ZNALECKÝ POSUDEK č. 36/306/2014 O ceně spoluvlastnického podílu 1/6 na rekreační chatě č.e.47 jako součásti pozemku p.č.st.520 a pozemcích p.č.st.520 a p.č.1993, vše v k.ú. a obci Hoštka. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Mgr. Pavel Dolanský Palackého 31/2 26601 Beroun Pro účely exekučního řízení č.j.015 EX 124/2012-80. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 22.4.2014 znalecký posudek vypracovala: Ing. Šárka Poláčková Kaštanová 540 412 01 Litoměřice telefon: 724212989 e-mail: sarka.polackova@odhadyltm.cz Znalecký posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Litoměřicích 2.5.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit cenu spoluvlastnického podílu 1/6 na rekreační chatě č.e.47 jako součásti pozemku p.č.st.520 a pozemcích p.č.st.520 a p.č.1993, vše v k.ú. a obci Hoštka pro účely exekučního řízení. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: rekreační chata Adresa předmětu ocenění: Hoštka č.e.47 411 72 Hoštka Kraj: Ústecký Okres: Litoměřice Obec: Hoštka Katastrální území: Hoštka u Roudnice nad Labem Počet obyvatel: 1 698 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 280,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 393,98 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 22.4.2014 za přítomnosti Lucie Poršové - povinné a Hany Procházkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Usnesení o ustanovení znalce č.j. 015 EX 124/2012-80 ze dne 3.4.2014 Výpis z katastru nemovitostí LV č.123 k.ú. Hoštka ze dne 3.4.2014 Mapové podklady na www.nahlizenidokn.cuzk.cz a www.mapy.cz Skutečnosti zjištěné na místním šetření 22.4.2014 Podklady zapůjčené Hanou procházkovou na místním šetření: Geometrický plán č.410-145/2005 Ing. Karel Votoček 31.8.2005 - zaměření zastavěné plochy chaty. Znalecký posudek č.2330-05 ze dne 13.7.2005 vypracoval Jiří Furst, Kochovice 43 - dědictví po Vladimíru Procházkovi k 8.5.2005 - zjištěná cena 147.160,-Kč 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 7562280429, Lucie Poršová, Pešlova 360/20, 19000 Praha 9, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6-2 -
6459062082, Ivana Jeřábková, Dřevčice 156, 250 01 Dřevčice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 506015183, Hana Procházková, Jablonecká 359/23, 190 00 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 4 / 6 Vlastníci pozemku: 7562280429, Lucie Poršová, Pešlova 360/20, 19000 Praha 9, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 6459062082, Ivana Jeřábková, Dřevčice 156, 250 01 Dřevčice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 506015183, Hana Procházková, Jablonecká 359/23, 190 00 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 4 / 6 Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č.123 ze dne 3.4.2014 k.ú. Hoštka Oceněno bez ohledu na exekuce uvedená na LV č.123 ze dne 3.4.2014 k.ú.hoštka 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla na místním šetření k dispozici. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o rekreační chatu umístěnou ve svahu nad řekou Labe v rekreační zahrádkářské oblasti mezi Štětím a Hoštkou. Chata je součástí pozemku p.č.st.520 a ve funkčním celku je i pozemek p.č.1993, který je s chatou oplocen. Chata je umístěna ve svahu cca 150m od řeky a je přístupná fyzicky po nezpevněné komunikaci z východu, ale tento přístup není právně dořešen - pozemky p.č.2004/1 a 1991 k.ú. Hoštka jsou ve vlastnictví SJM Křivánka Karla a Milady, Viničná 291, Štětí Pozemky jsou s chatou oplocená a vedle chaty se nachází malý dřevěný zahradní domek a před chatou je bazén kulatý polozapuštěný. Ocenění bude provedeno porovnávacím způsobem dle zákona o oceňování majetku a tržní hodnotou na základě tržního porovnání. 8. Obsah znaleckého posudku I. Administrativní ocenění objektu 1. Ocenění pozemků 1.1. Zahrádkářská chata č.e.47 s pozemky II. Tržní ocenění objektu porovnávací metodou - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK I. Administrativní ocenění objektu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Zahrádkářská chata č.e.47 s pozemky Pozemky ve funkčním celku s chatou jsou umístěny ve strání nad Labem a jsou mírně svažité k jihu. Na pozemku je rekreační chata. Pozemky jsou připojeny na labskou závlahovou vodu sezónně a na elektro. Přístup je z východu po polozpevněné komunikaci - právně neošetřen. V místě není žádná občanská vybavenost, zastávka autobusu je daleko. Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 165,00 m 2 R = (200 + 0,8 * vp) / vp R = (200 + 0,8 * 1 165,00) / 1 165,00 = 0,972 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - nedořešení přístup viz nález I -0,20 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,800 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00-4 -
5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,970 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,85 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III 0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV 0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,05 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,01 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré IV -0,02 parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m II -0,02 s maximálně čtyřmi dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,876 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,970 * 0,800 * 0,876 = 0,680 11 i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 382,95 0,680 260,41 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,972 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St.520 37,00 260,41 9 635,17 nádvoří 4 odst. 1 orná půda 1993 1 128,00 260,41 293 742,48-5 -
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 303 377,65 Ocenění staveb na pozemcích Rekreační chata č.e.47 Jedná se o rekreační chatu vystavěnou na betonové podezdívce, v podezdívce je malý sklípek, chata má 1 nadzemní podlaží s převážně dřevěnými stěnami ( obestavěná maringotka), zastřešení je sedlovou střechou s mírným sklonem bez možnosti půdní vestavby. Chata vznikla v roce 1980 přístavbami stávající maringotky Dispozice: 1.PP sklípek přístupný z venku 2,46 m 2 1.NP terasa před vchodem 6,25 m 2, pokoj 10,3 m 2, pokoj 4,64 m 2, wc 1,4 m 2, kuchyně 3,45 m2, komora přístupná z venku 2,93 m2 Plochy přístupní z venku a terasa se pro výpočet užitné plochy počítají 50%. Užitná plocha (2,46+6,25+2,93)*0,5+10,3+4,64+1,4+3,45 = 5,945+19,79=25,735 zaokrouhleno na 25,7 m 2 Konstrukci tvoří z větší části stará maringotka, ke které je vzadu (západně) přistavěna kuchyňka a wc, ze severu malá ložnice, a z východu vstupní terasa, chata stojí na zděné omítnuté podezdívce, střecha je sedlová s malým sklonem s plechovou krytinou, podlahy jsou dřevěné palubkové, okna dřevěná jednoduchá, eletrozvody 230V, voda do wc je přivedena z labské závlahové vody - sezónní, kanalizace je z wc a kuchyně svedena do malého septiku s trativodem. V ceně chaty je v tomto způsobu ocenění obsaženy venkovní úpravy ( oplocení, zpevněné plochy apod.) kromě bazénu a také vedlejší stavby do ZP 25 m 2 tj. zahradní domek -kolna ZP 5,7 m2 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rekreační chata 36 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 34 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 25): 2 388,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 2,3*2,45 = 5,64 m 2 1.NP: 3,70*(4,8+1,4)+1,41*4,80+1,43*2,64 = 33,48 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 5,64 m 2 2,00 m 1.NP: 33,48 m 2 2,00 m Obestavěný prostor 1.PP: (2,3*2,45)*(2,00) = 11,27 m 3 1.NP: (3,70*(4,8+1,4)+1,41*4,80+1,43*2,64)*(2,00) = 66,97 m 3 zatsřešení: (3,70*(4,8+1,4)+1,41*4,80+1,43*2,64)*(0,6/2) = 10,04 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 88,28 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení - 6 -
Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny I typ I zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata II 0,00 2. Svislé konstrukce - Dřevěné jednostranně obíjené I -0,05 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví I -0,01 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda, žumpa (septik) II 0,00 5. Vybavení - WC ve stavbě III 0,00 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění II 0,00 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 III 0,00 m2 vč.) - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Nad 400 m2 III 0,03 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 34 let: s = 1-0,005 * 34 = 0,830 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,830 = 0,684 9 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,970 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,85 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III 0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV 0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,05 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,01 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré IV -0,02-7 -
parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m II -0,02 s maximálně čtyřmi dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,876 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 388,- Kč/m 3 * 0,684 = 1 633,39 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 88,28 m 3 * 1 633,39 Kč/m 3 * 0,970 * 0,876= 122 525,94 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 122 525,94 Kč Bazén Před chatou je kulatý bazén, polozapuštěný, postavený v roce cca 1990. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 21. Bazén venkovní Výměra: 1,5*1,5*3,14*1,2 = 8,48 m 3 obestavěného prostoru Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 242 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i ) = 0,970 4 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,85 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III 0,05-8 -
oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV 0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,05 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,01 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré IV -0,02 parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m II -0,02 s maximálně čtyřmi dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,876 Koeficient pp = I T * I P = 0,850 11 i = 2 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / m 3 = 1 825,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2910 Základní cena upravená cena Kč/m 3 = 4 181,08 Plná cena: 8,48 m 3 * 4 181,08 Kč/m 3 = 35 455,56 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 24 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 16 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 24 / 40 = 60,0 % Koeficient opotřebení: (1-60,0 % / 100) * 0,400 Nákladová cena stavby CS N = 14 182,22 Kč Koeficient pp * 0,850 Cena stavby CS = 12 054,89 Kč Bazén - zjištěná cena = 12 054,89 Kč Cena staveb celkem = 134 580,83 Kč Ocenění porostů na pozemcích Trvalý porost Na pozemku zahrady je smíšený porost ovocných a okrasných stromů. - 9 -
Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 303 377,65 Celková výměra pozemku m 2 1 165,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: 1165,000-37 = m 2 1 128,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 293 742,48 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 19 093,26 Trvalý porost - zjištěná cena 19 093,26 Kč Cena porostů celkem = 19 093,26 Kč Zahrádkářská chata č.e.47 s pozemky - výchozí cena pro výpočet = 457 051,74 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 6 Zahrádkářská chata č.e.47 s pozemky - zjištěná cena = 76 175,29 Kč - 10 -
Rekapitulace administrativních cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Zahrádkářská chata č.e.47 s pozemky 76 175,30 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 76 175,30 Kč Celkem 76 175,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 76 175,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 76 180,- Kč - 11 -
II. Tržní ocenění objektu porovnávací metodou Stanovení tržní hodnoty bude provedeno porovnávací metodou na tržních principech, přičemž metoda porovnávací podle vypočtená podle zákona bude metodou podpůrnou. Metoda porovnávací: Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Pokud je metoda porovnávací použita, musí být uvedeny v časovém horizontu ne delším než šesti měsíců minimálně tři realizované ceny, nebo nabídkové ceny (s korekcí snížení nabídkové ceny o 10-20%) obdobných nemovitostí. Porovnání musí být provedeno jak z pohledu stavební substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, velikost pozemku atd.) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Za optimální délku průběhu realizace prodeje lze uvažovat období 1-6 měsíců. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem odhadce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné tržní hodnoty. Nemovitost je charakterizována parametry jako např.: a) Obestavěný prostor b) Zastavěná plocha c) Užitná plocha d) Počet podlaží e) Poloha v lokalitě f) Konstrukční systémy g) Vybavenost h) Fyzické opotřebení i) Funkční a ekonomická zastaralost j) Ekologické zatížení k) Věcné břemeno apod. Porovnání: Charakter oceňované nemovitosti je popsán v první části ocenění. RCH dřevěná na podezdívce, wc, labská voda, elektro, UP 25,7 m2, OP 88,28 m3 pozemek 1165 m2, zanedbaný stav, právně neošetřený přístup Podíl 1/6 na nemovitosti se běžně neobchoduje a porovnání bude provedeno jako celý byt s tím, že podíl se dle mých zkušeností obchoduje za vyvolávací cenu podílu z celkové ceny nemovitosti. - 12 -
Porovnávací RCH č.1 Hoštka Nabídková cena 445.000,-Kč UP 47 m2, pozemek 80 m2 zděná chata s terasou a krásným výhledem na řeku Labe, v oblasti Hoštky (hoštský kopec-vinice). Chata je v dobrém, udržovaném stavu, podsklepená s možností využití podkroví. Přiveden el. proud, užitková voda. Pozemek je svažitý, využívaný jako vinice a sad,v nájmu pozemek o velikosti 2500m2 Porovnávací Rch č.2 Štětí- Hoštecká stráň Nabídková cena: 290.000,-Kč UP 37,6 m2, pozemek 2508 m2 chata se zahradou o celkové výměře 2.508 m2 na Hoštecké stráni u Štětí. Chata je dřevěná, uvnitř palubková, s kamennou podezdívkou a podsklepením. Na zahradě jsou ovocné stromy různých druhů. Voda je užitková sezónní rozvedená po zahradě. Krásný výhled do kraje a na řeku Labe. Porovnávací Rch 3 Liběchov Nabídková cena 470.000,-Kč, UP 30 m2, pozemek 373 m2 Udržovaná, montovaná chata 1+1 s komorou, toaletou s umývárnou, dvěma sklípky a pěknou zahradou, na krásném místě na okraji CHKO Kokořínsko. Do chaty, která je kompletně zařízená, přijdeme schody z parkoviště. Za vstupními dveřmi je veranda se sklípkem, v jejímž čele je toaleta s umývárnou. Vlevo je vchod do kuchyně s jídelním koutem a komorou se sklípkem. Ta je průchozí do pokoje, ve kterém je za závěsem výklenek s palandou. V zařízení je i sporák s troubou na PB. Na něj je řešeno i lokální topení. Na podlahách jsou prkna a PVC. V chatě je el. 220/380V ( je zaplaceno zesílení sítě ), vodovod, jímka a septik. Zahrada je kolem celé chaty a navazuje na něj pozemek o vým. 367 m2, který je možno dokoupit za 330,-Kč/m2-13 -
Porovnávací analýza : Metoda přímého porovnání Srovnávací objekt Metoda přímého porovnání - schéma postupu u jednotlivých objektů a výsledné zpracování přepočtených cen Cena a její úprava na pramen, odkud je čerpána Cena Koef. pramene ceny Cena po úpravě (cena K1 - velikost koef. stavby pramene ceny) Koeficienty pro vytvoření indexu odlišnosti (výčet koeficientů není závazný) K2 - stáří a tech-nický stav stavby K3 - vedlejší stavby K4 - velikost po-zemku K5 - názor znalce Index odlišnosti I o K1... K5 Ceny oceňovanéh o objektu, odvozené z jednotlivých srovnávacích objektů RCH Hoštka 445 000 0,85 378 250 0,90 1,20 1,00 0,80 1,20 1,04 363 702 RCH Hoštka 290 000 0,85 246 500 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 259 474 RCH Liběchov 470 000 0,85 399 500 1,00 1,00 1,00 0,90 1,20 1,08 369 907 Průměr 331 028 Index cenového porovnání je větší než 1, když je porovnávací objekt v daném kritériu lepší než oceňovaný. K porovnání byly vybrány domy v podobných lokalitách. Nejvíce se oceňovanému podobá porovnávací Rch č.2, která je ve stejné lokalitě, ale je v mírně horším stavu a má větší pozemek a je bez bazénu. Tržní hodnota vypočtená porovnáním je 331.028,-Kč Podíl 1/6 331028*1/6=55.171,333= zaokrouhleno 55.200,-Kč Kladné stránky oceňované RCH : pěkná poloha ve svahu nad řekou, velký pozemek, bazén Slabší stránky oceňované RCH: chata postavená rozšířením maringotky svépomocí, nedořešený přístup. Vlastnický podíl na domě se obchoduje evidentně hůře než celá nemovitost. Samotný vlastnický podíl 1/6 povinné Lucie Poršové odhaduji na tržní hodnotu 55.200,-Kč C.Rekapitulace I.Cena zjištěná porovnávacím způsobem podle zákona o oceňování majetku.... 76.180,-Kč II. Tržní hodnota zjištěná cenovým porovnáním.. 55.200,-Kč D.Závěr V závěrečném výroku se přikláním k hodnotě zjištěné porovnávacím způsobem na tržních principech ad.ii, V administrativní ceně je příliš vysoká cena pozemku zahrady neodpovídající skutečnosti. - 14 -
Tržní hodnotu spoluvlastnického podílu 1/6 na rekreační chatě č.e.47 jako součásti pozemku p.č.st.520 a na pozemcích p.č.st.520 a p.č.1993 k.ú.hoštka navrhuji vzhledem ke stavu nemovitosti, její poloze a současné situaci na trhu nemovitostí na 55.200,-Kč. Slovy. Padesátpěttisícdvěstěkorun českých. Poznámka : Stanovení obvyklé ceny je bez odečtení exekucí na LV č. 123 ze dne 3.4.2014 k.ú. Hoštka v příloze. Další závady nemovitosti nezjištěny. V Litoměřicích 2.5.2014 Ing. Šárka Poláčková Kaštanová 540 412 01 Litoměřice telefon: 724212989 e-mail: sarka.polackova@odhadyltm.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.8. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem dne 3.listopadu 2010 č.j. Spr 4852/2010 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 36/306/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 14-0066. - 15 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 123 ze dne 3.4.2014 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1-16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
Snímek katastrální mapy - 21 -
Fotodokumentace nemovitosti obývací pokoj kamna na TP kuchyně - sporák na PB c jižní strana chaty severní strana - 22 -
bazén východní zadní strana chaty zahrada pohled od vjezdu na chatu přístupová komunikace dřevník vedle vjezdu vlevo - 23 -
Mapa oblasti Hoštka č.e.47-24 -