ZNALECKÝ POSUDEK č. 523-65/2015 O obvyklé ceně nemovité věci - bytové jednotky č. 305/4 ve 3. nadzemním podlaží bytového domu číslo popisné 305, v ulici Koldova, garáže číslo jednotky 305/8 v 1. nadzemním podlaží téhož bytového domu, stojícím na pozemku číslo parcelní St. 72/3, včetně spoluvlastnických podílů 845/4051 bytové jednotky a 186/4051 garáže na společných částech uvedeného bytového domu a pozemku, vše v katastrálním území Malín, část obce Malín, obec Kutná Hora, se všemi součástmi a s příslušenstvím. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Insolvenční správce, Ing. Tomáš Zůza Kodaňská 61/45 110 00 Praha 10 pro účely insolvenčního řízení č.j.: KSPH 68 INS 13204/2015 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 23.9.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Pokorný Na Chodovci 2543/32 141 00 Praha 4 telefon: +420602747768 e-mail: j.ps@seznam.cz Počet stran: 21 včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. V Praze 30.9.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Objednatel požaduje vypracovat znalecký posudek: o obvyklé ceně nemovité věci - bytové jednotky č. 305/4 ve 3. nadzemním podlaží bytového domu číslo popisné 305, v ulici Koldova 305, garáže číslo jednotky 305/8 v 1. nadzemním podlaží téhož bytového domu, stojícím na pozemku číslo parcelní St. 72/3, včetně spoluvlastnických podílů 845/4051 bytové jednotky a 186/4051 garáže na společných částech uvedeného bytového domu a pozemku, vše v katastrálním území Malín, část obce Malín, obec Kutná Hora, se všemi součástmi a s příslušenstvím. Žádné další speciální požadavky objednatel nemá. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka 305/4 Adresa předmětu ocenění: Koldova 305 284 01 Malín Kraj: Středočeský Okres: Kutná Hora Obec: Kutná Hora Katastrální území: Malín Počet obyvatel: 20 349 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 205,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.9.2015 za přítomnosti paní Ludmily Zalužanské. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Podklady opatřené znalcem: - kopie katastrální mapy (viz příloha č. III) - internetový výpis z katastru nemovitostí LV 10133 prokazující vlastnictví oceňované bytové jednotky č. 305/4 a garáže č. jednotky 305/8 pro účely insolvenčního řízení (viz příloha č. I) - internetový výpis z katastru nemovitostí LV 10128 prokazující vlastnictví spoluvlastnického podílu na pozemcích parcelní číslo 72/3 pro účely insolvenčního řízení (viz příloha č. II) - skutečnosti zjištěné podepsaným znalcem při místním šetření dne 25.9.2015 - dále uváděný cenový předpis a metodiky - vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb. ze dne 17.12.2013, ve znění vyhlášky 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. - metodická příručka k zákonu č. 151/1997 Sb., vydaná autorským kolektivem vedeným Ing. Alenou Hallerovou, CSc., pod názvem Oceňování nemovitostí I - IV, včetně dodatků oprav a změn - publikace Úřední oceňování majetku 2014b od Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc., Ing. Pavla Krejčíře a Ing. Vlasty Scholzové, kterou vydalo CERM - akademické nakladatelství, s.r.o. Brno v září 2014 - program pro oceňování nemovitostí NemExpress verze 3.3.12 - fotodokumentace uložená v archivu znalce - internetová inzerce realitních firem - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Ludmila Zalužanská, Koldova 305, 284 01 Malín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Pavel Zalužanský, Koldova 305, 284 01 Malín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Ludmila Zalužanská, Koldova 305, 284 01 Malín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Pavel Zalužanský, Koldova 305, 284 01 Malín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Oceňované nemovité věci jsou v podílovém spoluvlastnictví Zalužanské Ludmily a Zalužanského Pavla, přičemž každý vlastní 1/2 nemovitých věcí. Bydliště obou vlastníků je Koldova 305, Malín, PSČ 284 01, Kutná Hora. 6. Dokumentace a skutečnost Žádné dokumenty, ani projektová dokumentace nebyla předložena. Ocenění je provedeno podle vlastního ohledání, výše uváděných podkladů a informací spoluvlastníka. Výměry místností byly převzaty z dokumentace. V geodetických podkladech nebyly shledány nesrovnalosti. Kolaudační rozhodnutí nebylo předloženo, předpokládá se, že nemovitost je užívána v souladu s právním řádem. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná bytová jednotka a garáž se nachází ve vesnici Malín, která je 3 km severovýchodně od Kutné Hory a nyní je její součástí. Na katastrálním území Malín zasahuje i místní část Sedlec. V Kutné Hoře se nachází veškerá občanská vybavenost. Kutná Hora je okresní město ve Středočeském kraji a významná městská památková rezervace, zapsaná na seznamu světového kulturního dědictví UNESCO. Žije zde zhruba 20 tisíc obyvatel. Bytová jednotka se nachází ve 3. nadzemním podlaží v domě z roku 1991. Dům má 3. nadzemní podlaží a není podsklepený. V 1. NP se nachází garáže. K budově nepatří žádné další objekty. Oceňovaná bytová jednotka má dispozici 3+1. Podlahová plocha bytu je 68,3 m 2, lodžie 4,1 m 2, balkónu 3,4 m 2, sklepu 18,6 m 2. Dům pochází z roku 1991, stáří objektu ke dni ocenění je 24 let. Dům je v udržovaném stavu. K bytové jednotce a garáži náleží spoluvlastnické podíly na pozemku, na kterém je bytový dům postaven. Použité metody ocenění: 1. Cena zjištěná dle cenového předpisu 2. Cena zjištěná cenovým porovnáním - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku Cena dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 305/4 Cena stanovená porovnáním 1.1. Hlavní stavby 1.1.2. Bytová jednotka č. 305/4 Ocenění ½ bytové jednotky č. 305/4 Cena dle cenového předpisu 2.1.1. Garáž, jednotka č. 305/8 2.1.2. Spoluvlastnický podíl na pozemku - garáž Cena stanovená porovnáním 2.1.3. Garáž, jednotka č. 305/8 Ocenění ½ jednotky č. 305/8, garáž - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: "Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena se vyjadřuje hodnotou věci a určí se porovnáním." Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé ceny použita následující metodika a přístupy: 1. Cena zjištěná - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu 2. Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. V principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitých věcí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. 3. Závěrečný odborný odhad obecné ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Nucený prodej I -0,02 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5-5 -
Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,980 Index polohy i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,050 Koeficient pp = I T * I P = 1,029 11 i = 2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 305/4 Bytová jednotka se nachází ve 3. nadzemním podlaží v domě z roku 1991. Dům má 3. nadzemní podlaží a není podsklepený. V 1. NP se nachází garáže. K budově nepatří žádné další objekty. Oceňovaná bytová jednotka má dispozici 3+1. Podlahová plocha bytu je 68,3 m 2, lodžie 4,1 m 2, balkónu 3,4 m 2, sklepu 18,6 m 2. Konstrukčně je dům postaven následujícím způsobem: Zděná konstrukce s betonovými stropy. Základy jsou betonové s izolací. Svislé konstrukce jsou převážně z plných cihel, stropy jsou betonové. - 6 -
Střecha je rovná pravděpodobně s krytinou z živičné lepenky. Vnější povrchy tvoří břizolitová omítka. Schodiště jsou betonová, pokrytá PVC. Okna v domě jsou dřevěná zdvojená. V domě je rozvod elektro (220/380V), rozvod vody a plynu, kanalizace. Výtah v domě není. Bleskosvod je proveden. Dům pochází z roku 1991, stáří objektu ke dni ocenění je 24 let. Dům je v udržovaném stavu. Konstrukční řešení bytu je následující: Úpravu vnitřních povrchů tvoří omítky. V koupelně a WC je položena keramická dlažba, v ostatních místnostech je na podlaze PVC. Vnitřní keramické obklady jsou na WC a v koupelně. Dveře jsou standardní v ocelových zárubních. Okna jsou dřevěná zdvojená. Vytápění bytu je etážové s vlastním plynovým kotlem, který slouží k ohřevu teplé vody. Kuchyň je vybavena elektrickým sporákem a troubou, kuchyňskou linkou se skříňkami, dřezem, vodovodní baterií a odsávačem par. Z vnitřního hygienického vybavení je v bytě WC kombi, ker.umyvadlo a vana. Byt je v původním stavu. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Oceňovaný pozemek je zapsán v katastru nemovitostí na LV 10128, v katastrálním území Malín v obci Kutná Hora. Druh pozemku je zastavěná plocha a nádvoří, výměra pozemku je 215 m 2. Jedná se o rovinatý pozemek ve tvaru Z a je celý zastavěn obytným domem. V obci není vydána cenová mapa stavebních pozemků, cena pozemků je tedy stanovena podle příslušných ustanovení vyhlášky. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 6 i = 1-7 -
Index trhu s nemovitostmi I T = 0,980 Index polohy pozemku I P = 1,050 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,980 * 1,000 * 1,050 = 1,029 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 205,- 1,029 1 239,95 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 Pozemek 72/3 215,00 1 239,95 266 589,25 Stavební pozemek - celkem 215,00 m 2 266 589,25 Pozemek - zjištěná cena = 266 589,25 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = 266 589,25Kč 266 589,25 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 266 589,25 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Kutná Hora Stáří stavby: 24 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 17 272,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy Kuchyně: 7,6 * 1,00 = 7,60 m 2 Pokoj: 19,5 * 1,00 = 19,50 m 2 Pokoj: 13,6 * 1,00 = 13,60 m 2 Pokoj: 13,5 * 1,00 = 13,50 m 2 Koupelna: 3,4 * 1,00 = 3,40 m 2 WC: 1,1 * 1,00 = 1,10 m 2 Předsíň: 9,6 * 1,00 = 9,60 m 2 Sklep: 16,2 * 0,10 = 1,62 m 2 Lodžie: 4,1 * 0,20 = 0,82 m 2 Balkón: 3,4 * 0,17 = 0,58 m 2-8 -
Započítaná podlahová plocha bytu: 71,32 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 24 let: s = 1-0,005 * 24 = 0,880 9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,880 = 0,741 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,980 Index polohy pozemku I P = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 17 272,- Kč/m 2 * 0,741 = 12 798,55 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 71,32 m 2 * 12 798,55 Kč/m 2 * 0,980 * 1,050= 939 263,57 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 939 263,57 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 266 589,25 Kč Spoluvlastnický podíl: 845 / 4 051 Hodnota spoluvlastnického podílu: 266 589,25 Kč * 845 / 4 051 = 55 607,98 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 55 607,98 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 994 871,55 Kč - 9 -
Cena stanovená porovnáním 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.2. Bytová jednotka č. 305/4 Výpočet porovnávací hodnoty Byt č. 1 Prostorný byt 3+1 o celkové výměře 74 m2 v ulici Nerudova v Kutné Hoře. Byt je v původním, ale udržovaném stavu. Koupelna je již zděná s vanou. Toaleta je samostatná. V bytě jsou původní dřevěné podlahy. Okna jsou již nová plastová se žaluziemi. Vytápění v bytě je plynové WAW. V kuchyni je k dispozici menší špajz. K dispozici je taktéž větší zděný sklep a prostorná půda. Část domu je nově zrekonstruována (zeteplení, nová fasáda). Za domem je možnost používání hezké upravené zahrady. V bezprostřední blízkosti domu základní škola, dětské hřiště. Supermarket Billa a autobusové nádraží na dosah. Parkovat lze přímo u domu. Aktualizace:18.09.2015 Stavba:Cihlová Stav objektu:dobrý Vlastnictví:Osobní Podlaží:2. podlaží Užitná plocha:74 m2 Kutná Hora - Hlouška RealitySisi Tylova 390/9, 28401 Kutná Hora-Vnitřní Hodnocení: Redukce pramene ceny - Internetová inzerce - koeficient 0,85; Lokalita - Blíž centra obce - koeficient 0,95; Velikost objektu - Větší, ale bez lodžie, sklep stejný - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - Obdobné - koeficient 1,00; Celkový stav - Obdobný - koeficient 1,00; Vliv pozemku - Možnost využití zahrady - koeficient 0,95; Cihlový bytový dům 74,00 2 3+1 1 290 000 17 432 0,77 13 423 Byt č. 2 Prostorný slunný byt 4+1, 84m2 v prvním patře, dvoupodlažní cihlové jednotky v ulici Na Pískách. Jedná se o byt v čtyřbytovce v družstevním vlastnictví. Vytápění bytu je řešeno vlastním kotlem na tuhá paliva + možnost využít elektrokotel. K bytu patří komora na chodbě před bytem, dva vlastní sklepy, společný balkon na chodbě a sušárna s kolárnou. Součástí je pronájem zahrádky s přístřeškem. Do přístřešku zavedená elektřina. Voda je městská a odpad je napojen na obecní kanalizaci. Velice klidná lokalita a veškerá občanská vybavenost: škola, školka, pošta, lékař, obchod. Dopravní dostupnost do Kolína 7km a Kutná Hora 7km. Výborné vlakové spojení do Prahy. Na Pískách, Starý Kolín Náklady na bydlení:5500.00 ID zakázky:68894 Aktualizace:12.09.2015 Stavba:Cihlová Stav objektu:velmi dobrý Vlastnictví:Družstevní Převod do OV:Ano Umístění objektu:klidná část obce Podlaží:2. podlaží Užitná plocha:84 m2 Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední tuhá paliva, Ústřední elektrické - 10 -
Odpad:Veřejná kanalizace Telekomunikace:Internet Elektřina:230V Doprava:Vlak, Silnice, Autobus Komunikace:Neupravená Energetická náročnost budovy:třída G - Mimořádně nehospodárná Realitní kancelář Reality IQ, a.s. Pražská 323, 28002 Kolín II Hodnocení: Redukce pramene ceny - Internetová inzerce - koeficient 0,85; Lokalita - Větší vzdálenost do center obcí - koeficient 1,15; Velikost objektu - Větší, balkón, 2 sklepy - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - Kotel na tuhá paliva - koeficient 1,05; Celkový stav - Družstevní vlast., 1. NP - koeficient 1,30; Vliv pozemku - Zahrádka - koeficient 0,90; Bytový dům, cihlový 84,00 1. NP 4+1 1 300 000 15 476 1,14 17 643 Byt č. 3 Prostorný slunný byt 4+kk, 80m2 v prvním patře, dvoupodlažní cihlové jednotky v ulici Na pískách. Jedná se o byt v čtyřbytovce v osobním vlastnictví. Dispozice bytu: vstupní chodba, kde se nachází prostorná šatna. Vlevo ložnice a dva pokoje, rovně obývací pokoj s kuchyní, vpravo koupelna se sprchovým koutem a samostatná toaleta. Bytová jednotka prošla rekonstrukcí: nová plastová okna, nové topení v mědi, stoupačky. Vyvložkované komíny v nerezu, nové okapy. Podlahy: dřevěné broušené desky v obývacím pokoji. Rekonstrukce koupelny: sprchový kout, podlaha-dlažba a obklady. Vytápění bytu je řešeno novým plynovým kotlem a také vlastním, novým kotlem na tuhá paliva. K bytu patří komora na chodbě před bytem, tři vlastní sklepy, společný balkon na chodbě a dvě garáže. Možnost pronajmutí zahrádky.voda je městská a odpad je napojen na obecní kanalizaci. Velice klidná lokalita a veškerá občanská vybavenost: škola, školka, pošta, lékař, obchod. Dopravní dostupnost do Kolína 7km a Kutná Hora 7km. Výborné vlakové spojení do Prahy. Byt lze financovat hypotékou, kterou Vám ráda pomohu vyřídit.v případě zájmu Vám poskytnu bližší informace.není známa energetická třída (PENB) této nemovitosti, uvádíme tedy v souladu s novelou zákona 406/2000 Sb. Energetickou třídu G Na Pískách, Starý Kolín, Aktualizace:18.09.2015 Stavba:Cihlová Stav objektu:velmi dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:klidná část obce Podlaží:2. podlaží z celkem 3 včetně 1 podzemního Užitná plocha:80 m2 Plocha podlahová:97 m2 Balkón: Sklep:17 m2 Garáž: Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední plynové Telekomunikace:Internet Elektřina:400V Energetická náročnost budovy:třída G - Mimořádně nehospodárná č. ERA GARANCIA Karlovo náměstí 89, 28002 Kolín I Hodnocení: Redukce pramene ceny - Internetová inzerce - koeficient 0,85; Lokalita - Větší vzdálenost do center obcí - koeficient 1,15; Velikost objektu - Větší - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - 3 sklepy, 2 garáže - koeficient 0,90; Celkový stav - Po rekonstrukci - koeficient 0,95; Bytový dům, cihlový 80,00 1 NP 4 + kk 1 350 000 16 875 0,79 13 331-11 -
Byt č. 4 Prostorný byt 4+1 v osobním vlastnictví v klidné lokalitě města s veškerou občanskou vybaveností. Výhodou bytu je tedy kromě dvou prostorných lodžií také jeho dispozice a umístění na dvě světové strany. V bytě jsou plastová okna, nové stoupačky, měřiče spotřeby energie na radiátorech, obložené koupelnové jádro se sprchovým koutem. Dům je zateplený včetně fasády. Podlahovou krytinu tvoří plovoucí podlaha, dlažba, linoleum. Jako velmi praktické úložné prostory slouží dvě komory (jedna přímo v bytě a druhé na chodbě před bytem). Další výhodou jsou také nízké provozní náklady. Nedaleko domu, kde se byt nachází je škola, školka dětské hřiště, obchody atd. Financování je možné řešit také prostřednictvím hypotečního úvěru. Majitel nemovitosti zatím nemá vypracovaný PENB (průkaz energetické náročnosti budovy), proto se automaticky stanoví nejnižší třída energetické náročnosti budovy G. Doporučuji osobní prohlídku. Kutná Hora ID zakázky:1508js30 Aktualizace:09.08.2015 Stavba:Panelová Stav objektu:velmi dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:klidná část obce Podlaží:1. podlaží Užitná plocha:92 m2 Lodžie: Parkování: Voda:Dálkový vodovod Odpad:Veřejná kanalizace Energetická náročnost budovy:třída G - Mimořádně nehospodárná Develop reality Rubešova 61, 28002 Kolín I Hodnocení: Redukce pramene ceny - Internetová inzerce - koeficient 0,85; Lokalita - Širší centrum - koeficient 0,95; Velikost objektu - Větší - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - Po rekonstrukci - koeficient 0,95; Celkový stav - Lepší, ale 1. NP - koeficient 1,00; Bytový dům, panelový 92,00 1. NP 4+1 1 650 000 17 935 0,73 13 093 Byt č. 5 Prostorný a slunný byt 3+1 o užitné ploše 75m2 v osobním vlastnictví. K bytu náleží dvě lodžie situované na jihozápad. Byt má zděné jádro, kuchyň, plastová okna. Byt se nachází v 7. patře zatepleného panelového domu. Vytápění a ohřev teplé vody je dálkový. K dispozici kočárkárna, prádelna, sušárna. Ve společných prostorách je k dispozici drátěná uzamykatelná kóje. Lze financovat hypotékou, Kutná Hora - Šipší Aktualizace:07.09.2015 Stavba:Panelová Stav objektu:dobrý Vlastnictví:Osobní Podlaží:8. podlaží z celkem 9 Užitná plocha:75 m2 Plocha podlahová:75 m2 Lodžie:3 m2 Výška stropu:2,53999996185 m Datum nastěhování:ihned Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední dálkové Plyn:Plynovod Telekomunikace:Telefon, Internet, Kabelová televize Elektřina:230V Doprava:Vlak, Silnice, MHD, Autobus Energetická náročnost budovy:třída G - Mimořádně nehospodárná č. 78/2013 Sb. podle vyhlášky ERA GARANCIA - 12 -
Karlovo náměstí 89, 28002 Kolín I Hodnocení: Redukce pramene ceny - Internetová inzerce - koeficient 0,85; Lokalita - Blíže centra - koeficient 0,97; Velikost objektu - Obdobná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - Mírně lepší, plast. okna, ale panelák - koeficient 0,97; Celkový stav - Obdobný - koeficient 1,00; Bytový dům, panelový 75,00 7. NP 3+1 1 200 000 16 000 0,80 12 800 Variační koeficient před úpravami: 5,39 % Variační koeficient po úpravách: 12,84 % Započítatelná plocha: 68,30 m 2 Minimální jednotková cena: 12 800 Kč/m 2 Minimální cena: 874 240 Kč Průměrná jednotková cena: 14 058 Kč/m 2 Průměrná cena: 960 161 Kč Maximální jednotková cena: 17 643 Kč/m 2 Maximální cena: 1 205 017 Kč Stanovená jednotková cena: 14 100 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 963 030,- Kč Ocenění ½ bytové jednotky č. 305/4 Cena bytové jednotky stanovená dle cenového předpisu je po zaokrouhlení 994 872,- Kč. Cena stanovená porovnáním je 963 030,- Kč. Hodnotu celého podílu na bytové jednotce stanovuji ve výši 980 000,- Kč. V případě, že se bude prodávat pouze ½ spoluvlastnického podílu lze předpokládat, že cena dosažená při prodeji bude z důvodu dalšího spoluvlastníka bytové jednotky nižší, než je polovina stanovené ceny (490 000,- Kč). Z důvodu tohoto vlastnického omezení stanovuji srážku při prodeji pouze ½ podílu na jednotce ve výši 20 %. Výsledná hodnota ½ bytové jednotky č. 305/4 tedy činí 392 000,- Kč. Cena dle cenového předpisu 2.1.1. Garáž, jednotka č. 305/8 Jedná se o garáž, která je v 1. NP bytového domu ve které se nachází oceňovaná bytová jednotka. Garáž není podsklepená. Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž 15: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha Garáž 18,60 m 2 2,10 m Obestavěný prostor - 13 -
Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Garáž (18,6)*(2,10) = 39,06 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Garáž NP 39,06 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 39,06 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 6,20 100 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,10 100 1,00 30,10 3. Stropy S 26,20 100 1,00 26,20 4. Krov X 0,00 100 1,00 0,00 5. Krytina C 5,70 100 0,00 0,00 6. Klempířské konstrukce S 2,90 100 1,00 2,90 7. Úpravy povrchů S 4,80 100 1,00 4,80 8. Dveře C 2,70 100 0,00 0,00 9. Okna C 1,40 100 0,00 0,00 10. Vrata S 6,80 100 1,00 6,80 11. Podlahy S 7,20 100 1,00 7,20 12. Elektroinstalace S 6,00 100 1,00 6,00 Součet upravených objemových podílů 90,20 Koeficient vybavení K 4 : 0,9020 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 13) [Kč/m 3 ]: = 1 375,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9020 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 691,78 Plná cena: 39,06 m 3 * 2 691,78 Kč/m 3 = 105 140,93 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 0 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 100 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 0 / 100 = 0,0 % Koeficient opotřebení: (1-0,0 % / 100) * 1,000 Nákladová cena stavby CS N = 105 140,93 Kč Koeficient pp * 1,029-14 -
Cena stavby CS = 108 190,02 Kč Garáž - zjištěná cena = 108 190,02 Kč 2.1.2 Spoluvlastnický podíl na pozemku - garáž Předmětem tohoto ocenění je spoluvlastnický podíl na pozemku parcelní číslo 72/3 ve výši 186/4051, náležející ke garáži - jednotka číslo 305/8, v bytovém domě č.p. 305 ve kterém se nachází oceňovaná bytová jednotka č. 305/4. V obci není vydána cenová mapa stavebních pozemků, cena pozemků je tedy stanovena podle příslušných ustanovení vyhlášky. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,980 Index polohy pozemku I P = 1,050 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,980 * 1,000 * 1,050 = 1,029 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 205,- 1,029 1 239,95 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 Pozemek 72/3 215,00 1 239,95 266 589,25 Stavební pozemek - celkem 215,00 m 2 266 589,25 Spoluvlastnický podíl na pozemku - garáž - výchozí cena pro = 266 589,25 Kč - 15 -
výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 186 / 4 051 Spoluvlastnický podíl na pozemku - garáž - zjištěná cena = 12 240,34 Kč 2.2.1. Garáž 108 190,02 Kč 2.1.2. Spoluvlastnický podíl na pozemku - garáž 12 240,30 Kč Celkem garáž dle cenového předpisu: 120 430,32 Kč Cena stanovená porovnáním 2.1.3. Garáž jednotka č. 305/8 Výpočet porovnávací hodnoty Kolín - Kolín V 21,00 0 100 000 4 762 0,92 4 381 Garáž č. 2, Prodej řadové garáže o celkové velikosti 21 m2 na vlastním pozemku. Garáž se nachází v okrajové části Kolína ve Zličské ulici. V garáži není zavedený elektrický proud. Garáž je suchá, zděná cihlová a čistá, střecha je plechová, podlaha betonová s montážní jámou. Vrata jsou plechová. Garáž je volná ihned. Umístění objektu:okraj obce Typ domu:přízemní Podlaží:1 Plocha zastavěná:21 m2 Užitná plocha:21 m2 Stavba:Cihlová Stav objektu:dobrý Realitní kancelář RE/MAX High Way Kolín Pražská, 28802 Kolín Hodnocení: Redukce pramene ceny - Internetová inzerce - koeficient 0,85; Lokalita - Horší - koeficient 1,05; Velikost objektu - Mírně větší - koeficient 0,98; Provedení a vybavení - Není elektřina - koeficient 1,05; Celkový stav - Obdobný - koeficient 1,00; Chvaletice - 19,00 0 110 000 5 789 0,94 5 442 Pardubice Garáž č. 3, Prodej řadové garáže ve Chvaleticích (za Pleasem). Garáž má plochu 19 m2. Má přípojku elektrické energie 230/380 V s vlastním měřením spotřeby. U garáže je k dispozici rampa pro drobnou údržbu. Aktualizace:14.07.2015 Stavba:Smíšená Stav objektu:dobrý Umístění objektu:okraj obce Typ domu:přízemní Podlaží:1. podlaží z celkem 1 Plocha zastavěná:19 m2 Užitná plocha:19 m2 Plocha podlahová:19 m2 Topení:Jiné Elektřina:120V, 230V, 400V Doprava:Silnice M & M reality holding - 16 -
Krakovská 1675/2, 11000 Praha - Nové Město Hodnocení: Redukce pramene ceny - Internetová inzerce - koeficient 0,85; Lokalita - Horší - koeficient 1,10; Velikost objektu - Obdobná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - Obdobné - koeficient 1,00; Celkový stav - Obdobné - koeficient 1,00; Variační koeficient před úpravami: 8,00 % Variační koeficient po úpravách: 8,96 % Započitatelná plocha 18,60 m 2 Minimální jednotková cena: 4 381Kč/m 2 Minimální cena: 81 487 Kč Průměrná jednotková cena: 4 872 Kč/m 2 Průměrná cena: 90 619 Kč Maximální jednotková cena: 5 442 Kč/m 2 Maximální cena: 101 221 Kč Stanovená jednotková cena: 4 900 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 91 140,- Kč Ocenění ½ jednotky č. 305/4, garáž Cena garáže stanovená dle cenového předpisu je po zaokrouhlení 120 430,- Kč. Cena stanovená porovnáním je 91 140,- Kč. Hodnotu celého podílu na garáži stanovuji ve výši 100 000,- Kč. V případě, že se bude prodávat pouze ½ spoluvlastnického podílu lze předpokládat, že cena dosažená při prodeji bude z důvodu dalšího spoluvlastníka garáže nižší, než je polovina stanovené ceny (50 000,- Kč). Z důvodu tohoto vlastnického omezení stanovuji srážku při prodeji pouze ½ podílu na jednotce ve výši 20 %. Výsledná hodnota ½ garáže, jednotky č. 305/8 tedy činí 40 000,- Kč. - 17 -
C. REKAPITULACE Cena dle cenového předpisu 1.1.1. Bytová jednotka č. 305/4 994 872,- Kč 2.1.1. Garáž, jednotka č. 305/8 120 430,- Kč 2.1.2. Spoluvlastnický podíl na pozemku - garáž 12 240,- Kč Cena dle cenového předpisu celkem zaokrouhleno 1 127 540,- Kč Cena zjištěná cenovým porovnáním 1.1.2. Bytová jednotka č. 305/4 963 030,- Kč 2.1.3. Garáž, jednotka č. 305/8 91 140,- Kč Cena zjištěná cenovým porovnáním celkem zaokrouhleno Vypočtená cena ½ bytové jednotky č. 305/ Vypočtená cena ½ jednotky č. 305/8, garáž 1 054 170,- Kč 392 000,- Kč 40 000,- Kč - 18 -
Výsledné ceny Na základě výše uvedených zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám, polohy nemovitosti a situace na trhu s nemovitostmi, stanovuji cenu obvyklou 1 ) bytové jednotky č. 305/4, v kat. území Malín v celkové výši: slovy: devětsetosmdesáttisíc Kč 980 000,- Kč 2) 1/2 bytové jednotky č. 305/4, v kat. území Malín v celkové výši: slovy: třistadevadesátdvatisíc Kč 392 000,- Kč 3 ) garáže, jednotky č. 305/8, v kat. území Malín v celkové výši: slovy: stotisíc Kč 100 000,- Kč 4) 1/2 garáže, jednotky č. 305/8, v kat. území Malín v celkové výši: slovy: čtyřicettisíc Kč 40 000,- Kč Cena zjištěná odpovídá vzhledem k lokalitě, umístění výše uvedené nemovitosti, ceně obvyklé/tržní - tedy takové ceně, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. V Praze 30.9.2015 Ing. Jan Pokorný Na Chodovci 2543/32 141 00 Praha 4 telefon: +420602747768 e-mail: j.ps@seznam.cz - 19 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 23.1.2007, č.j.: Spr 2091/2006 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 523-65/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 523. E. SEZNAM PŘÍLOH I. Internetový výpis z katastru nemovitostí LV 10133 prokazující vlastnictví oceňované bytové jednotky č. 305/4 a garáže č. jednotky 305/8 pro účely insolvenčního řízení. II. Kopie katastrální mapy - 20 -