ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5841-491/2013 NEMOVITOST: Rekreační chata Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Bruntál, obec Holčovice, k.ú. Spálené Adresa nemovitosti: Spálené 37, 793 71 Holčovice OBJEDNATEL: Adresa objednatele: ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: JUDr. Aleš Chovanec Veleslavínova 371/19, 746 01 Opava Martin Vehovský Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701 telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz DIČ: CZ7102135425 fax: 553 67 17 16 Pro exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 900 000 Kč Datum místního šetření: 10.12.2013 Stav ke dni: 10.12.2013 Počet stran: 14 stran Počet stran příloh: 5 Počet vyhotovení: 4 V Rohově, dne 19.12.2013 Martin Vehovský
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je: 1. Stanovit cenu nemovitostí se všemi součástmi příslušenstvím. 2. Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitosti spojené. 3. Ocenit závady, které prodejem dražby nezaniknou. 4. Stanovit výslednou cenu. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 115 ze dne 4.11.2013. - Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 17.12.2013. - Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných domů v dané lokalitě. - Usnesení soudu o jmenování znalce ze dne 25.10.2013, zn.: 032 Ex 49/13-42. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci Holčovice, v části obce Spálené, v zástavbě objektů pro individuální rekreaci. V obci je základní občanská vybavenost, je zde autobusová doprava. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II., III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: přístup zajištěn Celkový popis Chata je situovaná v rekreační oblasti, je přístupná ze zpevněné komunikace, napojena na rozvod veřejné elektroinstalace, vodu z vlastní studny, splašková voda je svedena do vlastní žumpy. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v KN Nemovitost není řádně zapsána v KN Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace - 2 -
Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: 1. Na oceňovaných nemovitostech vázne zástavní právo exekutorské, soudcovské, z rozhodnutí správního orgánu, nařízení exekuce. Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným stavem OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Popis Pozemky ve vlastním území obce, schopné napojení na rozvod veřejné elektroinstalace, dešťovou kanalizaci a veřejný vodovod. Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St. 126/1 244 150,00 36 600,00 zastavěná plocha a nádvoří St. 362 53 150,00 7 950,00 zahrada 559/1 1 494 150,00 224 100,00 Celkem 1 791 268 650,00 Výsledná cena = 268 650,- Kč Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Par. čís. Množství JC RC Opotřebení VH kůlna dřevěná St. 362 117,0 m3 1 500 Kč/m3 175 500 Kč 25 % 131 625 Kč studna kopaná s ruční 559/1 3,00 m 3 000 Kč/m 9 000 Kč 25 % 6 750 Kč vývěvou Věcná hodnota ostatních staveb celkem 138 375 Kč - 3 -
Výpočet věcné hodnoty stavby Rekreační chata če. 37 Popis Je užívaný od roku 1982, jako částečně podsklepený, o 1.NP a podkroví, situovaný na pozemku parc. čís. St. 362. V roce 2002 byla provedena částečná rekonstrukce do současné podoby. Dispozičně obsahuje v PP chodbu a kotelnu (kotel ÚT na dřevo, boiler), v 1.NP je zádveří, chodba, WC, koupelna (sprcha, umývadlo), vařící kout (dřez v lince, PB sporák) a pokoj (krb), v podkroví je chodba, 3x pokoj a balkón. Stavebně je zdivo o tl. 30 cm, stropy rovné a trámové, střecha sedlová, krytina z osinkocementových šablon, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, omítky vápenné, okna plastová a dřevěná zdvojená, dveře dýhované, podlahy obytných místností palubkové, ostatní podlahy s dlažbou, vytápění ústřední, el. instalace světelná a motorová, bleskosvod není instalován, schody dřevěné. Stavební a technický stav chaty je dobrý. Zatřídění pro potřeby ocenění Rekreační chata a zahrádkářská chata 6: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP (2,28*1,02)+(7,65*1,89) = 16,78 1.NP (7,46*8,49)-(2,14*4,70)+(3,56*2,44) = 61,96 podkroví (7,46*8,49)-(2,14*4,70) = 53,28 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 16,78 m 2 2,14 m 1.NP 61,96 m 2 2,64 m podkroví 53,28 m 2 2,71 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Celkový (16,78*2,14)+53,28*(2,64+1,21+2,18/2)+(8,68*2,85) = 323,85 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Celkový NP 323,85 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 323,85 m 3-4 -
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy S 100 2. Podezdívka jen u typu I S 100 3. Obvodové stěny zděné tl. 30 cm S 100 4. Stropy rovné, trámové S 100 5. Zastřešení sedlová S 100 6. Krytina osinkocementové šablony S 100 7. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 8. Úprava povrchů omítky S 100 9. Schodiště dřevěné S 100 10. Dveře dýhované S 100 11. Okna plastová, dřevěná zdvojená S 100 12. Podlahy prkna palubky, dlažba S 100 13. Vytápění ústřední topení S 100 14. Elektroinstalace světelná třífázová S 100 15. Rozvod vody plast, studená i teplá voda S 100 16. Zdroj teplé vody bojler S 100 17. Rozvod propan-butanu chybí C 100 18. Kanalizace plastové potrubí S 100 19. Záchod splachovací S 100 20. Okenice chybí C 100 21. Vnitřní vybavení sprcha, umyvadlo S 100 22. Ostatní kuchyňská linka, PB sporák S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 5,60 100 1,00 5,60 2. Podezdívka jen u typu I S 3,60 100 1,00 3,60 3. Obvodové stěny S 25,30 100 1,00 25,30 4. Stropy S 9,40 100 1,00 9,40 5. Zastřešení S 9,20 100 1,00 9,20 6. Krytina S 4,10 100 1,00 4,10 7. Klempířské konstrukce S 0,80 100 1,00 0,80 8. Úprava povrchů S 9,20 100 1,00 9,20 9. Schodiště S 2,10 100 1,00 2,10 10. Dveře S 3,10 100 1,00 3,10 11. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 12. Podlahy S 4,10 100 1,00 4,10 13. Vytápění S 3,20 100 1,00 3,20 14. Elektroinstalace S 3,10 100 1,00 3,10 15. Rozvod vody S 2,20 100 1,00 2,20 16. Zdroj teplé vody S 0,90 100 1,00 0,90 17. Rozvod propan-butanu C 0,20 100 0,00 0,00 18. Kanalizace S 2,10 100 1,00 2,10 19. Záchod S 0,40 100 1,00 0,40 20. Okenice C 1,90 100 0,00 0,00-5 -
21. Vnitřní vybavení S 2,30 100 1,00 2,30 22. Ostatní S 2,00 100 1,00 2,00 Součet upravených objemových podílů 97,90 Koeficient vybavení K 4 : 0,9790 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 7) [Kč/m 3 ]: = 1 750,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 7): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 : * 0,9790 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 500,20 Plná cena: 323,85 m 3 * 3 500,20 Kč/m 3 = 1 133 539,80 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 31 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 49 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 31 / 80 = 38,750 % - 439 246,70 Kč Rekreační chata če. 37 - zjištěná cena = 694 293,10 Kč Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 96,80 m 2 Obestavěný prostor: 323,85 m 3 Zastavěná plocha: 61,96 m 2 Plocha pozemku: 1 791,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Výpočet porovnávací hodnoty Rekreační chata Dřevěná chata, nepodsklepená, o 1.NP a podkroví. V přízemí se nachází chodba a schodiště, kuchyň s novou kuchyňskou linkou, spižírna, sklad, dílna, koupelna s WC, obývací pokoj s krbovými kamny na uhlí a dřevo V podkroví se nachází velká a malá ložnice, půda s ev.možností zřízení dalších pokojů. Chata je ve shodné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelná. Rekreační chata Zděná chata, částečně podsklepená, o 1.NP a podkroví. V přízemí je předsíň, obývací pokoj s východem na terasu, kuchyň, koupelna s WC, komora a teplovzdušný krb, který zajišťuje vytápění celého domu. V podkroví jsou tři atypicky řešené pokoje a WC. Chata je ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelná. Rekreační chata Zděná chata, podsklepená, o 1.NP a podkroví, situovaná ve srovnatelné lokalitě, dispozičně je o velikosti 6+kk, je v horším stavu a vybavení. - 6 -
Srovnatelné nemovitosti Název: Rekreační chata Lokalita Holčovice, Spálené Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 9 061 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 130,00 m 2 850 m 2 1 240 000 Kč 9 538 Kč/m 2 Název: Rekreační chata Lokalita Krasov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 10 485 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 135,00 m 2 435 m 2 1 490 000 Kč 11 037 Kč/m 2 Název: Rekreační chata Lokalita Heřmanovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,20 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00-7 -
K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Provedení a vybavení - horší stav a vybavení; Celkový koef. K C 1,20 Upravená j. cena Kč/m 2 8 333 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 108,00 m 2 598 m 2 750 000 Kč 6 944 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 8 333 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 9 293 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 10 485 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 9 293 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 96,80 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 899 562 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 899 562 Kč 0 Kč 1 101 318 Kč 268 650 Kč - 8 -
Obvyklá cena 900 000 Kč slovy: Devětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21 Komentář ke stanovení obvyklé ceny 1) Celková cena výše uvedených nemovitostí činí 899.562,-- Kč. 2) Na nemovitostech neváznou žádná práva či závady spojená s nemovitostmi. 3) Nejsou známy žádné závady, které prodejem nezaniknou. 4) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí se všemi součástmi a s příslušenstvím celkem 900.000,-- Kč. slovy: Devětsettisíc Kč. V Rohově 19.12.2013 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j. Spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5841-491/2013 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti. 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 115 ze dne 4.11.2013. 3 Snímek katastrální mapy ze dne 17.12.2013. 1-9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -