ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5312/2015 NEMOVITÁ VĚC: Spoluvlastnický podíl ve výši 1/4 souboru pozemků - pozemek parc. č. 1071 včetně lesního porostu, pozemek parc. č. 1070 a pozemek parc. č. 1655/2 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Cítov, k.ú. Cítov Adresa nemovité věci: Cítov, 277 04 OBJEDNAVATEL: JUDr. Jiří Bulvas, soudní exekutor, Exekutorský úřad Praha 1 Adresa objednavatele: Jablonecká 322, 190 00 Praha 9 ZHOTOVITEL : B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Holečkova 657, 150 00 Praha 5 Hálova 34, 190 00 Praha 9 tel. 777 707 320, www.bbposudky.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Stanovení ceny obvyklé na základě exekučního příkazu k prodeji nemovitosti k ustanovení znalce č.j. 146 EX 799/15-30 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA ¼ spoluvlastnického podílu 100 140,- Kč Datum místního šetření: 7.12.15 Stav ke dni : 7.12.2015 Bez přítomnosti vlastníka Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 3 přílohy. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních a 1 vyhotovení zůstává v archivu znaleckého ústavu. V Praze, dne 9.12.2015
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 souboru pozemků - pozemku parc. č. 1071 včetně lesního porostu, pozemku parc. č. 1070 a pozemku parc. č. 1655/2, k.ú. Cítov, obec Cítov, kraj Středočeský. Znalecký posudek je vypracován na žádost objednatele a bude použitý jako podklad za účelem provedení exekuce prodejem nemovitosti. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí LV č. 322, k.ú. Cítov, obec Cítov ze dne 29.10.2015, - snímek katastrální mapy k.ú. Cítov, obec Cítov, - skutečnosti zjištěné při místním šetření, - nabídkové ceny zemědělských a lesních pozemků na realitním serveru sreality.cz - fotografie při místním šetření, Vlastnické a evidenční údaje: Dle listu vlastnictví LV č. 322, k.ú. Cítov, obec Cítov ze dne 29.10.2015 : oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je : Spoluvlastnický podíl 1/4 Martin Rybenský, Křivenická 411/12, 181 00 Praha 8 - Čimice, RČ: 711205/5885 Spoluvlastnický podíl 3/4 SJM Miroslav Choma, Cítov 112, 277 04 Cítov, RČ: 620412/1649 Zuzana Cimrmanová, Cítov 112, 277 04 Cítov, RČ: 45211/0269 oddíl B - nemovitosti : - pozemek parc. č. 1071 o výměře 1043 m 2, lesní pozemek, Pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) - parcela PK parc. č. 1070 o výměře 2122 m 2, - parcela PK parc. č. 1655/2 o výměře 15653 m 2, Dokumentace a skutečnost: Zápis využití pozemků zapsaných na LV č. 322 odpovídá skutečnému užívání - pozemek parc. č. 1071 užíván jako les a pozemky PK parc. č. 1070 a parc. č. 1655/2 užívány jako orná půda. Vzhledem k tomu, že znalci byla umožněna prohlídka pozemku, bylo vycházeno pro stanovení ceny obvyklé z dostupných informací při prohlídce pozemků a zjištěných doplňujících skutečností. Celkový popis Předmětem ocenění je soubor 3 mírně svažitých pozemků - 1 lesní pozemek včetně lesních porostů parc. č. 1071 o výměře 1043 m 2 využívaný jako lesní porost a 2 pozemky parc. č. 1070 a parc. č. 1655/2 o celkové výměře 17775 m 2 využívané jako orná půda, které se nachází na severovýchodním vzdáleném okraji katastru obce Cítov, obce s omezenou občansko-obchodní vybaveností a dopravní - 2 -
dostupností cca 8 km do města Mělník s kompletní občansko-obchodní vybaveností. Dle územního plánu obce Cítov se pozemek parc. č. 1071 nachází v oblasti funkčního využití ploch NL - plochy lesní. Pozemky parc. č. 1070 a parc. č. 1655/2 se nachází v oblasti funkčního využití ploch NZ - plochy zemědělské. Přístup na pozemky je po nezpevněných cestách pozemků jiného vlastníka bez smluvního ujednání přístupu. OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek parc. č. 1071 1.2 Pozemek PK parc. č. 1070 1.3 Pozemek PK parc. č. 1655/2 2. Ocenění trvalých porostů 2.1 Lesní porost na parc. 1071 Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Lesní pozemek parc. 1071 s porostem 1.2 Zemědělské pozemky parc. 1070, 1655/2 OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek parc. č. 1071 Jedná se o velmi úzký pozemek v lesním porostu s přístupem po nezpevněné lesní cestě přes pozemky jiných vlastníků bez smluvního řešení přístupu k pozemku, na kterém se nachází dle místního šetření lesní porosty v odhadovaném % zastoupení - borovice lesní 75%, habr 20% a dub 5%. Oceňovaný pozemek se nachází na vzdáleném okraji katastru obce Cítov. Ocenění Lesní pozemek oceněný dle 7 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 7 Tvar lesních pozemků ( např. v závislosti na šíři řemenových -10 % parcel ): Celková úprava ceny: -10 % - 3 -
Výměra JC Úprava Cena Název Parcelní číslo SLT UC [Kč/m2] [m2] [Kč/m2] [%] [Kč] lesní pozemek 1071 1M0 1 043,00 2,74-10,00 2,47 2 576,21 Lesní pozemek oceněný dle 7 - celkem 1 043,00 m 2 2 576,21 Pozemek parc. č. 1071 - zjištěná cena = 2 576,21 Kč 1.2 Pozemek PK parc. č. 1070 Jedná se o velmi úzký mírně svažitý zemědělský pozemek, který je využíván k zemědělské výrobě s přístupem přes pozemky jiných vlastníků bez smluvního řešení přístupu k pozemku. Oceňovaný pozemek se nachází na vzdáleném okraji katastru obce Cítov. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] PK-orná půda 1070 10501 484,00 7,82 7,82 3 784,88 PK-orná půda 1070 12110 1 638,00 4,03 4,03 6 601,14 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 2 122,00 m 2 10 386,02 Pozemek PK parc. č. 1070 - zjištěná cena = 10 386,02 Kč 1.3 Pozemek PK parc. č. 1655/2 Jedná se o mírně svažitý zemědělský pozemek, který je využíván k zemědělské výrobě s přístupem přes pozemky jiných vlastníků bez smluvního řešení přístupu k pozemku. Oceňovaný pozemek se nachází na vzdáleném okraji katastru obce Cítov. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] PK-orná půda 1655/2 10100 15 653,00 14,57 14,57 228 064,21 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 15 653,00 m 2 228 064,21 Pozemek PK parc. č. 1655/2 - zjištěná cena = 228 064,21 Kč - 4 -
2. Ocenění trvalých porostů 2.1 Lesní porost na parc. 1071 Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 45 Název Výměra [m 2 ] Stáří [let] Bonita Zakmenění Zastoupení Jedn. cena [Kč/m 2 ] Uprav. jedn. c. Cena [Kč] borovice lesní 1 043,00 75 7 0,90 75 % 5,85 3,95 4 119,85 habr obecný 1 043,00 35 7 0,90 20 % 2,18 0,39 406,77 dub letní 1 043,00 5 0,80 5 % 67,10 2,68 2 795,24 Cena lesního porostu celkem: 7 321,86 Lesní porost na parc. 1071 - zjištěná cena = 7 321,86 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Lesní pozemek parc. 1071 s porostem Popis oceňované nemovité věci Pro odhad porovnávací hodnoty lesního pozemku s lesním porostem jsem při odhadu ceny obvyklé vycházel z nabídkových cen prodeje lesů, vybraných z nabídek realitního serveru sreality.cz v lokalitě okolí obce Cítov, neboť v místě žádné na prodej nabídky nejsou. Posouzením parametrů vztažených k oceňovanému pozemku se zhoršeným přístupem nezpevněnou lesní cestou přes pozemky jiného vlastníka a velmi úzkého řemenovitého tvaru, byla vypočtena výsledná porovnávací hodnota předmětu ocenění. Charakteristika oceňovaného pozemku a srovnávacích pozemků Oceňovaný pozemek nabídková cena celková plocha m2 umístění tvar využití porost přístup provize RK Pozemek p.č. 1071, les, Cítov 1043 úzký pruh les borovice, habr, dub nezpevněná cesta, Srovnávané pozemky Chodouny 99 000 2698 široká parcela les borovice, akát nezpevněná cesta, ANO Dobříň 130 000 8315 úzký pruh les borovice, dub, akát nezpevněná cesta, ANO +DPH Kralupy nad Vltavou 310 000 4500 kompletní OV široká parcela les dub, buk, akát zpevněná cesta, přes cizí pozemky NE - 5 -
Ocenění Oceňovaný pozemek Porovnávací hodnota dle jednotkové ceny plochy pozemku p.č. 1071, les, Cítov Srovnávací pozemky název nabídková cena Kč koef. redukce cena po redukci Kč celková plocha m2 jednotková cena po redukci Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 l jednotková cena oceň. pozemku ze srovnání Kč Chodouny 99 000 0,90 89 100 2698 33 1,30 1,00 0,95 1,00 1,20 1,48 22 Dobříň 130 000 0,70 91 000 8315 11 1,00 1,00 1,00 1,20 1,00 1,20 9 Kralupy nad Vltavou 310 000 0,95 294 500 4500 65 1,30 1,20 1,20 1,10 1,30 2,68 24 celkem Kč 56 průměr Kč 19 max Kč 24 min Kč 9 koeficient redukce - snížení inzerované ceny o provizi realitní kanceláře a reálnosti prodejní ceny K1 koeficient úpravy na polohu a tvar pozemku K2 koeficient úpravy na dostupnost K3 koeficient úpravy na zastoupení porostů K4 koeficient úpravy na velikost pozemku K5 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší-horší) Výpočet porovnávací hodnoty dle jednotkové ceny lesního pozemku Výměra oceňovaného pozemku 1 043 m 2 Porovnávací hodnota jednotkové ceny pozemku 19,-Kč/ m 2 Porovnávací hodnota pozemku výpočet: 19,-Kč/m 2 * 1 043 m 2 = 19 417,56 Kč Výsledná porovnávací hodnota pozemku vč. porostů zaokrouhleno = 19 420,- Kč 2.2 Zemědělské pozemky parc. 1070, 1655/2 Popis oceňované nemovité věci Pro odhad porovnávací hodnoty zemědělských pozemků jsem při odhadu ceny obvyklé vycházel z nabídkových cen prodeje zemědělských pozemků, vybraných z nabídek realitního serveru sreality.cz v lokalitě okolí obce Cítov, neboť v místě žádné na prodej nabídky nejsou. Posouzením parametrů vztažených k oceňovanému pozemku se zhoršeným přístupem přes pozemky jiného vlastníka a velmi úzkého řemenovitého tvaru, byla vypočtena výsledná porovnávací hodnota předmětu ocenění. Charakteristika oceňovaného pozemku a srovnávacích pozemků Oceňovaný pozemek Pozemky p.č. 1070, 1655/2,, Cítov Srovnávané pozemky nabídková cena celková plocha m2 17 775 umístění tvar využití přístup úzký pruh + široká parcela nezpevněná cesta, provize RK Liběchov 665 105 19003 e základní OV široká parcela nezpevněná cesta, NE - 6 -
Cítov 1 800 000 74928 části pozemků zpevněná cesta, přes cizí pozemky ANO Lešany 284 658 5987 široká parcela zpevněná cesta, přes cizí pozemky NE Chodouny 167 400 11160 ucelená plocha nepevněná cesta, ANO Tuhaň 220 000 5703 úzký pruh zpevněná cesta z veřejné silnice ANO Ocenění Oceňovaný pozemek Porovnávací hodnota dle jednotkové ceny plochy pozemků p.č. 1070, 1655/2,, Cítov Srovnávací pozemky název nabídková cena Kč koef. redukce cena po redukci Kč celková plocha m2 jednotková cena po redukci Kč/m2 K1 K2 K3 K4 l jednotková cena oceň. pozemku ze srovnání Kč Liběchov 665 105 0,95 631 850 19003 33 1,20 1,00 1,00 1,00 1,20 28 Cítov 1 800 000 0,90 1 620 000 74928 22 0,95 1,05 1,30 1,00 1,30 17 Lešany 284 658 0,95 270 425 5987 45 1,20 1,05 0,80 1,20 1,21 37 Chodouny 167 400 0,90 150 660 11160 14 1,20 1,00 0,95 1,10 1,25 11 Tuhaň 220 000 0,90 198 000 5703 35 0,95 1,10 0,80 1,20 1,00 35 koeficient redukce - snížení inzerované ceny o provizi realitní kanceláře a reálnosti prodejní ceny K1 K2 K3 K4 koeficient úpravy na polohu a tvar pozemku koeficient úpravy na dostupnost koeficient úpravy na velikost pozemku koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší-horší) l index odlišnosti l=k1*k2*k3*k4 celkem Kč 127 průměr Kč 25 max Kč 37 min Kč 11 Výpočet porovnávací hodnoty dle jednotkové ceny lesního pozemku Výměra oceňovaného pozemku 17 775 m 2 Porovnávací hodnota jednotkové ceny pozemku 25,-Kč/ m 2 Porovnávací hodnota pozemku výpočet: 25,-Kč/m 2 * 17 775 m 2 = 451 828,42 Kč Výsledná porovnávací hodnota pozemku vč. porostů zaokrouhleno = 451 830,- Kč - 7 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek parc. č. 1071 2 576,00 Kč 1.2 Pozemek PK parc. č. 1070 10 386,00 Kč 1.3 Pozemek PK parc. č. 1655/2 228 064,00 Kč 241 026,00 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1 Lesní porost na parc. 1071 7 322,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Lesní pozemek parc. 1071 s porostem 19 420,00 Kč 1.2 Zemědělské pozemky parc. 1070, 1655/2 451 830,00 Kč 471 250,00 Kč Porovnávací hodnota pozemků s porosty Zjištěná cena pozemků s porosty dle vyhlášky 471 250 Kč 248 348 Kč Závěrečná analýza dílčích hodnot pro odhad ceny obvyklé Posouzením jednotlivých dílčích hodnot je zřejmé, že administrativní cena je pro odhad ceny obvyklé hodnotou informativní o výši minimální hranice ceny. Vzhledem k dostatečnému počtu srovnávacích pozemků podobných parametrů využití pro lesní či zemědělské hospodářství je porovnávací hodnota nejobjektivnější. Vzhledem k tomu, že se jedná pozemek s dostatečným počtem srovnávacích pozemků nabídek prodeje k porovnání, odhaduji cenu obvyklou přibližující se porovnávací hodnotě, ve které se promítají povyšující i ponižující parametry. Obvyklá cena celku 471 250,- Kč Vzhledem k tomu, že se prodává pouze 1/4 spoluvlastnický podíl pozemků, nelze vycházet z aritmetického podílu, protože prodejnost takového podílu v případě neprodání druhému spoluvlastníkovi, což v tomto případě není, neodpovídá podílu obvyklé ceny. Z pohledu objektivního posouzení reálné prodejnosti ceny 1/4 spoluvlastnického podílu jsem proto ponížil cenu koeficientem prodejnosti v odhadované výši 0,85. Výpočet: 471 250,- Kč * ¼ * 0,85 = 100 140,63 Kč Obvyklá cena ¼ spol. podílu 100 140,- Kč - 8 -
Stanovisko znalce: Při odhadu výsledné obvyklé ceny je nutno přihlédnout ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: bylo třeba vzít úvahu tyto a) situace na trhu s realitami - nabídka na prodej pozemků v širším okolí je vysoká, b) parametry povyšující cenu - velká plocha pozemku 1655/2, c) parametry ponižující cenu - omezující úzký tvar pozemku 1070-, 1071- lesa - přístup na pozemky po nezpevněné cestě, Cena obvyklá je stanovena bez vlivu omezení na předmětu ocenění váznoucích, která jsou zapsána na LV č. 322, k.ú. Cítov, obec Cítov ze dne 29.10.2015. Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností a po zvážení všech aspektů odhaduji ke dni 7.12.2015 cenu obvyklou ve výši 100.140,-Kč. V Praze, 9.12.2015 Obvyklá cena ¼ spoluvlastnického. podílu: 100 140,- Kč Znalecká doložka MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecký posudek byl vypracován sčností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních sčností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5312/2015 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel sčnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se sčností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování - 9 -
majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 294/15. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH 1. kopie výpisu z katastru nemovitostí LV č. 322, k.ú. Cítov, obec Cítov ze dne 29.10.2015, 2. kopie snímku katastrální mapy pro k.ú. Cítov, obec Cítov, 3. fotopříloha - 10 -