ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 3641/2012

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3641/2012 NEMOVITOST: Bytová jednotka, Bytová jednotka č. 17/2 Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Plzeň-jih, obec Chotěšov, k.ú. Mantov Adresa nemovitosti: Mantov 17, Chotěšov Vlastník stavby: Michal Černý, sady Pětatřicátníků 20/7, Plzeň 3, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Michal Černý, sady Pětatřicátníků 20/7, Plzeň 3, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Novobranská 20, Litoměřice-Město ZHOTOVITEL : MONTEKALA spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Budoucí stav Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 9 stran Počet příloh: 9 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne

2 NÁLEZ Přehled podkladů: - výpis z katastru nemovitostí ze dne LV č pro kat. úz. Mantov, Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, KP Plzeň-jih - výpis z katastru nemovitostí ze dne LV č pro kat. úz. Mantov, Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, KP Plzeň-jih - snímek z katastrální ze dne pro kat. úz. Mantov, list mapy č. STŘ 4-9/23 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-8943/10-33 ze dne exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-8943/10-31 ze dne usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-8943/10-49 ze dne kopie smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne kopie kupní smlouvy ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Mantov je část obce Chotěšov v okrese Plzeň-jih. Nachází se asi 1 km na jihovýchod od Chotěšova. Prochází zde silnice II/230. Chotěšov je obec ležící 20 kilometrů jihozápadně od města Plzně. V obci je základní škola třída, sportovní hala, mateřská škola, kulturní dům, kino, pošta, zdravotní středisko, dům pečovatelské služby. Na okraji obce je sportovní letiště Aviatik klubu Chotěšov pro ultralehká letadla. Obec leží na státní silnici č. I/26 Plzeň - Domažlice - hraniční přechod Folmava / Furth im Wald. 6 km od vsi prochází dálnice D5 Praha - Plzeň - Rozvadov. Obcí také prochází železniční trať č.180 Plzeň - Domažlice - Česká Kubice - Furth im Wald. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Celkový popis: Oceňovaný bytový dům je situován v zastavěné části obce Mantov (kat. úz.), obec Chotěšov, okres Plzeň-jih. Dům je dvoupodlažní se sedlovou střechou, půdorysně řešen do tvaru T. Část domu je po celkové rekonstrukci. Bytová jednotka se nachází v 1.NP a výměra jednotky je 43,13m 2. Vnitřní vybavení ani stav jednotky nebylo možné zjistit, částečné údaje převzaty z kopie kupní smlouvy. Silné stránky Dobrá dostupnost města Plzeň. Slabé stránky Bytový dům po částečné rekonstrukci. 2

3 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu Věcné břemeno doživotního užívání Komentář: K bytové jednotce se váže věcné břemeno chůze a jízdy a věcné břemeno chůze a jízdy při opravě a údržbě kanalizačního řadu přes pozemek parc. č. St. 28/4. Věcné břemeno je zřízeno bezúplatně a přechází na každého dalšího majitele bytové jednotky. Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Lokalita Parcela č. Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) Výpočet hodnoty pozemků Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Stavební pozemek, Chotěšov ,34 1, ,85 Nabízím stavební pozemek o rozloze 723m2 v obci Chotěšov. Jedná se o dlouhodobě jediný stavební pozemek ležící přímo v Chotěšově. K pozemku je přivedena elektřina, obecní voda a kanalizace. Kolem pozemku je veden rozvod plynu, tj. cca 5m od hranice pozemku. Pozemek je ve velmi klidné části obce a zároveň nedaleko centra. Až téměř k pozemku je přivedena nová asfaltová cesta. Na parcele jsou dvě 3

4 studny, ale nemají povolení k odběru Stavební pozemek, Mantov ,00 1,11 333,88 Nabízíme k prodeji pozemek v obci Mantov, okr. Plzeň - jih o rozloze 9015 m2. ( 26 x 346m) Je vhodný k výstavbě rodinných domů a nachází se na klidném místě obce s občanskou vybaveností - ZDŠ, školka, zdravotnické i nákupní středisko. Možno využít plynofikaci, kanalizaci, veřejný vodovod a elektřinu v komunikaci cca 60m. Vzdálenost od Plzně 20km, od Stoda 4km. Můžeme jen doporučit. Stavení pozemek, Losina ,00 0,94 262,02 Nabízíme ke koupi stavební pozemek, který se nachází v okrajové části obce Losina u Chotěšova na jižním Plzeňsku. Stojí zde zemědělské stavby, po jejichž demolici lze využít rozlehlý pozemek o celkové výměře m^(2) k výstavbě rodinného domu. Pozemek je situován v blízkosti rybníka, kde lze ve volných chvílích rybařit. V přední části se nacházejí dva rybníčky, které mají stálý přítok. Celý pozemek je oplocen a svah po levé straně nabízí soukromí. Z inženýrských sítí je zde elektřina, žumpa a studna. Kanalizace a plyn je cca 50 m od hranice pozemku. Inženýrské sítě: elektřina, žumpa, studna Průměrná jednotková cena 597,92 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků 760 Hodnota pozemků celkem Celková cena pozemku [ Kč ] 28/ / / / / / Bytová jednotka č. 17/2 Výpočet věcné hodnoty stavby Popis: Oceňovaný bytový dům je situován v zastavěné části obce Mantov (kat. úz.), obec Chotěšov, okres Plzeň-jih. Dům je dvoupodlažní se sedlovou střechou, půdorysně řešen do tvaru T. Část domu je po celkové rekonstrukci. Nová střešní krytina, okna a dveře plastové. Bytová jednotka se nachází v 1.NP a výměra jednotky je 43,13m 2. Vnitřní vybavení ani stav jednotky nebylo možné zjistit, částečné údaje převzaty z kopie kupní smlouvy. Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově 13 Budova K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

5 Podlahové plochy bytu: celková plocha bytu: 43,13 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 43,13 m 2 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy včetně zemních prací S 6, ,00 6,00 2. Svislé konstrukce S 18, ,00 18,80 3. Stropy S 8, ,00 8,20 4. Krov, střecha S 5, ,00 5,30 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6, ,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické S 2, ,00 2, Schody S 3, ,00 3, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod S 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní S 1, ,00 1, Vnitřní hygienické vybavení S 3, ,00 3, Výtahy C 1, ,00 0, Ostatní S 5, ,00 1, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 94,78 Upravený obj. podíl Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): [Kč/m 2 ] = 9 630,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9478 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,1390 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = ,54 Plná cena: 43,13 m 2 * ,54 Kč/m 2 = ,95 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří objektu: roků Opotřebení: 30,000 % ,49 Kč 5

6 Bytová jednotka č. 17/2 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = ,46 Kč Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: / Kč Bytová jednotka č. 17/2 - zjištěná cena = Kč Výpočet porovnávací hodnoty Popisy porovnatelných nemovitostí: Bytová jednotka Nový byt o dispozici 2+kk o výměře 43,13m2. Vstupní chodba, koupelna, ložnice, kuchyňský kout. Dům po rekonstrukci. Bytová jednotka Nabízíme k prodeji byt 1+1 v Chlumčanech, okres Plzeň-jih. Byt je v osobním vlastnictví, nachází se v 2. podlaží cihlového domu, který stojí spolu s dvěma domy v lokalitě zvané V Rumunsku. Do bytu vstoupíme přes předsíň (4,00 m2), odkud vedou vstupy do obývacího pokoje (21,70 m2), kuchyně (6,90 m2) a do koupelny s WC (3,30 m2). V kuchyni je nová kuchyňská linka, sporák se sklokeramickou deskou. V obývacím pokoji byla vybudována krbová kamna, která vytápí celý byt. Ohřev teplé vody je řešen pomocí bojleru umístěným v koupelně. Občanská vybavenost, pracovní příležitosti přímo v Chlumčanech (3 km), v Chotěšově (10 km) nebo v Dobřanech (4 km), v Přešticích (9,7 km) a v 19 km vzdálené Plzni. Bytová jednotka Naše společnost Vám zprostředkuje možný prodej bytu m2 v OV náměstí T.G.M,Dobřany Plzeň-jih.Byt se nalézá v cihlovém bytovém městském domě,který prošel v nedávné době kompletní rekonstrukcí.byt má okna z jednoho pokoje do vnitrobloku z druhého do ulice,s krásným výhledem na náměstí a kostel,koupelna je s rohovou vanou,vytápění bytu a ohřev TUV zajišťuje centrální plynový kotel pro celý dům.byt má vlastní pokojový termostat a samostatnou jednotku na měření odběru spotřebovaného tepla a TUV.Možnost pronájmu parkovacího stání.cena prodeje je realizována za cenu znaleckého posudku.v nabídce dalších 5 bytů v tomto domě. Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Chotěšov Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena zděná 43,13 m kk Kč Kč/m 2 Srovnávací jednotky Název: Bytová jednotka Lokalita: Chotěšov Mantov Podlaží: Dispozice: Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena 6

7 43,13 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m Název: Bytová jednotka Lokalita: Chlumčany Podlaží: Dispozice: Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 36,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,73 Upravená j. cena Kč/m Název: Bytová jednotka Lokalita: Dobřany Podlaží: Dispozice: Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 44,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,03 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,70 Celkový koef. K C 0,72 Upravená j. cena Kč/m

8 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 43,13 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota Kč 0 Kč Hodnota pozemku Kč 0 Kč Obvyklá cena Kč Minimální cena v rekonstrukci x Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: v okolí města Plzeň je velmi dobrá nabídka bytových jednotek b) parametry povyšující cenu: dům po částečné rekonstrukci c) parametry ponižující cenu: nezjištěn stav a vybavení jednotky Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši ,- Kč. V Praze, MONTEKALA spol. s r.o. Hálova Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, 8

9 podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3641/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 332/2012. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH 9