ZNALECKÝ POSUDEK č. 3936/174/2015 odhad obvyklé ceny nemovitosti Předmět ocenění: Rodinný dům - bez nebytových prostor ocenění stávajícího stavu Název nemovitosti: Pozemek p.č. st. 242, součástí je stavba čp. 215, bydlení a pozemky p.č. 764/3, p.č. 765/11, p.č. 765/12 a p.č. 765/17, to vše v k.ú. Častolovice obce Častolovice Číslo popisné: 215 součást pozemku p.č. st. 242 Pozemky parc. č.: st. 242, 764/3, 765/11, 765/12, 765/17 Katastrální území: Častolovice LV č.: 176 Kraj: Královéhradecký Okres: Rychnov nad Kněžnou Obec: Častolovice Část obce: Častolovice Ulice: Havlíčkova Číslo orientační: PSČ: 51750 Vlastník stavby: Václav Hrubeš, Havlíčkova 364, 51750 Častolovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Václav Hrubeš, Havlíčkova 364, 51750 Častolovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Objednatel: EURODRAŽBY CZ a.s. tel.: Adresa: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ÚČEL OCENĚNÍ: pro účely veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu) Obvyklé ceny Stav ke dni / Prohlídka: 2.9.2015 / 2.9.2015 Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) 200 000 Kč Pozn.: Vypracoval: Ing. Libor Hemelík tel.: 605 555 455 Adresa: Jiřího z Poděbrad 477 477, 517 24 Borohrádek e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz Datum: 8.9.2015 Tento odhad obsahuje 14 stran textu včetně 7 stran příloh.... podpis, příp. razítko
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Kraj: Královéhradecký Obec, část obce: Častolovice, Častolovice Počet obyvatel: 1 686 KÚ: Častolovice Ulice: Havlíčkova Číslo popisné: 215 Rodinný dům stávající stav budoucí stav Počet podlaží PP/NP/Podkroví 1/1/ // Počet bytových jednotek / typy 1 4+kk Garáže v objektu / počet stání: ano Zastavěná plocha 1NP: 129 m 2 Obestavěný prostor: 1 425 m 3 Jednotková cena: 4 700 Kč/m 3 Celková výměra pozemku: 1 001 m 2 Započitatelná plocha 172,50 m 2 Podlahová plocha obytná/nebytová část 254,00 m 2 0,00 m 2 Stáří / další životnost: 106 Opotřebení celkové: 55,00 % Rozestavěnost: 100,00 % Technický stav stavby: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Vytápění: ústřední / etážové - plyn Typ konstrukce domu: zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) Forma užívání: bydlení Rekonstrukce celková/dílčí v roce: celková dílčí 2008 Provedené dílčí rekonstrukce: střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní Místopis a inženýrské sítě Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Prodejnost nemovitosti: prodejná nad 1 rok Přípojky (veřejné / vlastní): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / dat. síť Příjezd: zpevněná komunikace Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti stávající stav Porovnávací hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena 2 294 250 Kč 3 013 845 Kč 200 000 Kč Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obec Častolovice se nachází ve střední části okresu Rychnov nad Kněžnou, cca 9 km JZ směrem od okresního města. Spojení s okolím po státní silnici č. 11 ve směru na Hradec Králové (30 km) resp. Kostelec nad Orlicí (2 km) a po silnicích nižších tříd ve směru na Solnici (10 km). V místě je železniční stanice na frekventované trati Týniště nad Orlicí - Letohrad. Občanská vybavenost sestává z OÚ, ZŠ, pošty, zdravotní středisko, lékárna a obchodní sítě. Úplná občanská vybavenost je v Kostelci nad Orlicí resp. v Rychnově nad Kněžnou. Oceňované nemovitosti jsou lokalizovány v severozápadní části obce, v zóně rodinných domů, v ulici Havlíčkova. Přístup z veřejné zpevněné komunikace. Je provedeno napojení na veřejný rozvod el. energie, vody, kanalizace a plynu. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř - 2 -
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Popis domu je ovlivněn skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka interiéru. Jedná se o rodinný dům s úplným podsklepením, s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou, podkroví je částečně využito. Byl pořízen v roce 1909. V roce 1948 byla přistavěna dílna. V letech 2006-2008 byly provedeny stavební úpravy do současné podoby. Objekt je uložen na základových pasech bez hydroizolace, obvodové konstrukce zděné tl. 45 cm, stropy s rovným podhledem, krov dřevěný sedlový vázaný, krytina z betonových tašek, klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné štukované, fasáda vápenocementová, vnitřní obklady keramické ve standardním rozsahu, schody betonové, dveře dřevěné plné, okna plastová s izolačním dvojsklem, podlahy obytných místností plovoucí z lamina a dřevěné, podlahy ostatních místností z keramické dlažby, vytápění ústřední teplovodní, plynový kotel, radiátory, el. instalace 230/400 V, bleskosvod, rozvod studené a teplé vody v plastovém potrubí, ohřev TUV v elektrickém bojleru, vnitřní rozvody zemního plynu, vnitřní rozvody kanalizace, v kuchyni je kuchyňská linka, plynový sporák a odsavač par, hygienické zařízení tvoří vana, umývadlo a WC mísa. Stavebně-technický stav domu je dobrý. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1909 Dílčí rekonstrukce v r. 2008 Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 1262/1 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 1262/1 ostatní plocha - ostatní komunikace Městys Častolovice Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Typ smlouvy: nájemní smlouva Doba nájmu: do 31.12.2047 Výše nájmu: 1.000,- Kč měsíčně Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu S ohledem na rozsah pronájmu (celý dům čp. 215) je nájemné neúměrně nízké. Kromě toho není ve smlouvě zakotvena inflační doložka. - 3 -
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku Popis rizik spojených s právním stavem nemovitosti Část dílny (zastavěná plocha 21 m2) u domu je postavena na pozemku p.č. st. 838 jiného vlastníka. Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO Popis rizika Reálná břemena a služebnosti ovlivňující obvyklou cenu Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Popis věcných břemen a obdobných zatížení - Na oceňovaných nemovitostech váznou zástavní práva smluvní a exekutorská, věcná břemena užívání, zahájení exekuce, exekuční příkazy k prodeji a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C listu vlastnictví č. 176 pro k.ú. Častolovice. Rizika ostatní RIZIKO Popis rizika Nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 176 Kraj: CZ052 Královéhradecký Okres: CZ0524 Rychnov nad Kněžnou Obec: 576182 Častolovice Katastrální území: 618624 Častolovice Ulice: Havlíčkova č.o.: Vlastníci Podíl FO Václav Hrubeš Havlíčkova 364, 51750 1 / 1 Častolovice Stavby stavba je součástí pozemku část obce Častolovice č.p. 215 na pozemku p.č. st. 242 Pozemky st. 242 Stavební parcela Parcela KN 248 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 764/3 Pozemková parcela Parcela KN 233 m 2 zahrada 765/11 Pozemková parcela Parcela KN 244 m 2 zahrada 765/12 Pozemková parcela Parcela KN 233 m 2 zahrada 765/17 Pozemková parcela Parcela KN 43 m 2 zahrada - 4 -
Výpočet věcné hodnoty staveb Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží suterén 233,25 m 2 81,50 m 2 1. NP 129,25 m 2 91,00 m 2 podkroví 83,26 m 2 0,00 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha suterén suterén 163,00 m 2 0,50 81,50m 2 suterén - celkem 163,00 m 2 81,50 m 2 1. NP 1. NP 91,00 m 2 1,00 91,00m 2 1. NP - celkem 91,00 m 2 91,00 m 2 podkroví podkroví 0,00 m 2 1,00 0,00m 2 podkroví - celkem 0,00 m 2 0,00 m 2 Poznámka: užitná plocha suterénu je vzhledem ke standardu vybavení krácena na polovinu. Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor suterén (9,20*9,05+3,70*9,05)*3,10+11,65*10,00*(2,91+4,08)/2 = 769,08 m 3 1. NP (9,20*9,05+3,70*9,05+2,50*5,00)*3,40 = 439,43 m 3 zastřešení 9,20*9,05*(0,90+3,40/2) = 216,48 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 424,99 m 3 Zastavěná plocha [m 2 ] 129 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 424,99 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 700 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 6 697 434 Stáří roků 106 Další životnost roků Opotřebení % 55,00 Věcná hodnota (VH) Kč 3 013 845 Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou svažité, obdélníkového tvaru, s výjimkou pozemku p.č. 765/11 na sebe vzájemně navazují a tvoří spolu jeden funkční celek. V místě je možnost napojení na elektrickou, vodovodní, kanalizační a plynovou síť, přístup je po veřejné zpevněné komunikaci. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Vlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří st. 242 248 1 / 1 zahrada 764/3 233 1 / 1 zahrada 765/11 244 1 / 1 zahrada 765/12 233 1 / 1 zahrada 765/17 43 1 / 1 Celková výměra pozemků: 1 001-5 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Doudleby nad Orlicí, ul. Koďouskova 80,00 268 950 000 11 875 1,20 14 250 RD Doudleby n. Orl., Menší rodinný dům 2+1 se zahrádkou nacházející se nedaleko centra obce Doudleby nad Orlicí. Vhodný k trvalému bydlení i rekreaci. V domě je nová elektroinstalace a vodoinstalace. Na zahrádce se nachází přístřešek na auto, kopaná studna a velká zděná kůlna. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,90; Velikost objektu - řadový krajní - koeficient 1,05; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,05; Pozemky - malý pozemek - koeficient 1,10; Úvaha zpracovatele ocenění - bez možnosti komerčního využití - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikost objektu - řadový krajní; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Pozemky - malý pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - bez možnosti komerčního využití; Kostelec nad Orlicí, 95,00 363 900 000 9 474 1,19 11 274 ul. Čermákova RD Kostelec n. Orl., Řadový dům v původním udržovaném stavu před rekonstrukcí. Dispozice je 3+1 s terasou. Celková plocha pozemku je 363 m2. Pozemek je rovinatý, obdélníkového tvaru. Dům je v klidné lokalitě s dobrou dostupností do centra města. Na pozemku je zděná kůlna. Dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace a plynu. Vytápění je lokální, v každé místnosti jsou přímotopy, v kuchyni kamna na tuhá paliva. Příjezd k domu je po zpevněné komunikaci. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,95; Lokalita - v lokalitě s vyšší občanskou vybaveností - koeficient 0,90; Velikost objektu - řadový krajní - koeficient 1,05; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,10; Pozemky - malý pozemek - koeficient 1,10; Úvaha zpracovatele ocenění - bez možnosti komerčního využití - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Lokalita - v lokalitě s vyšší občanskou vybaveností; Velikost objektu - řadový krajní; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Pozemky - malý pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - bez možnosti komerčního využití; Čestice 136,00 484 1 390 000 10 221 1,40 14 309 RD Čestice, Rodinný dům v Česticích. Objekt ze 70-tých let minulého století, většina konstrukcí původní, dům je udržovaný. V domě bytová jednotka 1+5. Nepodsklepený, podkroví částečně využito. Hodnocení: Redukce pramene ceny - realizovaný prodej 06/2015 - koeficient 1,00; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,10; Pozemky - menší pozemek - koeficient 1,05; Úvaha zpracovatele ocenění - bez možnosti komerčního využití - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - realizovaný prodej 06/2015; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Pozemky - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - bez možnosti komerčního využití; Stanovená jednotková cena: 13 300 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 2 294 250 Kč - 6 -
Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé Stanovení obvyklé ceny je ovlivněno skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka interiéru domu. Nemovitost je umístěna na okraji centrální zastavěné části obce, v soustředěné zástavbě rodinných domů. Častolovice jsou obec s dobrou občanskou vybaveností a v dané lokalitě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. V místě je na současné poměry dobrá nabídka pracovních příležitostí. Životní prostředí města není výrazně narušeno a v okolí je dostatek možností k rekreaci. Výhodou je snadná dostupnost Kostelce nad Orlicí, Rychnova nad Kněžnou a Hradce Králové. Vlastní nemovitost je po stavebně-technické stránce v dobrém stavu, standardně zařízena a vybavena. V letech 2006-2008 byla provedena částečná rekonstrukce, vyměněna okna a střešní krytina. Hodnotu kladně ovlivňuje dílna přistavěná u domu, kterou lze komerčně využít. U domu je dostatečně velký pozemek. Negativně bude obvyklou cenu ovlivňovat skutečnost, že menší část dílny je umístěna na pozemku jiného vlastníka. Daleko zásadnější dopad do obvyklé ceny však mají věcná břemena váznoucí na oceňovaných nemovitostech a výrazně nevýhodná nájemní smlouva, jejíž platnost končí za 32 let. S ohledem na tyto skutečnosti je nemovitost prakticky neprodejná, resp. pouze spekulativně prodejná, nicméně trvání zřízených věcných břemen lze předpokládat 40-60 let. V současné době nabídka srovnatelných nemovitostí (pokud nejsou brány v úvahu právní závady váznoucí na oceňovaných nemovitostech) v širším okolí mírně převyšuje poptávku. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem se jedná o nemovitosti velmi obtížně prodejné. Obvyklá cena je z těchto důvodů stanovena na symbolické úrovni. Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Porovnávací hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena Současný stav 2 294 250 Kč 3 013 845 Kč 200 000 Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 176 ze dne 9.6.2015 5 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 7 -
- 8 -
- 9 -