ZNALECKÝ POSUDEK č. 5815/64/14 O ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 2448/8 s podílem na společných částech domu č.p. 2447, 2448 a st.p.č. 2584 k.ú. Aš o velikosti podílu 5633/144457 v obci Aš, okres Cheb Objednatel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 18.3.2014 znalecký posudek vypracoval: Miroslav Hejzlar Komenského 1266 362 21 Nejdek telefon: 602814246 e-mail: hejzlar.nem@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Nejdku 19.3.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - bytové jednotky č. č. 2448/8 s podílem na společných částech domu č.p. 2447, 2448 a st.p.č. 2584 k.ú. Aš o velikosti podílu 5633/144457 v obci Aš, okres Cheb dle zákona 26/2000 Sb. o veřejných dražbách. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 2448/8 s podílem na společných částech domu č.p. 2447, 2448 a st.p.č. 2584 k.ú. Aš o velikosti podílu 5633/144457 Adresa předmětu ocenění: Vysoká 2447, 2448 35201 Aš Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Aš Katastrální území: Aš Počet obyvatel: 13 076 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 940,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce IV 0,60 O3. Poloha obce V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce I 1,00 O6. Občanská vybavenost v obci I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 428,64 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.3.2014. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví č. 5712 k.ú. Aš ze dne 17.3.2014 - snímek katastrální mapy - informace a údaje poskytnuté objednatelem posudku - údaje o bytové jednotce poskytnuté vlastníky ostatních jednotek v domě - údaje o velikosti místností jednotky z prohlášení vlastníka - skutečnosti zjištěné na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí k.ú. Aš z listu vlastnictví č. 5712 ze dne 17.3.2014 je vlastníkem bytu č. 2448/8 a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 2447, 2448 a pozemku (st.p.č. 2584 o výměře 424 m 2 ) o velikosti podílu 5633/144457 : Grabovský Jiří, Kamenná 473/52, 35201 Aš.. - 2 -
6. Dokumentace a skutečnost Místní šetření bylo provedeno bez účasti vlastníka, nebyla umožněna prohlídka bytu, znalecký posudek je proveden na základě prohlídky domu a informací získaných od vlastníků sousedních jednotek. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňována je bytová jednotka č. 2448/8 s podílem na společných částech domu č.p. 2447, 2448 a pozemku (st.p.č. 2584 o výměře 424 m 2 ) o velikosti podílu 5633/144457 situovaná v ulici Vysoká v obci Aš umístěná ve 4.NP budovy č.p. 2447, 2448 v sekci označené č.p. 2448. Budova je napojena na veřejné rozvody elektřiny, vody, plynu, na veřejnou kanalizaci, rozvod tepla a teplé vody, přístup je ze zpevněné komunikace. Město Aš je obcí s kompletní občanskou vybaveností. 8. Obsah znaleckého posudku B.1. Stanovení zjištěné ceny B.2. Stanovení obvyklé ceny B. ZNALECKÝ POSUDEK B.1. Stanovení zjištěné ceny Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a) Ocenění staveb a 1 ) Byt č. 2448/8 a) Ocenění staveb a 1 ) Byt č. 2448/8 Oceňovaný byt je umístěn ve 4.NP typového bytového domu č.p. 2447,2448 v sekci č.p. 2448. Byt obsahuje dle údajů v prohlášení vlastníka kuchyň, 3x pokoj, chodbu, koupelnu, WC a sklepní kóji. Základy domu jsou s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce a stropy montované plošné, střecha nízká sedlová, fasádní zateplovací plášť, schody teracové, elektroinstalace světelná a třífázová, bleskosvod, rozvod teplé a studené vody, vnitřní kanalizace ze všech hygienických - 3 -
zařízení, ohřev vody mimo objekt, rozvod STA, hydranty, zvonky. Předpokládané vybavení bytu : Omítky štukové, dveře hladké a prosklené, okna dřevěná zdvojená, topení ústřední, ohřev vody centrální mimo dům, hygienické vybavení standardní (umyvadlo, sprchový kout, WC), podlahy z PVC a vlýskové, umakartové jádro. Dům je užíván od roku 1962, je průměrně udržovaný, zateplený. Současný stavebnětechnický stav jednotky není možno zjistit, je předpoklad opotřebení konstrukcí a vybavení, je provedeno snížení ceny. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích St.p.č. 2584 k.ú. Aš Oceňovaný pozemek je v KN veden jako zastavěná plocha, ocenění je provedeno dle 4 odst. 1 vyhlášky. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek je zastavěn bytovým domem bez dalších vlivů. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,940 4 i = 1-4 -
Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,940 * 1,000 * 1,000 = 0,940 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 428,64 0,940 402,92 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 stavební 2584 424,00 402,92 170 838,08 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 170 838,08 St.p.č. 2584 k.ú. Aš - zjištěná cena = 170 838,08 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích St.p.č. 2584 k.ú. Aš = 170 838,08Kč 170 838,08 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 170 838,08 Kč - 5 -
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Karlovarský kraj, obec 10 001 50 000 obyvatel Stáří stavby: 52 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 27): 11 215,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyně : 8,95 * 1,00 = 8,95 m 2 pokoj : 11,49 * 1,00 = 11,49 m 2 pokoj : 8,70 * 1,00 = 8,70 m 2 pokoj : 15,97 * 1,00 = 15,97 m 2 chodba: 6,82 * 1,00 = 6,82 m 2 koupelna: 2,10 * 1,00 = 2,10 m 2 WC: 0,94 * 1,00 = 0,94 m 2 sklepní kóje: 1,36 * 0,10 = 0,14 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 55,11 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - Byt je I -0,10 umístěn ve 4. NP v budově bez výtahu, byt je v původním stavu bez rekonstrukcí a modernizací. 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 52 let: s = 1-0,005 * 52 = 0,740 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,740 = 0,516 i = 1-6 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,940 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,000 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 11 215,- Kč/m 2 * 0,516 = 5 786,94 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 55,11 m 2 * 5 786,94 Kč/m 2 * 0,940 * 1,000= 299 783,17 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 299 783,17 Kč - 7 -
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem jednotky na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 170 838,08 Kč Spoluvlastnický podíl: 5 633 / 144 457 Hodnota spoluvlastnického podílu: 170 838,08 Kč * 5 633 / 144 457 = 6 661,71 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 6 661,71 Kč Byt č. 2448/8 - zjištěná cena = 306 444,88 Kč Byt č. 2448/8 - zjištěná cena po zaokrouhlení = 306 444,90Kč slovy: Třistašesttisícčtyřistačtyřicetčtyři Kč B.2. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Stanovení obvyklé ceny se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. V současné době jsou v lokalitě nabízeny tyto obdobné nemovitosti : Název Popis Cena Zdroj ceny / Poznámka Byt 3+1 byt 3+1 v obci Aš s balkonem o velikosti 60 m2 ve zvýšeném přízemí panelového domu. V bytě jsou (krom jedné místnosti) plastová okna. Na podlahách je PVC a koberce. V bytě je původní, avšak zachovalé jádro. 499 000 Kč (8.316,- Kč/m 2 ) Nabídka RK M & M reality holding, a.s. Byt 3+kk Byt 3+kk v obci Aš v ulici Hlavní, 62 m2, 3. NP, byt udržovaný, rekonstruovaný ve zděném domě 420 000 Kč (6.774,- Kč/m 2 ) Nabídka RK Západoreal, s.r.o.. Byt 2+1 Byt 2+1 Byt 2+1 v obci Aš v ulici Sadová, 51 m2, 4. NP, plastová okna, ostatní v původním stavu, budova bez výtahu, zateplená Byt 2+1 v obci Aš v ulici Palackého, 56 m2, 4. NP, plastová okna, ostatní v původním stavu, budova bez výtahu, zateplená 290 000 Kč (5.686,- Kč/m 2 ) 320 000 Kč (5.714,- Kč/m 2 ) M & M reality holding, a.s. Nabídka RK M&M reality holding, a.s. - 8 -
V současné době je na trhu s nemovitostmi poptávka nižší než nabídka. V lokalitě jsou nabízeny obdobné nemovitosti, jsou známé nabídkové ceny. Vzhledem k celkovému stavu na trhu s nemovitostmi je předpoklad pro případný prodej snížení nabídkových cen o 5 až 15 %. Na základě této skutečnosti, porovnání nabízených bytů s oceňovaným bytem z hlediska polohy, stavebnětechnického stavu domu a bytu a velikosti odhaduji obvyklou cenu oceňovaného bytu na 5.570,- Kč/m 2 započitatelné plochy bytu, přičemž plocha sklepní kóje je započítána 1/2. Vzhledem k umístění, k velikosti bytové jednotky, předpokládanému stavebnětechnickému stavu bytu s rizikem opotřebení konstrukcí a vybavení a zjištěnému stavebnětechnickému stavu budovy, požadovaným cenám za obdobné byty v lokalitě a současné situaci na trhu s nemovitostmi, odhaduji obvyklou cenu oceňované bytové jednotky č. 2448/8 s podílem na společných částech domu č.p. 2447, 2448 a pozemku st.p.č. 2584 k.ú. Aš o velikosti podílu 5633/144457 v obci Aš, okres Cheb na 310.000,- Kč - 9 -
C. REKAPITULACE Výsledná zjištěná cena a) Ocenění staveb a 1 ) Byt č. 2448/8 306 444,90 Kč a) Ocenění staveb celkem 306 444,90 Kč Rekapitulace výsledných zjištěných cen, celkem 306 444,90 Kč Výsledná zjištěná cena po zaokrouhlení dle 50: 306 450,- Kč slovy: Třistašesttisícčtyřistapadesát Kč Výsledná obvyklá cena: Výsledná odhadovaná obvyklá cena nemovitosti činí celkem 310 000,- Kč slovy: třistadesettisíc Kč V Nejdku 19.3.2014 Miroslav Hejzlar Komenského 1266 362 21 Nejdek D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 30.9.1992 pod č.j. Spr 2116/92 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5815/64/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 64/14. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5712 ze dne 17.3.2014 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1-10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -