratě do Mariánských Lázní a Johanngeorgenstadtu. Letiště Karlovy Vary je mezinárodním veřejným civilním letištěm, nachází se 4,5 km jihovýchodně od centra města v místní části Olšová Vrata. Městská hromadná doprava je v Karlových Varech zajišťována výhradně autobusy. Zvláštností jsou zde dvě lanovky (lanová dráha Diana a lanová dráha Imperial), z nichž na té druhé platí jízdenky běžné MHD. Drahovice jsou jednou z 15 částí statutárního města Karlových Varů. Drahovice leží na východě města a jsou ohraničeny řekou Teplou a Ohří, Bezručovou a Hřbitovní ulicí. V roce 2007 tu podle Radničních listů žilo 7647 obyvatel ve 677 domech. Drahovice mají 7 přemostění - kruhový most 1.máje, most U Solivárny, 2 železniční mosty z Čertova ostrova, plynárenský most, Drahovický most (pro pěší), Pražský most, Dalovickou lávku (pro pěší). Důležitým silničním tahem je silnice I/6 (E48). V Drahovicích jsou 2 pošty - 360 09 Dolní Drahovice, 360 20 Horní Drahovice. Drahovice leží dva kilometry východně od centra na svažitém úpatí Tříkřížové a Bukové hory a Věčného života. Obtékají je řeky Ohře a Teplá. Drahovice se obecně dělí na Čertův ostrov, Dolní a Horní Drahovice. Dle základních sídelních jednotek se dále dělí na Horní Drahovice, Nové Drahovice, Mattoniho nábřeží, Dolní Drahovice, Stará Kysibelskou a Pražskou. Drahovice mají dobrou dopravní obslužnost. Hlavní dopravní tepnou je městský průtah I/6, Mattoniho a Drahomířino nábřeží, Vítězná ulice, Stará Kysibelská a Lidická. Městskou hromadnou dopravu zajišťují linky 5, 6, 14, 17 v Dolních Drahovicích a linky 3, 15 a 21 v Horních Drahovicích. V Drahovicích se nachází Karlovarská krajská nemocnice, První české gymnázium v Karlových Varech, Střední pedagogická škola a gymnázium, ZŠ J. A. Komenského, SOU Stavební, ZUŠ A. Dvořáka, Stadion TJ Slavia, kino Drahomíra (dříve krátce Panasonic), Divadlo Dětí, Divadlo Dagmar, areál Dopravního podniku KV a ČSAD, Čistírna odpadních vod. V roce 2007 byl na Čertově ostrově v místech bývalého areálu mlékárny Intermilk, jejíž hlavní budova byla navržena architektem Karlem Ernstbergerem, postaven bytový komplex Rezidence Čertovka a supermarket Lidl. - 3 -
Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací, výnosovou pro rezidenční nemovitosti nepoužiji, nemá vypovídací charakter. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Celkový popis Nemovitost BD je situována v okrajové části města Karlovy Vary, v části zvané Drahovice, v blízkosti MŠ, ZŠ, učiliště a domova mládeže, situovaná v okolí obdobných bytových domů pro bydlení. Nemovitosti jsou přístupné z ulice Stará Kysibelská, ze zpevněné veřejné komunikace na pozemku p.č. 1010/1, ve vlastnictví města, vzdálené cca. 100 m od autobusové zastávky a 2,5 km od centra města a jeho občanské vybavenosti (městský úřad, pošta, MŠ, ZŠ, SŠ, sportoviště, banky, poliklinika, policie, obchody, služby a restaurační zařízení) a cca. 2,1 km od lázeňské části. Území je kompletně zainvestované, možnost napojení na el. síť, veřejný vodovod, kanalizaci, ústřední topení a plyn. Parkovací možnosti jsou negarantované na nedostatku parkovacích míst v okolí. Konstr. řešení, st.tech.stav: Budova je panelová, podsklepená, s osmi nadzemními podlažími, zastřešena plochou střechou. Stavba je řadová, vnitřní, se dvěmi sekcemi, se samostatnými vchody a čp., s výtahem. V sekci s oceňovanou jednotkou je celkem 23 bytů, společné prostory a v suterénu sklepy. Stáří budovy je cca 45 let a je po kompletní revitalizaci (fasáda+zateplení, výtah, okna, stupačky, střecha, interiér). Vzhledem k tomu, že znalci nebyl umožněn přístup do bytové jednotky nelze provést podrobnější popis stavu a vnitřního vybavení. Lze předpokládat, že bytová jednotka je běžně užívána v souladu s její kolaudací a opotřebení není nad rámec standardního užívání a stáří jednotky. Výrazné rekonstrukce jednotky nejsou zjištěny. Všechny jednotky jsou napojeny na veřejný vodovod, kanalizaci, elektro a plyn. Vytápění a ohřev TUV je dálkový. - 4 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle povodňové zprávy www.cap.cz - Zóna 1 - se zanedbatelným rizikem povodní. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo Podíl Janská Jindřiška, Stará Kysibelská 598/31, Drahovice, 36001 Karlovy Vary 1/2 Janský Jindřich, č.p. 54, 36471 Stružná 1/2 Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Janský Jindřich Zástavní právo exekutorské Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 25.03.2015 08:01:57. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouva nebyla předložena. OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Drahovice: Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 450,00 Kč/m 2-5 -
Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Pozemek p.č. 1010/3 a 1010/4 je rovinatý, zastavěný vlastní stavbou BD č.p. 598, 599 a pozemky p.č. 1010/41 a 1010/42 jsou ve funkčním celku se stavbou a tvoří přístupovou cestu z veřejné komunikace a zahradu - tvoří přidatné spoluvlastnctví. Pozemky jsou přístupné z veř. zpevněné komunikaci p.č. 1010/1, kompletně zainvestovány sítěmi VV, NN, VK, střední topení a plyn). Užívání v souladu s právním stavem, obec nemá platnou cenovou mapu. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast v 1. a III -0,02 2. zóně, nebo národní park - rozsáhlé chtáněné území 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,980 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,920 Index polohy pozemku I P = 0,990 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,920 * 0,980 * 0,990 = 0,893 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Upr. cena [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 2 450,- 0,893 2 187,85 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 1010/3 229,00 2 187,85 501 017,65 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 1010/4 234,00 2 187,85 511 956,90 4 odst. 1 ostatní plocha 1010/41 163,00 2 187,85 356 619,55 4 odst. 1 ostatní plocha 1010/42 306,00 2 187,85 669 482,10 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 2 039 076,20 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 2 039 076,20 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 758 / 27 098 Pozemky - zjištěná cena = 57 038,15 Kč - 6 -
Výpočet věcné hodnoty stavby BJ č. 598/20 Bytová jednotka č. 598/20 o velikosti 3+1, vzhledem k neumožnění prohlídky se předpokládá se standardním příslušenstvím a průměrným vybavením, situovaná v č.p. 598, jeho 7.NP, řadového krajního bytového domu, bytové domy má 8 nadzemních pater a suterén. V sekci s oceňovanou jednotou je celkem 23 jednotek a společné prostory, stavba má výtah. Součástmi bytu jsou: Veškerá jeho vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, plynu, ústředního topení, elektroinstalace apod. ohraničené uzavíracími armaturami přívodu teplé a studené vody a plynu a elektrickými jističi, kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů). K vlastnictví jednotky dále patří podlahová krytina a stropní vystrojení prostor v místnostech jednotky, nenosné a nosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř bytu, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken, apod., vnitřní elektrické rozvody a k nim připojené instalační předměty (světla, zářivky, zásuvky, vypínače) od spínacích hodin, příp. pojistkové rozvodnice. Vybavení náležící k jednotce: 1 ks kuch.linka 1 ks umyvadlo 1 ks sporák plynový 4 ks radiátory 1 ks vana 2 ks směš.baterie 1 ks WC 1 ks domovní zvonek 1 ks listovní schránka 2 ks vodoměr 4 ks RTN Příslušenstvím bytu je lodžie, sklep v suterénu a dále spoluvlastnický podíl na společných částech budovy čp. 598, 599 a pozemků p.č. 1010/3, 1010/4 - zastavěné BD a p.č. 1010/41 a p.č. 1010/42 - pozemky okolní tvořící přidatné spoluvlastnictví, vše o velikosti 758/27098. Společné části budovy: Základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody včetně vchodových dveří, schodiště, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí, chodby, technické vybaven společných prostor, domovní přípojky vody, plyn, kanalizace, elektřiny, bleskosvod, rozvody odsávání a větrání včetně ventilátorů, společné televizní antény, kočárkárna, prádelna, sušárna, lodžie u schodišť. Provedení konstrukcí: BD je typová panelová montovaná konstrukce, střecha domu je plochá, střešní krytina je z asfaltových pásů, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, okna plastová izolační, vstupní dveře plastové, z části prosklené, bleskosvod je instalován, fasáda zateplená. Vytápění je ústřední dálkové. Bytová jednotka se pro ocenění předpokládá v původním udržovaném stavu, s vyměněnými okny za plastová. Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 21 Budova: J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122-7 -
Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyně: 12,60 * 1,00 = 12,60 m 2 pokoj: 12,10 * 1,00 = 12,10 m 2 pokoj: 16,10 * 1,00 = 16,10 m 2 pokoj: 17,90 * 1,00 = 17,90 m 2 předsíň: 13,60 * 1,00 = 13,60 m 2 koupelna: 2,60 * 1,00 = 2,60 m 2 WC: 0,90 * 1,00 = 0,90 m 2 lodžie: 4,40 * 0,20 = 0,88 m 2 sklep: 2,60 * 0,10 = 0,26 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 76,94 m 2 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 5,40 100 1,00 5,40 2. Svislé konstrukce S 18,20 100 1,00 18,20 3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 4. Krov, střecha S 4,90 100 1,00 4,90 5. Krytiny střech S 2,30 100 1,00 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 5,70 100 1,00 5,70 8. Úprava vnějších povrchů S 2,90 100 1,00 2,90 9. Vnitřní obklady keramické S 1,30 100 1,00 1,30 10. Schody S 2,90 100 1,00 2,90 11. Dveře S 3,30 100 1,00 3,30 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,30 100 1,00 5,30 14. Povrchy podlah S 3,00 100 1,00 3,00 15. Vytápění S 4,80 100 1,00 4,80 16. Elektroinstalace S 5,10 100 1,00 5,10 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100 1,00 0,40 21. Ohřev teplé vody S 2,20 100 1,00 2,20 22. Vybavení kuchyní S 1,90 100 1,00 1,90 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,90 100 1,00 3,90 24. Výtahy S 1,30 100 1,00 1,30 25. Ostatní S 5,70 100 1,00 5,70 26. Instalační pref. jádra S 3,70 100 1,00 3,70 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000-8 -
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 2 ]: = 8 020,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 1,0370 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1000 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = 19 211,67 Plná cena: 76,94 m 2 * 19 211,67 Kč/m 2 = 1 478 145,89 Kč Výpočet opotřebení semikvadratickou metodou Opotřebení: 100 * ((35 / 120) + (35 2 / 120 2 )) / 2 = 18,8 % - 277 891,43 Kč BJ č. 598/20 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 1 200 254,46 Kč Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: 758 / 27 098-9 -
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Drahovice BJ v původním udržovaném stavu Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena BD po kompletní revitalizaci 76,94 m 2 7 3+1 1 269 510 Kč 16 957 Kč/m 2 Popis oceňované nemovité věci Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na prodejní ceně, či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti byt o velikosti 3+1, v původním udržovaném stavu se standardním příslušenstvím a průměrným vybavením, v panelovém bytovém domě po kompletní revitalizaci, situovaném v okrajové části obce s dobrou dopravní dostupností a obslužností, v blízkosti občanské vybavenosti Popisy porovnatelných jednotek BJ 3+1 Byt 3+1 s výhledem na město a s balkonem, v osobním vlastnictví se nachází v devátém patře jedenáctipodlažního panelového domu v Karlových Varech - ul. Anglická. Rozloha bytu je 64 m2. Celková rekonstrukce proběhla v roce 2002. Jádro bytu je obloženo keramickým obkladem. V předsíni je vestavěná skříň, na podlaze plovoucí podlaha, která je položena i v kuchyni, v obývacím pokoji jsou položeny parkety. Kuchyňská linka s plynovým sporákem. K bytové jednotce patří sklepní kóje. V domě byla vyměněna okna (plastová), dům je zateplen, rekonstrukce dvou výtahů, udržovaný a klidný vchod. Celková cena:1 550 000 Kč za nemovitost Stavba:Panelová Stav objektu:velmi dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:klidná část obce Podlaží:9. podlaží z celkem 11 Užitná plocha:64 m2 Plocha podlahová:64 m2 Balkón:2 m2 BJ 3+1 Byt v osobním vlastnictví po částečné rekonstrukci, v klidné lokalitě Karlových Varů. Byt je po rekonstrukci, nová plastová okna, v pokojích plovoucí podlahy, koupelna s vanou, toaleta zvlášť. V chodbě, koupelně a kuchyni na podlaze dlažba. Byt je prostorný a zachovalý. Dům prošel celkovou rekonstrukcí - výtah, nové vchodové dveře a schránky, zateplený s novou fasádou, nová střecha. K bytu náleží sklep. Celková cena:1 590 000 Kč za nemovitost Stavba:Panelová Stav objektu:velmi dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:klidná část obce Podlaží:1. podlaží z celkem 6 Užitná plocha:76 m2 Plocha podlahová:76 m2 BJ 3+1 Byt ve 3.patře panelového domu, osobní vlastnictví, 84 m2, v bytě byla vyměněna plastová okna, kuchyňská linka, podlahová krytina v kuchyni a v předsíni, nové odpady a rozvody, bezpečnostní dveře. Dům je po kompletní rekonstrukci zateplená fasáda, nová střecha, stoupačky, plastová okna, vchodové dveře, zvonky a schránky, chodby. K bytu náleží také 2 sklepy. Celková cena:1 299 000 Kč za nemovitost Stavba:Panelová Stav objektu:velmi dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:klidná část obce Podlaží:4. podlaží z celkem 4 včetně 1 podzemního Užitná plocha:84 m2 Plocha podlahová:80 m2-10 -
BJ 3+1 Byt v Karlových Varech v Drahovicích. Byt s lodžií je dobrém stavu s původním jádrem, koupelnou a WC. Na podlaze je položena dlažba, PVC, plovoucí podlaha a koberce. Všechny místnosti mají plastová okna. K bytu náleží sklep. Dům prošel revitalizací a je situován v dosahu sociálních služeb v klidné lokalitě. Celková cena:1 590 000 Kč za nemovitost Stavba:Panelová Stav objektu:velmi dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:sídliště Podlaží:0. podlaží z celkem 9 včetně 1 podzemního Užitná plocha:77 m2 Plocha podlahová:77 m2 BJ 3+1 Byt 3+1, 82,5 m2 v 1. patře panelového domu ul. Úvalská. V bytě plovoucí podlahy,keramická dlažba a nové dveře,zateplená lodžie.jádro je původní, koupelna je z části obložená. Celková cena:1 650 000 Kč za nemovitost Stavba:Panelová Stav objektu:velmi dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:klidná část obce Podlaží:1. podlaží z celkem 8 včetně 1 podzemního Užitná plocha:85 m2 Plocha podlahová:83 m2 Sklep:2 m2 Srovnatelné jednotky Název: BJ 3+1 Lokalita: Drahovice, Karlovy Vary Podlaží: Dispozice: Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 64,00 m 2 1 550 000 Kč 24 219 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha 0,97 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,92 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,80 Upravená j. cena Kč/m 2 19 483 Název: BJ 3+1 Lokalita: Drahovice, Karlovy Vary Podlaží: Dispozice: Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 76,00 m 2 1 590 000 Kč 20 921 Kč/m 2 Použité koeficienty: - 11 -
K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,96 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Název: BJ 3+1 Lokalita: Bohatice, Karlovy Vary Podlaží: Dispozice: Celkový koef. K C 0,82 Upravená j. cena Kč/m 2 17 072 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 80,00 m 2 1 299 000 Kč 16 238 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha 1,03 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,88 Upravená j. cena Kč/m 2 14 335 Název: BJ 3+1 Lokalita: Drahovice, Karlovy Vary Podlaží: Dispozice: Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 77,00 m 2 1 590 000 Kč 20 649 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,00-12 -
K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Název: BJ 3+1 Lokalita: Drahovice, Karlovy Vary Podlaží: Dispozice: Celkový koef. K C 0,83 Upravená j. cena Kč/m 2 17 201 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 83,00 m 2 1 650 000 Kč 19 880 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,96 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,84 Upravená j. cena Kč/m 2 16 693 Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Všechny skutečnost jsou promítnuty do srovnávací hodnoty, tato hodnota přímou metodou se pohybuje v intervalu od 14 000,-Kč do 20 000,-Kč/m 2 - indikovaná hodnota při střední úrovni intervalu. Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 14 335 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 16 957 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 19 483 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 16 500 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 76,94 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 1 269 510 Kč Popis: BJ v původním udržovaném stavu - 13 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 1 269 510 Kč 0 Kč 1 257 293 Kč 57 038 Kč Obvyklá cena 510 000 Kč slovy: Pětsetdesettisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Zdůvodnění obvyklé ceny- rekoncializace : Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u rezidenčního objektu použití porovnávací metody. Použití pouze porovnávací metody je možné pouze v případě, kdy existují velmi dobré a bezpečné podmínky srovnatelnosti včetně verifikace bez markantnějších odlišností. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými byty s příslušenstvím, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky, tak technickými a ekonomickými nedostatky, případně existenci příslušenství. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. BJ 3+1 v předpokládaném původním stavu, se standardním příslušenstvím a průměrným vybavením, v BD po kompletní revitalizaci (fasáda+zateplení, výtah, okna, stupačky, střecha, interiér) s podílem na zastavěném a okolním pozemku a BD, situovaném v okrajové části obce v blízkosti občanské vybavenosti s dobrou dopravní dostupností a obslužností. V dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že podíl id. 1/2 na nemovitostech jsou za navrženou porovnávací cenu obtížně obchodovatelné a dále jej diskontuji o 20%. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota Id. podíl 1/2 na nemovitostech Korekce obtížné obchodovatelnosti k= 20% Návrh OC podílu zaokrouhleno 1 269 510,- Kč 634 755,- Kč 507 804,- Kč 510 000,- Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty - na nemovitostech zapsaných na LV č. 3137, 2832 zaokrouhleno 1. obvyklá cena nemovitostí povinného a jejich příslušenství 510 000,-Kč 2. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 0,-Kč 3. práv a závad s nemovitostmi spojených 0,-Kč - 14 -
Závěr Odpověď na otázky dle usnesení: Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů indikuji obvyklou cenu podílu id. 1/2 na nemovitostech - BJ č. 598/20 v BD čp. 598 na pozemku 1010/4 s příslušenstvím a podílem na společných částech domu čp. 598, 599 a pozemků p.č. 1010/3, 1010/4, 1010/41 a 1010/42 ve výši 758/27098, vše v k.ú. Drahovice, obci Karlovy Vary, zapsané na LV č. 3137, 2832, vedené u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Karlovy Vary; se zohledněním práv a závad: ve výši: 510 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 26.3.2015 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 863/42/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 42. - 15 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3137 ze dne 23.2.2015 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2832 ze dne 23.2.2015 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Usnesení o ustanovení znalce 1 Databáze odhadců nemovitostí, realitní server Sreality.cz a wikipedia a 0 risy.cz - 16 -
Snímek katastrální mapy - 17 -
Fotodokumentace nemovitosti - 18 -
Mapa oblasti - 19 -