ZNALECKÝ POSUDEK. č /13

Transkript

1 Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, České Budějovice tel. : mail.: info@posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č /13 - o stanovení obvyklé ceny nemovitostí tj. bytové jednotky č.p/č.j. 987/2 vel. 2+1 v 1. nadzemním podlaží / zvýšené přízemí / v objektu bydlení č.p. 987,988,989 v části obce České Budějovice 3 v Nerudově ulici s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu a pozemků parcela č zastavěná plocha a nádvoří, parcela č zastavěná plocha a nádvoří a parcela č zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 624/25499 zapsaných na LV č resp. budova č.p. 987,988,989 a pozemky na LV č pro katastrální území České Budějovice 3 a obec České Budějovice a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice Objednatel posudku : Exekutorský úřad Český Krumlov soudní exekutor JUDr. Marek Frank Radniční 28, Český Krumlov č.j. 125 EX 649/ Účel posudku : Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Českých Budějovicích dne dražbu v exekutorském řízení Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, České Budějovice Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Tento znalecký posudek obsahuje 22 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se v jednom vyhotovení. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka písemná usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka č.j. 125 EX 649/ ze dne s předáním podkladů poštou převzal dne Výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, LV 7372 A: Vlastník bytové jednotky : 1. SJM Koclíř Pavel Ing. a Koclířová Lenka, Nerudova 987/10, České Budějovice B : Nemovitosti : - bytová jednotka č. 987/2 v bytovém domě č.p. 987,988,989 na pozemcích parcela č zastavěná plocha a nádvoří, parcela č zastavěná plocha a nádvoří a parcela č zastavěná plocha a nádvoří, spoluvlastnický podíl 624/25499 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č. 2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č. 2 vše v k.ú. České Budějovice 3 a v obci České Budějovice viz příloha č Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne viz příloha č. 3, Projektová dokumentace - nebyla předložena Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo Místní šetření - proběhlo na místě samém dne za účasti znalce a vlastníka oceňovaného bytu paní Koclířové. Znalci bylo umožněno provést vnitřní prohlídku oceňovaného bytu. Výměra bytové jednotky byla převzata z prohlášení vlastníka Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými byty v uvedené lokalitě Internet zjištění stávajících nabídek družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery apod Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Bytová jednotka č.p./č.j. 987/2 se nachází ve zvýšeném přízemí / v 1. nadzemním podlažím / bytového domu č. 987,988,989 v části obce České Budějovice 3 v Nerudově ulici severně od centra města České Budějovice v části Pražské předměstí zastavěné převážně bytovými zděnými domy a několika objekty občanské vybavenosti.

3 3 Přístup zajišťuje místní zpevněná asfaltová komunikace. Dům je bezprostředně napojen na veřejné rozvody inženýrských sítí elektro, vodovod, kanalizace, zemní plyn a slaboproud. Společně s bytovou jednotkou č.p./č.j. 987/2 je oceňován i spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemků parcela č zastavěná plocha a nádvoří, parcela č zastavěná plocha a nádvoří a parcela č zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 624/ Bytová jednotka je ke dni ocenění užívaná k trvalému bydlení vlastníkem paní Koclířovou. Byt je v mírně podprůměrném technickém stavu, běžná údržba je prováděna nahodile. Bytový dům leží na boční ulici s běžným hlukem, prachem a exhalacemi od okolní dopravy. U objektu je možnost parkování v omezeném počtu stání. Oceňované pozemky parcela č zastavěná plocha a nádvoří, parcela č zastavěná plocha a nádvoří a parcela č zastavěná plocha a nádvoří tvoří celou svou výměrou zastavěnou plochu objektu bytového domu. Město České Budějovice nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav bytového domu a bytové jednotky vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace povinného, předaných písemných podkladů a doplněny vlastním odborným odhadem znalce na základě prohlídky oceňovaného bytu. Dle sdělení vlastníka neváznou na oceňovaných nemovitostech, kromě zástavního práva zapsaného v katastru nemovitostí, žádná věcná břemena, jiná práva a ani není byt pronajímán na základě nájemní smlouvy. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 987/2 1.2 Podíl na pozemcích parcela č. 2857, č a č / indexová metoda / 2. Výnosová hodnota bytu č.p./č.j. 987/2 3. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j 987/2 4. Rekapitulace a závěr

4 4 1. Věcná hodnota ( časová cena ) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 3/2008 Sb. ve znění novel č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K Bytová jednotka č.p./č.j. 987/ Popis Budova, ve které se nachází oceňovaný byt, je podsklepená, s pěti nadzemními podlažími se sedlovou střechou. Objekt má celkem tři sekce se samostatnými hlavními vchody, v každé sekci je po devíti bytových jednotkách. V 1. PP jsou sklepy, ve 2. NP až 4. NP je vždy po dvou bytech v každé sekci a v 5. NP je po jedné bytové jednotce. Celkem 27 bytů. Objekt tvoří část obytného bloku, č.p. 987 je nárožní. Hlavní vstupy do domu jsou z Nerudovy ulice, ve středu dispozice je chodba s hlavním schodištěm bez výtahu. Oceňovaný byt 2+1 leží v 1. nadzemním podlaží ( zvýšeném přízemí ) u severní fasády. Byt má předsíň, ve které byla umístěna kuchyňská linka, 2x pokoj, špajz, koupelnu, samostatné WC a lodžii. Mimo byt je v 1. podzemním podlaží jako příslušenství jedna sklepní místnost. Základy : betonové pasy Nosná konstrukce svislá : zděná z cihel Nosná konstrukce vodorovná : dřevěný trámové stropy s omítnutým podhledem Izolace : nevyskytuje se Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : instalován Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod, zemní plyn vše bezprostředně Technický stav budovy : Technický stav budovy odpovídá svému stáří a pravidelně prováděné běžné údržbě. Všechny prvky dlouhodobé životnosti a část prvků krátkodobé životnosti jsou původní. V průběhu životnosti byly některé prvky krátkodobé životnosti bytu vyměněny např. koupelna, kuchyňská linka, vnitřní rozvody, část podlah, okna. V bytové jednotce je prováděna běžná údržba nahodile. Stáří budovy ke dni ocenění = 80 let Popis vybavení společných prostor Obvodové zdivo : zděné z cihel

5 5 Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : dřevěný trámové stropy s omítnutým podhledem Podlaha : keramická dlažba a teraco Schodiště : kamenné Okna : plastová Dveře : plastové Vrata : neosazena El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : studené Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Kuchyňské vybavení : nevyskytuje se Vybavení bytové jednotky č.p./č.j. 987/2 Obvodové zdivo : zděné z cihel Strop : dřevěný trámové stropy s omítnutým podhledem Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Podlaha : PVC, keramická dlažba a vlýsky Okna : plastová zdvojená Dveře : dřevěné plné i prosklené, plastové na lodžii El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : etážové s kotlem na zemní plyn Rozvod vody : teplé i studené Zdroj teplé vody : kotel s ohřevem TUV Sanitární zařízení : koupelna s vanou, umyvadlem a splachovací záchod Kuchyňské vybavení : linka, dřez a sklokeramická deska Technický stav bytové jednotky je průměrný, běžná údržba je prováděna nepravidelně Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z údajů převzatých znalcem z předloženého prohlášení vlastníka. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. BYTOVÁ JEDNOTKA č.p./č.j. 987/2 - podlahová plocha Místnost Výměry ploch ( m 2 ) /výměra dle projekt. Bytová plocha společné prostory provozní plochy dokumentace/ obytná příslušenství a jiné nepronajaté 1. NP pokoj 16,38 pokoj 20,35 kuchyně zřízená na předsíni 9,79 koupelna 3,14

6 6 WC 1,40 špajz 1,83 lodžie 3,00 sklep 9,50 36,73 28,66 nepočítáno nejsou CELKEM m 2 65,39 Podlahová plocha místností se zkosenými stropy, je-li v místě zkosení výška menší než 2,00, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Podlahová plocha sklepa, je-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Podlahová plocha sklepní kóje, není-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,10. Podlahová plocha balkonu je ve výpočtu zohledněna koef. 0,17. Podlahová plocha bytu celkem m 2 65,39 Odpočet podlahové plochy místnosti se zkosenými stropy m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy sklepa je-li místností místnost sklepa tvoří sklepní místnost m 2-9,50 Odpočet podlahové plochy sklepní kóje m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy balkonu m 2-0,00 Podlahová plocha bytu s odpočty celkem m 2 55,89 Podlahová plocha místností se zkosenými stropy x koeficient 0,80 m 2 0,00 Podlahová plocha sklepa je-li místností x koeficient 0,80 m 2 7,60 Podlahová plocha sklepní kóje x koeficient 0,10 m 2 0,00 Podlahová plocha balkonu x koeficient 0,17 m 2 0,00 Podlahová plocha bytové jednotky č.p./č.j. 987/2 pro výpočet m 2 63, Koeficienty Byt podle 13 a přílohy č. 2 vyhlášky - byt v domech netypových vícebytových typ K ( 1.PP, 1.NP až 5. NP, sedlová střecha ) ZC 9 630,-Kč/m 2 Podlahová plocha bytu PP m 2 63,49 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 4 vyhlášky ) K1 0,939 Koeficient polohový ( příloha č. 13 vyhlášky ) neuplatněn K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 38 vyhlášky ) Ki 2,131 Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky ) neuplatněn Kp 1,000 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard / n Podíl příl. č.14 Upravený podíl 1 Základy Betonové pasy S Svislé konstrukce Zděné z cihel S Stropy Rovné polospalné S Zastřešení Krov dřevěný vázaný S Krytiny střech Tašková krytina S Klempířské konstrukce Kompletní z pozinku S Úprava vnitřních povrchů Omítky vápenné štukové S Úprava vnějších povrchů Omítky vápenné štukové S Vnitřní obklady keramické Keramické běžné S Schody Kamenné S

7 7 11 Dveře Hladké a dřevěné S Vrata Neuvažuje se Okna Plastová zdvojená S Povrchy podlah Dlažba, PVC a vlýsky S Vytápění etážové s kotlem na ZP S Elektroinstalace 220 V, poj. automaty P Bleskosvod Instalován S Vnitřní vodovod Studená i teplá voda S Vnitřní kanalizace Instalována S Vnitřní plynovod Proveden S Ohřev teplé vody Kombinovaný kotel na ZP S Vybavení kuchyní Linka, dřez, varná deska S Vnitřní hygienická zařízení WC, umyvadlo, vana S Výtahy Nevyskytují se CH Ostatní Anténa, zvonky, odvětrání S Instalační prefa jádro Nevyskytuje se CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 2 ZCU , Stáří a opotřebení Bytový dům byl postaven v roce Běžná údržba je prováděna pravidelně, u bytu je běžná údržba prováděna nahodile. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou původní, v průběhu životnosti byly některé prvky krátkodobé životnosti vyměněny, např. koupelna, okna, stoupačky, část podlah a nově byla kuchyňská linka umístěna do předsíně. Některé prvky vykazují zvýšené opotřebení např. část podlah, kuchyňská linka. Pro výpočet opotřebení byla znalcem použita lineární metoda výpočtu opotřebení s tím že byla znalcem stanovena další životnost objektu na základě odborného odhadu znalce. Rok odhadu 2013 Rok kolaudace / začátek užívání / 1933 Stáří Předpokládaná další životnost Celková životnost 80 let 70 let 150 let Procento ročního opotřebení 0,667 % Opotřebení 53,33 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m ,12 Podlahová plocha bytu včetně příslušenství PP m 2 63,49 Výchozí cena objektu CN = ZCU x PP Kč ,84 Opotřebení 53,33 % ,67 Cena časová bytu č.p./č.j. 987/2 ke dni odhadu Kč ,17

8 8 1.2 Parcela č. 2857, parcela č a parcela č zastavěná plocha a nádvoří Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. Porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedené pozemky parcela č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 257 m2, parcela č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 240 m2 a parcela č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 248 m2 jsou zastavěny bytovým domem č.p. 987,988,989. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží v části obce Suché Vrbné. Dle platného územního plánu je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Pozemek je nabízen za cenu 1600,- Kč/m2. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,90 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši 1440,- Kč/m2. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku město České Budějovice, okraj části Suché Vrbné, smíšená zástavba, nedaleko železniční trať, převažuje funkce bydlení Popis srovnávacího pozemku Stavební pozemek pro výstavbu bytovou výstavbu, rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, IS na pozemku vč. zemního plynu Výměra srovnávacího pozemku VS m Cena srovnávacího pozemku CS Kč ,00 Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m ,00 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Okrajová část části obce Suché Vrbné, převažuje 1.00 bytová výstavba B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 50 až 100 tisíc obyvatel 1.00 D Obchodní resp. průmysl. poloha Městská lokalita 1.40 E Územní připravenost, infrastr. Střední F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku město České Budějovice, část obce Pražské Předměstí, smíšená zástavba, občanská vybavenost v místě Popis oceňovaného pozemku rovinatý, zastavěný stavbou bytového domu, zpevněný příjezd, všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu u pozemku Výměra oceňovaného pozemku m2 745 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Část obce České Budějovice 3 Pražské předměstí, smíšená zástavba obytné domy a občanská vybavenost 1.40

9 9 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 50 až 100 tisíc obyvatel 1.00 D Obchodní resp. průmysl. poloha Městská lokalita 1.40 E Územní připravenost, infrastr. Dobrá 0.80 F Speciální charakteristiky Menší hluk, klidnější lokalita 1.10 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m ,92 Cena oceňovaného pozemku Kč ,- Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku 624/25499 Cena spoluvlastnického podílu k pozemkům č. 2857, č a č ke dni odhadu Kč ,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny oceňovaných nemovitostí Stavba / zaokrouhleno / Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Byt č.p./č.j. 942/ ,- Kč 63,57 % ,- Kč Podíl parcel č. 2857, č a č ,- Kč ,- Kč celkem ,- Kč ,- Kč 2. Výnosová hodnota 2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2 Výpočet výnosové hodnoty Nájemné je stanoveno znalcem na základě odborného odhadu ve výši 1 150,- Kč/m2 podlahové plochy/rok. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta objekt Příjmy z nájemného Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt dokončený Byt č. 987/2 výměra m2 63,49 Nájemné Kč/m2/r 1 150,00 Celkem příjem z nájemného ročně Kč ,50

10 10 Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena bytu vč. příslušenství /zaokrouhleno/ RC ( Kč ) ,00 Časová cena bytu včetně příslušenství /zaokrouhleno/ ČC ( Kč ) ,00 Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby S ( roků ) 80 Celková životnost Z ( roků ) 100 Opotřebení A ( % ) 53,33 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,70 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle výpočtu provedeného znalcem / Kč/rok 800,00 Pojištění nemovitostí / x RC / Kč/rok 939,00 Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / x RC / Kč/rok 8 212,00 Správa nemovitostí Kč/rok 600,00 Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok ,00 Jiné náklady Kč 0,00 Roční nájemné z pozemku Kč 0,00 Celkem výdaje ročně Kč ,00 Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč ,50 Výdaje ročně celkem Kč ,00 Čisté roční nájemné Kč ,00 Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč ,00 Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč ,52 Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00 Výnosová hodnota v současném stavu / zaokrouhleno / Kč ,- 3. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 987/2 3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných bytů jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz.

11 11 Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných bytových jednotek je uveden níže ( text u jednotlivých nabídek je doslovně převzat z jednotlivých inzerátů ) : Srovnávací bytová jednotka č. 1 Prodej bytu 2+1 v OV v Českých Budějovicích Lokalita : část obce Pražské předměstí, ul. Čéčova Prodej bytu v osobním vlastnictví o dispozici 2+1 se dvěma sklepy v Českých Budějovicích o celkové ploše 65 m2. Byt se nachází ve zvýšeném přízemí cihlového domu, který prošel celkovou rekonstrukcí v roce Byt je v původním, udržovaném stavu. Okna jsou situována na sever a jih. Nízké náklady na bydlení. Veškerá občanská vybavenost v místě. Volné dle dohody. Technický stav : průměr Podlahová plocha bytu : 59 m2 + 2x sklep 6 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací bytová jednotka č. 2 Prodej bytu 2+1 v OV v Českých Budějovicích Lokalita : část obce Pražské předměstí, ul. Puklicova

12 12 Zděný byt o výměře 58 m2 v klidné a příjemné lokalitě nedaleko centra města a nákupního centra IGY. Byt je po rekonstrukci koupelny, má novou kuchyňskou linku s myčkou, nové elektrorozvody, prostornou předsíň se spíží. Pokoje orientované na jih jsou neprůchozí, okna a stoupačky po výměně. Topení je ústřední / dálkové /, ohřev vody bojlerem. K bytu patří 2 sklepy a k užívání je i společná zahrada za domem. Bytovým družstvem je odsouhlasen převod do osobního vlastnictví. Technický stav : průměr Podlahová plocha bytu : 58 m2 + sklep Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací bytová jednotka č. 3 Prodej bytu 2+1 v OV v Českých Budějovicích Lokalita : část obce Pražské předměstí, ul. Zděný byt v osobním vlastnictví, který se nachází v žádané lokalitě ulice Klostermannova v Českých Budějovicích. Byt je dispozičně řešen jako 2+1 a má výměru 61,5 m2. Nachází se v 1. patře ze 3. domu bez výtahu. K bytu náleží 2 sklepní kóje. Na podlahách jsou parkety a dlažba. V celém bytě jsou nová plastová okna. Vytápění je ústřední dálkové. K dispozici ihned. Na nemovitost Vám zajistíme nejvýhodnější financování. Technický stav : průměrný Podlahová plocha bytu : 61 m2 + sklepní kóje Nabídková cena : ,- Kč Porovnání bytových jednotek Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Velikost /Počet místností Příslušenství / Garáž Pozemek ( m2 ) Jiné / stav Oce ň. obj Bytová jednotka zděný dům obec České Budějovice, část města Pražské předměstí, Nerudova ulice m2 se sklepem průměr / ne - průměr - ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 Bytová jednotka zděný dům obec České Budějovice, část města Pražské předměstí, Čéčova ulice m2 vč. sklepa průměr / ne - průměr

13 13 2 Bytová jednotka zděný dům obec České Budějovice, část města Pražské předměstí, Puklicova ulice m2 + sklep průměr / ne - průměr 3 Bytová jednotka zděný dům obec České Budějovice, část města Pražské předměstí, Klostermannova ulice m2 + sklep průměr / ne - průměr Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 Prove dení a vybav ení K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) , ,00 1,02 1,00 1,05 1,00 0,95 1, , , ,00 0,95 0,95 1,05 1,00 0,90 0, , , ,00 0,98 0,95 1,05 1,00 0,95 0, ,- Celkový průměr Kč ,- Minimum Kč ,- Maximum Kč ,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 4. Rekapitulace V níže uvedené tabulce jsou rekapitulovány jednotlivé ceny oceňovaného bytu zjišťovaných různými metodami v rámci výpočtu znalcem. Oceňovaný byt leží v lokalitě spíše s mírně nadprůměrným zájmem o obdobné byty. V místě je potřebná občanská vybavenost, průměrná nezaměstnanost i kupní síla obyvatel. Výsledná obvyklá cena je stanovena znalcem na základě odborného odhadu, podkladů a zjištění a vychází z uvedených zjištěných cen oceňovaných nemovitostí. Obvyklá cena se bude pohybovat v úrovni ceny porovnávací.

14 14 Způsob ocenění / zaokrouhleno / Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá cena bytu č.p./č.j. 987/2 vč. spoluvlastnických podílů dle odborného odhadu znalce cena ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí tj. bytové jednotky č.p/č.j. 987/2 vel. 2+1 v 1. nadzemním podlaží / zvýšené přízemí / v objektu bydlení č.p. 987,988,989 v části obce České Budějovice 3 v Nerudově ulici s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu a pozemků parcela č zastavěná plocha a nádvoří, parcela č zastavěná plocha a nádvoří a parcela č zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 624/25499 zapsaných na LV č resp. budova č.p. 987,988,989 a pozemky na LV č pro katastrální území České Budějovice 3 a obec České Budějovice a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice činí dle zjištění znalce ke dni ocenění ,- Kč slovy : jedenmilióntřistadevadesáttisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, se dle zjištění znalce nevyskytují. v Českých Budějovicích Ing. Michal Sirový Příloha : 4x fotodokumentace 1x výpis z KN, LV č x kopie mapy města 1x kopie katastrální mapy

15 15 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 59/13. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 4. května 2013 Ing. Michal Sirový

16 16 FOTODOKUMENTACE Pohled na BD č.p. 987, 988, 989 Pokoj v bytě č.p./č.j. 987/2

17 17 kuchyně bytu č.p./č.j. 987/2 koupelna v bytě č.p./č.j. 987/2