ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 17097715 NEMOVITÁ VĚC: RD č.p.200 stojící na pozemku p.č.3673 vč.pozemků p.č. 3673, 3678 a příslušenství v obci Dolní Lutyně, k.ú.dolní Lutyně, okres Karviná. Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Karviná, obec Dolní Lutyně, k.ú. Dolní Lutyně Adresa nemovité věci: Dolní Lutyně 200, 735 53 Vlastník stavby: s.r.o. brigata, Geologická 575/2, 152 00 Praha 5, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: s.r.o. brigata, Geologická 575/2, 152 00 Praha 5, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: SUBASTA a.s., IČO:28435842 T.G.Masaryka 108, 272 01 Kladno Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: e-mail: DIČ: CZ6510281261 fax: Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 700 000 Kč Datum místního šetření: 12.7.2015 Stav ke dni : 12.7.2015 Za přítomnosti: znalce a zástupce objednatele Počet stran: 17 stran Počet příloh: Počet vyhotovení: 2 V Středoklukách, dne 21.7.2015 Tomáš Maršál NÁLEZ Přehled podkladů - výpis z KN Karviná, LV č.1419 - snímek z pozemkové mapy
- vyjádření zástupce objednatele - zákon č.40/1964/ Sb. - zákon č.151/1997/ Sb. - vyhláška Ministerstva financí č.540/2002/sb. ve znění vyhlášek 452/203 Sb. a 640/2004Sb.,617/2006Sb.,76/2007Sb,3/2008Sb.,456/2008Sb,460/09Sb.364/10Sb.,387/11Sb,.450/1 2sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. v aktuálním znění o oceňování majetku a o změně některých zákonů( zákon o oceňování majetku)ministerstvo financí podle 33 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., stanoví: 441/13Sb.199/2014Sb. - zn.posudek č.6737-36-13012 - časopis Soudní inženýrství- 1996-2015 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2015 - databáze znalce - omezení viz. LV 1419 SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti RD č.p.200 stojící na pozemku p.č.3673 vč.pozemků p.č. 3673, 3678 a příslušenství v obci Dolní Lutyně, k.ú.dolní Lutyně, okres Karviná. Jedná se o: I. pozemek č. parc. 3673 (druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 120 m2, jehož součástí je stavba č.p. 200 (způsob využití rod. dům) v obci Dolní Lutyně, II. pozemek č. parc. 3678 (druh pozemku trvalý travní porost) o výměře 636 m2, vše v katastrálním území Dolní Lutyně. Výše uvedené nemovité věci jsou evidovány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 1419 pro obec a katastrální území Dolní Lutyně, okres Karviná, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Karviná. Rodinný dům byl postaven v roce 1929 na rovinném terénu. Základové pásy z monolitického betonu s poškozenou izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce zděné z cihel, vodorovné konstrukce s rovným pohledem, střecha sedlová, střešní krytina osinkocementové šablony na bednění. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní povrchové úpravy suterénu vápenné omítky, fasáda břízolitová, okna dvojitá a zdvojená, podlahy prkenné, cementový potěr, dlažba terasová, povlaky PVC a keramické. Dveře hladké a prosklené. Vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva a zemní plyn, rozvod vody studené a teplé, ohřev TÚV elektrický bojler, kanalizace od všech zařizovacích předmětů. Vnitřní vybavení vana, umyvadlo, splachovací záchod. Ostatní vybavení chybí. Vstup do rodinného domu do chodby, kuchyně, třech obytných místností, koupelny se splachovacím záchodem, schodiště cihelné do suterénu, dřevěné na půdu. V suterénu kotelna s uhelnou a sklady. V podkroví jen půdní prostory. Další popis je popsán ve znaleckém posudku. Účel užití - bydlení, rekreace, podnikání. - 2 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc situována v záplavovém území Nemovitá věc v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu Ostatní finanční a právní omezení Ostatní rizika: nejsou Komentář: viz.lv č.1419 OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.200 stojící na pozemku p.č.3673 vč.pozemků p.č. 3673, 3678 a příslušenství v obci Dolní Lutyně, k.ú.dolní Lutyně, okres Karviná. 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky p.č. 3673, 3678 v obci Dolní Lutyně, k.ú.dolní Lutyně, okres Karviná. Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.200 stojící na pozemku p.č.3673 vč.pozemků p.č. 3673, 3678 a příslušenství v obci Dolní Lutyně, k.ú.dolní Lutyně, okres Karviná. Index trhu s nemovitými věcmi OCENĚNÍ - 3 -
Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 0,950 i = 1 Index polohy 5 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku IV -0,02 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo II 0,00 10. Nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 1,040 Koeficient pp = IT * IP = 0,988 11 i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Dolní Lutyně: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 540,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi - 4 -
O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s II 1,03 městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 418,14 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.200 stojící na pozemku p.č.3673 vč.pozemků p.č. 3673, 3678 a příslušenství v obci Dolní Lutyně, k.ú.dolní Lutyně, okres Karviná. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Moravskoslezský kraj, obec 2 001 10 000 obyvatel Obestavěný prostor - celkem: = 556,13 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00-5 -
8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří : s = 1-0,005 * 86 = 0,570 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,600 = 0,421 12 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 1,040 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 088,- Kč/m 3 * 0,421 = 879,05 Kč/m 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 556,13 m 3 * 879,05 Kč/m 3 * 0,950 * 1,040= 482 999,68 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 482 999,68 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky p.č. 3673, 3678 v obci Dolní Lutyně, k.ú.dolní Lutyně, okres Karviná. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 6 i = 1-6 -
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 1,040 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 1,000 * 1,040 = 0,988 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 418,14 0,988 413,12 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 3673 120,00 413,12 49 574,40 nádvoří Stavební pozemek - celkem 120,00 m 2 49 574,40 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území: 80 % Celková úprava ceny: 80,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní 3678 64310 636,00 8,80 80,00 15,84 10 074,24 porost Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 636,00 m 2 10 074,24 Pozemky p.č. 3673, 3678 v obci Dolní Lutyně, k.ú.dolní Lutyně, okres Karviná. - zjištěná cena = 59 648,64 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.200 stojící na pozemku p.č.3673 vč.pozemků p.č. 3673, 3678 a příslušenství v obci Dolní Lutyně, k.ú.dolní Lutyně, okres Karviná. Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 152,30 m 2 Obestavěný prostor: 555,69 m 3 Zastavěná plocha: 119,98 m 2-7 -
Plocha pozemku: 756,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej rodinného domu Prodej RD 6+1 v Dolní Lutyni Nabízíme k prodeji RD 6+1 v Dolní Lutyni s vlastní zahradou o výměře 887m2. Příjezd po obecní asfaltové komunikaci. Dům prošel v roce 2014 rekonstrukcínová koupelna s rohovou vanou, nové WC, nový kotel na tuhá paliva, jinak udržovaný stav. Ihned k nastěhování. V domě je byt o velikosti 6+1 a je zajímavě dispozičně řešen. Střecha je sedlová s eternitovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, fasáda je břízolitová. Vnitřní omítky jsou dvouvrstvé vápenné, schody jsou betonové. Kanalizace je standardní, vodoinstalace studená i teplá, TUV je elektrický boiler. Topení je ústřední s novým kotlem na tuhá paliva- 12/2014, na každém patře jsou funkční kachlová kamna, elektroinstalace je třífázová. Příslušenství stavby tvoří zděná kolna. Klidná lokalita nedaleko centra obce s veškerou občanskou vybaveností, škola, školka, pošta, zdrav.středisko, síť obchodů a služeb. Lokalita Dolní Lutyně Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,98 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. KC 0,79-8 - Upravená j. cena Kč/m 2 5 653 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 195,20 m 2 887 m 2 1 390 000 Kč 7 121 Kč/m 2 Název: Prodej rodinného domu Rodinný dům se nachází v Dolní Lutyni,včetně příslušenství a pozemků. Nemovitost je částečně podsklepený objekt, dvoupodlažní, s plochou střechou. Topení je ústřední s plynovým kotlem. Dispozičně se jedná o dva byty 4+1. V letech 2006 a 2007 byla provedena částečná rekonstrukce interiéru. U domu se nachází vedlejší stavba garáže s domácí dílnou. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci a plyn. Lokalita Dolní Lutyně Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,90
K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. KC 0,81 Upravená j. cena Kč/m 2 3 985 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 224,20 m 2 969 m 2 1 100 000 Kč 4 906 Kč/m 2 Název: Prodej rodinného domu Nabízíme k prodeji starší nedokončený rodinný dům 5+1 s garáží pro dvě osobní vozidla. Dům je určen k celkové rekonstrukci podle představ klienta. V první podlaží se nachází kuchyň se zachovalou kuchyňskou linkou, malá koupelna, 2 pokoje, komora. Druhé podlaží 3 pokoje a hlavní koupelna. K dispozici je pěkná udržovaná zahrada. Doporučujeme prohlídku. Lokalita Bohumín - Skřečoň Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,02 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. KC 0,92 Upravená j. cena Kč/m 2 3 533 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 250,00 m 2 569 m 2 960 000 Kč 3 840 Kč/m 2 Název: Prodej rodinného domu RD 3+1,na klidném místě-na polosamotě.rodinný dům je určený k rekonstrukci..rd je podsklepený v prvním nadzemním podlaží se nachází předsíň dva pokoje 2 x 20 m2,kuchyně s klasickým sporákem. Ve druhem nadzemním podlaží je jedem pokoj 22 m2.v půdním prostoru lze rozšířit o další podkrovní místnosti. Dům se vytápí kotlem na tuhá paliva. Lokalita Dětmarovice, okres Karviná Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95-9 -
Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. KC 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 5 580 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 185,00 m 2 285 m 2 1 150 000 Kč 6 216 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 3 533 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 4 688 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 5 653 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 4 688 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 152,30 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 713 982 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.200 stojící na pozemku p.č.3673 vč.pozemků p.č. 3673, 3678 a příslušenství v obci Dolní Lutyně, k.ú.dolní Lutyně, okres Karviná. 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky p.č. 3673, 3678 v obci Dolní Lutyně, k.ú.dolní Lutyně, okres Karviná. 483 000,00 Kč 59 649,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 0,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.200 stojící na pozemku p.č.3673 vč.pozemků p.č. 3673, 3678 a příslušenství v obci Dolní Lutyně, k.ú.dolní Lutyně, okres Karviná. 713 982,00 Kč 713 982,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky 713 982 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 542 648 Kč Obvyklá cena 700 000 Kč - 10 -
Komentář ke stanovení výsledné ceny Rizika technické povahy: slovy: Sedmsettisíc Kč Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Karviná LV č.1419 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR 1. Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : 700 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti je 700 000,- Kč slovy:sedmsettisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Dolní Lutyně. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti, do centra Bohumína, Karviné, Orlové. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Dolní Lutyně, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na RD č.p.200 stojící na pozemku p.č.3673 vč.pozemků p.č. 3673, 3678 a příslušenství v obci Dolní Lutyně, k.ú.dolní Lutyně, okres Karviná podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané - 11 -
nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu RD č.p.200 stojící na pozemku p.č.3673 vč.pozemků p.č. 3673, 3678 a příslušenství v obci Dolní Lutyně, k.ú.dolní Lutyně, okres Karviná ve výši: 700 000,-Kč Závěr Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 12 -
- 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). Koncesní listina: Koncesní listina - Oceňování majetku pro věci nemovité ze dne 24.8.2005, č.j. 91/05/K/Tr, vydal Městský úřad Černošice. 4-13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -