ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4120-9/2016 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, Rodinný dům čp.162 + pozemky p.č.st.832,p.č.833,p.č.834 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kutná Hora, obec Kutná Hora, k.ú. Kutná Hora Adresa nemovité věci: Tyršova 162, 284 01 Kutná Hora Vlastníci stavby: Daniel Moravec, Městské sady 665/22, 284 01 Kutná Hora, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Michael Moravec, Městské sady 665/22, 284 01 Kutná Hora, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Daniel Moravec, Městské sady 665/22, 284 01 Kutná Hora, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Michael Moravec, Městské sady 665/22, 284 01 Kutná Hora, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 ZHOTOVITEL : Ing. Jiří Novák Adresa zhotovitele: Antonína Dvořáka 483, 53341 Lázně Bohdaneč IČ: 11169443 telefon: 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění - určení obvyklé ceny pro potřebu dražebníka OBVYKLÁ CENA 2 750 000 Kč Datum místního šetření: 17.2.2016 Stav ke dni : 17. 2. 2016 Za přítomnosti: p.moravce Daniela a p.moravce Michaela Počet stran: 6 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 V Lázních Bohdaneč, dne 22. 2. 2016 Ing. Jiří Novák
NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.832 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 279m 2 včetně součásti pozemku tj. stavby bydlení čp.162 stojící na pozemku p.č.832 - pozemku p.č.833 zahrada o výměře 291m 2 - pozemku p.č.834 zahrada o výměře 150m 2, vše zapsáno na LV č.2687 pro obec a k.ú.kutná Hora, část obce Žižkov. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby. Přehled podkladů - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. čj. 047/2016-N z 2.2.2016 - LV č.2687 pro k.ú. Kutná Hora - cuzk.cz - místní šetření konané dne 17.2.2016 Místopis Kutná Hora je okresní město ve Středočeském kraji a významná historická památková rezervace, zapsaná na Seznamu Unesco. Město Kutná Hora je členem evropského projektu EUROMINT, jehož cílem je shromáždit informace o všech evropských středověkých a raně novověkých mincovnách. Mezi hlavní památky města patří kostel svatého Jakuba, České muzeum stříbra Kutná Hora a středověký důl, Hrádek, hřbitovní kostel Nejsvětější Trojice, hřbitovní kostel Všech svatých, chrám svaté Barbory, jezuitská kolej, kamenná kašna, klášter řádu sv. Voršily, kostel Matky Boží Na Náměti, kostel sv. Jana Nepomuckého a mnohé další. Ve městě (bývalém okresním) jsou k dispozici všechny základní potřebné služby. Rodinný dům čp.162 je přístupný z ulice Tyršova v části města zvané Žižkov. V přímém okolí domku se nachází jednak rodinné domky, ale i bytové zděné domy. Celkový popis Předmětem ocenění je dle evidence v KN : - pozemek p.č.832 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 279m 2 včetně součásti pozemku tj. stavby bydlení čp.162 stojící na pozemku p.č.832 - pozemek p.č.833 zahrada o výměře 291m 2 - pozemek p.č.834 zahrada o výměře 150m 2, vše zapsáno na LV č.2687 pro obec a k.ú.kutná Hora, část obce Žižkov. Stavba bydlení čp.162 je ve skutečnosti rodinný dům, jež však je částečně využíván vlastníky objektu jako provozovna (část prostorů v přízemí objektu). Při místním šetření na přímý dotaz znalce, zda se k objektu váže nějaká nájemní smlouva, odpověděli vlastníci, že nikoliv. Rodinný dům je částečně podsklepený, zděný patrový objekt, se sklonitou členitou střechou,v hlavní části valbovou, částečně mansardovou. Rodinný dům je založen na základech s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo je zděné o tl. stěn 45cm z plných pálených cihel, stropní konstrukce je s rovným omítnutým podhledem v přízemí, v podkroví jsou částečně novější sádrokartonové obklady stropů. Střešní krytina je ze šablon Cembrit z roku 2007. Klempířské prvky jsou úplné z pozinkovaného plechu, fasádní omítka je stříkaná. Vnitřní omítky jsou hladké štukové. Vnitřní bělninové obklady jsou v - 2 -
hygienických zařízeních.schodiště do patra je tříramenné zalomené, s dřevěnými stupnicemi. Vstup do sklepa nebyl znalci umožněn. Dveře v domku jsou hladké i náplňové, lakované, ocelové zárubně, vchodové dveře do prostor využívaných jako kanceláře jsou plastové,okna jsou dřevěná dvojitá s dřevěným deštěním, v patře částečně dřevěná zdvojená i luxferová,podlahy v obytných místnostech jsou betonové, v patře jsou převážně lepené koberce. V ostatních místnostech je převážně keramická dlažba. Vytápění v domku je ústřední, deskové radiátory, plynový nástěnný kotel Protherm Partners. V domku je rozvod světelné i motorové elektroinstalace. Bleskosvod není nainstalován. Rozvod vody je v ocelových trubkách. K ohřevu TUV slouží plynový kotel ústředního vytápění (průtokový ohřev). Odkanalizování v domku je převážně v kameninových a litinových rourách. V přízemí je kuchyně vybavena kuchyňskou linkou, kombinovaným sporákem,obdobné vybavení je v kuchyni v patře. V přízemí je v koupelně sprchový box, umyvadlo, v patře je též sprchový box a umyvadlo. WC jsou combi 2ks - v přízemí a patře. Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny zemním kabelem, měření je umístěno v chodbě v přízemí, odkanalizování je do uliční kanalizace, voda je z veřejného vodovodu, vodoměrná šachta je na vlastním pozemku, zemní plyn je z rozvodu STL v obci - HUP je umístěn v chodbě. Jedná se o rodinný dům neznámého stáří, odhadem přes 100 roků, rekonstrukce v domku byly zřejmě prováděny postupně v průběhu jeho životnosti. Stavebnětechnický stav domku je zevně zanedbaný - objekt má na konci životnosti fasádní omítku (opadaná částečně), okna (dřevěná špaletová okna jsou s oprýskanými nátěry, špatně těsnící), podlahu na balkoně tvoří jen asfaltový nátěr, popraskaný. Na domě je však novější krytina z roku 2007. V roce 2006 byla provedena rekonstrukce topení, rozvodů elektro, opravy omítek v přízemí, nové podlahy. Dům však zevně nepůsobí příznivým dojmem. V domku se tedy nachází byt v přízemí velikosti 3+1 s příslušenstvím a byt v patře velikosti též 3+1 s příslušenstvím. Byt v přízemí je však užíván jako kanceláře vlastníky objektu. Dispoziční řešení: 1.PP: není přístupné, dle sdělení vlastníka je suterénu chodba cca 4m 2 a sklep cca 6m 2 1.NP: kancelář (pokoj) 18,27m2, kancelář (pokoj) 25,64m 2, sklad (pokoj) 18,37m 2, chodba 1,78m 2, sklad 2,02m 2, kuchyně 15,97m 2, koupelna + WC 7,28m 2, chodba 10,35m 2, WC 1,04m 2, schodiště 5,98m 2, tj. celkem 106,70m2 2.NP: chodba 8,82m 2, obývací pokoj 25,88m 2, kuchyně 22,04m 2, sklad 1,0m 2, ložnice 19,98m 2, koupelna 6,66m 2, WC 1,48m 2, pracovna (pokoj) 14,84m 2, tj. celkem 100,70m 2 + balkón 3,20m 2 Celkem tzv.započitatelná plocha (pojem užívaný u bank) činí 106,70+100,70+3,20/2= 209,00m 2. Zastavěná plocha domu čp.162 činí: 9,78*13,69+3,63*0,73= 136,54m 2 Obestavěný prostor činí : 1061,64m 3 Příslušenství domku čp.162 tvoří zděná přízemní garáž, stojící na pozemku p.č.832 (západní okraj pozemku), jedná se o stavbu lichoběžníkového půdorysu, s pultovou střechou, vyzděnou na tl. zdiva 15cm, strop je dřevěný trámový s umělým kazetovým podhledem, plechovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, dřevěná otevíravá vrata, okno dřevěné zdvojené, betonová podlaha, rozvod světelné elektroinstalace - nefunkční - není přívod. Objekt cca z roku 1975. Celková výměra pozemků je 720m 2. Zákres rodinného domu čp.162 v katastrální mapě neodpovídá skutečnosti - je zde proveden zákres ještě další drobné stavby na pozemku p.č.832, jež však již neexistuje. Na pozemcích se trvalé porosty nenachází. - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 209,00 m 2 Obestavěný prostor: 1061,64 m 3 Zastavěná plocha: 136,54 m 2 Plocha pozemku: 720,00 m 2 Porovnání je provedeno se třemi aktuálními nabídkami rodinných domků na prodej v Kutné Hoře. U oceňovaného objektu je výrazně narušena fasádní omítka, na konci životnosti jsou dřevěná okna. Srovnatelné nemovité věci Název: Nabídka RD Zachova ul. Nabídka - Prodej částečně podsklepeného rodinného domu o dispozici 4+1. V 1.NP se nachází vstupní hala, kuchyň, obývací pokoj, koupelna, WC a spíž. Ve 2.NP jsou tři prostorné pokoje. Dům prošel přestavbou a rekonstrukcí, jsou zde plastová okna, ústřední topení plynovým kotlem, je provedena hydroizolace a příprava na zateplení. K domu náleží garáž, dílna, dřevník a venkovní krb s posezením Lokalita Kutná Hora - Zachova ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,85 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - menší dům; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - malý pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - dům v lepším stavu,ale malý pozemek; Celkový koef. K C 0,63 Upravená j. cena Kč/m 2 17 124 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 140,00 m 2 285 m 2 3800000 Kč 27143 Kč/m 2 Název: Nabídka RD Ke Trojici Nabídka - novostavba rodinného domu o dispozici 5+kk, užitné ploše 201 m2 na pozemku 616 m2, Kutná Hora Žižkov, ulice Ke Trojici.Novostavba dokončena v roce 2014, ihned k nastěhování. Nový majitel si jen vybere barvu zateplené fasády, případně upraví zahradu dle svých požadavků. Přízemí je řešeno jako společný otevřený prostor. Obývací zóna s krbovými kamny přímo napojena na jídelnu a na míru dělaná kuchyň. Chodbou se dostanete do příjemné prostorné koupelny a zároveň do relaxační zóny, která je - 4 -
francouzskými okny propojena se zahradou. V podkroví se nachází čtyři podkrovní pokoje, možné využít libovolně jako ložnici, pokoj nebo pracovnu. Napojeno na obecní kanalizaci i vodovod, zároveň vlastní studna vhodná na bazén/zalévání. Topení-plynový kotel + krbová kamna. Kotel, bojler, pračka, aj. umístěno v technické místnosti. Sklep přístupný ze zahrady, slouží např. na sklad techniky. Hezký dostatečně velký pozemek s výhledem na chrám sv. Barbory. Lokalita Kutná Hora - Žižkov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,92 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,92 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - bez vlivu; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - výrazně lepší; Vliv pozemku - mírně menší; Úvaha zpracovatele ocenění - novostavba; Celkový koef. K C 0,59 Upravená j. cena Kč/m 2 13 143 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 201,00 m 2 616 m 2 4500000 Kč 22388 Kč/m 2 Název: Nabídka RD Kutná Hora Nabídka -samostatně stojící velký dvougenerační dům ve vilové čtvrti v Kutné Hoře. Dům je velmi dobře postaven, a je v dobrém udržovaném stavu. U nabízeného domu je vjezd do dvora, kde je dvůr, prostorná garáž, dílna a dřevník. Kolem domu je krásná zahrada se skalkou, vzrostlými thůjemi, a vysázenými květinami. Za domem je velký venkovní bazén, venkovní posezení pod perigolou, gril a udírna. V přízemí domu je prostorná kuchyně dále dva velké pokoje, WC a velká hala se zadním vchodem přímo na zahradu.v prvním patře jsou tři pokoje kuchyně,wc a hala s dveřmi na venkovní terasu. V druhém patře je prostorný půdní prostor s dvěmi místnostmi a po stavební úpravě je jí možné užívat jako další bytovou jednotku. Celý dům je suchý a podsklepený, možno použít na podnikání. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě a vedle domu je vlastní studně. Vytápění domu je ústřední s radiátory a kotlem na zemní plyn. Obytná plocha domu je 256 m2.v blízkosti jsou supermarkety Penny market, Kaufland, Albert a Billa. Ve městě je plná občanská vybavenost. Lokalita ul.sběrná, Kutná Hora - Šipší Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,93 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - větší dům; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - dům Celkový koef. K C 0,74 Upravená j. cena Kč/m 2 9 233-5 -
v lepším stavu, ale veliký; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 310,00 m 2 785 m 2 3850000 Kč 12419 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 9233 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 13167 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 17124 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 13167 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 209,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 2751903 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 2 751 903 Kč Obvyklá cena 2 750 000 Kč slovy: Dvamilionysedmsetpadesáttisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena je určena ve výši porovnávací hodnoty. Rodinný dům je nyní částečně užíván k jiným, než obytným účelům (kanceláře) - doklad o rekolaudaci při místním šetření nebyl předložen, ani žádná nájemní smlouva. V poslední době je objekt bez údržby (fasáda, okna). V Lázních Bohdaneč 22. 2. 2016 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 483 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4120-9/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 120-9/16. - 6 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 3 Snímek kat.mapy + ortofotomapa + mapa oblasti 3-7 -
- 8 -
- 9 -
Pozemek p.č. 832 v k.ú. č. 677710 Kopie katastrální mapy ze dne 19.2.2016-10 -
Pozemek p.č. 832 v k.ú. č. 677710 - ortofoto Mapa oblasti ze dne 19.2.2016-11 -
Pozemek p.č. 832 v k.ú. č. 677710-12 -