Znalecký posudek č. 2689-210/2016 Objednatel: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny rekreačního objektu pro účely dražby. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., podle stavu ke dni 14.03.2016 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne 18.03.2016 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rekreačního objektu č. ev. 42, obec Křesín, kat. území Levousy, okres Litoměřice pro účely dražby. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rekreační objekt č. ev. 42 Adresa: č. ev. 42 Kraj: Ústecký Okres: Litoměřice Katastrální území: Levousy Obec: Křesín 3. Zaměření nemovitosti Zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14.03.2016. Odhadci nebyl vstup během prohlídky umožněn, jelikož vlastník se na termín prohlídky nedostavil. Došlo k prohlídce pouze volně přístupných (nezabezpečených) prostor. Vnitřní vybavení a dispozice jsou tak z tohoto důvodu odhadovány. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 18.03.2016 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje zjištěné při prohlídce dne 14.03.2016. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: Kadlecová Eva, Ukrajinská 998, Horní Litvínov, 43601 Vlastnické údaje k datu ocenění: Kadlecová Eva, Ukrajinská 998, Horní Litvínov, 43601 Nemovitosti: Rekreační objekt č. ev. 42, obec Křesín, kat. území Levousy, okres Litoměřice 2
6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rekreační objekt č. ev. 42, obec Křesín, kat. území Levousy, okres Litoměřice Tabulkový popis Popis rekreačního objektu: Typ rekreačního objektu: samostatný rekreační objekt Počet nadzemních podlaží : 2 Počet podzemních podlaží : 0 Objekt byl postaven v roce: 1983 (stáří 33 let) Rok rekonstrukce rekreačního objektu: odhadem v roce 2000 Rozsah rekonstrukce rekreačního objektu: přizdění stěny v přízemí, opravy Základy : smíšené neizolované Konstrukce : zděná a dřevěná Tloušťka zdiva: 25 až 35 cm Stropy : dřevěné trámové Střecha : pultová Krytina střechy : lepenka Klempířské prvky : Vnější omítky: Vnitřní omítky: Typ oken v objektu : Orientace oken obytných místností : Vybavení koupelny : Toaleta : Vstupní dveře : Typ zárubní: Vnitřní dveře : Osvětlovací technika : Klimatizace : Pohybový alarm a kamerový systém : ne plechové vápenocementové a obití vápenocementové a obití dřevěná s jednoduchým sklem, okna nejsou vybavena žaluziemi orientace obytných místností na severní stranu pravděpodobně podstandardní nebo chybí pravděpodobně suchá toaleta dřevěné bez bezpečnostních prvků pravděpodobně dřevěné pravděpodobně dřevěné plné pravděpodobně běžné osvětlovací prvky - lustry ne Vestavěné skříně : ne Kuchyňská linka : pravděpodobně ano, bez vestavěných spotřebičů Dispozice rekreačního objektu : pravděpodobně 2+1 Popis místností podle podlaží: Elektřina : Vodovod : Svod splašek : Plynovod : Řešení vytápění v objektu : Topná tělesa : Řešení ohřevu vody v objektu : přízemí - místnost (nezabezpečená) patro - místnost a kuchyň připojení k rozvodné síti, 220 V bez připojení k vodovodu a studni odvod je řešen zřejmě trativodem ne kamna na tuhá paliva chybí není řešen 3
Podlahy v objektu : v obytných místnostech - prkenná Popis stavu rekreačního objektu : podstandardní rekreační objekt před celkovou rekonstrukcí vady zdiva - poškozený prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady střechy - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady rozvodů - Vady rekreačního objektu : poškozený prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady oken - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady vybavení - poškozený prvek před rekonstrukcí/výměnou Trvalé porosty na zahradě : bez porostů Venkovní stavby : / Sklon pozemku : svažitý Oplocení : neoplocený Přístupová cesta k objektu : přístup bezproblémový po nezpevněné obecní cestě Popis okolí : Popis okolí : rekreační lokalita Poloha v obci : rekreační objekt se nachází v jižní části obce dostupnost obchodů - dostupnost pouze menších obchodů s omezenou otevírací dobou, dostupnost škol - soustava škol není v místě dostupná - nutnost dojezdu, Vybavenost : kulturní vyžití - v místě se nenachází žádná vybavenost z hlediska kulturních zařízení - nutnost dojíždět, sportovní vyžití - v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, dostupnost úřadů - nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, Životní prostředí : blízkost zeleně - zeleň v podobě lesů a luk v bezprostřední blízkosti, Věcná břemena Další informace: Spojení a parkovací možnosti : Sousedé a kriminalita : možnost záplav - lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav spojení - MHD v místě není, pouze zastávka vlakových dálkových spojů, parkovací možnosti - nepříznivé parkovací možnosti vztahy se sousedy - bez kontaktu se sousedy, kriminalita - v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny / 4
7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 14.03.2016 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 14.03.2016. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 5
B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší III 0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, V 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 1,060 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 0,85 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - III 0,05 Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,05 - Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité III 0,00 věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné III -0,03 komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 I -0,01 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez II 0,00 možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 6
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,858 11 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 0,909 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekrační objekt Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 33 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 324,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1 NP: 3,5*3+1,1*2,7 = 13,47 m 2 2 NP: 5,1*3,5+9,5 = 27,35 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1 NP: 13,47 m 2 2,10 m 2 NP: 27,35 m 2 2,30 m Obestavěný prostor 1 NP: (3,5*3+1,1*2,7)*(2,10) = 28,29 m 3 2 NP: (5,1*3,5+9,5)*(2,30) = 62,91 m 3 zastřešení: (5,1*3,5+9,5)*(0,6/2) = 8,21 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 99,41 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 13,47 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 40,82 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,03 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ B zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - rekreační chalupa a rekreační domek I -0,02 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty I -0,08 nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm I -0,02 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 0,02 7
5. Napojení na sítě (přípojky) - žádné nebo pouze přípojka elektr. I -0,10 energie 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo II -0,05 úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších II 0,00 staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo I -0,01 pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu IV 0,65 (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 33 let: s = 1-0,005 * 33 = 0,835 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,835 = 0,358 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,060 Index polohy pozemku I P = 0,858 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 324,- Kč/m 3 * 0,358 = 473,99 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 99,41 m 3 * 473,99 Kč/m 3 * 1,060 * 0,858= 42 854,10 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 42 854,10 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekrační objekt 42 854,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 42 854,10 Kč Celkem 42 854,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 42 854,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Čtyřicetdvatisícosmsetpadesát Kč 42 850,- Kč 8
II. Ocenění srovnávací metodou Rekreační objekt č. ev. 42, obec Křesín, kat. území Levousy, okres Litoměřice (Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.) Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. Lokalita rozměry stav pozemek jiné Oceňovaný objekt Rekreační objekt č. ev. 42, obec Křesín, kat. území Levousy, okres Litoměřice přízemí, patro, OP celkem 99 m3 špatný, před celkovou rekonstrukcí bez pozemků - podstandardní provedení, stavba stojí vytápění kamny na TP, na obecním přípojky nefunkční nebo pozemku bez přípojek Křesín - Levousy, okres 1 Litoměřice podsklepený, přízemí, podkroví, OP cca 185 m3 dobrý, obyvatelný stav 90 m2 standardní vybavení, vytápění kamny na TP, funkční přípojky Koštice - Želevice, okres 2 Louny podsklepený, přízemí, podkroví, OP cca 150 m3 dobrý, obyvatelný stav 380 m2 standardní vybavení, vytápění kamny na TP, funkční přípojky 3 Veltěže, okres Louny sklep, přízemí, podkroví, OP cca 110 m3 velmi dobrý 819 m standardní vybavení, vytápění kamny na TP, funkční přípojka elektro 9
č Cena požadovaná resp. Zaplacená Koef. Redukce na pramen Cena po redukci na pramen K-6 úvaha odhadce Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího K1 - poloha K2 - velikost K3 - pozemek K4 - stav K-5 jiné K1 x x K6 1 498 000 0,9 448200 1 1,3 1,15 1,2 1,2 1,18 2,540304 176 436 2 379 000 0,9 341100 1 1,25 1,27 1,2 1,2 1,2 2,7432 124 344 3 330 000 0,95 313500 0,97 1,05 1,3 1,25 1,18 1,24 2,421687 129 455 Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na pozemek objektu K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 - Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší - horší) K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 143 412 124 344 176 436 28 714 114 698 172 125 Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Výsledná cena dle srovnávací metody Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na: 143 412,-- Kč 10
C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu Srovnávací hodnota 42 850,-- Kč 143 412,-- Kč Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti v daném místě a čase na: 120 000,-- Kč Slovy: Jednostodvacettisíckorun V Praze, dne 18.03.2016 Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Martin Málek, CEO D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2689-210/2016 znaleckého deníku. E. Přílohy 11
Výpisy z el. verze KN 12
Fotodokumentace 13
14
Srovnávané nemovitosti 15
16
17