Znalecký posudek č. 308-50/15 č.j. 142 EX 00011/14 Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Frýdek-Místek Mgr. Jaroslav Kocinec, LL.M. Farní 19 73001 Frýdek-Místek IČ: 71468706 DIČ: 7702255627 Zjištění obvyklé ceny jako podklad pro postup podle zákona č. 99/1963 Sb., ve znění pozdějších předpisů (Občanský soudní řád) a zákona č. 120/2001 Sb., ve znění pozdějších předpisů (Exekuční řád) Podle stavu ke dni 7. 8. 2015 posudek vypracovala: Ing. Marta Bílková Metylovice 287 739 49 Metylovice Posudek obsahuje 19 stran vč.příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Metylovicích, 27. 8. 2015
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Podle Usnesení soudního exekutora Mgr. Jaroslava Kocince, LL.M., Exekutorský úřad Frýdek-Místek, č.j. 142 EX 00011/14-264 je úkolem znalce provést ocenění nemovitostí, a to v souladu s Občanským soudním řádem, částí Šestou, Hlavou pátou, 336, obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. I. Ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství cenou obvyklou, a to: 1) spoluvlastnického podílu povinného ve výši id.1/8 na nemovitých věcech zapsaných na listu vlastnictví č. 712, vedené u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Holešov, pro obec Rusava, kat. území Rusava, a to: - pozemek parc.č. 677, druhu lesní pozemek, o výměře 21 884 m2 včetně jejich součástí a příslušenství II. Znalci se ukládá, aby ve znaleckém posudku konkrétně specifikoval příslušenství nemovitých věcí a následně je zohlednil při stanovení obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí. III. Znalci se dále ukládá, aby ve znaleckém posudku konkrétně specifikoval případná věcná břemena, výměnky a nájemní či pachtovní práva váznoucí na oceňovaných nemovitých věcech, a pokud tyto ovlivňují cenu nemovitých věcí, aby předmětná věcná břemena, výměnky a nájemní či pachtovní práva zvlášť ocenil a jejich cenu následně odečetl od konečné ceny nemovitých věcí. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je v 2 odst. 1 definována cena obvyklá následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 2. Informace o nemovitých věcech Jedná se o lesní pozemek parc.č. 677 s diferencovaným etážovým porostem, v katastrálním území Rusava, obci Rusava, severně od zastavěné části obce mimo tuto zastavěnou část. Přístup k pozemku je bez možnosti příjezdu, pouze případně zemědělskou technikou po lesních nezpevněných cestách. Okolí je tvořeno pozemky podobného typu. Pozemek se nachází ve svažitém terénu, orientovaném převážně k jihu. Rusava se nachází ve Zlínském kraji, v hlubokém údolí říčky Rusavy v severozápadní části Hostýnských vrchů. Obec je známá též pod jménem Rotálovice a je vyhledávanou rekreační lokalitou. Dle platného Malého lexikonu obcí zde žije 614 obyvatel. V současnosti se v obci nachází veřejný vodovod i plynovod, kanalizace s napojením na čističku odpadních vod, pošta, mateřská škola, základní škola pro první stupeň, veřejná knihovna, kulturní zařízení, muzeum Rusava, tělocvična, víceúčelové hřiště, koupaliště, Ski areál prodejny potravin i smíšeného zboží a pohostinství. Dopravu v místě zajišťují autobusové spoje. 3. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 7. 8. 2015 za přítomnosti zástupce objednatele- vykonavatele soudního exekutora. 4. Podklady pro vypracování posudku 4.1. Výpis z katastru nemovitostí, vyhotoven bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 11/14-Poláková pro Exekutorský úřad Frýdek-Místek, Soudní exekutor Mgr. Jaroslav Kocinec, LL.M, dne 28.7.2015. 4.2. Snímek z katastrální mapy, vyhotoven dálkovým přístupem pro znalecké účely, dne 5.8 2015. 4.3. Lesní hospodářské osnovy, platné od 1.1.2012. 4.4. Místní šetření provedeno dne 7.8.2015 za účasti zástupce objednatele posudku- vykonavatele soudního exekutora. 4.5. Použité předpisy, literatura a další podklady: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění k datu odhadu. Vyhláška č. 199/2014 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), v aktuálním znění k datu odhadu. Program pro oceňování nemovitostí DELTA-NEM Použitá literatura: [1] BRADÁČ A., KREJČÍŘ P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM Brno, 1997 [2] BRADÁČ A., KREJČÍŘ P.: Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. VUT v Brně-ÚSI, 1998 [3] BRADÁČ A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI, 1998. [4] BRADÁČ A., FIALA J.: Nemovitosti (oceňování a právní vztahy). LINDE Praha a.s., 2007. ISBN: 978-80-7201-679- 2.
4 [5] BRADÁČ A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. VIII. vydání. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2009. ISBN: 978-80-7204-630- 0. 5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Zlínský Okres: Kroměříž Obec: Rusava Katastrální území: Rusava (743666) List vlastnictví číslo: 712 Vlastník: 1. Petr Botík, Porubská 944/3, 708 00 Ostrava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 2. Ivan Janečka, č.p. 26, 768 61 Brusné, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 3. Dagmar Menšíková, Talichova 3698/21, 767 01 Kroměříž, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 4 / 8 4. Dana Poláková, U Letiště 1195/18, 769 01 Holešov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 6. Obsah posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Lesní pozemek 2. Ocenění lesních porostů 2.1. 677
5 B. Posudek 1. Ocenění pozemků Ocenění 1.1. Lesní pozemek Lesní pozemky oceněné dle 7 Parcelní číslo SLT JC Úprava UC [Kč/m2] [m2] [Kč/m2] [%] [Kč] lesní pozemek 677 4K 8 700,00 4,66 4,66 40 542,00 lesní pozemek 677 4B 13 184,00 7,56 7,56 99 671,04 Lesní pozemky oceněné dle 7 - celkem 21 884,00 m 2 140 213,04 Lesní pozemek - zjištěná cena = 140 213,04 Kč 2. Ocenění lesních porostů 2.1. 677 výměra 8700 m 2, věk 89 let, zakm. 0,8 zastoupení dřevin: buk 45 %, 3. bon. st., dub 30 %, 4. bon. st., jedle 10 %, 2. bon. st., jasan 10 %, 2. bon. st., smrk 5 %, 2. bon. st. výměra 7300 m 2, věk 144 let, zakm. 0,5 zastoupení dřevin: buk 70 %, 6. bon. st., jedle 25 %, 4. bon. st., jasan 5 %, 3. bon. st., výměra 5884 m 2, věk 51 let, zakm. 0,4 zastoupení dřevin: bříza 50 %, 2. bon. st., jasan 50 %, 2. bon. st. Lesní porosty: 40-43. mýtní výtěže Au [Kč/m2] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m2] Věkový hodnot. faktor fa Opravný faktor fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]**Z buk 89 3 0,800 120 8 700 45 89,69 26,83 0,732 Ha=[(89,69-26,83)*0,732+26,83]*0,80*45 % = 26,2237 Kč/m 2 228 146,19 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - ( - ) * 0,005] * 0,845 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 buk - celkem = 192 783,53 D. mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Opravný faktor
6 Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]**Z dub 89 4 0,800 120 8 700 30 73,02 30,70 0,650 Ha=[(73,02-30,70)*0,650+30,70]*0,80*30 % = 13,9699 Kč/m 2 121 538,13 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - ( - ) * 0,005] * 0,845 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 dub - celkem = 102 699,72 E. mýtní výtěže Au [Kč/m2] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m2] Věkový hodnot. faktor fa Opravný faktor fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]**Z jedle 89 2 0,800 120 8 700 10 110,46 24,35 0,692 Ha=[(110,46-24,35)*0,692+24,35]*0,80*10 % = 6,7150 Kč/m 2 58 420,50 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - ( - ) * 0,005] * 0,845 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 jedle - celkem = 49 365,32 F. mýtní výtěže Au [Kč/m2] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m2] Věkový hodnot. faktor fa Opravný faktor fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]**Z jasan 89 2 0,800 120 8 700 10 51,33 20,60 0,764 Ha=[(51,33-20,60)*0,764+20,60]*0,80*10 % = 3,5262 Kč/m 2 30 677,94 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - ( - ) * 0,005] * 0,845 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 jasan - celkem = 25 922,86 G. mýtní výtěže Au [Kč/m2] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m2] Věkový hodnot. faktor fa Opravný faktor fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]**Z smrk 89 2 0,800 120 8 700 5 94,35 14,29 0,716 Ha=[(94,35-14,29)*0,716+14,29]*0,80*5 % = 2,8645 Kč/m 2 24 921,15 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - ( - ) * 0,005] * 0,845 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 smrk - celkem = 21 058,37 H. mýtní výtěže Au [Kč/m2] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m2] Věkový hodnot. faktor fa Opravný faktor fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]**Z buk 144 6 0,500 120 7 300 70
7 (max 140) 68,32 26,83 1,000 Ha=[(68,32-26,83)*1,000+26,83]*0,50*70 % = 23,9120 Kč/m 2 174 557,60 buk - celkem = 174 557,60 I. mýtní výtěže Au [Kč/m2] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m2] Věkový hodnot. faktor fa Opravný faktor fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]**Z jedle 144 4 0,500 120 7 300 25 (max 120) 82,04 24,35 1,000 Ha=[(82,04-24,35)*1,000+24,35]*0,50*25 % = 10,2550 Kč/m 2 74 861,50 jedle - celkem = 74 861,50 J. mýtní výtěže Au [Kč/m2] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m2] Věkový hodnot. faktor fa Opravný faktor fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]**Z jasan 144 3 0,500 120 7 300 5 (max 120) 38,99 20,60 1,000 Ha=[(38,99-20,60)*1,000+20,60]*0,50*5 % = 0,9748 Kč/m 2 7 116,04 jasan - celkem = 7 116,04 K. mýtní výtěže Au [Kč/m2] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m2] Věkový hodnot. faktor fa Opravný faktor fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]**Z bříza 51 2 0,400 90 5 884 50 (max 80) 8,59 4,32 0,781 Ha=[(8,59-4,32)*0,781+4,32]*0,40*50 % = 1,5310 Kč/m 2 9 008,40 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - ( - ) * 0,005] * 0,855 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 bříza - celkem = 7 702,18 L. mýtní výtěže Au [Kč/m2] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m2] Věkový hodnot. faktor fa Opravný faktor fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]**Z jasan 51 2 0,400 90 5 884 50 45,08 20,60 0,636 0,885 Ha=[(45,08-20,60)*0,636*1/0,885+20,60]*0,40*50 % = 7,6385 Kč/m 2 44 944,93
8 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - ( - ) * 0,005] * 0,805 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 jasan - celkem = 36 180,67 M. Celkem - lesní porosty = 692 247,79 Kč 677 - zjištěná cena = 692 247,79 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Lesní pozemek 140 213,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 140 213,- Kč 2. Ocenění lesních porostů 2.1. 677 692 247,80 Kč 2. Ocenění lesních porostů celkem 692 247,80 Kč Celkem 832 460,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 832 460,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 832 460,- Kč slovy: Osmsettřicetdvatisícčtyřistašedesát Kč Vyčíslení podílů jednotlivých vlastníků: 1. Petr Botík, Porubská 944/3, 708 00 Ostrava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 2. Ivan Janečka, č.p. 26, 768 61 Brusné, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 3. Dagmar Menšíková, Talichova 3698/21, 767 01 Kroměříž, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 4 / 8 4. Dana Poláková, U Letiště 1195/18, 769 01 Holešov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 208 115,- Kč 104 058,- Kč 416 230,- Kč 104 058,- Kč
9 Obvyklá cena Odhadní cena lesa podle platných předpisů a obecná (tržní) cena není v souladu a pohybuje se v daném místě a čase v hodnotách 40 % odhadní ceny. Tržní cena výše uvedených pozemků a trvalých porostů na nich se nacházejících ke dni ocenění (podílu 1/8) je 40 000,00 Kč Závěr: I. Ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství cenou obvyklou, a to: 1) spoluvlastnického podílu povinného ve výši id.1/8 na nemovitých věcech zapsaných na listu vlastnictví č. 712, vedené u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Holešov, pro obec Rusava, kat. území Rusava, a to: - pozemek parc.č. 677, druhu lesní pozemek, o výměře 21 884 m2 včetně jejich součástí a příslušenství Ocenění ad I) : 40 000, Kč II. Znalci se ukládá, aby ve znaleckém posudku konkrétně specifikoval příslušenství nemovitých věcí a následně je zohlednil při stanovení obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí. Pozemek nedisponuje příslušenstvím. III. Znalci se dále ukládá, aby ve znaleckém posudku konkrétně specifikoval případná věcná břemena, výměnky a nájemní či pachtovní práva váznoucí na oceňovaných nemovitých věcech, a pokud tyto ovlivňují cenu nemovitých věcí, aby předmětná věcná břemena, výměnky a nájemní či pachtovní práva zvlášť ocenil a jejich cenu následně odečetl od konečné ceny nemovitých věcí. Na oceňovaných nemovitých věcech nebyla zjištěna žádná věcná břemena, nájemní ani pachtovní práva. Pozn. Omezení vlastnického práva zapsaná v části C listu vlastnictví, týkající se zástavních práv smluvních, exekutorských či z rozhodnutí správních orgánů, nařízení exekucí, exekučních příkazů k prodeji, nejsou zohledněna ve stanovené obvyklé ceně nemovitostí a jejich podrobný výčet je patrný z listu vlastnictví v příloze. V Metylovicích 27. 8. 2015 Ing. Marta Bílková
10 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu čj. Spr 2795/2000 ze dne 26.10.2000 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné a průmyslové). Znalecký posudek byl zapsán pod poř.číslem 308-50/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2015-59. V Metylovicích 27. 8. 2015 Ing. Marta Bílková E. Seznam příloh Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy
Fotodokumentace 11
Výpis z katastru nemovitostí 12
13
14
15
16
17
18
Kopie katastrální mapy 19