ZNALECKÝ POSUDEK č. 3765-12/2013 O ceně nemovitostí, tj.rodinného domku čp.87 včetně příslušenství a pozemků p.č.st.90 a p.č.49/7, vše v obci a k.ú.ždírec nad Doubravou, část obce Ždírec nad Doubravou Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 18200 Praha 8 Účel znaleckého posudku: určení obvyklé ceny nemovitostí jako podklad pro konání nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. podle stavu ke dni 6.2.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing._ Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 4 strany textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 7.2.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění rodinného domu čp.87 včetně příslušenství a pozemků p.č.st.90 a p.č.49/7, vše v obci a k.ú. Ždírec nad Doubravou, část obce Ždírec nad Doubravou. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům čp.87 s pozemky p.č.st.90a p.č.49/7 Adresa předmětu ocenění: Na Rozcestí 87 582 63 Ždírec nad Doubravou Kraj: Kraj Vysočina Okres: Havlíčkův Brod Obec: Ždírec nad Doubravou Katastrální území: Ždírec nad Doubravou Počet obyvatel: 3 177 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 51,1403 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 51,14 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 6.2.2013. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. z 10.1.2013 - LV č.1556 z 6.2.2013 - cuzk.cz - údaje zjištěné při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 6. Dokumentace a skutečnost Jan Špaček, Perštýnské nám. 1, 53002 Pardubice- Staré Město, vlastnictví: výhradní Jan Špaček, Perštýnské nám. 1, 53002 Pardubice- Staré Město, vlastnictví: výhradní K ocenění rodinného domku nebyl předložen projekt stavby domku. Ocenění je provedeno dle měření a zjištění na místě samém. Prohlídka nemovitostí však nebyla umožněna - ocenění je tak provedena jen základě prohlídky nemovitostí z veřejných prostranství. 7. Celkový popis nemovitosti Rodinný dům čp.87 je přízemní zděný rodinný dům, částečně či plně podsklepený, s částečným patrem (zřejmě jedna obytná místnost směrem do zahrady) v úrovni půdního prostoru. Popis domku je provedený zjednodušeně dle vnější prohlídky domku, neboť prohlídka nemovitosti nebyl znalci vlastníkem nemovitosti umožněna. Domek má sedlovou střechu, nad patrem je hřeben s valbou. Krytina na střeše je z eternitových tašek, bleskosvod je nainstalován. Fasáda domu je ze škrábaného břízolitu, do výše cca 1,0m je v úrovni nadzemní části sklepa žulový obklad stěn. Okna jsou dřevěná špaletová jak v přízemí, tak v patře, v sedlové střeše jsou ještě 3 střešní jednoduchá okna k prosvětlení půdy. Ve štítu na východní straně domku je v úrovni půdy též špaletové okno, zřejmě však též jen k prosvětlení půdy. Klempířské prvky na domku jsou z pozinkovaného plechu úplné tj. žlaby,k svody, parapety i oplechování střechy. Falcovaný plech je i nad přízemní přístavbou verandy. Domek je obdélníkového půdorysu o rozměrech cca 11,0*9,75= 107,25m2, přístavba verandy je cca 2,55 *7,65= 19,50m2 (včetně přestřešeného vstupního schodiště ze zahrady). Rodinný domek je napojen na veřejný rozvod elektřiny vrchním vedením, odkanalizování se předpokládá do veřejné uliční kanalizace, voda je z veřejného vodovodu. Domek je napojen i rozvod STL plynu. Komín v domku je vyvložkován pro vytápění plynem, vytápění domku je tedy s největší pravděpodobností plynové, ústřední, a zřejmě s plechovými či litinovými radiátory. V domku se předpokládá, že je vybaven koupelnou s umyvadlem, vanou, případně se sprchovým koutem, a splachovacím záchodem. S ohledem na půdorysný tvar domku a jeho velikost, lze předpokládat, že v domku se nachází byt velikosti 3+1 s příslušenstvím. Rodinný domek byl dle zevní prohlídky vystavěn zřejmě kolem let 1955-1960, je nyní bez jakékoliv údržby, což se zevně projevuje na fasádní omítce domku- která je např. na části východní stěny domku navlhlá, a při zamrznutí hrozí odpadnutí omítky. Na pozemku p.č.st.90 se mimo domku nachází ještě přízemní zděná stavba - zřejmě původní dřevník se sedlovou střechou, který - 2 -
původně sloužil jako sklad topiva - dřevo, uhlí v době, kdy ještě nebyl domek plynofikován. Plynofikace domku byla provedena v roce 1998, obdobně jako v jiných nemovitostech v obci. Dřevník má zastavěnou plochu cca 10,10*4,35m = 43,94m 2. Dřevník je stavba viditelně zřejmě s minimálně dvěma prostory (dvoje vstupní náplňové dřevěné dveře), troje okna jednoduchá.ve štítu tohoto objektu jsou dřevěná vrata, jež umožňovala zřejmě složení uhlí, eventuálně byl objekt i užíván pro garážování osobního vozidla. Dřevník má na sedlové střeše falcovaný pozinkovaný plech s narušeným nátěrem. Vlez do malého půdního prostoru je z půdní nadezdívky buď nad vraty ve štítu na severní straně objektu, nebo z podélné východní stěny. Dřevník je též opatřen fasádní břízolitovou omítkou, v objektu je i komín, jež umožňuje vytápění objektu (nebo jeho části) kamny a na tuhá paliva (zřejmě sloužil buď jako letní kuchyně, či i jako prádelna). Rodinný domek je přístupný z ulice Na Rozcestí, jedná se o jednosměrnou ulici v rozšířeném centru města - nedaleko se nachází Městský úřad, ale i základní škola, obchody. Přímo v této ulici jsou však jen rodinné domky. Oplocení pozemku je provedeno z ulice plotem z pletivových rámů na betonové podezdívce, zbývající oplocení je převážně ze strojového pletiva bez podezdívky, částečně u dřevníku je laťkový dřevěný plot. Na pozemku p.č.49/7 se nachází ještě 3ks ocelových sušáků na prádlo tvaru písmen T, a trvalé porosty. Při zadním oplocení (jižní) je plot ze vzrostlých thůjí, před domek se též nachází okrasné stromy - vzrostlý smrk, tis keř a borovice keř. Na zahradě u domku jsou celkem 4 ks neudržovaných ovocných stromů (jabloně, švestky). Plot z thůjí i mezi dřevníkem a rodinným domkem. Městečko Ždírec nad Doubravou patří do dřívějšího okresu Havlíčkův Brod a náleží pod Kraj Vysočina. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Chotěboř. Obec Ždírec nad Doubravou se rozkládá asi dvacetdva kilometrů severovýchodně od Havlíčkova Brodu a dvanáct kilometrů východně od města Chotěboř. Z turistického a geografického hlediska patří do širší oblasti Českomoravské Vysočiny. Na katastrálním území tohoto malého města má nahlášený trvalý pobyt asi 3130 obyvatel. Ždírec nad Doubravou se dále dělí na osm části, konkrétně to jsou: Benátky, Horní Studenec, Kohoutov, Nové Ransko, Nový Studenec, Stružinec, Údavy a Ždírec nad Doubravou. Místní i přespolní děti naleznou v obci základní školu vyššího stupně a předškoláci mohou navštěvovat i školu mateřskou. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a stadion. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Ždírec nad Doubravou má ordinaci jeden praktický lékař a dva stomatologové. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Městečko Ždírec nad Doubravou leží v průměrné výšce 545 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1502. Celková katastrální plocha obce je 2796 ha, z toho orná půda zabírá pouze třicettři procent. Kolem jedné třetiny výměry obce je zalesněná. Menší část plochy obce zabírají také louky (méně než jednu třetinu). C. Analýza trhu, porovnání s aktuální nabídkou na trhu,určení obvyklé ceny 1) nabídka k prodeji - k prodeji dům o dispozici 2+1 ve Ždírci nad Doubravou, okres Havlíčkův Brod. Nemovitost o ploše cca 100 m2 stojí na pozemku o výměře 690 m2. Vhodné k celkové rekonstrukci. Veškerá občanská vybavenost nedaleko domu. Nabízí se za 570 tis.kč, podl.plocha dle inzerátu je 100m2 stejně jako zastavěná plocha. Tj. oproti oceńovanému domek starší, zřejmě i horší údržby.pozemek menší. - 3 -
2) nabídka - Prodej rodinného domu 4+1, Ždírec nad Doubravou - Kohoutov, klidná část obce. Celková plocha 1097 m2. Dům je v původním stavu, po částečné rekonstrukci. Nutná rekonstrukce spodních místností. V dolní části domu elektřina v mědi, nové omítky. Elektrický proud 220 V, 380 V, noční proud, plynový kotel s průtokovým ohřívačem vody. K domu patří studna kopaná, garáž, zahrada, kůlna s dílnou. Nabízí se za 799 tis.kč, podl.plocha 140m2. Tj.oproti oceňovanému domku domek též na velkém pozemku, zřejmě i horší stav. Též příslušenství navíc garáž. Oceňovaný domek má odhadem podlahovou plochu cca 0,75*107,25 (přízemí) + 8(veranda)+20 (patro)= 108,4 m2. Rozsah sklepa není znám, ani ho nelze přesněji odhadnout okna jsou jen na jižní straně domku. Pozemek má celkovou výměru 1259m2. Jeho stavebnětechnický stav nebylo zcela možno posoudit nebyla umožněna prohlídka nemovitosti. Při nedobrovolné dražbě dochází k realizovaným cenám na nižší úrovni, než jsou ceny sjednané na volném trhu (u nemovitostí při jejich převodech hrozí různé komplikace). Na základě zevní prohlídky nemovitosti, předpokládaného stavebnětechnického stavu (nutno vycházet ze spíše zhoršeného stavu), zkušeností s úrovní cen vydražených nemovitostí lez předpokládat obchodovatelnost s objektem čp.87 s příslušenstvím a pozemky p.č.st.90 a p.č.49/7 v k.ú.ždirec nad Doubravou v úrovni cca 550-600 tis.kč. Obvyklá cena je určena v té nižší úrovni. Obvyklá cena rod.domu čp.87 s pozemky p.č.st.90 a p.č.49/7 činí 550 000,- Kč. Tj. slovy: pětsetpadesáttisíc Kč V Lázních Bohdaneč 7.2.2013 Ing._ Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3765-12/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 765-12/13. - 4 -
- 5 -
- 6 -