Znalecký posudek č. 15/08/156 O ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. 976/1 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 173 - rod. dům, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 2873, pro k.ú. Koryčany, obec Koryčany, okres Kroměříž. Objednatel posudku: Účel posudku: Vypracoval: JUDr. Jiří Petruň soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk K. H. Máchy 1294/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 Určení obvyklé ceny nemovitých věcí ke stanovení nejnižšího podání. Ivo Trsťan Sadová 882/2 790 01 Jeseník Posudek obsahuje 17 stran a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. V Jeseníku, dne 17. 8. 2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne 15. 4. 2015 vydané Exekutorským úřadem Šumperk, JUDr. Jiří Petruň, č.j. 065 EX 00111/14-127, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., IČ: 29452783, se sídlem Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, odpovědná osoba: soudní znalec Ivo Trsťan, jmenovaný Krajským soudem v Ostravě dne 29. 3. 1988, č.j. Spr. 2134/88, k ocenění těchto nemovitých věcí: - pozemek parcelní číslo 976/1 o výměře 154 m 2, druh: zastavěná plocha a nádvoří - součástí je stavba č.p. 173, rod. dům, stojící na pozemku parc. č. 976/1 vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Kroměříž, pro obec Koryčany, katastrální území Koryčany, okres Kroměříž, na listu vlastnictví č. 2873. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí, jejich součástí a příslušenství. 2. Informace o nemovitosti Jedná se o pozemek p.č. 976/1 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 173 - rod. dům, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 2873, pro k.ú. Koryčany, obec Koryčany, okres Kroměříž. Předmět ocenění je situovaný na adrese Příční č.p. 173, 768 05 Koryčany. Rodinný dům se nachází v zastavěné části města Koryčany, v řadové zástavbě jako řadový vnitřní, pravá část objektu (pohled z přístupové komunikace). Dle informací ČSÚ má město Koryčany 2 860 obyvatel, z hlediska občanské vybavenosti se ve městě Koryčany nachází pošta, škola, zdravotní zařízení a policie. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 20. 7. 2015 za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana a jeho asistenta. Povinný, pan Pavel Pernikář se i přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnil. Z tohoto důvodu bylo pro potřeby vyhotovení znaleckého posudku provedeno ohledání a zaměření nemovitých věcí zvenčí. Prvky, především vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, a to v části Objekty - vybavení. 4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 065 EX 00111/14-127, ze dne 15. 4. 2015. - Výpis z katastru nemovitostí č. 2873, vyhotovený objednavatelem dne 29. 5. 2015. - Náhled katastrální mapy, vyhotovený znalcem, dne 20. 7. 2015. - Mapy širších vztahů I a II. - Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne 20. 7. 2015. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz stránka č. 2
5. Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: Kraj: Zlínský Okres: Kroměříž Obec: Koryčany Katastrální území: Koryčany (669661) List vlastnictví číslo: 2873 Vlastník: Pernikář Pavel Příční 173, 76805 Koryčany 6. Dokumentace a skutečnost - Předložené podklady souhlasí se skutečností, jiné podklady nebyly zjištěny. - Nabývací titul nebyl předložen. - Z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí jsou některé rozměry převzaty ze satelitních foto snímků (zdroj: www.cuzk.cz, www.maps.google.com, www.mapy.cz). - Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovité věci k užívání třetí osobou. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o přízemní, zděný, zřejmě nepodsklepený rodinný dům, se sedlovou a pultovou střechou krytou plechovou krytinou. Rodinný dům je půdorysného tvaru velkého písmena L. Původní stáří rodinného domu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle odborného odhadu zpracovatele 80 roků. Vytápění rodinného domu je uvažováno jako standardní. V průběhu životnosti byla částečně osazena plastová zdvojená okna a byla položena střešní krytina. Z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí nebylo možné jednoznačně identifikovat případné další prvky vnější a vnitřní rekonstrukce. Dále v průběhu životnosti rodinný dům zřejmě procházel běžnou údržbou prvků krátkodobých životností, která byla v posledních letech mírně zanedbána. Oceňované nemovité věci se nachází v zóně 2 - zóna s nízkým nebezpečím výskytu povodně/záplavy. Dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle odborného odhadu zpracovatele je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) uvažováno rokem výstavby/kolaudace objektu 1935. Celkový stavebně-technický stav lze ke dni ocenění hodnotit jako - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav). Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektu je patrné z ocenění. Dispoziční řešení rodinného domu: Vnitřní dispozice rodinného domu nebyla zjištěna, neboť povinným nebyl předmět ocenění zpřístupněn. Parkování je možné na vlastním pozemku a na veřejném negarantovaném místě (komunikace před rodinným domem). Pozemek se nachází v rovinném terénu a je přístupný po veřejné stránka č. 3
zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 1310 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Město Koryčany, Náměstí 401, 768 05 Koryčany. Součástí oceňovaných nemovitých věcí jsou přípojky inženýrských sítí a stavebně-technické vybavení stavby. Všechny tyto součástí oceňovaných nemovitých věcí jsou zohledněny ve výsledné obvyklé hodnotě. Dle informací ČSÚ je možné ve městě Koryčany napojení na tyto inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod, hloubkovou kanalizaci a plynové vedení. Příslušenství oceňovaných nemovitých věcí jsou venkovní úpravy. Všechny tyto příslušenství oceňovaných nemovitých věcí jsou zohledněny ve výsledné obvyklé hodnotě. Při místním šetření byly zjištěny tyto venkovní úpravy (oplocení - zděné, ocelová vrátka, ocelová vrata - dvoukřídlá, přístupový chodník ze zámkové dlažby, ocelový sušák na prádlo a zpevněné plochy). Ocenění je provedeno dle zjištěného, skutečného stavu. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitým věcem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. 8. Obsah posudku a) Objekty 1) Stavba č.p. 173 - rod. dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 2873 c) Ocenění porovnávací metodou stránka č. 4
B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) Stavba č.p. 173 - rod. dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 2873 Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Stavba č.p. 173 - rod. dům 35 Podlaží: I. NP Zastavěná plocha: 8,70 5,40+3,90 9,10 = 82,47 m 2 Podlažnost: 82,47 / 82,47 = 1,00 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 8,70 5,40 2,80+3,90 9,10 2,80 = 230,92 m 3 Zastřešení 8,70 5,40 2,60 0,5+3,90 9,10 2,60 0,5 = 107,21 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 338,13 m 3 Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy smíšené 8,20 % Podstandardní 2. Zdivo zděné 21,20 % Standardní 3. Stropy 7,90 % Standardní 4. Střecha vaznicová sedlová, pultová 7,30 % Standardní 5. Krytina plechová - alukryt (hliník) 3,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkované (žlaby, svody, parapety) 0,90 % Standardní 7. Vnitřní omítky 5,80 % Standardní stránka č. 5
Název, popis Obj. podíl Hodnocení 8. Fasádní omítky vápenné hladké 2,80 % Standardní 9. Vnější obklady 0,50 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady 2,30 % Standardní 11. Schody 1,00 % Standardní 12. Dveře 3,20 % Standardní 13. Okna plastová zdvojená, dřevěná zdvojená 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností 1,00 % Standardní 16. Vytápění 5,20 % Standardní 17. Elektroinstalace 4,30 % Standardní 18. Bleskosvod 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody 3,20 % Standardní 20. Zdroj teplé vody 1,90 % Standardní 21. Instalace plynu 0,50 % Standardní 22. Kanalizace 3,10 % Standardní 23. Vybavení kuchyně 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení 4,10 % Standardní 25. Záchod 0,30 % Standardní 26. Ostatní 3,40 % Standardní Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Zlínský Obec: Koryčany Počet obyvatel: 2 860 Základní cena (ZC): 1 649, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 0,01 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost I. Hodnota 1 0,00 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 0,08 (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) 0,01 stavbou nebo do 300 m 2 12 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) 0,85 * stránka č. 6
* Rok výstavby / kolaudace: 1935 Stáří stavby (y): 80 Zvýšení koeficientu s: 0,06 Koeficient pro úpravu (s): 0,660 12 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,595 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 981,16 Kč/m 3 Index trhu: příloha č. 3, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) 0,95 5 Index trhu (I T = P 5 (1 + P i)): 0,950 i=1 Index polohy pozemku: příloha č. 3, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,02 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s 0,01 pozemku možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá 0,02 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 stránka č. 7
11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy (I P = P 1 (1 + P i)): i=2 1,090 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 338,13 981,16 0,950 1,090 = 343 537,10 Kč Stavba č.p. 173 - rod. dům určená cena: 343 537,10 Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 2873 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Koryčany Název okresu: Kroměříž Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce II. 2001 5000 obyvatel 0,85 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, 0,98 zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení Základní cena výchozí: ZC v = 1 560, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 561,38 Kč/m 2 Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území 0,95 stránka č. 8
Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 0,950 i = 1 5 tzv. 100-leté vody) Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,02 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s 0,01 pozemku možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá 0,02 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,090 i = 2 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,036 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 581,5897 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 976/1 zastavěná plocha a nádvoří 154 89 564,81 Pozemky na LV číslo 2873 určená cena: 89 564,81 Kč stránka č. 9
c) Ocenění porovnávací metodou Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobu oceňování je porovnávací způsob. Porovnávací přístup vychází přímo z porovnání s prodeji obdobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání je buď přímé mezi prodávanými a oceňovanou nemovitou věcí, nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitých věcech a jejich cenách je zpracován na průměrnou, standardní nemovitou věc a s touto je pak porovnávaná nemovitá věc oceňována. Aplikace této metody ocenění předpokládá dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných prodejích nemovitých věcí obdobného charakteru v lokalitě blízké předmětné nemovité věci. Problematika porovnávací (komparativní) metody je uceleně popsána v publikaci Teorie oceňování nemovitostí vydaná Akademickým nakladatelstvím CERM, s.r.o. Brno, od Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a kol., ve které je uvedeno, že ocenění provádíme porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: - druhu a účelu věcí, - koncepce a technických parametrů, - materiálů, - technického stavu (opotřebení, stav údržby, vady), - velikost, využitelnost, umístění a projevy okolí. Cena nemovité věci je velmi závislá na její poloze, a to nejvíce u nemovitých věcí obchodních, jen o něco méně u nemovitých věcí obytných a poměrně málo u nemovitých věcí výrobních, u kterých je však důležité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba tedy vždy mít na paměti, a pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovité věci ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách; přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy může být vliv okolí takový, že na různých koncích ulice budou ceny odlišné. Další skutečnosti je, že stavby zpravidla nejsou totožné. Velmi blízká podobnost bude s největší pravděpodobností u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením, velikostí podsklepení, velikosti pozemku a zahrady, objekty volně stojící nebo řadové. Vliv na cenu nemovité věci bude mít samozřejmě i technický stav. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich případné odlišnosti následně vyjádřit v ceně. Pro stanovení obvyklé (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. 1) RD Lískovec-Koryčany, okres Kroměříž Jedná se o řadový, zděný rodinný dům, který je situován v klidné části obce. K rodinnému domu náleží zahrada a kůlny. Rodinný dům je napojen na elektro, obecní vodovod a hloubkovou kanalizaci. Vytápění je lokální kamny na tuhá paliva. Občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 649 000,- Kč 2) RD Lískovec-Koryčany, okres Kroměříž Jedná se o řadový, částečně podsklepený, zděný rodinný dům o vnitřní dispozici 2+1. Rodinný dům je situován v centru obce. K rodinnému domu náleží zahrada a dílna. Rodinný dům je napojen na elektro, obecní vodovod a septik. Vytápění je řešeno jako ústřední pomocí plynového kotle nebo kotle na tuhá paliva. Občanská vybavenost a dobrá dopravní dostupnost v místě. Nabídková CENA: 670 000,- Kč stránka č. 10
3) RD Blišice-Koryčany, okres Kroměříž Jedná se o řadový rodinný dům o vnitřní dispozici 2+1, který je situován v klidné části obce. Rodinný dům prošel v roce 2012 rekonstrukcí - nové rozvody elektřiny, vody a plynu, plynový kotel, plastová okna a nové podlahy. Vnitřní dispozice rodinného domu: chodba, kuchyně, obývací pokoj, obytný pokoj, koupelna a WC. Vytápění je řešeno jako ústřední pomocí plynového kotle. Rodinný dům je napojen na kompletní inženýrské sítě. Občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 720 000,- Kč 4) RD Koryčany, okres Kroměříž Jedná se o řadový, zděný rodinný dům o vnitřní dispozici 3+1, který je situován v klidné části obce. K rodinnému domu náleží zděná vedlejší stavba a zahrada. V roce 2011 byla provedena částečná rekonstrukce - nová plastová okna, částečné zateplení střechy, částečné zateplení fasády, nová střešní krytina a nové plastové vstupní dveře (2x). Vnitřní dispozice prvního nadzemního podlaží: zádveří, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, komora, koupelna a WC. V podkroví je jeden obytný pokoj. Rodinný dům je napojen na elektro, obecní vodovod a hloubkovou kanalizaci. Vytápění je řešeno lokálně kamny na tuhá paliva a elektrickými přímotopy. Dobrá občanská vybavenost a dopravní dostupnost v místě. Nabídková CENA: 745 000,- Kč 5) RD Koryčany, okres Kroměříž Jedná se o řadový rodinný dům o vnitřní dispozici 3+1, situovaný v klidné části obce. K rodinnému domu náleží zahrada, garáž a dílny. Je zde možnost rozšíření obytné plochy do podkroví. Vytápění je řešeno jako ústřední pomocí plynového kotle. Rodinný dům je napojen na elektro, obecní vodovod, hloubkovou kanalizaci a plynové vedení. Dobrá občanská vybavenost a dopravní dostupnost v místě. Nabídková CENA: 920 000,- Kč Seznam porovnávaných objektů: 1) RD Lískovec-Koryčany, okres Kroměříž Výchozí cena (VC): 649 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,00 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 1,15 K polohový : 0,95 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): 540 045,77 Kč Váha (V): 1,0 2) RD Lískovec-Koryčany, okres Kroměříž Výchozí cena (VC): 670 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,00 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 1,15 K polohový : 0,95 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): 557 520,28 Kč stránka č. 11
Váha (V): 1,0 3) RD Blišice-Koryčany, okres Kroměříž Výchozí cena (VC): 720 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,10 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 1,05 K polohový : 0,95 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): 596 532,65 Kč Váha (V): 1,0 4) RD Koryčany, okres Kroměříž Výchozí cena (VC): 745 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,10 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 1,05 K polohový : 1,00 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): 586 383,31 Kč Váha (V): 1,0 5) RD Koryčany, okres Kroměříž Výchozí cena (VC): 920 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,05 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 1,15 K polohový : 1,00 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): 692 640,69 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (K stavební konstukce K údržby a stavebně-technického stavu K vybavení K výměry pozemku K polohový K objektivizační ) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za celek: 540 045,77 Kč 594 624,54 Kč 692 640,69 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: 595 000, Kč Jednotkové množství: 1,00 celek Porovnávací hodnota: = 595 000, Kč Výsledná porovnávací hodnota: 595 000, Kč stránka č. 12
C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí: - pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též administrativní, úřední ) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovité věci dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitých věcí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovité věci. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu s nemovitými věcmi. stránka č. 13
Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - občanská vybavenost města Koryčany na dobré úrovni - dobrá docházková vzdálenost k objektům občanské vybavenosti - ve městě Koryčany je možnost napojení na kompletní IS - možnost rozšíření obytných prostor do podkroví Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - malá výměra pozemku ( 154 m 2 ) - údržba a stavebně-technický stav rodinného domu na mírně horší úrovni - nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí - odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za průměrně obchodovatelný. Výsledná obvyklá hodnota oceňovaných nemovitých věcí byla zjištěna komparativní metodou, na základě databáze uskutečněných prodejů v regionu, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitých věcí a po použití korekčních koeficientů. Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (se Zástavním právem exekutorským a se Zástavním právem smluvním, se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady). 0,- Kč 0,- Kč Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Ostatní movité věci 343 540, Kč 89 560, Kč 433 100, Kč 595 000, Kč 0, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: 595 000, Kč Cena slovy: pětsetdevadesátpěttisíc Kč stránka č. 14
Znalecký posudek vyhotovil: Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek Mgr. Ing. Michalis Becis Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec V Jeseníku, dne 17. 8. 2015... Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec stránka č. 15
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3.1988, č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 15/08/156 znaleckého deníku.... Ivo Trsťan, soudní znalec stránka č. 16
E. SEZNAM PŘÍLOH - fotodokumentace - výpis z katastru nemovitostí - kopie katastrální mapy - mapy širších vztahů I a II stránka č. 17
Fotodokumentace
Okres: Typ vztahu Oprávnění pro VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 29.05.2015 13:55:02 CZ0721 Kroměříž Povinnost k Obec: Kat.území: 669661 Koryčany List vlastnictví: 2873 Listina 588601 Koryčany V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě 640129/0434 Z-5879/2014-809 Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce č.j. 139 EX 09171/14-008 ze dne 15.05.2014. Právní účinky zápisu ke dni 15.05.2014. Zápis proveden dne 20.05.2014; uloženo na prac. Šumperk Z-5879/2014-809 Související zápisy Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - povinný: Pernikář Pavel, r.č.: 640129/0434 Parcela: 976/1 V-2630/2014-708 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti, vydal Mgr. Marcel Kubis, soudní exekutor, 139 EX-09171/2014-009 ze dne 15.05.2014. Právní účinky zápisu ke dni 15.05.2014. Zápis proveden dne 10.06.2014; uloženo na prac. Kroměříž V-2630/2014-708 Listina Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení, exekučního příkazu č.j. 139 EX 09171/14-009. Právní moc ke dni 30.05.2014. Právní účinky zápisu ke dni 04.09.2014. Zápis proveden dne 09.09.2014; uloženo na prac. Kroměříž Z-3953/2014-708 o Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Jiří Petruň, K.H.Máchy 1294/2, 787 01 Šumperk Pernikář Pavel, Příční 173, 76805 Koryčany, RČ/IČO: 640129/0434 Z-805/2014-809 Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce č.j. 065 EX 00111/14-010 ze dne 29.01.2014. Právní účinky zápisu ke dni 29.01.2014. Zápis proveden dne 03.02.2014; uloženo na prac. Šumperk Z-805/2014-809 Související zápisy Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - povinný: Pernikář Pavel, r.č.: 640129/0434 Parcela: 976/1 Z-389/2014-708 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, vydal JUDr. Jiří Petruň, soudní exekutor, 065 EX-00111/2014-012 ze dne 29.01.2014. Právní účinky zápisu ke dni 29.01.2014. Zápis proveden dne 03.02.2014; uloženo na prac. Kroměříž Z-389/2014-708 Listina Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení, exekučního příkazu č.j. 065 EX 00111/14-012. Právní moc ke dni 10.02.2014. Právní účinky zápisu ke dni 15.04.2015. Zápis proveden dne 20.04.2015; uloženo na prac. Kroměříž Z-1615/2015-708 D Jiné zápisy - Bez zápisu Plomby a upozornění - Bez zápisu Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Kroměříž, kód: 708. strana 2
Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 29.05.2015 13:55:02 CZ0721 Kroměříž Obec: Kat.území: 669661 Koryčany List vlastnictví: 2873 588601 Koryčany V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Smlouva kupní ze dne 06.09.2012. Právní účinky vkladu práva ke dni 06.12.2012. V-3977/2012-708 Pro: Pernikář Pavel, Příční 173, 76805 Koryčany RČ/IČO: 640129/0434 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Kroměříž, kód: 708. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno: 29.05.2015 14:07:59 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Kroměříž, kód: 708. strana 3
Příční 173, Koryčany Příční 173 768 05 Koryčany okres Kroměříž, Zlínský kraj T Trasa u Výlet g GPS 49.1097725N, 17.1643689E
Příční 173, Koryčany Příční 173 768 05 Koryčany okres Kroměříž, Zlínský kraj T u Trasa Výlet g GPS 49.1097725N, 17.1643689E