ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITÉ VĚCI č. 1853/220/2015 O obvyklé (tržní) ceně nemovité věci pozemek parc.č. St. 228 o výměře 30 m 2 zastavěná plocha a nádvoří na kterém stojí nezapsaná zahrádkářská chata a pozemek parc.č. 545/6 o výměře 369 m 2 zahrada, včetně součástí a příslušenství, to vše k.ú. Podhrad a obec Cheb, vše zapsané na LV č. 328 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Plzeň - město JUDr. Zdeněk Zítka Palackého nám. 28 301 00 Plzeň Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny Č.j. 108 EX 02325/15 Dle stavu ke dni 20. října 2015 posudek vypracoval: Ing. Vladimír Nováček Železničářská 33 312 00 Plzeň 12 Posudek obsahuje 16 listů. Objednateli se předává ve 3 písemných vyhotoveních. V Plzni 02. listopadu 2015 1
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Základní pojmy 1.3. Podklady dodané objednatelem 1.4. Podklady zajištěné znalcem 1.5. Základ hodnoty 1.6. Stanovení tržní hodnoty 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovité věci 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovité věci 3.1.4. Popis a stav objektu 3.2. Aplikace metod 3.2.1. Metoda zjištěné hodnoty 3.2.2. Metoda porovnávací 3.2.3. Rekapitulace 4. ZÁVĚR 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA 6. PŘÍLOHY 6.1. Osvědčení 6.2. Použitá literatura 6.3. Fotodokumentace 6.4. List vlastnictví 6.5. Snímek z katastrální mapy 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovité věci: pozemek parc.č. St. 228 o výměře 30 m 2 zastavěná plocha a nádvoří na kterém stojí nezapsaná zahrádkářská chata a pozemek parc.č. 545/6 o výměře 369 m 2 zahrada, včetně součástí a příslušenství, to vše k.ú. Podhrad a obec Cheb, vše zapsané na LV č. 328 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb. Znalecký posudek je vypracován jako podklad pro dražební řízení. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovité věci, ale je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá věc hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Odborná definice zadaného úkolu: Pro stanovení obvyklé ceny, ani tržní hodnoty neexistuje žádná oficiální metodika ani obligatorní ustanovení. Ve znalecké praxi se s touto problematikou vyrovnávají znalci více či méně úspěšně. Právě proto, že žádná oficiální metodika neexistuje, snaží se znalci využívat postupy a metody používané u odhadců majetku, kteří ovšem provádí odhady jen pro komerční účely a nejsou vázáni žádnými pravidly vyplývajícími ze zákona o znalcích, složeného slibu, splnění podmínek přezkoumatelnosti znaleckých posudků a z toho hmotné a mnohdy trestní odpovědnosti. Jedná se tedy převážně o zjišťování hodnoty pro bankovní účely podle interních směrnic bankovních ústavů, ne tedy pro soudy a státní orgány kde je podjatost nepřípustná. Z tohoto důvodu bylo Ministerstvo financí ČR požádáno o vydání stanoviska k tomuto problému, kdy v praxi mnohdy dochází k výrazným rozdílům v přístupech s dopadem rozdílnost výsledků. Znění 2 zákona č. 151/1997 Sb. stanovuje způsob ocenění majetku a služeb. Citace: (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá hodnota vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. konec citátu. Ministerstvo financí ČR ve svém stanovisku jednoznačně upozorňuje na skutečnost, že tato problematika je hlavně u soudních sporů často zneužívána. Cituji: Problém je v tom, že trh u nás nepůsobí dlouho a zvláště u nemovitostí je jeho působení omezené, protože se jedná ve většině případů o specifický majetek, který na lokálním trhu, a ten nás při porovnání zajímá, je ojedinělý. V takovýchto případech, je-li nezbytné cenu zjistit, není jiná možnost než použití oceňovacího předpisu. V něm obsažené metody i cenové databáze rovněž vychází z trhu - statistické zjišťování a aktualizace cenové databáze. Vzhledem ke specifičnosti nemovitosti nemusí vždy cena zjištěná zcela korespondovat s realitou z časového hlediska vzhledem ke sběru a zpracování dat, nebo vzhledem ke globálnějšímu pohledu obecného předpisu. konec 3
citátu dopisu ministerstva financí ČR ze dne 8.6.2004 č.j. 162/63131/545/2004 podepsaného Ing. Pavlem Maštálkou, ředitelem odboru cenové politiky. Cenový předpis navíc umožní znalci provést úpravu, pokud podle zkušeností neodpovídá realitě v daném místě a čase. V tomto smyslu se lze opřít i o nález Ústavního soudu č. 157/04 k ceně obvyklé, který rovněž odkazuje na ustanovení 5 odst. 2)..věta poslední, a odkazuje se v 4 na vyhlášku, kterou lze považovat za určující vyhlášku MF ČR, která provádí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Jinak není oficiálně nikde stanovena závazná metoda pro zjišťování tzv. obvyklé (tržní) ceny, která se zjišťuje pouze trhem a cena je hodnota majetku (služby) vyjádřená v penězích na trhu. Cena se nedá vypočítat. Na základě této odborné definice zadaného úkolu se tak v případě, kdy nelze průkazným způsobem zjistit statisticky významný počet dosažených tržních cen z prodejů stejných, nebo obdobných nemovitostí v místě co nejbližším lokalitě kde se nemovitost nachází, a čase za období do jednoho roku, použijí obecně používané základní postupy nebo jejich kombinace, a výsledná hodnota je porovnána s odborným aktuálním stanoviskem realitních kanceláří, případně s vyhodnocením dostatečného počtu porovnatelných nemovitostí v oblasti zjištěné z inzerce RK prostřednictvím Internetu pokud je taková nabídka a poptávka k dispozici. Tento postup a způsob pro odhad tržní hodnoty, kterou lze považovat za cenu obvyklou byl použit v tomto ocenění. 1.2. Základní pojmy Trh integrace prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitosti a lokalit. Obvyklá cena cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Tržní hodnota (obvyklá cena) je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné, jako výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Čistý roční stabilizovaný výnos jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. 4
1.3. Podklady dodané objednatelem Usnesení o přibrání znalce k vypracování znaleckého posudku č.j. 108 EX 02325/15 ze dne 07. října 2015 Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb na LV č. 328 pro k.ú. Podhrad Kopie snímku z katastrální mapy, mapový list Cheb 4-2/14 1.4. Podklady zajištěné znalcem Místní šetření spojené s prohlídkou a zaměřením nemovité věci uskutečněné dne 20. října 2015 za přítomnosti znalce. Povinný se ohledání nemovité věci nezúčastnil. Územní plán Města Skutečnosti zjištěné na místě, pořízení fotodokumentace, informace a údaje sdělené majiteli sousedních nemovitostí. Informace o prodejích obdobných nemovitých věcí z vlastní databáze, realitních kanceláří a z periodik. 1.5. Základ hodnoty Podkladem pro sjednání tržní ceny (realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota. Je definována jako finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje. 1.6. Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitých věcí vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM a AZO. Použité metody: Metoda stanovení zjištěné hodnoty Metoda porovnávací 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnocené nemovité věci budou použity dvě hlavní metody používané při oceňování nemovitých věcí, tj. metoda zjištěné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovité věci metodou zjištěné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch a stáří objektu. Při ocenění nemovité věci metodou ceny zjištěné je pro výpočet ceny podpůrně použita cena dle platného cenového předpisu. Dále pak bude použita metoda porovnávací, jenž dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovité věci jako celku. 5
Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovité věci. Pro porovnávací metodu bude použito podkladů z vlastní databáze, z databáze realitních kanceláří a z realitních serverů. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovité věci Na LV č. 328 pro k.ú. Podhrad je vloženo v části A vlastnické právo na: Celý Bedřich, náměstí Krále Jiřího z Poděbrad 1/14, 35002 Cheb 590111/1150 Adresa nemovitosti: Zámecká ul. Kód katastrálního území: 723720 Název katastrálního území: Podhrad Název obce: Cheb Název okresu: Cheb List vlastnictví: LV 328 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu ocenění váznou tato práva: - Zástavní právo exekutorské, z rozhodnutí správního orgánu, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti viz LV č. 328. Nájemní smlouvy nebyly znalci předloženy. 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovité věci Výše uvedené nemovité věci se nachází v okrajové části Chebu v katastrálním území Podhrad v zahrádkářské osadě U kaštanu, nedaleko železniční trati. Jedná se o pozemky užívané v souladu s územním plánem k individuální rekreaci zahrádkářství. Na pozemku č.parc. St. 228 je postavena nezapsaná zahrádkářská chata. Na pozemky nejsou přivedené inženýrské sítě. V okolí se nachází elektřina a veřejný vodovod. Pozemky jsou jako celek rovinaté, oplocené s trvalými porosty (5x jabloň, 2x třešeň, 2x švestka, borovice, tis). Příjezd je po zpevněné komunikaci. Cheb je bývalým okresním městem, správním centrem s veškerou infrastrukturou, ve městě je kompletní síť obchodů, služeb, základní škola, pošta, policie, finanční a katastrální úřad apod., je zde průměrná nabídka pracovních příležitostí. Daná lokalita je hodnocena s ohledem na využití jako méně lukrativní. I s výhledem do budoucna se bude z hlediska trhu s nemovitými věcmi jednat o lokalitu méně žádanou. 3.1.4. Popis a stav objektu Zahrádkářská chata Chata je postavena na pozemku č.parc. St. 228. Jedná se o samostatně stojící objekt s jedním nadzemním podlažím. Znalci nebyl umožněn vstup na pozemek, rozměry chaty jsou určené odhadem, popis vybavení vychází z ohledání a informací zjištěných od vlastníka sousední nemovitosti. 6
Chata je dřevěná srubová. Svislé konstrukce jsou dřevěné, stropy dřevěné trámové, krov sedlový, krytina živičná, klempířské konstrukce jsou provedené částečně z pozinkovaného plechu, bleskosvod není osazen, úprava povrchů je opatřena nátěry, okna dřevěná, dveře dřevěné, podlahy dřevěné, topení lokální. Chata není napojená na inženýrské sítě. Stáří chaty je určeno odhadem na 40 roků, stavebně technický stav zhoršený. Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovité věci, které jsou určeny k individuální rekreaci v zahrádkářské osadě. Na nemovitých věcech váznou zástavní práva a nařízený prodej nemovitosti. Vhodnost využití Hodnocenou nemovitou věc je možné užívat k rekreačním zahrádkářským účelům. 3.2. Aplikace metod 3.2.1. Metoda zjištěné hodnoty Zjištěná hodnota pozemků včetně součástí a příslušenství Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 060,00 Kč/m 2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavní práva I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - nezapsaná stavba I -0,10 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,800 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,85 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 0,01 7
3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,05 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II 0,00 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II 0,00 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - železnice v blízkosti I -0,30 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,603 Koeficient pp = I T * I P = 0,482 11 i = 2 Ocenění pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,800 Index polohy pozemku I P = 0,603 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,800 * 1,000 * 0,603 = 0,482 6 i = 1 8
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 060,- 0,482 510,92 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St.228 30,00 510,92 15 327,60 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 545/6 369,00 510,92 188 529,48 Stavební pozemky - celkem 399,00 m 2 203 857,08 Ocenění staveb na pozemcích Zahrádkářská chata Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rekreační chata 36 porovnávací metoda Poloha objektu: Karlovarský kraj, obec nad 10 000 do 50 000 obyvatel Stáří stavby: 40 let Základní cena ZC (příloha č. 25): 1 695,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 7,00*4,25-1,73*4,00 = 22,83 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 22,83 m 2 2,20 m Obestavěný prostor celkem: (7,00*4,25-1,73*4,00)*(2,20+0,60/2) = 57,08 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 57,08 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny I typ D zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Zahrádkářská chata I 0,02 2. Svislé konstrukce - Montované na bázi dřevní hmoty III 0,00 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví I -0,01 4. Napojení stavby na sítě - Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj el. energie I -0,06 9
5. Vybavení - Bez zákl. příslušenství I -0,10 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění II 0,00 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 III 0,00 vč.) - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Do 400 m2 II 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: s = 1-0,005 * 40 = 0,800 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,800 = 0,442 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,800 Index polohy pozemku I P = 0,603 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 695,- Kč/m 3 * 0,442 = 749,19 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 57,08 m 3 * 749,19 Kč/m 3 * 0,800 * 0,603= 20 629,24 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 20 629,24 Kč Cena staveb celkem = 20 629,24 Kč Pozemky - celkem + 203 857,08 Kč Pozemky - zjištěná cena = 224 486,32 Kč Zjištěná cena celkem po zaokrouhlení: 224 490,00 Kč Slovy: dvěstědvacetčtyřitisícčtyřistadevadesát Kč 3.2.2. Metoda porovnávací Porovnání nabídkových cen realitního trhu Lokalita Popis stavby a pozemků Kč Foto Jesenice 289.000,- Nabídková cena Pozemek v obci Jesenice u Chebu o celkové rozloze 868 m2. Možnost rekreace, koupání a rybolovu u přehrady Jesenice. Plocha pozemku: 868 m2 Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Upravená cena 333,- 0,85 1,00 1,00 1,05 1,05 1,00 1,00 312,- Kč/m2 10
Mariánské Lázně, Velká Hleďsebe 154.900,- Nabídková cena zahrada na okraji obce Velká Hleďsebe, u Velkého Knížecího rybníka. Zahrada je kompletně oplocená, s dobrou příjezdovou cestou až k pozemku. Nachází se zde chatka s vnitřním i venkovním posezením. Na zahradu je přivedena užitková voda. Možnost připojení elektřiny. Plocha pozemku: 389 m2 Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Upravená cena 398,- 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 338,- Kč/m2 Cheb, Podhrad 550.000,- Nabídková cena pozemek s chatou s možností výstavby RD. Do chatky je přivedena elektřina. Přípojka k obecnímu vodovodu je v plánu obce. Vedle chatky je suchý záchod. K pozemku není zaveden plyn ani kanalizace. Pozemek je svažovitý s menším výhledem do kraje, oplocen, dobře přístupný. Jsou zde ovocné stromy a keře. Plocha pozemku: 730 m2 Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Upravená cena 753,- 0,85 0,90 1,00 0,80 0,75 0,90 1,00 311,- Kč/m2 Porovnávací cena pro dané nemovité věci a příslušenství jako celek 320,- Kč/m2 Porovnávací hodnota nemovité věci po zaokrouhlení činí: 130 000,00 Kč Slovy: stotřicetisíc korun českých 3.2.3. Rekapitulace 3.2.1. Zjištěná hodnota 224 490,00 Kč dvěstědvacetčtyřitisícčtyřistadevadesát Kč 3.2.2. Porovnávací hodnota 130 000,00 Kč stotřicettisíc Kč Jedná se o objekt v zahrádkářské osadě v okrajové části Chebu. Na základě prohlídky nemovitosti, konzultace s realitní kanceláří a studia internetových nabídek se jedná o nemovitost, která svou polohou a dispozičním uspořádáním je na trhu s nemovitostmi málo žádaná. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky rekreační oblast v dosahu města Slabé stránky exekuce, neudržovaný pozemek, nezapsaná chata Předpokládaný další vývoj daná oblast má předpoklady pro individuální rekreaci Vzhledem ke zjištěným skutečnostem pro stanovení odhadu obvyklé ceny nemovitosti v příslušné lokalitě je doporučeno navrhnout hodnotu s větší váhou na hodnotu porovnávací. 11
4. ZÁVĚR Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění k uvedenému datu je navržena tržní hodnota nemovité věci včetně součástí a příslušenství jako celku ke dni 20. října 2015 ve výši I. Nemovitosti, které se výkon týká: pozemek parc.č. St. 228 o výměře 30 m 2 zastavěná plocha a nádvoří na kterém stojí nezapsaná zahrádkářská chata a pozemek parc.č. 545/6 o výměře 369 m 2 zahrada, včetně součástí a příslušenství, to vše k.ú. Podhrad a obec Cheb, vše zapsané na LV č. 328 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb II. Příslušenství nemovitosti, které se výkon týká: Oplocení, trvalé porosty III. Výsledná cena nemovitosti (I.) a jejího příslušenství (II.), které se výkon týká: 150 000,00 Kč Slovy: stopadesáttisíc korun českých IV. Známá věcná břemena, nájemní práva, pachty, výměnky: nezjištěno V Plzni, 02. listopadu 2015 Ing. Vladimír Nováček Železničářská 33 312 12 Plzeň tel.: +420 605 948 605 e-mail: novacek.vlada@seznam.cz 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j.: Spr. 1447/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1853/220/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 220/2015. 12
6. PŘÍLOHY 6.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 6.2. Použitá literatura 1. Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitosti, ČKOM, verze 1.0, 09 / 1999 2. Nemovitosti, oceňování a právní vztahy Doc. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala, Linde Praha a.s., Opletalova 35, 115 51 Praha 1 3. ČSN 73 40 55 Výpočet obestavěného prostoru pozemních stavebních objektů 4. Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku vč. jeho novel 5. Znalecké standardy vydané Znaleckým ústavem AREAS Brno 6.3. Fotodokumentace 13