Znalecký posudek. 2445/2011

Transkript

1 Znalecký posudek. 2445/2011 o cen nemovitosti - domu.p. 42 na pozemku p.. St. 40 a pozemku p.. St. 40 v kat. úz. Po átky u Chot bo e, obec Chot bo, okres Havlí k v Brod, ve vlastnictví Ludmily Pleska ové. Objednatel posudku: Ú el posudku: JUDr. Ond ej Mareš Exekutorský ú ad Litom ice Novobranská Litom ice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. Ex 2914/11-27 prodejem nemovitosti. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Hole kova 657 Hálova Praha 5 Koší e Praha 9 Posudek obsahuje 11 stran textu v etn titulního listu a 6 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) domu.p. 42 na pozemku p.. St. 40 a pozemku p.. St. 40 v kat. úz. Po átky u Chot bo e, obec Chot bo, okres Havlí k v Brod, zapsáno na LV Ú elem tohoto ocen ní je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocen ní pro pot eby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní p edpisy v oblasti cen, financování, ú etnictví a daní platné v dob zpracování. Tržní hodnota je ur ena pro pot eby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v dob zpracování. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: D m.p. 42 Chot bo - Po átky Chot bo Region: Vyso ina Okres: Havlí k v Brod Katastrální území: Po átky u Chot bo e 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne bez p ítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV. 233, kat. úz. Po átky u Chot bo e, Katastrální ú ad pro Vyso inu, KP Havlí k v Brod - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list. XV-21-15, m ítko 1:2880, kat. úz. Po átky u Chot bo e - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 2914/11-27 ze dne usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 2914/11-72 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skute nosti zjišt né na míst samém 5. Vlastnické a eviden ní údaje: Dle listu vlastnictví. 233, k.ú. Po átky u Chot bo e, obec Chot bo ze dne , A - vlastnické právo: Pleska ová Ludmila, Po átky 42, Chot bo B - nemovitosti: Po átky.p bydlení na pozemku p.. St. 40 pozemek p.. St zastav ná plocha a nádvo í o vým e 539 m 2 C - omezení vlastnických práv: Smlouva o z ízení zástavního práva podle ob.z. ze dne Právní ú inky vkladu práva ke dni

3 Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v Havlí kov Brod 31 EXE-385/ ze dne Právní moc ke dni Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí Exekutorského ú adu Litom ice 124 EX-2914/ (vydaný v exekuci 31 EXE 385/ ) ze dne Právní moc ke dni Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského ú adu Litom ice 124 EX-2914/ ze dne Právní moc ke dni D - Jiné zápisy Bez zápisu E - Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Kupní smlouva V /2000 ze dne , právní ú inky vkladu vznikly dnem Dokumentace a skute nost: K nemovitosti nebyla p edložena žádná výkresová dokumentace. U výpo t použitých ve znaleckém posudku bylo vycházeno z vým r a skute ností zjišt ných na míst samém, z informací obecního ú adu a z informací sd lených místními obyvateli. 7. Celkový popis nemovitosti: M sto Chot bo je za len no územn pod okres Havlí k v Brod a náleží pod Kraj Vyso ina. Chot bo je také obcí s rozší enou p sobností. Obec Chot bo se rozkládá asi 16 km severovýchodn od Havlí kova Brodu. Obec Chot bo má velmi dobrou ob anskou vybavenost. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i ve ejný vodovod. M stem prochází železnice a je zde i železni ní zastávka. Oce ovaná nemovitost - d m.p. 42 je samostatn stojící na pozemku p.. St. 40 v kat. úz. Po átky u Chot bo e, obec Chot bo, okres Havlí k v Brod. D m se nachází pod úrovní komunikace spojující obec Chot bo a Po átky. D m z ejm prošel áste nou rekonstrukcí ( ást. nová st echa a fasáda). P dorys domu je nepravidelný, na obytnou ást navazuje stodola. D m je nepodsklepený, jednopodlažní s podkrovím a p dou. Základy domu jsou kamenné, svislé konstrukce jsou zd né. Krov d ev ný, krytina sedlové st echy je plechová a tašková. Na vstupním zádve í je st echa pultová. Klemp. konstrukce jsou z hliníku. Venkovní omítky jsou vápenné a na ásti domu štukové. Okna a dve e d ev né. Vytáp ní na tuhá paliva. D m je napojen na elektro rozvod a obecní vodovod. Kanalizace nezjišt na, pravd podobn svedena do trativodu. Plyn v obci Po átky není. Stodola navazující na d m má obdélníkový p dorys, je nepodsklepená, jednopodlažní s p dou. Stodola má kamenné základy, svislé konstrukce jsou zd né. áste n omítnutá fasáda štuková. Krov a štít d ev ný. Sedlová st echa. Okna a dve e d ev né. Vrata mají kovovou konstrukci z d ev nou výplní. Pozemek p.. St. 40 je rovinný a má nepravidelný tvar. Z ásti je zastav n domem.p. 42 s navazující stodolou. Zbytek pozemku je zatravn n, oplocení tvo í pletivo v zadní ásti pozemku a u vstupu k domu d ev ný la kový plot. P ístup k domu je p es pozemky v majetku m sta Chot bo. 3

4 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) D m.p. 42 a 2 ) Stodola b) Venkovní úpravy b 1 ) Venk. úpravy zjednodušeným zp sobem c) Pozemky c 1 ) Pozemek B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt : V cná hodnota dle cenového p edpisu 364/2010 Sb. a) Hlavní stavby a 1 ) D m.p Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Rodinný d m, rekrea ní chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zd ná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastav né plochy 1.nadz. podlaží St echa: se šikmou nebo strmou st echou Po et nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP: 19,0*7,0+4,0*1,5 = 139,00 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.NP: 139,00 m 2 2,50 m Obestav ný prostor: 1.NP: (19,0*7,0+4,0*1,5)*(2,50)+136,0 = 483,50 m 3 zast ešení: (19,0*7,0)*(3,50)/2 = 232,75 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 716,25 m 3 Výpo et koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl ást Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 2. Zdivo: S 21,20 100,00 1,00 21,20 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4

5 4. St echa: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 100,00 1,00 3,40 6. Klempí ské konstrukce: S 0,90 100,00 1,00 0,90 7. Vnit ní omítky: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Fasádní omítky: S 2,80 20,00 1,00 0,56 C 2,80 80,00 0,00 0,00 9. Vn jší obklady: C 0,50 100,00 0,00 0, Vnit ní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2, Schody: S 1,00 100,00 1,00 1, Dve e: S 3,20 100,00 1,00 3, Okna: S 5,20 100,00 1,00 5, Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2, Podlahy ostatních místností: S 1,00 100,00 1,00 1, Vytáp ní: S 5,20 100,00 1,00 5, Elektroinstalace: S 4,30 100,00 1,00 4, Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0, Rozvod vody: S 3,20 100,00 1,00 3, Zdroj teplé vody: S 1,90 100,00 1,00 1, Instalace plynu: S 0,50 100,00 1,00 0, Kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3, Vybavení kuchyn : S 0,50 100,00 1,00 0, Vnit ní vybavení: S 4,10 100,00 1,00 4, Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0, Ostatní: S 3,40 20,00 1,00 0,68 C 3,40 80,00 0,00 0,00 Sou et upravených objemových podíl : 93,94 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9394 Ocen ní: Základní cena (dle p íl.. 6): = 2 290,- K /m 3 Koeficient využití podkroví (dle p íl.. 6): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpo tu): * 0,9394 Polohový koeficient K 5 (p íl dle významu obce): * 1,0000 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,1690 Základní cena upravená = 5 225,93 K /m 3 Plná cena: 716,25 m 3 * 5 225,93 K /m 3 = ,36 K Výpo et opot ebení lineární metodou Stá í (S): 90 rok P edpokládaná další životnost (PDŽ): 60 rok P edpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 150 = 60,000 % ,42 K D m.p zjišt ná cena = ,94 K a 2 ) Stodola - 3 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zd ná Kód CZ - CC:

6 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP: 7,0*7,0 = 49,00 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška Sou in 1.NP: 49,00 m 2 3,50 m 171,50 m 3 Sou et 49,00 m 2 171,50 m 3 Pr m rná výška podlaží: PVP = 171,50 / 49,00 = 3,50 m Pr m rná zastav ná plocha podlaží: PZP = 49,00 / 1 = 49,00 m 2 Obestav ný prostor: 1.NP+zast ešení: (7,0*7,0)*(3,50)+67,38 = 238,88 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 238,88 m 3 Výpo et koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl ást Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy v etn zemních prací: P 13,20 100,00 0,46 6,07 2. Svislé konstrukce: S 30,40 100,00 1,00 30,40 3. Stropy: S 13,80 100,00 1,00 13,80 4. Krov, st echa: S 7,00 100,00 1,00 7,00 5. Krytiny st ech: S 2,90 100,00 1,00 2,90 6. Klempí ské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnit ních povrch : S 4,20 100,00 1,00 4,20 8. Úprava vn jších povrch : S 2,90 10,00 1,00 0,29 C 2,90 90,00 0,00 0, Schody: C 1,80 100,00 0,00 0, Dve e: S 2,40 100,00 1,00 2, Vrata: S 3,00 100,00 1,00 3, Okna: S 3,40 100,00 1,00 3, Povrchy podlah: S 2,90 100,00 1,00 2, Elektroinstalace: S 5,80 100,00 1,00 5, Bleskosvod: C 0,40 100,00 0,00 0, Ostatní: C 5,20 100,00 0,00 0,00 Sou et upravených objemových podíl : 82,86 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8286 Ocen ní: Základní cena (dle p íl.. 2): = 2 231,- K /m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle p íl.. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 1,0547 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 0,9000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpo tu): * 0,8286 Polohový koeficient K 5 (p íl dle významu obce): * 1,0000 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,1430 Základní cena upravená = 3 531,05 K /m 3 Plná cena: 238,88 m 3 * 3 531,05 K /m 3 = ,22 K 6

7 Výpo et opot ebení lineární metodou Stá í (S): 90 rok P edpokládaná další životnost (PDŽ): 40 rok P edpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 130 = 69,231 % ,56 K Stodola - zjišt ná cena = ,66 K b) Venkovní úpravy b 1 ) Venk. úpravy zjednodušeným zp sobem - 10 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Venkovní úpravy ocen né zjednodušeným zp sobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpo et ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby D m.p ,94 K Stodola ,66 K Celkem: ,60 K Ocen ní: Cena staveb celkem: ,60 Stanovené procento z ceny staveb: * 0,0350 Venk. úpravy zjednodušeným zp sobem - zjišt ná cena = ,76 K Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) Hlavní stavby a 1 ) D m.p. 42 = ,- K a 2 ) Stodola = ,- K b) Venk. úpravy zjednodušeným zp sobem = ,- K Cena objekt iní celkem ,- K 7

8 Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) D m.p. 42 Popis porovnávaných objekt : Jednotka: Množství jednotek oce ované stavby: 145,00 1) Vesnický d m 2+1 se stodolou a zahradou 1255 m2 se nachází v obci St ížov nedaleko m sta Chot bo. D m má novou ást st echy, je v p vodním stavu a dispozi n ešen: 3 místnosti, chodba, stodola, p da a suché WC. Voda a elekt ina v dom. Klidné prost edí. 2) Prodej rodinného domu 2+1, St ížov u Chot bo e. Celková plocha 142 m2. Dispozice: velký obývací pokoj 53 m2, který je v rekonstrukci, ložnice, kuchy, koupelna se sprchovým koutem, rohovou vanou a WC. Na p d je možnost p dní vestavby. D m je po áste né rekonstrukci: nové topení, elekt ina, voda, odpady, st echa + okapy, eurookna. Za domem je zd ná k lna. Možno financovat hypotékou. Klidné místo. 3) Prodej podílu id.3/4 rodinného domu o 8 místnostech 2 x kuchy a 2 x sociální za ízení. V p ízemí veranda,p edsí,kuchy,koupelna a 3 x pokoj. V pat e, které je k užívání chodba,obývací pokoj,ložnice, kuchy,pokoj, koupelna, sprcha,wc a balkon. U domu je zahrada s d evníkem, garáží a zd nou chatkou, které jsou také k užívání. Využitelný k trvalému bydlení Celková plocha 866 m2,zastav ná plocha 257 m2, nadzemní podlaží 2, podzemní podlaží 0, po et mistostí 8,izolováno proti vlhkosti - suché, tvar krovu sedlo,krytina - cementové tašky + pozinkovaný plech,zp sob vytáp ní lokální krbová kamna, využitelné palivo d evo,zdroj vody obecní vodovod,zdroj teplé vody nový el. bojler, el. 220/380,zemní plynnení zaveden,kanalizace septik s p epadem do potoka 4) Nabízíme prodej áste n zrekonstruovaného rodinného domu s velkou zahradou v obci Svinný( apkovi domky) u Chot bo e. Zastav ná plocha a nádvo í iní 701m2, zahrada, kde lze postavit rodinný d m má 2518m2, p edzahrádka má 245m2 a orná p da, která navazuje na d m má 3414m2. D m prošel v roce 2005 áste nou rekonstrukcí - nová st ešní krytina, kuchy, elektroinstalace. Dispozice domu je 5+1, po ítejte zde ješt s áste nou rekonstrukcí.voda je rozvedena z vlastní vrtané studny, vytáp ní úst ední kotlem na tuhá paliva nebo el. kotlem. Na d m navazuje velká k lna a stodola. Jedná se o velmi vyjíme né místo se spoustou možností užívání, kousek od m sta Chot bo. Seznam porovnávaných objekt : Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [K /jedn.] 1) RD St ížov ,- K 0,95 0,95 1,10 1,10 1,00 1,00 90, ,47 2) RD St ížov ,- K 0,95 0,95 1,10 1,05 1,00 1,00 104, ,55 3) RD Po átky ,- K 1,00 0,95 1,15 1,05 1,00 0,80 257, ,86 4) RD Svinný ,- K 0,95 1,00 1,20 1,20 1,00 1,00 120, ,00 Sou et: ,88 K /jedn. / 4 Pr m rná jednotková cena: 9 327,22 K /jedn. Minimální jednotková cena: 2 463,86 K /jedn. Maximální jednotková cena: ,- K /jedn. 8

9 Základní cena: 9 327,22 K 145,00 á 9 327,22 K / = ,90 K D m.p výsledná cena = ,90 K b) Venkovní úpravy Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) Hlavní stavby a 1 ) D m.p. 42 = ,- K Cena objekt iní celkem ,- K Srovnávací indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Pozemek Seznam porovnávaných pozemk : Výchozí cena / (A*B*C*D*E*F) = Upravená vých. cena Název Výchozí cena A B C D E F Upravená vých. cena 1) Pozemek Svinný504,- K /m 2 0,60 0,75 0,70 0,70 1,00 1, ,71 K /m 2 2) Pozemek Chot bo 739,- K /m 2 1,00 1,25 0,70 1,30 1,00 1,00 649,67 K /m 2 3) Pozemek Chot bo 739,- K /m 2 1,00 1,25 0,70 1,30 1,00 1,00 649,67 K /m 2 Sou et: 3 585,05 K /m 2 / 3 Pr m rná upravená výchozí cena: 1 195,02 K /m 2 Výchozí cena: = 1 195,02 K /m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 1,00 B - typ stavebního pozemku: * 1,00 C - t ída velikosti obce podle po tu obyvatel: * 0,70 D - obchodní resp. pr myslová poloha: * 0,70 E - územní p ipravenost, infrastruktura: * 1,00 F - speciální charakteristiky: * 0,80 Výchozí cena upravená = 468,45 K /m 2 Oce ovaný pozemek: zastav ná plocha a nádvo í p.. st m 2 Vým ra oce ovaných pozemk : 539 m 2 539,00 m 2 á 468,45 K /m 2 = ,55 K Pozemek ocen ný srovnávací indexovou metodou - celkem = ,55 K 9

10 Pozemek - výsledná cena = ,55 K Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemek = ,- K Cena pozemk iní celkem ,- K C. Rekapitulace V cná hodnota: V cná hodnota objekt : V cná hodnota pozemk : Stanovená v cná hodnota celkem: ,- K ,- K ,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt : Porovnávací cena celkem: ,- K ,- K Stanovisko znalce: P i stanovení výsledné obecné ceny je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oce ovaného souboru nemovitostí - bylo t eba vzít úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí je na realitním trhu v dané lokalit a okolí na st ední úrovni b) parametry povyšující cenu - áste n nová st echa - vybavenost obce c) parametry ponižující cenu - umíst ní pod úrovní komunikace - dokon ení rekonstrukce a investice na modernizaci 10

11 Na základ zjišt ných hodnot, výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu ve výši ,- K. Obvyklá cena: ,- K slovy: jeden milion t i sta padesát tisíc K V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování nemovitostí, motorových vozidel a jiných v cí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro ú etnictví. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 2445/2011 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. Vypracovala spole nost B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657, Praha 5 - Koší e, I O: , která je oprávn na na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne P edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik. Ocen ní bylo zapsáno pod po.. 294/2011 deníku. E. Seznam p íloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 11