ZNALECKÝ POSUDEK č. 1303-19/08 o stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 garáže bez č.p. na parcele č.433/19 - zastavěná plocha a nádvoří s pozemkem a s příslušenstvím v katastrálním území a v obci Sokolov vše zapsané na LV 1796 a evidované u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : 21.2.2008 Datum, ke kterému je provedeno ocenění : 21.2.2008 Použitý oceňovací předpis : Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 20 Český Krumlov usnesení č.j. 125 EXE 511/07-29 Stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro prodej Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: provést ocenění obvyklou cenou V Českém Krumlově dne 26.2.2008 Tento znalecký posudek obsahuje 18 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve třech vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2 1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č. 125 EX 511/07-29 ze dne 12.12.2007 s předáním podkladů osobně dne 21.12.2007 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí ze dne 24.9.2007 vydaný Katastrálním úřadem v Sokolově, list vlastnictví č.1796 A: Vlastník : 1. Stanko Lukáš, r.č. 820715/2228, trvale bytem Kraslická č.p. 65, Lomnice, 356 01 Sokolov 1/2 2. Stanko Oldřich, r.č. 561129/1070, trvale bytem Sportovní 2024, 356 01 Sokolov 1/2 B : Nemovitosti : parcela č.433/19 zastavěná plocha a nádvoří, výměra 22 m2, garáž bez č.p. B1 : bez zápisu C : Omezení vlastnického práva : bez zápisu D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č.1 vše v k.ú. a v obci Sokolov 1.1.3 Projektová dokumentace nebyla předložena 1.1.4 Kolaudační rozhodnutí nebylo předloženo 1.1.5 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 21.2.2008 za přítomnosti znalce, který provedl, z důvodu neumožnění celkové prohlídky oceňované nemovitosti, pouze vnější obhlídku. Znalcem bylo provedeno kontrolní měření základních směrových mír dle zásad přílohy č.1 vyhlášky. 1.1.6 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření 1.1.7 Studium - nabídek nemovitostí na realitních serverech např. www.sreality.cz, www.jiho.českéreality.cz, www.allwizzard.cz, www.rkceskakanada.cz, apod. 1.1.8 Konzultace - na Městském úřadě v Sokolově, kde bylo umožněno znalci nahlédnout do archivu a vyhledat projektovou dokumentaci. Dokumentace stavby nebyla znalcem v archívu nalezena. 1.1.9 Literatura Teorie oceňování nemovitostí V. přepracované vydání vydané Akademickým nakladatelstvím CERM s.r.o. Brno v roce 2001 1.1.10 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňované nemovitosti leží v katastrálním území a v obci Sokolov severně od centra města v lokalitě za nádražím vedle místního hřiště a zahrádkářské kolonie. V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě včetně zemního plynu. Příjezd k nemovitostem je možný zpevněnou odbočkou z hlavní asfaltové komunikace ( ulice Školní ), která je, po prováděných výkopových pracích, ve špatném technickém stavu.
3 Oceňovaná garáž je vnitřní řadová a je postavena na parcele č.433/19 zastavěná plocha a nádvoří. Původní stáří oceňované garáže sdělil znalci vlastník sousední garáže a je z roku 1973. Na základě odborného odhadu znalce lze s tímto stářím souhlasit. Dle vnější prohlídky stavby, je objekt v průměrném technickém stavu, běžná údržba je prováděna nepravidelně. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav stavby garáže vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 21.2.2008. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace souseda a předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Oceňované nemovitosti jsou, dle zjištění znalce, prosty věcných břemen a nejsou pronajaty. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad při zjišťování tržních cen nemovitostí v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ). POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníky oceňovaných nemovitostí umožněno provést vlastní prohlídku oceńované stavby ani nebyly znalci předány požadované podklady potřebné pro výpočet. Znalcem byla proto provedena pouze externí prohlídka oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru. Následně je cena oceňovaných nemovitostí zjištěna na základě výše uvedených podkladů a zjištění a na základě odborného odhadu znalce. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Garáž bez č.p. 1.2 Parcela č. 433/19 / indexová metoda / 2. Cena garáže porovnáním dle 24 vyhl. č.3/2008 Sb. 3. Výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí 4. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 5. Odhad obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí metodou střední hodnoty
4 6. Odhad obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí metodou váženého průměru 7. Rekapitulace a závěr 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Garáž bez č.p. - ( 9 ) CZ-CC 1242, SKP 46.21.14.5 1.1.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. s příslušným koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a bez koeficientu polohového K 5. 1.1.2 Popis Oceňovaná garáž se nachází v katastrálním území a v obci Sokolov severně od centra města v lokalitě za nádražím vedle místního hřiště a zahrádkářské kolonie. V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě včetně zemního plynu. Příjezd k nemovitostem je možný zpevněnou odbočkou z hlavní asfaltové komunikace ( ulice Školní ), která je, po prováděných výkopových pracích, ve špatném technickém stavu. Garáž je napojena na rozvody elektrické energie. Napojení na ostatní inženýrské sítě není provedeno. Objekt je vnitřní řadový a má celkem 1 samostatné stání. Jde o jednopodlažní, nepodsklepený objekt s plochou střechou bez možnosti zřízení podkroví, který netvoří příslušenství jiných staveb. Půdorys : obdélníkový Nosná konstrukce : zděná z cihel - tl. cca 300 mm Stropy : s rovným podhledem, který tvoří zároveň zastřešení Izolace : pravděpodobně provedena proti zemní vlhkosti Vnitřní povrchy stěn: vápenná omítka štuková Vnější povrchy obvodových stěn : vápenná omítka Podlaha : cementový potěr Okna : pouze větrací otvor Vrata : dřevěná dvoukřídlová Střecha : plochá Krytina : eternitová Oplechování : částečné z pozinku Bleskosvod : nebyl proveden Napojení na přípojky : elektro Technický stav objektu : Stáří garáže je 35 let, technický stav je průměrný až podprůměrný, běžná údržba je prováděna nahodile, dle zjištění znalce je stavba založena na jílovitém podkladu, který má za následek kolísání stavby v části podloží a vytváření nerovností až trhlin ve zdivo a na podlaze. Z tohoto důvodu je snížena předpokládaná životnost stavby o 10 let.
5 1.1.3 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedených znalcem. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 6,60 * 3,30 = 21,78 ( 2,00 + 2,70 )/2 = 2,30 50,09 celkem 1.NP + zastřešení 21,78 50,09 celkem OP garáž bez č.p. 50,09 m 3 1.1.4 Zjištění charakteru objektu Stavba je svým charakterem a svým využitím určena ke garážování, a proto se provede ocenění dle 8 vyhlášky jako garáž. Garáž je zděná, jednopodlažní, bez podkroví tj. stavbou typu B se základní cenou 1 375,- Kč/m 3 1.1.5 Koeficienty Stavba garáže dle 8 a přílohy č. 9 vyhlášky - typ B/I ( 1.NP, rovná střecha ) ZC 1 375,- Kč/ m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 50,09 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněn K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 příloha č. 35 vyhlášky Ki 2,027 Koeficient prodejnosti příloha č.36 vyhlášky neuplatněn Kp 1,000 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,000 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy s izolací S 0.06200 0.06200 2 Obvodové konstrukce zděná z cihelného zdiva S 0.30100 0.30100 3 Stropy polospalné S 0.26200 0.26200 4 Krovy - - - - 5 Krytina eternitová S 0.05700 0.05700 6 Klempířské konstrukce částečné z pozinku P 0.02900 0.01330 7 Úprava povrchů vápenné štukové omítky S 0.04800 0.04800 8 Dveře nevyskytují se CH 0.02700 0.00000 9 Okna nevyskytují se CH 0.01400 0.00000 10 Vrata dřevěná dvoukřídlová S 0.06800 0.06800 11 Podlahy betonová mazanina S 0.07200 0.07200 12 Elektroinstalace ano S 0.06000 0.06000 CELKEM 1.00000 0.94330 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4 0.94330 Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 3 ZCU 2 629,20,-
6 1.1.6 Stáří a opotřebení Rok odhadu 2008 Rok kolaudace / začátek užívání / 1973 Stáří 35 let Předpokládaná další životnost 35 let Celková životnost 70 let Procento ročního opotřebení 1,429 % Opotřebení 50,00 % 1.1.7 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 3 1 375,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m 3 2 629,20,- Obestavěný prostor OP m 3 50,09 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč 131 696,50,- Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč 131 696,50,- Opotřebení 50,00 % - 65 848,25,- Cena časová garáže ke dni odhadu Kč 65 848,25,- 1.2 Pozemek parcela č. 433/19 zastavěná plocha a nádvoří 1.2.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 1.2.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek parcela č.433/19 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 22 m2 je zastavěn garáží. Znalci se nepodařilo ve své databázi ani v nabídkách realitních kanceláří objevit obdobný pozemek pro stavbu garáže vhodný pro výpočet ceny srovnávací metodou. Z tohoto důvodu byl, pro tento případ, použit srovnávací pozemek, který je určen pro výstavbu komerčního objektu na okraji města Sokolov, v místě je možnost napojení na inženýrské sítě. K pozemku je možný zpevněný příjezd. Jelikož je pozemek nabízen k prodeji, je znalcem, na základě odborného odhadu, korigována jeho nabídková cena koeficientem 0,90. Nabízená cena pozemku je ve výši 350,- Kč/m2. Jednotková cena srovnávacího pozemku po korekci pro výpočet 315,- Kč/m2 OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku Okraj města Sokolov, rovinatý pozemek, zpevněný příjezd Popis srovnávacího pozemku Stavební pozemek pro výstavbu komerčního objektu, IS u pozemku Výměra srovnávacího pozemku VS m2 3000
7 Cena srovnávacího pozemku CS Kč 945 000,00,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 315,00,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Okraj souvislá zástavby 0.90 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený 1.40 C Třída velikosti obce 10 až 25 tisíc obyvatel 0.70 D Obchodní resp. průmysl. Poloha lokalita s občanskou výstavbou a průmyslovou 1.30 výstavbou E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F - 0.85995 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Popis oceňovaného pozemku severně od centra města Sokolov, rovinatý pozemek, zpevněný příjezd inženýrské sítě v místě Výměra oceňovaného pozemku m2 22 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Souvislá zástavba, smíšená zástavba 1.00 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený částečně 1.40 C Třída velikosti obce 10 až 25 tisíc obyvatel 0.70 D Obchodní resp. průmysl. poloha lokalita se smíšenou zástavbou 1.30 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F - 0.9555 Poměr indexů Pi = Io/Is - 1.111 Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 350,00 Cena oceňovaného pozemku Kč 7 700,00,- Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena oceňovaného pozemku celkem ke dni odhadu / zaokr. / Kč 7 700,00,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny oceňovaných nemovitostí Stavba / zaokrouhleno / Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Garáž bez č.p. 65 848,25,- Kč 50,00 % 131 696,50,- Kč Stavby celkem 65 850,00,- Kč 131 700,00,- Kč Pozemek parcela č. 433/19 7 700,00,- Kč - 7 700,00,- Kč celkem 73 550,00,- Kč 139 400,00,- Kč 2. Cena garáže zjištěná porovnáním dle 24 vyhl. č.3/2008 Sb.
8 2.1. Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je garáží řadovou s jedním stáním pro osobní automobil, svým stavebním uspořádáním je určen ke garážování. Garáž netvoří příslušenství žádné stavby, zastavěná plocha je menší než 100 m2, ocenění se provede dle 24 vyhlášky č.3/2008 Sb. vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č.18 tabulce č.1 upravenou podle odstavce č.2. 2.2. Ocenění Oceňovaná garáž leží v obci Sokolov v Karlovarském kraji tj. obec s 24579 obyvateli, patří pro výpočet základní ceny garáže do kategorie obcí s 10001 až 50 000 obyvateli. Opotřebení garáže je 50,001 %, což je nejblíže rozpětí cca 25-50 % opotřebení a znalcem je charakterizováno jako střední. Další údaje pro výpočet viz níže uvedená tabulka. Garáž parcela č.433/19 Druh objektu dle katastru garáž Základní cena garáže dle dle tab. č.1 Kč/ m 3 1 066,- Obestavěný prostor garáže m 3 50,09 Koeficient cenového rozpětí Kcr - 0,29 Koeficient cenového porovnání pro I.pásmo 1 - Kcr 0,710 Koeficient cenového porovnání pro II.pásmo 1 Kcr/2 0,855 Koeficient cenového porovnání pro III.pásmo 1,000 1,000 Koeficient cenového porovnání pro IV.pásmo 1 + Kcr/2 1,145 Koeficient cenového porovnání pro V.pásmo 1 + Kcr 1,290 Koeficient prodejnosti Kp Sloupec 10 0,693 Koeficient přepočtu cen Ki SKP 46.21.14.5 2,027 Popisy hodnocených znaků a jejich váhy zohledňující míru působení cenových faktorů na cenu garáže tabulky č.2 přílohy č.18 vyhl. a charakteristiky jednotlivých kvalitativních pásem hodnocených znaků dle tabulky č. 3 : Popis I II III IV V Vn Ci x Vn 01 Trh s nemovitostmi poptávka je nižší než nabídka 10 0,855 x 10 02 Poloha garáže v obci objekt v souvislé zástavbě v obci 8 1,000 x 8 03 Druh ( typ ) - řadová vnitřní 3 0,710 x 3 04 Podsklepení nepodsklepená 2 0,710 x 2 05 Podkroví plochá střecha bez možnosti podkroví 2 0,710 x 2 06 Konstrukční provedení zdivo v tl. 300 mm, polospalné zastropení 5 1,145 x 5 07 Technické vybavení EI proud 220 V 5 0,855 x 5 08 Příslušenství bez příslušenství 3 0,855 x 3
9 09 Právní vztahy vlastní pozemek 4 1,290 x 4 10 Posouzení širších vztahů průměrná nemovitost 10 1,000 x 10 SOUČET 52 49.245 Základní cena garáže ZC Kč / m 3 1 066,00,- Suma součinu koeficientů cenového porovnání s váhami jednotlivých znaků ( Kcp x vn ) - 49.245 Součet vah hodnotících znaků vn - 52 Koeficient cenového porovnání Kcp - 0.9470 Základní cena upravená ZCU Kč / m 3 1 009,52,- Obestavěný prostor garáže OP m 3 50,09 Cena garáže bez č.p. ke dni odhadu Kč 50 570,00,- 3. Výnosová hodnota 3.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 3.2 Výpočet výnosové hodnoty Znalec stanovil výše nájemného na základě odborného odhadu za pronájem objektu garáže a pozemku parcela č.433/19 - zastavěná plocha a nádvoří. Výše uvažovaného nájemného dle stanovení znalce činí 500,- Kč/měsíc. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Objekt garáže Příjmy z nájemného Nájemné ročně dle nájemní smlouvy Nájemné Kč/měsíc 500 Počítáno 12 měsíců měsíců/rok 12 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok 6 000,00,- Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena garáže vč. příslušenství RC ( Kč ) 131 700,00,- Časová cena garáže včetně příslušenství ČC ( Kč ) 65 850,00,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby původní S ( roků ) 35
10 Celková životnost Z ( roků ) - Opotřebení hlavní stavby A ( % ) 50,00 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,70 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem / Kč/rok 100,00,- Pojištění nemovitostí / 0.0012 x RC / Kč/rok 158,00,- Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0070 x RC / Kč/rok 922,00,- Správa nemovitostí Kč/rok 100,00,- Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok 1 384,00,- Jiné náklady Kč 0,00,- Roční nájemné z pozemku Kč 0,00,- Celkem výdaje ročně Kč 2 664,00,- Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč 6 000,00,- Výdaje ročně celkem Kč 2 664,00,- Čisté roční nájemné Kč 3 336,00,- Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč 3 336,00,- Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 7,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč 47 656,31,- Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč neuvažováno Výnosová hodnota garáže včetně příslušenství Kč 47 660,00,- 4. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění obvyklé ceny 4.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou je možno provést na základě porovnání podobných staveb garáží jako celek, protože je, dle zkušeností znalce u těchto typů staveb oproti např. porovnávací metodou standardní jednotkové tržní ceny používanou u rodinných domů, výstižnější. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Výběr srovnávacích objektů je standardně prováděn jednak z databáze znalce a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru www.sreality.cz a www.centrumreality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti včetně možnosti napojení na inženýrské sítě - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny
11 Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných garáží je převzat z databáze znalce a jednotlivých nabídek místních realitních kanceláří. U nabídek je převzat doslovný text : Srovnávací objekt č.1 Prodej garáže v Sokolově, ul. Dělnická Zděná, řadová o zastavěné ploše 20 m2 Zavedena elektrika 220 V Nabídková cena : 85 000,- Kč Srovnávací objekt č.2 Prodej garáže v obci Březová u Sokolova Zděná, řadová o zastavěné ploše 21 m2, dobrý technický stav Nabídková cena : 95 000,- Kč Srovnávací objekt č.3 Prodej garáže v Sokolově, areál Bohemie Zděná, řadová o zastavěné ploše 20 m2, dobrý technický stav Nabídková cena : 65 000,- Kč Srovnávací objekt č.4 Prodej garáže v Sokolově, Šenvert Zděná, řadová o zastavěné ploše 20 m2, průměrný technický stav Nabídková cena : 60 000,- Kč Srovnávací objekt č.5 Prodej garáže v Sokolově, ul.tělocvičná
12 Zděná, řadová o zastavěné ploše 19 m2, lokalita Šenvert za nádražím, průměrný technický stav, EI rozvod Nabídková cena : 55 000,- Kč Č Loka lita Garáž Sokolov ul. Školská 1 Garáž Sokolov ul. Dělnická 2 Garáž u Sokolova Březová 3 Garáž Sokolov areál Bohemie 4 Garáž Sokolov Šenvert 5 Garáž Sokolov Šenvert sta vby Příslu šenství Po zeme k Zjištění ceny porovnáním nemovitosti jako celku Jiné Stav stáří 1 průměr 22 průmě r 1 průměr 20 průmě r Cena požado - vaná Polo ha lokal ita Ve li kost Přís Luše nství poze mek stav Pram en ceny K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC Cena Po redukci 85 000 1.10 0.97 1.00 0.98 1.10 0.85 1.353 62 814 1 průměr 21 dobrý 95 000 1.10 0.98 1.00 0.99 1.30 0.85 1.632 58 203 1 průměr 20 průmě r 1 průměr 20 průmě r 1 průměr 19 průmě r 65 000 1.10 0.97 1.00 0.98 1.05 0.90 1.220 53 806 60 000 1.00 0.97 1.00 0.98 1.00 0.90 1.056 56 864 55 000 1.00 0.96 1.00 0.97 1.00 0.90 1.035 53 153 Celkový průměr Kč 56 870,- Minimum Kč 53 157,- Maximum Kč 62 814,- Odhad podle metodiky České spořitelny a.s. / zaokrouhleno / Kč 55 420,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu K2 koeficient úpravy na velikost areálu ( počet staveb, jejich velikost ) K3 koeficient úpravy na příslušenství hlavních staveb v areálu ( lepší horší ) K4 koeficient úpravy na hodnotu pozemku ( větší menší, atraktivní neatraktivní ) K5 koeficient úpravy na celkový stav : ( lepší horší ) K6 koeficient úpravy na pramen zjištění ceny : skutečná kupní síla K5 = 1,00, u inzerce nižší KC koeficient celkový KC = K1 * K2 * K3 * K4 * K5 / K6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koef. rovny 1,0 Odhad podle metodiky ČS a.s. : průměr mínus 15 % rozdílu maxima a minima ( zaokrouhleno )
13 5. Obecná cena stanovená metodou střední hodnoty 5.1 Metodika střední hodnoty Metoda střední hodnoty je výsledkem prostý aritmetický průměr mezi časovou cenou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem. V případě, je-li výnosová hodnota záporná, je ve výpočtu užita hodnota rovna 0. 5.2 Výpočet střední hodnoty Věcná hodnota celkem / časová cena / Výnosová hodnota celkem Střední hodnota oceňovaných nemovitostí 73 550,00,- Kč 47 660,00,- Kč 60 600,00,- Kč 6. Obecná cena stanovená metodou váženého průměru 6.1 Metoda váženého průměru U metody váženého průměru je výsledkem vážený aritmetický průměr mezi cenou časovou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem. Váha je dána v závislosti na poměru mezi cenou časovou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem, podle Naegliho v Bradáčově linearizující úpravě. V případě, je-li výnosová hodnota záporná, je ve výpočtu užita hodnota rovna 0. 6.2 Výpočet váženého průměru Věcná hodnota celkem / časová cena / ČC 73 550,00,- Kč Výnosová hodnota celkem CV 47 660,00,- Kč Poměr věcné a výnosové hodnoty ČC/CV 1,54 Váha výnosové hodnoty ( n ) 5,00 Vážený průměr oceňovaných nemovitostí ( ČC + n* CV ) / n + 1 52 000,00,- Kč
14 7. Rekapitulace Způsob ocenění / zaokrouhleno / cena Reprodukční cena 131 700,00,- Kč Věcná hodnota / časová cena / 73 550,00,- Kč Cena dle vyhl. č.3/2008 Sb. / bez pozemku / 50 570,00,- Kč Výnosová hodnota 47 660,00,- Kč Odhad obvyklé ceny : metoda střední hodnoty 60 600,00,- Kč vážený průměr 52 000,00,- Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem průměr 56 870,00,- Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem dle ČS a.s. 55 420,00,- Kč Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce 55 000,00,- Kč Spoluvlastnický podíl v rozsahu id. 1/2 x 1/2 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu v rozsahu id. 1/2 oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění 27 500,00,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 oceňovaných nemovitostí tj. garáže bez č.p. v katastrálním území a v obci Sokolov s pozemkem parcela č. 433/19 zastavěná plocha a nádvoří vše s příslušenstvím zapsané na LV 1796 a evidované u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov, zjištěná podle zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) a dle 22 zákona č. 219/2000 Sb. může činit ke dni odhadu 27 500,00,- Kč slovy : dvacetsedmtisícpětsetkorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva nebyly znalci povinným sděleny a dle zjištění znalce se nevyskytují. v Českém Krumlově dne 25.2.2008 Ing. Michal Sirový Příloha : 1x výpis z KN 1x kopie katastrální mapy
15 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1303-19/08 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 19/08. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 23.6.2004 pod č.95/24/qen/2004. Českém Krumlov 25. února 2008 Ing. Michal Sirový