Znalecký posudek č. 3447 / 053 / 2015 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro Exekutorský úřad Plzeň - město Předmět ocenění: Byt č. 819/4 ve vlastnictví dokončený a spoluvlastnický podíl 6087/138904 na domě č.p. 918 a pozemcích parcela č. St. 2107, 497/9, 497/20 Ulice: Hlávkova 3 č.p. 819 Město : KARLOVY VARY PSČ Okres: Karlovy Vary Kraj: Karlovarský kraj Katastrální území: Stará Role Identifikační kód: 753858 Sídlo katastr. úřadu v Karlových Varech Vlastník stavby: podíl: Vít Šplíchal 1/1 Hlávkova 819/3 Stará Role, 36017 Karlovy Vary Vlastník pozemku: podíl: Vít Šplíchal 6087/138904 Hlávkova 819/3 Stará Role, 36017 Karlovy Vary
2 Objednavatel: Exekutorský úřad Plzeň - město Palackého nám. 28 30100 Plzeň č.j. 108 EX 03158/12 Znalecký posudek je zpracován ke dni 18.6.2015 Vypracoval: Ing.Jan Balihar Fr. Liszta 49 323 22 Plzeň verze ACONS 10.30, platná od 20.8.2014 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0091 Tento znalecký posudek obsahuje 17 stran textu (z toho 3 strany příloh) a předává se ve 3 vyhotoveních. V Plzni, dne 9.7.2015
3 Obsah Prohlídka nemovitosti... 4 Podklady pro znalecký posudek:... 4 Nález a posudek... 5 Úvod... 5 A. Místopis, vstupní údaje:... 5 B. Nákladové ohodnocení bytů a nebytových prostor... 6 C. Pozemky... 7 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací... 9 E. Přírodní katastrofy... 10 F. Územní plán... 10 G. Právní stav... 11 H. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví... 11 Rekapitulace... 12 Přílohy výpis z KN ze dne 4825 kopie snímku z KN ze dne 3.6.2015 fotodokumentace Znalecká doložka
4 Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne 18.6.2015 od 9,30 hod. Nemovitost byla zpřístupněna. Přítomni: p. Vít Šplíchal Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady předložené objednatelem výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Stará Role, město KARLOVY VARY, list vlastnictví č. 4825, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlových Varech dne 25.3.2015 2. Situační podklady předložené objednatelem kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Stará Role, mapový list č. Sokolov 1-4/42, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlových Varech dne 3.6.2015 v měřítku 1:1000. 3. Doklady o nabytí - nebyly předloženy 4. Projektové podklady - nebyly předloženy 5. Doklady o stáří a době užívání -nebyly předloženy, dle vyjádření povinného byl dům postavený v roce 1981 6. Ostatní podklady - fotodokumentace pořízená znalcem dne 18.6.2015
5 Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Město KARLOVY VARY je významným městem regionu a má 50594 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Stará Role. Nejbližší správní centrum je místo samé. V místě je městská hromadná doprava (autobus). Nejbližší železniční stanice je v místě. Nejbližší letiště je v místě. Byt se nachází v zóně převážně obytných domů, vzdálené od centra 3 km. Okolní zástavbu tvoří smíšená zástavba. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu neovlivňující obvyklou cenu, protože se jedná o polohu na okraji města s napojením na inž. sítě a dobrým dopravním napojením. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost, se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu. Údaje o oceňovaném bytu Oceňovaný byt se nachází v panelové zástavbě. Nachází se v 2.nadzemním podlaží. Užitná plocha bytu je 60.87 m 2. Po roce 2006 k převodu bytu nedošlo. Jedná se o byt zkolaudovaný.
6 B. Nákladové ohodnocení bytů a nebytových prostor Použitá metodika Jako nejvhodnější pro zjištění nákladové ceny bytu je v daném případě použita přiměřeně metodika zjištění reprodukční ceny, snížené o přiměřené opotřebení. Vlastní zaměření a výpočet nákladové ceny bytu je provedeno podle oceňovacího systému vypracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o., který je chráněn autorskými smlouvami a autorskými právy. Základem pro nákladové ocenění bytu nebo nebytových prostor je zjištění nákladové ceny vybraných konstrukcí tj. obvodových stěn, vnitřního nosného zdiva, příček, fasády, stropů, podlah a vnitřní vybavení, k jejich výchozí ceně se připočtou poměrnou částí výkopy, střešní krytina, ev. konstrukce krovu, a některé samostatně oceňované vybavení (výtahy), jakož i poměrná část společných prostor (schodiště, chodby a pod.) Vynásobením zjištěné výměry a cen jednotlivých konstrukcí a přípočtem konstrukcí, vybavení nebo poměrných ploch se zjistí výchozí cena v cenové úrovni k 1.1.2000. Pro přepočet na cenovou úroveň ke dni ocenění slouží tzv. Stavební index, zpracovaný na základě statistických informací, vydávaných Českým statistickým úřadem v Praze. Takto zjištěná cena čistých stavebních dodávek se vynásobí koeficientem místa, tj. koeficientem odrážejícím skutečnost rozdílných nákladů na výstavbu podle místa výstavby. Náklady na projekt, technický dozor, rizika pojištění a pod., jsou zahrnuty ve výchozí ceně staveb. Výsledkem jsou skutečné průměrné (střední) náklady nutné na zřízení bytu. Od výchozí ceny se ev. odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří. Pro stanovení plánované životnosti jednotlivých staveb, jakož i zjištění procenta opotřebení staveb je vypracována metodika, která je součástí oceňovacího systému. Ocenění bytu se provádí nezávisle na hodnotě celého domu. Podrobný výpočet cen jednotlivých konstrukcí staveb, resp. jejich částí není pro obsáhlost uveden. Byty Popis, výměry, výpočet ceny 1. BJ 819/4 Obec : KARLOVY VARY Katastrální území : Stará Role Ulice : Hlávkova 3 Dům č.p. 819 Spoluvlastnický podíl na budově : 6087/138904 Popis budovy : Samostatně stojící panelový dům zateplený, plochá střecha, živičná krytina, klemp. prvky z pozink. plechu, bleskosvod, teracové schody, výtah Umístění a popis bytu : Bytová jednotka 3+1 je umístěna ve 2.NP, má plastová okna, dveře plné a prosklené, podlahy s koberci a PVC, topení dálkové, rozvod el. energie 230 V, rozvod ST i TUV, s dálkovým ohřevem, kuch. linka podstandardní a plynovým sporákem, umakartové jádro, koupelna s vanou a umyvadlem, WC extra. 2.nadzemní podlaží o podlahové ploše 61 m 2 Výčet jednotlivých místností a jejich výměry :
2.nadzemní podlaží kuchyně m 2 12.43 chodba m 2 8.16 pokoj m 2 12.15 pokoj m 2 8.02 pokoj m 2 16.30 koupelna m 2 2.64 WC m 2 1.17 Výměra celkem m 2 60.87 K bytu patří sklepní koje v 1.PP o výměře 2.65 m 2 a lodžie o výměře 4,26 m 2. Dispoziční řešení: 3+1 Technický stav budovy : velmi dobrý po revitalizaci Stáří budovy : 34 roků 7 Výpočet ceny Část konstrukcí Výchozí hodnota části společných konstrukcí Kč 36 826.35 Výchozí podíl společných prostor a vybavení Kč 0.00 Výchozí cena bytu Kč 701 222.40 Výchozí cena v CÚ k 1.1.2000 Kč 738 048.75 Stavební index % 152.00 Opravný index místa 1.15 Výchozí cena bytu CÚ 2015 Kč 1 290 109.21 Rok uvedení do provozu 1981 Plánovaná životnost roků 80 Opotřebení A L % 42.50 Cena k roku 2015 Kč 741 812.80 Zaokrouhlení Kč -12.80 Cena zaokrouhlená Kč 741 800.00 C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty.
8 Dle výpisu z katastru nemovitostí Město: KARLOVY VARY Katastrální území: Stará Role Vlastník stavby: podíl: Vít Šplíchal 1/1 Hlávkova 819/3 Stará Role, 36017 Karlovy Vary Vlastník pozemku: podíl: Vít Šplíchal 6087/138904 Hlávkova 819/3 Stará Role, 36017 Karlovy Vary Parcela č. Výměra m 2 Druh Využití St. 2107 271 zastavěná plocha a nádvoří objekt k bydlení 497/9 71 ostatní plocha zeleň 497/20 261 ostatní plocha zeleň Výměra pozemků celkem m 2 603.00 Výpočet ceny Výměra pozemku m 2 603.00 Směrná cena pozemku Kč/m 2 1 200.00 Výchozí cena pozemku Kč 723 600.00 Směrná cena pozemku byla stanovena podle návrhu směrných cen pro město KARLOVY VARY, k.ú. Stará Role, vypracované spolupracujícími odhadci v okrese. Pozemky celkem Kč 723 600.00 Spoluvlastnický podíl: 6087/138904 Výpočet ceny : 723 600,-Kč*6087/138904 = 31 709,-Kč Pozemek ( podíl 6087/138904 ) 31 700,-Kč
9 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po bytech o srovnatelné velikosti, t.j. Byt ve vlastnictví dokončený, v dané lokalitě, a při srovnatelném vybavení je nižší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění bytu, jeho velikosti a vybavení, jsem názoru, že oceňovaný byt je obchodovatelný. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, databáze spolupracujících odhadců. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : 1) BJ Karlovy Vary- Stará Role., byt 3+1, v 2.NP v panelovém domě, dům po revitalizaci, byt v původním provedení, užitná plocha( dále jen UP) 80 m 2,lodžie, sklep Nabídková cena: 1 199 000,-Kč Ukazatel UP: 14 988,-Kč/m 2 2) BJ Karlovy Vary- Krymská ul.., byt 3+1, v 6.NP v panelovém domě, dům po revitalizaci, byt po částečné rekonstrukci, užitná plocha( dále jen UP) 68 m 2, sklep Nabídková cena: 1 290 000,-Kč Ukazatel UP: 18 971,-Kč/m 2 3) BJ Karlovy Vary- Stará Role., byt 3+1, v 8.NP v panelovém domě, dům po revitalizaci, byt po částečné rekonstrukci, užitná plocha( dále jen UP) 64 m 2,lodžie, sklep Nabídková cena: 1 280 000,-Kč Ukazatel UP: 20 000,-Kč/m 2 Na základě porovnání se srovnatelnými nemovitostmi s přihlédnutím zejména k nabídkovým cenám stanovuji UP na: 16 000,-Kč/m 2 Výpočet srovnatelné hodnoty: 60,87 m 2 x 16 000, -Kč/m 2 973 920,-Kč Srovnatelná hodnota(podíl 1/1): 970 000,- Kč
10 E. Přírodní katastrofy Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, pohromy, události s tragickými následky. Lze je členit na - záplavy a povodně, - sesuvy půdy, - sopečné erupce, - tajfuny, - zemětřesení. V podmínkách České republiky lze uvažovat se záplavami a povodněmi a dále se sesuvy půdy, jako přímými důsledky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní uvedené přírodní katastrofy nebyly na území České republiky významně zaznamenány. Byt se nenachází v území, kde lze uvažovat s uvedenými přírodními jevy. F. Územní plán Pod pojmem územní plán nelze rozumět pouze "výkres", ale celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace završený schválenou obecně závaznou vyhláškou, jejíž součástí je hlavní výkres dokumentace, tzv. plán využití území. Celý tento proces je upraven zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů. Stav územně plánovací dokumentace je jednou z podmínek, které ovlivňují obvyklou cenu nemovitosti. Konstatuje se, že pro obec KARLOVY VARY a katastrální území Stará Role byl schválen územní plán dne 1.12.1997. Z územního plánu vyplývá, že oceňovaná nemovitost se nachází podle schváleného územního plánu v zóně označené bydlení městského typu.
11 G. Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy jednotlivé místnosti, nebo stavby jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Stavební dokumentace nebyla předložena. Místním šetřením bylo zjištěno, že ocenění je možno i přes tuto skutečnost provést, protože se jedná o univerzálně využitelné prostory a lze stanovit obvyklou cenu nemovitosti. H. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění jsou výhradně stavby, které podle výpisu z katastru nemovitostí jsou v něm zapsány. Všechny pozemky a stavby na nich umístěné, které jsou předmětem ocenění jsou doloženy v příloze tohoto ocenění a jsou barevně vyznačeny na snímku z katastru nemovitostí.
12 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Typ č. 1.13.1.1. Byt ve vlastnictví dokončený Město: KARLOVY VARY ulice : Hlávkova 3 Okres: Karlovy Vary č.p. 819 Kat. území: Stará Role Nákladová cena staveb po opotřebení Stavby po opotřebení celkem Kč 741 800.00 Pozemky (podíl 6087/138904) Kč 31 700.00 Celkem Kč 773 500.00 Srovnávací hodnota Kč 970 000.00 Rizika Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny : Bytová jednotka 3+1 v panelovém zatepleném domě. Bytová jednotka je udržovaná v původním standardním provedení. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši : Obvyklá cena (podíl 1/1): 970 000.00 Kč Obvyklá cena práv spojených s nemovitostmi ve smyslu 336 OSŘ : Práva - nejsou známa Kč 0.00 Obvyklá cena závad spojených s nemovitostmi ve smyslu 336 OSŘ : Závady nejsou známy Kč 0.00
13 Znalec prohlašuje, že mu ze strany povinné nebyla předložena žádná nájemní smlouva ani jiná smlouva. Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ing. Jan Balihar
F O T O D O K U M E N T A C E 14