Znalecký posudek č. T 37/1200/2010

Znalecký posudek č. T 37/1200/2010 o obvyklé ceně pozemku komunikace parc. č. 533 včetně součástí a příslušenství, jde o ulici Průmyslovou v obci Dolní Břežany, Katastrální území Dolní Břežany, kraj Středočeský. pohled na západní část pohled na východní část Objednatel posudku: Fyzikální ústav AV ČR v.v.i. Na Slovance 1999/2 18221 Praha 8 IČ: 68378271 Účel posudku: stanovit obvyklou cenu pozemků pro účely obchodního vyjednávání. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. a pomocí odborného odhadu, podle stavu ke dni 6. 6. 2010 posudek vypracoval: Ing. Vladimír Knop Zahořany 4 254 01 Okrouhlo tel.: +420606793413 Posudek obsahuje 11 stran textu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, 7. 6. 2010

2 A. Nález V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 1. Ocenění podle oceňovacího předpisu - metoda stanovení administrativní ceny podle zákona o oceňování majetku a jeho prováděcích vyhlášek platných k datu ocenění. V určitých případech, je toto ocenění pro stanovení obvyklé ceny dostačující (také vzhledem k tomu, že současný předpis při stanovení ceny nákladovým způsobem používá i statisticky zjištěný koeficient prodejnosti). 2. Závěrečný odborný odhad obecné ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu - tržní hodnotu předmětných nemovitostí v rozsahu zadaném objednatelem, za použití obvyklých a vhodných metod pro tržní oceňování majetku. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 6. 6. 2010. 3. Podklady pro vypracování posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem (viz příloha č.1) - Kopie katastrální mapy vyhotovená Katastrálním úřadem (viz příloha č.3) - Skutečnosti a výměry zjištěné při místním šetření - Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu v platném znění Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

3 - Vyhláška č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu v platném znění - Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. - Oceňování nemovitostí - metodická příručka k vyhlášce Prestige Liberec - Nemovitosti, oceňování a právní vztahy - příručka vydaná nakl. Linde Praha a.s., napsal Doc., Ing. Albert Bradáč - Fotodokumentace - Videozáznam 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje týkající se oceňovaných nemovitostí nejsou v této části rozepsány, jsou uvedeny na informaci z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 995, která je přílohou č.1 tohoto znaleckého posudku. 5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace je uvedena v části Podklady. Další dokumentace nebyla k dispozici. 6. Obsah posudku a) Hlavní stavby 1) Komunikace pozemní (silnice) A 2) Komunikace pozemní (silnice) B 3) Krajnice, travnaté plochy b) Pozemek parc. č. 533

4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 460/2009 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Praha-západ Obec: Dolní Břežany a) Hlavní stavby a.1) Komunikace pozemní (silnice) A 4 Kryt západní části komunikace. Kvalitnější a novější. Stáří je stanoveno odborným odhadem. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ stavby: 5. Komunikace pozemní (silnice) Objekt: Komunikace pozemní, silnice Konstrukční charakteristika: z kameniva prolévaný živicí Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 211211 Komunikace v obcích Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.2 silnice (I. a II. třídy) Koeficient změny ceny stavby: 2,267 Koeficient prodejnosti: 2,348 (Inženýrské stavby) Množství: 2 200,00 m 2 Ocenění Základní jednotková cena: 1 079, Kč/m 2 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,2670 Koeficient prodejnosti K p: 2,3480 Základní jednotková cena upravená: = 4 881,91 Kč/m 2 Základní cena upravená: 2 200,00 m 2 4 881,91 Kč/m 2 = 10 740 202, Kč Cena stavby: = 10 740 202, Kč

5 Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 5 roků Předpokládaná další životnost: 25 roků Opotřebení: 100 5 / (5 + 25) = 16,667 % Odpočet opotřebení: 10 740 202, Kč 16,667 % 1 790 069,47 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 8 950 132,53 Kč Komunikace pozemní (silnice) A zjištěná cena: 8 950 132,53 Kč a.2) Komunikace pozemní (silnice) B 4 Kryt východní části komunikace. Je v horší kvalitě. Některé části jsou na konci životnosti. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ stavby: 5. Komunikace pozemní (silnice) Objekt: Komunikace pozemní, silnice Konstrukční charakteristika: z kameniva prolévaný živicí Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 211211 Komunikace v obcích Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.2 silnice (I. a II. třídy) Koeficient změny ceny stavby: 2,267 Koeficient prodejnosti: 2,348 (Inženýrské stavby) Množství: 500,00 m 2 Ocenění Základní jednotková cena: 1 079, Kč/m 2 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,2670 Koeficient prodejnosti K p: 2,3480 Základní jednotková cena upravená: = 4 881,91 Kč/m 2 Základní cena upravená: 500,00 m 2 4 881,91 Kč/m 2 = 2 440 955, Kč Cena stavby: = 2 440 955, Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 20 roků Předpokládaná další životnost: 5 roků Opotřebení: 100 20 / (20 + 5) = 80,000 % Odpočet opotřebení: 2 440 955, Kč 80,000 % 1 952 764, Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 488 191, Kč Komunikace pozemní (silnice) B zjištěná cena: 488 191, Kč

6 a.3) Krajnice, travnaté plochy 4 Jedná se o nezpevněné části. Buď travnaté nebo udusaná hlína. Nacházejí se převážně v západní části komunikace. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ stavby: 5. Komunikace pozemní (silnice) Objekt: Komunikace pozemní, silnice Konstrukční charakteristika: bez krytu Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 211211 Komunikace v obcích Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.2 silnice (I. a II. třídy) Koeficient změny ceny stavby: 2,267 Koeficient prodejnosti: 2,348 (Inženýrské stavby) Množství: 82,00 m 2 Ocenění Základní jednotková cena: 313, Kč/m 2 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,2670 Koeficient prodejnosti K p: 2,3480 Základní jednotková cena upravená: = 1 416,16 Kč/m 2 Základní cena upravená: 82,00 m 2 1 416,16 Kč/m 2 = 116 125,12 Kč Cena stavby: = 116 125,12 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 20 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků Opotřebení: 100 20 / (20 + 20) = 50,000 % Odpočet opotřebení: 116 125,12 Kč 50,000 % 58 062,56 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 58 062,56 Kč Krajnice, travnaté plochy zjištěná cena: 58 062,56 Kč b) Pozemek parc. č. 533 28 Pozemek se nachází jihozápadně od centra obce. Jedná se o místní komunikaci Průmyslová. Ta se napojuje na okresní komunikaci Břežany - Zvole. Západně od pozemku se nachází nová výstavba rodinných domů. Tvar pozemku je protáhlý obdélník s osou východ - západ. je skloněn mírně západním směrem. Povrch tvoří převážně živičný kryt. Sítě jsou vedeny v blízkosti (mimo plynu).

7 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 237,30 Kč. Cena je určena podle písm. b): ZC = C p 5,00, kde C p = 35 + (2 681 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 2 681 je počet obyvatel v obci. 28 odst. 7a Pozemky drah, silnic, dálnic apod. Koeficienty pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,163 Koeficient prodejnosti K p : (Inženýrské stavby) 2,348 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] ostatní plocha - 533 2 792 237,30 427,1400 1 192 574,88 komunikace ) cena byla upravena na trojnásobek ceny uvedené v 28 odstavci 1 upravené koef. 0,6 Pozemek parc. č. 533 zjištěná cena: 1 192 574,88 Kč

8 C. Rekapitulace Aplikace metod Tato výsledná cena, zjištěná podle cenových předpisů se určuje jako cena obvyklá. V daném případě nebylo možné použít jiný vhodnější způsob ocenění. Na relevantním trhu se s obdobnými nemovitostmi neobchoduje ani se nepronajímají. Souhrn výměr všech pozemků 2 792 m 2 Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Hlavní stavby 1) Komunikace pozemní (silnice) A 10 740 202, Kč 2) Komunikace pozemní (silnice) B 2 440 955, Kč 3) Krajnice, travnaté plochy 116 125,12 Kč b) Pozemek parc. č. 533 1 192 574,88 Kč Cena bez odpočtu opotřebení činí celkem: 14 489 857, Kč Cena po zaokrouhlení podle 46: 14 489 860, Kč Výsledné ceny včetně opotřebení: a) Hlavní stavby 1) Komunikace pozemní (silnice) A 8 950 132,53 Kč 2) Komunikace pozemní (silnice) B 488 191, Kč 3) Krajnice, travnaté plochy 58 062,56 Kč b) Pozemek parc. č. 533 1 192 574,88 Kč Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: 10 688 960,97 Kč Cena po zaokrouhlení podle 46: 10 688 960, Kč Výsledná cena: 10 688 960, Kč Cena slovy: desetmilionůšestsetosmdesátosmtisícdevětsetšedesát Kč V Praze, 7. 6. 2010 Ing. Vladimír Knop Zahořany 4 254 01 Okrouhlo tel.: +420606793413

9 Rozsah ocenění Rozsah práce při ocenění nemovitosti vychází z toho, že by mělo být přihlédnuto ke všem vlivům, které mohou její tržní hodnotu významně ovlivnit. * Mezi ně patří: * obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti * realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí * ekologické zatížení nemovitosti Předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní hodnoty Tento odhad byl vypracován v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: 1) Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné - zpeněžitelné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2) Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo dáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3) Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto odhadu, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. 4) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 5) Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými zákony a předpisy. Výsledky této analýzy je možné použít pouze k účelu uvedenému v tomto odhadu. V Praze, 7. 6. 2010 Ing. Vladimír Knop Zahořany 4 254 01 Okrouhlo tel.: +420606793413

10 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze 5 ze dne 22.5.1998,č.j. 4112/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. T 37/1200/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. F 18/37/2010 podle připojené likvidace. V Praze, 7. 6. 2010 Ing. Vladimír Knop Zahořany 4 254 01 Okrouhlo +420606793413

11 E. Seznam příloh č.1 - Informace z listu vlastnictví z katastru nemovitostí (1 strana) č.2 - Situační mapka č.3 - Informace z katastrální mapy letecká a základní (2 strany) ------------------------------------------------------------------------------- Celkem... 4 strany příloh