ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2016 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům čp.948 s pozemky p.č.4439/25,4439/13,4439/14,4439/15 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kutná Hora, obec Kutná Hora, k.ú. Kutná Hora Adresa nemovité věci: Nad Lesem 948, Kutná Hora Vlastník stavby: Radovan Štícha, Nad Lesem 948, Kutná Hora, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Radovan Štícha, Nad Lesem 948, Kutná Hora, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Ing. Jiří Novák Adresa zhotovitele: Antonína Dvořáka 483, Lázně Bohdaneč IČ: telefon: novak.bohdanec@tiscali.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění - určení obvyklé ceny pro potřebu dražebníka OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: p.štíchy Počet stran: 7 stran Počet příloh: 7 Počet vyhotovení: 2 V Lázních Bohdaneč, dne Ing. Jiří Novák

2 NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.4439/25 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 241m 2 včetně součástí pozemku tj. stavby bydlení čp.948 stojící na pozemku p.č.4439/25 - pozemku p.č.4439/13 zahrada o výměře 243m 2 - pozemku p.č.4439/14 zahrada o výměře 287m 2 - pozemku p.č.4439/15 zahrada o výměře 425m2, to vše v KN zapsáno na LV č pro obec a k.ú. Kutná Hora, část obce Žižkov. Ocenění provést jako podklad pro konání aukce. Přehled podkladů - LV č pro k.ú. Kutná Hora - místní šetření konané dne za účasti p.štíchy - cuzk.cz - dopis od EURODRAŽBY. CZ a.s. č.j. 158/2016-A Místopis Kutná Hora je okresní město ve Středočeském kraji a významná historická památková rezervace, zapsaná na Seznamu Unesco. Město Kutná Hora je členem evropského projektu EUROMINT, jehož cílem je shromáždit informace o všech evropských středověkých a raně novověkých mincovnách. Mezi hlavní památky města patří kostel svatého Jakuba, České muzeum stříbra Kutná Hora a středověký důl, Hrádek, hřbitovní kostel Nejsvětější Trojice, hřbitovní kostel Všech svatých, chrám svaté Barbory, jezuitská kolej, kamenná kašna, klášter řádu sv. Voršily, kostel Matky Boží Na Náměti, kostel sv. Jana Nepomuckého a mnohé další. Ve městě (bývalém okresním) jsou k dispozici všechny základní potřebné služby. Rodinný dům čp.948 se nachází v okrajové části města zvané Žižkov, přístupný je z ulice Nad Lesem. V přímém okolí se nachází převážně rodinné domky stáří do 10 roků - jedná se o lokalitu s novou zástavbou rodinných domků. Celkový popis Předmětem ocenění dle evidence v KN je : - pozemek p.č.4439/25 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 241m 2 včetně součástí pozemku tj. stavby bydlení čp.948 stojící na pozemku p.č.4439/25 - pozemek p.č.4439/13 zahrada o výměře 243m 2 - pozemek p.č.4439/14 zahrada o výměře 287m 2 - pozemek p.č.4439/15 zahrada o výměře 425m2, to vše v KN zapsáno na LV č pro obec a k.ú. Kutná Hora, část obce Žižkov. Ve skutečnosti se jedná o samostatně stojící rodinný dům čp.948, jež je přízemní zděnou stavbou nepravidelného půdorysu,s obytným podkrovím pod členitou sklonitou převážně valbovou střechou. Pod jihovýchodním přístavkem s pultovou střechou se nachází částečně zapuštěný sklep v prostoru pod saunou, a vnitřní bazén. Dům je vystavěn na betonových základech s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo je o tl. stěn 44cm z keramických bloků Porotherm a se zateplením 5cm polystyrenem. Stropní konstrukce je vytvořena dutinovými panely z výrobny prefabrikátů v Dolních Bučicích a ze sádrokartonových podhledů. Střešní krytina je ze šablon Cembrit. Klempířské prvky jsou měděné (žlaby, svody, oplechování střechy), parapety jsou z lícovek. Vnitřní omítky jsou hladké štukové, fasádu tvoří převážně obklad z lícovek, a částečně je fasádní omítka stěrková tenkovrstvá silikonová. Vnitřní obklady jsou keramické v sociálním zařízení, části kuchyně. Schodiště do podkroví je vybetonované, - 2 -

3 s keramickým obkladem stupňů. Dveře jsou obložkové, Sapelli, okna jsou v přízemí z kombinace hliníku a dřeva ( hliníková část tvoří zevní plochu rámu a okenních křídel), v podkroví z kombinace hliníku a plastu (opět hliníková část tvoří vnější část okenních křídel a rámů oken). Jedná se o okna s izolačnimí dvojskly. V podkroví jsou jak střešní okna, tak okna vikýřová s půlobloukovým nadpražím. U garáže jsou sekční vrata s pohonem, s dálkovým ovládáním. V domku je rozvod světelné a motorové elektroinstalace,bleskosvod je nainstalován. Rozvod vody je v plastových trubkách. Zdrojem teplé vody je elektrický boiler. Rozvod zemního plynu není v domku proveden. Odkanalizování je v plastových rourách. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou, sporákem se sklokeramickou varnou deskou, digestoří. V koupelně je akrylátová vana, umyvadlo, WC je závěsné - 2ks. V domku jsou navíc krbová kamna. Rodinný dům čp.948 je napojen na veřejný rozvod elektřiny zemním kabelem - el.pilíř je v uličním oplocení, odkanalizování je do uliční kanalizace, voda je z veřejného vodovodu - vodoměrná šachta je na vlastním pozemku. Zemní plyn není zaveden, a není ani v přilehlé komunikaci. V rodinném domku se nachází vnitřní zapuštěný obložený bazén, i sauna. Rodinný dům dispozičně obsahuje: 1.PP: sklep 12,50m2 1.NP: zádveří 3,70m 2, hala 8,92m 2, koupelna 3,26m 2, šatna 1,56m 2, schodiště 5,10m 2, obývací pokoj 32,60m 2, jídelna 9,08m 2, pokoj 15,94m 2, komora 2,25m 2, technická místnost 6,24m 2, kuchyně 12,40m 2, koupelna 2,71m 2, tj. celkem 103,76m 2 a dále bazén - hala 33,25m 2, WC 1,88m 2, strojovna 1,69m 2, sauna 3,90m 2, tj. celkem 40,72m 2, a dále garáž 28,26m 2. Podkroví : hala 6,74m 2, koupelna 9,42m 2, WC 1,60m 2, ložnice 25,70m 2, šatna 3,42m 2, ložnice 14,49m 2, ložnice 13,25m 2,, tj. celkem 74,09m 2, z toho pod 1,3 m výšky půdní nadezdívky je 15,0m 2, tj.do započitatelné plochy podkroví připadá 59,09m 2. Započitatelná plocha (pojem užívaný u bank) činí celkem : 12,50/2+103,76+40,72+59,09= 209,82m 2. Zastavěná plocha stavby činí 241m 2. Rodinný dům čp.948 je moderně řešený objekt, s nadstandardním vybavením, který dispozičně obsahuje byt velikosti 6+1 s příslušenstvím a garáží v domě. K datu ocenění je objekt běžně udržován. Ovšem nefunkční je nyní technologie pro bazén, dále francouzské dveře v obývacím pokoji. K rodinnému domu přináleží dále venkovní dlážděná terasa a přístupový chodník o ocelkové ploše cca 45m 2, dřevěná terasa při vstupu k bazénu (je na konci životnosti, prohnilé dřevo). Dále tvoří příslušenství domku oplocení pozemku - uliční tvoří kombinace zděného omítnutého plotu a plotu z kovových ozdobných typových kovářsky upravených profilů, zadní plot tvoří opěrná stěna z betonových tvarovek (vyplněných betonem). V severovýchodním rohu této opěrné stěny je trhlina. Částečně narušená je i venkovní dlážděná terasa. Nevhodně řešený je přístup do garáže- sklon přístupového uličního chodníku ze zámkové dlažby umožnil již několikráte při větším dešti vniknutí dešťové vody do garáže (chybí zde odvodňovací kanálek). Na pozemcích p.č.4439/13,4439/14 a 4439/15 se nachází okrasná zahrada s listnatými i jehličnatými stromy a keři, dobře udržovaná. Celková výměra pozemků činí 1196m

4 Silné stránky Velikost domku, vybavení domku, bazén vnitřní, garáž pro 2 os.auta, udržovaná okrasná zahrad, lokalita na okraji Kutné hory v zástavbě obdobných novostaveb. Slabé stránky Nyní nefunkční technologie bazénu, dřevěná venkovní terasa na konci životnosti, nedořešené odvodnění dešťových vod před garáží. Trhlina v opěrné stěně oplocení. OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 209,82 m 2 Zastavěná plocha: 241,00 m 2 Plocha pozemku: 1196,00 m 2 Porovnání je provedeno se třemi nabídkami na prodej rodinných domů ve stejné části města Kutná Hora, tj. v Žižkově. Při porovnání byl vzat v úvahu technický stav domku čp.948, jeho vybavení, velikost pozemku, udržovaná zahrada a všechny další vlivy působící na obchodovatelnost s čp.948. Srovnatelné nemovité věci Název: Nabídka RD Ke Trojici Nabídka - novostavba rodinného domu o dispozici 5+kk, užitné ploše 201 m2 na pozemku 616 m2, Kutná Hora Žižkov, ulice Ke Trojici. Novostavba dokončena v roce 2014, ihned k nastěhování. Nový majitel si jen vybere barvu zateplené fasády, případně upraví zahradu dle svých požadavků. Přízemí je řešeno jako společný otevřený prostor. Obývací zóna s krbovými kamny přímo napojena na jídelnu a na míru dělaná kuchyň. Chodbou se dostanete do příjemné prostorné koupelny a zároveň do relaxační zóny, která je francouzskými okny propojena se zahradou. V podkroví se nachází čtyři podkrovní pokoje, možné využít libovolně jako ložnici, pokoj nebo pracovnu. Napojeno na obecní kanalizaci i vodovod, zároveň vlastní studna vhodná na bazén/zalévání. Topení-plynový kotel + krbová kamna. Kotel, bojler, pračka, aj. umístěno v technické místnosti. Sklep přístupný ze zahrady, slouží např. na sklad techniky. Hezký dostatečně velký pozemek s výhledem na chrám sv. Barbory. Lokalita Kutná Hora - Žižkov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00-4 -

5 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 0,93 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - bez vlivu; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - obdobné, ale bez bazénu, bez fasády; Celkový stav - lepší - novostavba, bez závad; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - novostavba, bez vrchní fasádní omítky; Celkový koef. K C 0,82 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 201,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Nabídka RD Valdova Nabídka -nabízíme jedinečnou novostavbu rodinného domu příslušenství, zastřešený venkovní bazén, 3 garáže, se zahradou 564 m2. Dům je celý podsklepen, kolaudace r.2004, celková užitná plocha je 360 m2. Plnohodnotný suterén domu: 3x garáž, prádelna, technické zázemí, pracovna. Přízemí: kuchyňský kout s jídelnou a obývací pokoj se vstupem na terasu, 3x pokoj, 2x koupelna. Patro: obývací pokoj s kuchyňským koutem, jídelnou a terasou, 4x pokoj, 2x koupelna. Dům byl postaven pro vlastní rodinné bydlení, pečlivými postupy za použití velmi kvalitních materiálů. Sendvičový konstrukční sytém, plastová okna, střecha Bramac, interiér: keramická dlažba, obklady italské výroby. Ústřední plynové topení. Možnost dvougeneračního bydlení (lze zřídit samostatné bytové jednotky). Udržovaná zahrada: vzrostlé stromy a keře, zastřešený bazén. Velmi atraktivní a klidná lokalita, ulice Vajdova nad Vyšatovou skálou. Lokalita Kutná Hora - Žižkov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - větší dům; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - dům v lepším stavu, ale větší; Celkový koef. K C 0,84 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 360,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Nabídka RD Purkyňova Nabídka - ke koupi prvorepublikovou vilu z roku Jsou zde zachovány veškeré prvky této doby. Po vstupu do vily menší zádveří ze kterého vstupíte do centrální haly domu, kde se nachází anglický krb. Z haly vstup do čtyř místností, koupelny. Sociální a technické zázemí. Vstup na zahradu vede přes zimní terasu. Do patra se dostanete po nádherném točitém dubovém schodišti, které vede podél vitrážových oken. V patře jsou dvě prostorné místnosti, sociální prostory. Půdní prostory (možnost vybudovat mezonet)

6 Do domu vedou celkem dva vchody, druhý sloužil pro služebnictvo a vedl přes chodbu do kuchyně. Krásná zahrada, která nejen že má své kouzlo, ale je především prostorná (807m2). Dům podsklepen. Další předností je lokalita, v blízkosti se nachází chrám sv. Barbory, nově zrekonstruované prostory přilehlých zahrad. Jezuitská kolej a další krásy Kutné Hory. Lokalita Kutná Hora - Žižkov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,08 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - větší dům; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - horší - starší dům; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - starší dům, ale udržovaný, větší; Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 280,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 209,82 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč - 6 -

7 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Kč Obvyklá cena Kč slovy: Třimilionydevětsettisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena je určena těsně pod úrovní porovnávací hodnoty. Jedná se o o rodinný dům s nadstandardním vybavením, ovšem k datu ocenění s několika závadami (nefunkční technologie bazénu, nefunkční francouzské dveře v přízemí domku, vady na venkovní dlážděné terase, dřevěné terase, trhlina v betonové opěrné zdi plotu). V Lázních Bohdaneč Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka Lázně Bohdaneč telefon: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /16. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 4 Snímek katastrální mapy, ortofotomapa, mapa oblasti 3-7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 Kopie katastrální mapy ze dne Pozemek p.č. 4439/25 v k.ú. č

13 Kopie katastrální mapy ze dne Pozemek p.č. 4439/25 v k.ú. č ortofoto

14 Mapa oblasti ze dne Pozemek p.č. 4439/25 v k.ú. č Pozemek p.č. 4439/25 v k.ú. č