Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 141/2014 O obvyklé ceně podílu 1/3 nemovitosti - pozemků parc.č. St. 307/9, St. 307/15, 82, 2598/21 vše v katastrálním území Břestek, obec Břestek, okres Uherské Hradiště, zapsáno na LV č. 528. Postup při zpracování posudku: Povinná p. Dagmar Dvořáková se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavila. Ocenění provedeno na základě místního šetření, informací získaných na OÚ v Břesteku, informací získaných od spolumajitele nemovitosti Ing. Štěpána Prochovníka. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 7514/08. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 303/2013 Sb. a podle stavu ke dni 14.10.2014 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 15.10.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně podílu 1/3 nemovitosti - pozemků parc.č. St. 307/9, St. 307/15, 82, 2598/21 vše v katastrálním území Břestek, obec Břestek, okres Uherské Hradiště, zapsáno na LV č. 528. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: pozemky Adresa předmětu ocenění: Břestek 687 08 Břestek Kraj: Zlínský Okres: Uherské Hradiště Obec: Břestek Katastrální území: Břestek Počet obyvatel: 803 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 300,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn III 0,70-2 -
O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod V 0,85 nebo služby základní sortiment) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 217,20 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 14.10.2014 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 11.9.2014 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 528; - kopie katastrální mapy; - informace získané na OÚ v Břesteku; - informace získané od spolumajitele nemovitosti - Ing. Štěpána Prochovníka; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je podíl 1/3 nemovitosti - pozemků parc.č. St. 307/9, St. 307/15, 82, 2598/21 vše v katastrálním území Břestek, obec Břestek, okres Uherské Hradiště, zapsáno na LV č. 528. Pozemky parc.č. St. 307/9, St. 307/15, 82, 2598/21 - se nacházejí na okraji zastavěné části obce Břestek v areálu bývalého zemědělského družstva. Přístup k pozemkům je možný z veřejné asfaltové komunikace. V místě je možné napojení na ing. sítě - voda, elektro, plyn. Na pozemku parc.č. St. 307/9 se nachází stavba bývalého kravina (objekt je ve vlastnictví jiné soukromé osoby a není předmětem tohoto ocenění). Na pozemku parc.č. St. 307/15 se nachází stavba bývalého oceloskladu (objekt je ve vlastnictví jiné soukromé osoby a není předmětem tohoto ocenění). Oceňované pozemky jsou z části oploceny s vjezdovou bránou z přístupové komunikace. Na pozemku parc.č. 82 se u vjezdu z veřejné komunikace nachází objekt váhy a objekt sociálního zařízení. Dle sdělení spolumajitele oceňovaných pozemků (Ing. Štěpána Prochovníka) jsou tyto stavby v jeho bezpodílovém vlastnictví (nejsou předmětem tohoto ocenění). Oceňované pozemky jsou mírně svažité. Na části oceňovaných pozemků se nachází zpevněná asfaltová plocha. Oceňované pozemky se nacházejí dle platného územního plánu obce v zóně smíšené s možností zastavění stavbami k bydlení nebo komerční k podnikání. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Pozemky - podíl 1/3 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda - 3 -
B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní I -0,03 vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce. I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,870 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Zemědělství Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 0,30 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Stavby pro zemědělství nebo IV 0,01 bez okolní zástavby 2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 0,00 3. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci pro nákladní III 0,01 dopravu 4. Parkovací možnosti - Výborné parkovací možnosti na pozemku III 0,02 5. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - III 0,10 Výhodná poloha 6. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,342 Koeficient pp = I T * I P = 0,298 7 i = 2-4 -
Ocenění a) Pozemky - podíl 1/3 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,870 Index polohy pozemku I P = 0,342 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,870 * 1,000 * 0,342 = 0,298 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 217,20 0,298 64,73 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St. 307/9 324,00 64,73 20 972,52 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a St. 307/15 277,00 64,73 17 930,21 nádvoří 4 odst. 1 ostatní plocha 82 4 772,00 64,73 308 891,56 4 odst. 1 ostatní plocha 2898/21 40,00 64,73 2 589,20 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 350 383,49 Pozemky - podíl 1/3 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 350 383,49 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 3 Pozemky - podíl 1/3 - zjištěná cena = 116 794,50 Kč - 5 -
Rekapitulace administrativního ocenění 1/3 nemovitosti a) Pozemky - podíl 1/3 = 116 790,- Kč Administrativní cena 1/3 nemovitosti činí celkem 116 790,- Kč - 6 -
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Prodej tří atraktivních stavebních pozemků na konci obce Břestek (10 km od Uh. Hradiště), místní část Kopaniny. Parcely jsou vhodné k výstavbě rekreačních objektů nebi k bydlení. Celková výměra 4 018 m2. Pozemky se nachází na okraji lesa, jižní stráň, krásný výhled. Dobrý příjezd po zpevněné komunikaci. Přivedena elektřina, voda, plyn. Ve vzdálenosti cca 200 m je lyžařský vlek, restaurace, cyklostezka a Baloncentrum. Nabídková cena RK: 940.000,- Kč (234,- Kč/m2) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (stejná obec); uvedené pozemky mají srovnatelnou stavební připravenost (přístup a možnost napojení na ing.sítě); realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 187,- Kč/m2. 2. srovnatelná nemovitost Realizovaný prodej pozemků v areálu zemědělského družstva - dle sdělení spolumajitele oceňovaných pozemků (Ing. Štěpána Prochovníka) došlo v letech 2010 až 2013 k převodům několika pozemků přímo v areálu bývalého zemědělského družstva za kupní cenu mezi 150 až 200,- Kč/m2. - 7 -
3. srovnatelná nemovitost K prodeji stavební pozemky ke komerčnímu využití v obci Osvětimany, okr. Uherské Hradiště. K pozemku vydáno stavební povolení ke komerční stavbě. Rozměr pozemku je 1394 m². Nachází se na okraji obce v pěkném klidném prostředí. Lokalita Chřiby. V obci je veškerá občanská vybavenost. Přístup z asfaltové komunikace, v místě plyn, voda, elektro, kanalizace. Kanalizační přípojka a vodovodní přípojka již přivedeny na pozemek. Nabídková cena RK: 530.000,- Kč (cca 380,- Kč/m2) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (nedaleká obec okresu Uherské Hradiště); uvedené pozemky mají srovnatelnou stavební připravenost (přístup a možnost napojení na ing.sítě); realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80, již vybudovaná kanalizační přípojka a voda - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 243,- Kč/m2. Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 150,- až 243,- Kč/m2 plochy pozemku Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 200,- Kč/m2 plochy pozemku 5413m2 (plochy oceňovaných pozemků zapsaných na LV č. 528) x 200,- Kč/m2 = 1.082.600,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 1.083.000,- Kč Srovnávací hodnota podílu 1/3 nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované 1/3 nemovitosti na (zaokrouhleno): 361.000,- Kč - 8 -
Rekapitulace Administrativní cena 1/3 nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota 1/3 nemovitosti Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou 116.790,- Kč 361.000,- Kč 0,- Kč 0,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu 1/3 nemovitosti pozemků parc.č. St. 307/9, St. 307/15, 82, 2598/21 vše v katastrálním území Břestek, obec Břestek, okres Uherské Hradiště, zapsáno na LV č. 528, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, KP Uherské Hradiště, podle tohoto odhadu k datu ocenění 14.10.2014 po zaokrouhlení na: 361.000,- Kč. - 9 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované 1/3 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemků parc.č. St. 307/9, St. 307/15, 82, 2598/21 vše v katastrálním území Břestek, obec Břestek, okres Uherské Hradiště, zapsáno na LV č. 528, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, KP Uherské Hradiště, podle tohoto odhadu k datu ocenění 14.10.2014 po zaokrouhlení na: 361.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované 1/3 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemků parc.č. St. 307/9, St. 307/15, 82, 2598/21 vše v katastrálním území Břestek, obec Břestek, okres Uherské Hradiště, zapsáno na LV č. 528, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, KP Uherské Hradiště, podle tohoto odhadu k datu ocenění 14.10.2014 po zaokrouhlení na: 361.000,- Kč. Slovy : třistašedesátjednatisíc korun českých V Hlučíně, 15.10.2014 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 141/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 141/2014. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 1 strana; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 3 strany; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana. - 10 -
Fotodokumentace pořízená dne 14.10.2014-11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
OZN.: Pozemky zapsané na LV č. 528, kú. Břestek, okr. Uherské Hradiště. OZN.: Pozemky zapsané na LV č. 528, kú. Břestek, okr. Uherské Hradiště. - 16 -