ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 102/4262/2015 o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na LV č. 499 (stavební parcela č. 22/1-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba Měník, čp. 79, bydlení, stavební parcela č. 22/3- zastavěná plocha a nádvoří, společný dvůr a pozemková parcela č. 83-zahrada) pro katastrální území Měník u Nového Bydžova, obec Měník, kraj Královéhradecký a příslušenství. Objednavatel posudku: JUDr. Kamil Souček Exekutorský úřad Náchod Masarykovo náměstí 56 Náchod Účel posudku: 083 EX 352/13 - zjištění ceny obvyklé (tržní v čase a místě obvyklé) Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, v platném znění Oceněno ke dni: 25.listopadu 2015 Posudek vypracoval: Ing. Bohuslav Rohlena Nádražní 1500 Nové Město nad Metují Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 6 stran textu a 8 stran přílohy. V Novém Městě nad Metují, dne 9.prosince 2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitých věcí Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou nemovitosti zapsané na LV č. 499 (stavební parcela č. 22/1-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba Měník, čp. 79, bydlení, stavební parcela č. 22/3-zastavěná plocha a nádvoří, společný dvůr a pozemková parcela č. 83-zahrada) pro katastrální území Měník u Nového Bydžova, obec Měník, kraj Královéhradecký a příslušenství. Oceňované nemovitosti se nacházejí v centrální části obce Měník, za obecním hostincem. Součástí stavební parcely č. 22/1 je stavba - objekt bydlení čp. 79. Na obytnou část navazuje kolna. Přístup je ze státní silnice. Obec Měník má dle Malého lexikonu obcí 2014 celkem 618 obyvatel. Obec Měník se nachází cca 5 km jižně od Nového Bydžova, směrem ke Hradci Králové. V obci je obecní úřad, pošta, základní škola, mateřská školka, obchod, hřiště, hostinec. V obci jsou obecní vodovod, kanalizace a plyn. V obci nejsou ordinace praktického a zubního lékaře. Obcí neprochází železniční trať. Autobusové spojení je dobré. Ocenění obvyklou cenou nemovitostí je provedeno porovnávacím způsobem. V tomto porovnávacím způsobu ocenění jsou zahrnuty pozemky včetně staveb, studna, venkovní úpravy (přípojky elektro, vody, vodárna, kanalizace, jímka, zpevněné plochy, venkovní schody, ploty, plotová vrata a vrátka apod.) a trvalé porosty. Objekt bydlení byl postaven kolem roku 1958. V roce 2008 koupil objekt současný vlastník. V letech 2008-2014 byly provedeny stavební úpravy uvnitř objektu (upraveny místnosti, koupelna, WC, kotelna s prádelnou). Vstup do objektu je přes verandu, z které je přístupná obytná kuchyně (vybavení - linka, el. sporák). Za ní se nacházejí koupelna (nedokončená), WC a místnost kotelny s prádelnou. Z kuchyně jsou přístupné dva pokoje umístěné vpravo směrem k objektu hostince, resp. k sálu hostince. Zvenku je vstup do prostoru garáže. Vlevo navazuje na obytnou část kolna. V podkroví je půda. Objekt je proveden klasickým způsobem, obvodové kce zděné, stropy rovné, podlahy dlažba, plovoucí podlahy, okna dřevěná, střecha sedlová, krytina tašková, bylo provedeno zateplení verandy, vytápění kotlem na TP. Provedené stavební úpravy nejsou dokončené. Celkový stav kcí úměrný stáří. 1.2 Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 083 EX 352/13-26 ze dne 29.4.2014 - Výpis z KN, LV č. 499 vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne 25.11.2015 dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu 25.11.2015 - kopie katastrální mapy - údaje sdělené na OÚ v Měníku - údaje sdělené vlastníkem nemovitostí - vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí - realitní server sreality.cz - údaje sdělené realitními kancelářemi působícími v regionu - 2 -
- fotodokumentace ze dne 23.8.2014 - prohlídka dne 23.8.2014 - ověření stavu objektu zvenku od silnice dne 25.11.2015 - vlastník nemovitostí neumožnil provedení fotodokumentace uvnitř objektu 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí na listu vlastnictví č. 499 pro katastrální území Měník u Nového Bydžova, obec Měník zapsán: Jiří Kříž, nar. 6.7.1975 1.4 Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou Nemovitosti zapsané na LV č. 499 (stavební parcela č. 22/1-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba Měník, čp. 79, bydlení, stavební parcela č. 22/3-zastavěná plocha a nádvoří, společný dvůr a pozemková parcela č. 83-zahrada) pro katastrální území Měník u Nového Bydžova, obec Měník, kraj Královéhradecký a příslušenství tj. studna, venkovní úpravy (přípojky elektro, vody, vodárna, kanalizace, jímka, zpevněné plochy, venkovní schody, ploty, plotová vrata a vrátka apod.) a trvalé porosty. - 3 -
2. OBVYKLÁ CENA OCENĚNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN A ZÁVAD Na LV č. 499 (stavební parcela č. 22/1-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba Měník, čp. 79, bydlení, stavební parcela č. 22/3-zastavěná plocha a nádvoří, společný dvůr a pozemková parcela č. 83-zahrada) pro katastrální území Měník u Nového Bydžova, obec Měník, kraj Královéhradecký a příslušenství, je zapsáno věcné břemeno užívání pozemku č. par. 22/3 za účelem přístupu k domu čp. 12, nacházející se na stavební parcele č. 22/2. Jiné nájemní, pachtovní a předkupní práva, ani výměnky na LV zapsány nejsou. V části CLV jsou zapsány Zástavní právo soudcovské, Zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu, Zástavní práva exekutorská, Zástavní práva smluvní, Zahájení exekucí a Exekuční příkazy k prodeji nemovitostí. Nejedná se o věcná břemena, ale pouze o omezení převodu. Věcné břemeno: 10.000,- Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ (TRŽNÍ CENY - V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ) DEFINICE: - Tržní hodnota: Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. - Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Citace: porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným, nebo podobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. - 4 -
Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou nemovitosti zapsané na LV č. 499 (stavební parcela č. 22/1-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba Měník, čp. 79, bydlení, stavební parcela č. 22/3-zastavěná plocha a nádvoří, společný dvůr a pozemková parcela č. 83-zahrada) pro katastrální území Měník u Nového Bydžova, obec Měník, kraj Královéhradecký a příslušenství, tj. studna, venkovní úpravy (přípojky elektro, vody, vodárna, kanalizace, jímka, zpevněné plochy, venkovní schody, ploty, plotová vrata a vrátka apod.) a trvalé porosty. Pro objektivní stanovení ceny tržní (obvyklé v čase a místě) jsem čerpal informace z vlastní databáze realizovaných prodejů, informace z obecních a městských úřadů, informace z katastrálních pracovišť a od realitních kancelářích působících v regionu) POROVNÁVACÍ ZPŮSOB: A) Realizované prodeje rodinných domů v Královéhradeckém kraji: 1) Rodinný dům přízemní v Kostelci nad Orlicí, zastavěná plocha 120 m 2, pozemky 830 m 2, dům po částečné modernizaci, cena obvyklá stanovena na částku 1.570.000,-Kč, prodáno za částku 1.320.000,-Kč, březen 2014. 2) Rodinný dům přízemní s podkrovím v Novém Městě nad Metují, zastavěná plocha 96 m 2, pozemky 492 m 2, dům z roku 1950 v původním stavu, cena obvyklá stanovena na částku 1.800.000,-Kč, prodáno za částku 1.780.000,-Kč, červen 2015. B) Nabídky rodinných domů v Měníku: V nabídkách RK v obci Měník je celkem 1 samostatný rodinný dům. 1) Roubená chalupa, na kterou navazují chlévy, k rekonstrukci, cca 20 roků proveden nový krov a krytina, pozemky 1.410 m 2, vytápění domu na tuhá paliva, Nabídková cena: 550.000,-Kč Realitní makléř: K2 ateliér architektury a designu s.r.o. Třebechovice pod Orebem C) Nabídky rodinných domů v okolí obce Měník: V nabídkách RK v obci Měník je celkem 9 samostatných rodinných domů. Srovnatelný je jeden. 1) Nový Bydžov Vysočany, rodinný dům částečně roubený, v roce 2009 proběhla rozsáhlejší rekonstrukce (nová koupelna s WC, podlahy, okna, kuchyně, dveře, oprava omítek, podhledy stropu, zateplení západní stěny). Dispozice 3+1. Odpady do septiku, voda z obecní studny, napojení na plyn, vytápění plynovým kotlem. Na dům navazuje hospodářská část kurník a sklad. Pozemky 399 m 2. Nabídková cena: 550.000,-Kč Realitní makléř: Realitní kancelář Pohoda, Vysoké Mýto Toto je statistika ze dne 2.12.2015. Realitní server sreality.cz je největší realitní server v České republice. Inzeruje na něm cca 2.550 realitních kanceláří a developerských firem. Z Královéhradeckého kraje je to cca 163 realitních kanceláří a firem. - 5 -
Skutečná cena obvyklá se vždy zjistí až při jejím prodeji resp. dražbě (realizaci převodu). ZÁVĚR: Porovnávacím způsobem jsem došel k názoru, že cena obvyklá nemovitostí jako celku je ve výši max. 520.000,-Kč. Po odečtu věcného břemene 510.000,-Kč. Negativem je hlavně skutečnost, že objekt čp. 79 navazuje na sál obecní hospody. Dle informací se pořádají v hostinci a sále koncerty a taneční zábavy. Na zeď sálu přímo navazují obytné místnosti domu čp. 79. Hluk je přenášen konstrukcí do objektu čp. 79. Nemám důvod tvrzení vlastníka domu čp. 79 panu Jiřímu Křížovi nevěřit (s obtěžujícím hlukem se jako správce bytových domů zabývám a problematiku šíření hluku a měření hluku znám). Taneční zábavy dle informací trvají i dlouho do ranních hodin. Je jistě na zvážení, zda by nebylo vhodné se obrátit na příslušnou krajskou hygienickou stanici, nechat provést měření hluku a problém řešit s vlastníkem objektu hostince. Problém hluku nebude ale vyřešen během několika měsíců. Hluk se roznáší konstrukcemi podlah, stěnami, stropem. Bude nutno provést dilataci kcí a protihlukovou izolaci mezi oběma objekty. Stanovuji obvyklou cenu nemovitostí zapsaných na LV č. 499 (stavební parcela č. 22/1- zastavěná plocha a nádvoří, stavební parcela č. 22/3-zastavěná plocha a nádvoří, společný dvůr a pozemková parcela č. 83-zahrada) pro katastrální území Měník u Nového Bydžova, obec Měník, kraj Královéhradecký a příslušenství, tj. stavba čp. 79 - bydlení, studna, venkovní úpravy (přípojky elektro, vody, vodárna, kanalizace, jímka, zpevněné plochy, venkovní schody, ploty, plotová vrata a vrátka apod.) a trvalé porosty, včetně oceněného věcného břemene, ve výši: Slovy: Pětsetdesettisíc Kč 510.000,- Kč Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu nebude mít prospěch z činností souvisejících s předmětem zjištění ceny obvyklé. Honorář za provedeny posudek není závislý na stanovené výše ceny obvyklé. Posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nejsou shledány skutečnosti svědčící o nepravdivých nebo zkreslených skutečnostech. Má se za to, že získané informace jsou pravdivé a věrohodné. Pokud by bylo v budoucnosti doloženo, že informace byly předány zpracovateli nepravdivé a nevěrohodné, nenese zpracovatel za ně zodpovědnost. V Novém Městě nad Metují, dne 9.prosince 2015... vypracoval 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 5.12.1989, č.j. Spr. 449/89, pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a rozhodnutím ze dne 19.1.1993, č.j. Spr. 2259/92 pro obor Stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 102/4262/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Bohuslav Rohlena - 6 -
Měník, čp. 79, bydlení v katastrálním území Měník u Nového Bydžova, obec Měník, kraj Královéhradecký a příslušenství Pohled ze dvora na vstup do domu čp. 79 (vpravo navazuje sál hostince) Vstup od silnice Vlevo viditelná kolna - 7 -
Veranda u obytné části a vlevo kolna Krov Krov - 8 -