Znalecký posudek: ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Evidenční číslo znaleckého posudku: 3864 / 2013 Zadání: Odhad obvyklé ceny nemovitostí uvedených jako předmět ocenění Předmět ocenění: Rodinný dům č.p. 106 na pozemku parc.č. st. 195 včetně pozemku parc.č. st. 195, včetně součástí a příslušenství nemovitého charakteru k.ú. Studnice u Vyškova, obec Studnice, okres Vyškov, LV č. 140 Objednatel: Dražbyprost, s.r.o. Ústí nad Labem, Mírové náměstí 2/5, PSČ 400 01, IČ: 28741552 Vlastník: Hana Smílková, 679 05 Bukovinka 131 spoluvl.podíl 1/4 Účel ocenění: Způsob ocenění: Znalec: Ocenění se provádí za účelem stanovení odhadu obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu dražby, dle zákona č. 26/2000 Sb. 13 Ocenění je provedeno metodou analýzy věcné, výnosové a porovnávací hodnoty. MONTEKALA, spol. s r.o. Znalecký ústav IČ: 448 46 762 Sídlo: Hálova 34, 190 00 Praha 9 Datum vypracování: 13.01.2013 Počet vyhotovení: 2 1
OBSAH OCENĚNÍ 1. SITUACE... 3 1.1. Prohlídka předmětu ocenění:... 3 1.2. Podklady pro vypracování posudku:... 3 1.3. Účel ocenění:... 3 1.4. Omezení vlastnických vztahů:... 3 2. NÁLEZ... 4 2.1. Vlastnické a evidenční údaje:... 4 2.2. Vyhodnocení souladu právního stavu se skutečností:... 4 2.3. Dokumentace a skutečnost:... 4 2.4. Popis předmětu ocenění:... 5 2.4.1. Obecná situace... 5 2.4.2. Popis nemovitosti... 5 2.4.2.1. Rodinný dům... 5 2.4.2.2. Ostatní stavby, venkovní úpravy... 6 2.4.2.3. Trvalé porosty... 6 2.4.2.4. Ostatní... 6 2.4.3. Pozemky... 6 2.5. Využití:... 6 3. POSUDEK... 7 3.1. Věcná hodnota:... 7 3.2. Výnosová hodnota:... 7 3.3. Porovnávací hodnota:... 8 4. ZÁVĚR... 9 4.1. Analýza výsledků... 9 4.2. Závěr... 10 5. Znalecká doložka... 10 6. PŘÍLOHY 6.1. Fotodokumentace... 1 A4 6.2. Mapa lokality..... 1 A4 6.3. Informace o nemovitostech.... 2 A4 6.4. Kopie katastrální mapy z Internetu..... 1 A4 Počet listů celkem: 15 - z toho posudek: 10 - přílohy: 5-2 -
1. SITUACE 1.1. Prohlídka předmětu ocenění: Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 07.01.2013 za přítomnosti zpracovatele ocenění a jednoho ze spoluvlastníka nemovitosti - pana Ivo Orálka staršího. 1.2. Podklady pro vypracování posudku: 1. Objednávka č.j. 449/012 na vyhotovení znaleckého posudku - provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby ze dne 02.01.2013 2. Informace o nemovitostech vedených na LV č. 140 pro k.ú. Studnice u Vyškova, obec Studnice, okres Vyškov získané dálkovým přístupem z KN - z Internetu 3. Fotodokumentace pořízená dne 07.01.2013 4. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Studnice u Vyškova získaná dálkovým přístupem z KN - z Internetu 5. Mapa lokality, získaná z internetu. 1.3. Účel ocenění: Ocenění se provádí za účelem stanovení odhadu obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu dražby, dle zákona č. 26/2000 Sb. 13. Ocenění nelze použít pro jiné účely. 1.4. Omezení vlastnických vztahů: 1.4.1. Zástavní práva Dle dostupných informací z KN nevázne na oceňovaných nemovitostech žádné zástavní právo. 1.4.2. Věcná břemena Dle dostupných informací z KN získaných dálkovým přístupem je k oceňovaným nemovitostem uvedeno věcné břemeno užívání. Dle sdělení jednoho ze spoluvlastníků a uživatele nemovitosti pana Ivo Orálka, je věcné břemeno zřízeno v jeho prospěch a jedná se o užívání celého rodinného domu a souvisejícího pozemku. 1.4.3. Ostatní omezení Na předloženém listu vlastnictví je k oceňovaným nemovitostem uvedeno Nařízení exekuce, Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástavního práva doručen, je podán Návrh na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva. Předpokládá se, že na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního a pod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí. 1.4.4. Ekologické zátěže Nepředpokládá se, že by na nemovitostech vázly ekologické zátěže. - 3 -
2. NÁLEZ 2.1. Vlastnické a evidenční údaje Pozemky dle LV č. : 140 Vlastník: Orálek Ivo, 683 08 Studnice 150 ¼ Orálek Ivo, 682 01 Studnice 106 ½ Smílková Hana, 679 05 Bukovinka 131 ¼ Parc.č.: Výměra [m²] Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany St. 195 288 zast.plocha a nádvoří Celkem 288 Budovy dle LV č. : 140 Vlastník: Orálek Ivo, 683 08 Studnice 150 ¼ Orálek Ivo, 682 01 Studnice 106 ½ Smílková Hana, 679 05 Bukovinka 131 ¼ Číslo na parc.č. způsob využití parcela na LV č. popisné/evid. č.p. 106 St. 195 objekt k bydlení 2.2. Vyhodnocení souladu právního stavu se skutečností: Z dostupných podkladů nebyly zjištěny zásadní nesrovnalosti. 2.3. Dokumentace a skutečnost: Nebyla k dispozici projektová dokumentace objektu, stavební povolení nebo kolaudační rozhodnutí. Předpokládá se, že užívání objektu je správné bez zásadních rozdílů oproti skutečnosti. - 4 -
2.4. Popis předmětu ocenění: 2.4.1. Obecná situace Obec/město: Studnice (478 obyvatel) Lokalita: Obec Studnice se nachází severozápadně od okresního města Vyškova při komunikaci III.třídy vedoucí z Vyškova přes Rychtářov a Studnici na Otinoves. Významné vzdálenosti: Vyškov cca 15 km, napojení na dálnici D1 cca 18 km, okraj Brna cca 35 km, centrum Brna cca 40 km. Komunikační vztahy: Oceňovaný rodinný dům se nachází na východním okraji obce, při vedlejší komunikaci se zpevněným povrchem. Situování Oceňovaný rodinný dům je do uliční zástavby začleněn jako samostatně koncový. nemovitostí: Objekt je zděný, jednopodlažní se sedlovou střechou a pultovou nad boční přístavbou, půdorysně je ve tvaru přibližného L. Občanská vybavenost: Okolní zástavba: Životní prostředí: Přístup k nemovitosti: Inženýrské sítě: Lokalita obce je zvlněná, oceňovaný rodinný dům je postaven na rovině. Obec Studnice má vybavenost a infrastrukturu minimální, kompletní možnosti ve všech směrech se nacházejí v okresním městě Vyškově. Obec je napojena na hromadnou dopravu autobusovou se zastávkami v dostupné vzdálenosti. V nejbližším okolí nemovitosti se nacházejí objekty bydlení - rodinné domy. Běžná zástavba rodinných domů bez negativního dopadu na životní prostředí. Přístup k nemovitosti je z veřejné komunikace se zpevněným povrchem. V obci jsou rozvedeny inženýrské sítě v kompletním rozsahu, oceňovaný rodinný dům je napojen na veřejné rozvody elektro, vody a kanalizace, veřejné rozvody plynu jsou přivedeny na hranici pozemku. 2.4.2. Popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je tvořena rodinným domem, základními venkovními úpravami a pozemkem. 2.4.2.1. Rodinný dům Evidence dle KN: Objekt je veden na LV 140 jako objekt k bydlení s číslem popisným 106 na pozemku parc.č. st. 195, funkční celek s rodinným domem tvoří pozemek parc.č. st. 195 (zastavěná plocha a nádvoří). Situování: Rodinný dům je začleněn do uliční zástavby jako samostatně stojící, je jednopodlažní se sedlovou a plochou střechou. Přístup do domu je z veřejné komunikace, rodinný dům je postaven na rovinném pozemku. Dispoziční řešení: Půdorysně je objekt ve tvaru přibližného L. V RD se nachází vstupní chodba, napravo je situována kuchyně, za ní koupelna a kotelna, v boční přístavbě s plochou střechou se nachází ložnice. V levé části RD se nacházejí dva obytné pokoje, je zde samostatné WC. Konstrukční řešení: Nosné konstrukce jsou zděné, střecha je sklonitá sedlová a plochá, s krytinou taškovou a živičnou, stropy polospalné s rovným podhledem, okna dřevěná dvojitá, podlahy s koberci, PVC nebo keramickými dlažbami. Fasáda je břízolitová s keramickým obkladem soklu, vnitřní omítky vápenné hladké, v koupelně a kuchyni jsou provedeny keramické obklady, v koupelně se nachází vana a umyvadlo, ohřev TUV je elektrickým bojlerem, v kuchyni je sporák na P-B, ÚT je s kotlem na tuhá paliva. Stáří: Přesné stáří oceňovaného objektu není známé. Dle sdělení jednoho ze spoluvlastníků zde byla v letech 1975-6 provedena rekonstrukce nová střecha, boční přístavba, koupelna, ÚT a rekonstrukce interiérů. Technický stav: Technický stav rodinného domu je průměrný. Opotřebení: Stanoveno odborným odhadem ve výši 55% Zastavěná plocha: Cca 125 m². Podlahová plocha: Obytná podlahová plocha 80 m². Obestavěný prostor: Cca 510 m³. - 5 -
2.4.2.3. Ostatní stavby, venkovní úpravy K nemovitosti náleží kolna a venkovní úpravy v zanedbatelném rozsahu. 2.4.2.4. Trvalé porosty Nenachází se. 2.4.2.5. Ostatní Nebylo zjištěno. 2.4.3. Pozemky Parc.č.: Výměra [m²] Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany St. 195 288 zastavěná plocha a nádvoří Celkem 288 2.5. Využití: Nemovitost je určena výhradně pro potřeby bydlení. - 6 -
3. POSUDEK 3.1. Věcná hodnota: 3.1.1. Stavby Rodinný dům 1. Obestavěný prostor celkem m³ 510,00 Výchozí jednotková cena dle ÚRS Kč/ m³ 6 050,00 Koeficient úpravy x 0,85 Jednotková cena upravená Kč/ m³ 5 142,50 Reprodukční cena dokončené stavby Kč 2 620 000,00 Opotřebení % 55,00 Odpočet za opotřebení Kč 1 440 000,00 Věcná hodnota dokončené stavby Kč 1 180 000,00 Rozpracovanost % 100,00 Odpočet za nedokončené konstrukce Kč 0,00 Věcná hodnota objektu ke dni ocenění Kč 1 180 000,00 3.1.2. Pozemky Výměry pozemků: m² 288,00 - z toho výměra hlavních pozemků m² 288,00 - z toho výměra ostatních pozemků m² 0,00 Jednotková cena hlavních pozemků Kč 400,00 Jednotková cena ostatních pozemků Kč 0,00 Hodnota pozemků celkem Kč 120 000,00 3.1.3. Rekapitulace věcné hodnoty Reprodukční cena staveb dokončených Kč 2 620 000,00 Věcná hodnota staveb ke dni ocenění Kč 1 180 000,00 Hodnota pozemků Kč 120 000,00 Věcná hodnota staveb a pozemků celkem Kč 1 300 000,00 3.2. Výnosová hodnota: Obecně lze uvažovat s výnosem z případného pronájmu oceňované nemovitosti. Pronájem rodinných domů však neposkytuje dostatečný výnos, aby výnosová hodnota korespondovala na obvyklou cenu. - 7 -
3.3. Porovnávací hodnota: Porovnatelné rodinné domy v úměrném technickém stavu se v obdobných lokalitách nabízejí k prodeji v cenových relacích 790.000,- Kč až 1.300.000,- Kč. Vzhledem k lokalitě, dispozici, technickému stavu objektu a jeho vybavenosti a s ohledem na další cenotvorné vlivy preferujeme porovnávací hodnotu při dolní hranici. Při porovnání je uvažováno jisté riziko ve stanovení ceny, které je vyjádřeno rizikovým koeficientem. V nabídkách realitních kanceláří byly vyhledány porovnatelné rodinné domy, jejich cena byla upravena do podmínek oceňované nemovitosti. 1. RD 4+1 Podomí RD řadový koncový, jednopodlažní se sedlovou střechou, půdorysně ve tvaru L, v průměrném technickém stavu, vytápění lokální plynové nebo na tuhá paliva. Podlahová plocha je cca 100 m² a celková plocha pozemku 834 m². Požadovaná cena: 890.000,- Vyhodnocení: Porovnávaný dům se nachází v lepší lokalitě, je horšího technického stavu, má větší výměru pozemku. 2. RD 2+1 Měmčany Rodinný dům řadový, vnitřní se sedlovou střechou, 2+1 s verandou, ÚT plynové, porovnatelný technický stav. Výměra pozemku 564 m², podlahová plocha cca 80 m². Požadovaná cena: 1.299.000,- Vyhodnocení: Porovnávaný dům se nachází v lepší lokalitě, je ve srovnatelném technickém stavu a má větší výměru pozemku. 3. RD 3+1 Studnice Rodinný dům řadový, dvoupodlažní se sedlovou střechou, v průměrném technickém stavu, ÚT plynové, zahrada nedaleko domu. Pozemek má výměru 266 m², podlahová plocha cca 95 m². Požadovaná cena 790.000,- Vyhodnocení: Porovnávaný dům se nachází ve srovnatelné lokalitě, má horší dispoziční řešení, zahradu mimo objekt. 4. RD 2+1 Luleč Rodinný dům řadový koncový, jednopodlažní se sedlovou střechou, v průměrném technickém stavu. Výměra pozemku činí 179 m², podlahová plocha cca 80 m². Požadovaná cena 830.000,- Vyhodnocení: Porovnávaný dům se nachází v lepší lokalitě, je v horším technickém stavu. Výpočet: č. K0 Výměra Pozemek Cena K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC Cena Koef. bytovýc h požadovaná po red. na ploch resp. redukci pramen příslušenstv zaplacená poloha velikost í stav pozemek Odborná ceny a Kč vybavenost úvaha Kč 80 288 (1) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) 1 0,90 100 834 890 000 1,00 1,00 1,00 1,05 0,98 1,00 0,98 700 000 2 0,90 80 564 1 299 000 0,90 1,00 1,00 1,00 0,98 0,95 0,75 980 000 3 0,90 95 266 790 000 1,00 1,00 1,00 1,05 1,02 1,00 1,02 680 000 4 0,90 80 179 830 000 0,96 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 0,96 790 000 Celkem průměr 790 000 Minimum 680 000 Maximum 980 000 Porovnávací hodnota rodinného domu včetně pozemku a příslušenství Kč 790 000 Rizikový koeficient 95,00% Porovnávací hodnota rodinného domu včetně pozemku a příslušenství Kč 750 000-8 -
4. ZÁVĚR 4.1. Analýza výsledků Rekapitulace hodnot: Reprodukční cena - stavby bez pozemků Cena pozemků Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota RD včetně pozemku a příslušenství Porovnávací hodnota RD ve výši spoluvl.podílu 1/4 2 620 000,00 Kč 120 000,00 Kč 1 300 000,00 Kč Neuvažuje se 750 000,00 Kč 150 000,00 Kč Závěrečný komentář: Silné stránky: Bezproblémová dostupnost Možnost napojení RD na veřejné rozvody plynu Dobrá dopravní dostupnost okresního města Slabé stránky: Nemovitost je ve spoluvlastnictví tří vlastníků Závady a rizika: K nemovitosti zřízeno věcné břemeno užívání Na nemovitosti vázne nařízení exekuce a zástavní právo soudcovské Vyhodnocení závad a rizik: Výše uvedené skutečnosti mohou podstatně ovlivnit obvyklou cenu nemovitosti, zejména pak věcné břemeno užívání. Ve výsledku je třeba vyhodnotit jeho aktuální stav a právní dopad na obvyklou cenu nemovitosti. Žádné další závady či skutečnosti, které by mohly mít vliv na cenu obvyklou, nebyly zjištěny. Stanovená výše obvyklé ceny platí pro standardní prodej nemovitostí v daném místě a čase. V případě prodeje v tísni se nejedná o standardní prodej, ale o prodej ovlivněný mnoha nestandardními okolnostmi a vlivy a obvyklá cena může i výrazně klesnout. Věcná hodnota poskytuje reálný obraz o nákladech na výstavbu včetně opotřebení. Výnosová hodnota se v daném případě neuvažuje. Porovnávací hodnota poskytuje nejvěrohodnotnější obraz o skutečné obvyklé ceně. Obvyklá cena nemovitostí vychází v daném případě z porovnávací hodnoty se zohledněním všech použitých metod. Na základě provedené analýzy a za předpokladu dodržení určitých bezpečnostních podmínek pro případ realizace předmětné nemovitosti lze konstatovat, že obvyklá ceny oceňované nemovitosti bez zahrnutí věcného břemene koresponduje na výše uvedenou porovnávací hodnotu. Na oceňované nemovitosti vázne ke dni ocenění věcné břemeno užívání viz bod 1.4.2 Věcná břemena. Toto věcné břemeno velmi významně ovlivňuje současnou obvyklou cenu. V daném případě lze konstatovat, že věcné břemeno snižuje hodnotu nemovitosti o 80% z obvyklé ceny čisté nemovitosti. Obvyklá cena nemovitostí bez zahrnutí věcného břemene ve výši spoluvl.podílu 1/4 Obvyklá cena nemovitostí se zohledněním věcného břemene ve výši spoluvl.podílu 1/4 150.000,-- Kč 30.000,--Kč - 9 -
4.2. Závěr Cílem předložené expertizy bylo provést návrh obvyklé ceny nemovitosti, kterou je: Rodinný dům č.p. 106 na pozemku parc.č. st. 195 včetně pozemku parc.č. st. 195, včetně součástí a příslušenství nemovitého charakteru k.ú. Studnice u Vyškova, obec Studnice, okres Vyškov, LV č. 140 ve výši spoluvlastnického podílu 1/4 Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh obvyklé ceny k uvedenému datu je obvyklá cena stanovena z výše zjištěných hodnot. Obvyklá cena nemovitostí vedených na LV č. 140 ve výši spoluvl.podílu 1/4: 30.000,- Kč Slovy: Třicettisíc korun českých Obvyklá cena nemovitostí, stanovená dle 13, zákona č. 26/2000 Sb. je v souladu s definicí obvyklé ceny dle 2, zákona č. 151/1997 Sb. Určeno pouze pro účely zákona č. 26/2000 Sb., nelze použít pro daňové účely a zástavní právo. Závady, vztahující se k nemovitosti, a jejich vyhodnocení, jsou uvedeny v oddíle 4. 5. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek byl vypracován společností MONTEKALA, znalecký ústav, zapsaným do seznamu ústavů, kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení ß21 odst.3, zákona číslo 36/1967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb. Ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků a ostatního majetku, a pro účetnictví Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 3864/2013 znaleckého deníku. V Brně dne: 13.01.2013 Vypracoval: Znalecký ústav: MONTEKALA, spol. s r.o. znalecký ústav IČ: 44846762 Se sídlem: Hálova 34, 190 00 Praha 9 Statutární zástupce: Ing. Jaroslav Karásek - 10 -
6. Přílohy 6.1. Fotodokumentace Celkový pohled na RD Pohled na RD z boku Přístavba s ložnicí Kuchyně Koupelna Obytný pokoj - 11 -
6.2. Mapa lokality - 12 -
6.3. Informace o nemovitostech Seznam nemovitostí na LV Číslo LV: 140 Katastrální území: Studnice u Vyškova [758604] Zobrazení v mapě Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Jméno/název Adresa Podíl Orálek Ivo Studnice 150, 683 08 1/4 Orálek Ivo Studnice 106, 682 01 1/2 Smílková Hana Bukovinka 131, 679 05 1/4 Parcely Parcelní číslo st. 195 Stavby Číslo Studnice č.p. 106 na parcele st. 195 Jednotky Na LV nejsou zapsány žádné jednotky. Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Vyškov Informace o stavbě Stavba: č.p. 106 Obec: Studnice [593605] Část obce: Studnice [158607] Katastrální území: Studnice u Vyškova [758604] Číslo LV: 140 Na parcele: st. 195 Typ stavby: budova s číslem popisným Způsob využití: Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. objekt k bydlení - 13 -
Omezení vlastnického práva Typ Nařízení exekuce - Smílková Hana Věcné břemeno užívání Jiné zápisy Typ Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen Podán návrh na naříz.výkonu rozh.zřízením soudc.zástav.práva Změna výměr obnovou operátu Informace o parcele Parcelní číslo: st. 195 Obec: Studnice [593605] Katastrální území: Studnice u Vyškova [758604] Číslo LV: 140 Výměra [m 2 ]: 288 Typ parcely: Mapový list: Určení výměry: Druh pozemku: Parcela katastru nemovitostí KMD Graficky nebo v digitalizované mapě zastavěná plocha a nádvoří Stavba na parcele: č.p. 106 Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ. Omezení vlastnického práva Typ Nařízení exekuce - Smílková Hana Věcné břemeno užívání Jiné zápisy Typ Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen Podán návrh na naříz.výkonu rozh.zřízením soudc.zástav.práva Změna výměr obnovou operátu - 14 -
6.4. Snímek z katastrální mapy - 15 -