Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 3087/116/2014 6 NEMOVITOST: Bytová jednotka byt č. 2971/19 Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Ostrava, k.ú. Zábřeh nad Odrou, kód k.ú. 714305, LV 8252 Ostatní stavby: Pozemky: st. 4692, st. 4693 Vlastník jednotky: Ondřej Hertel, Horymírova 2971/6, 70030 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Ondřej Hertel, Horymírova 2971/6, 70030 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 4531 / 289274 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 6; č. j. 180 Ex 419/143, obj. ze dne 10.9.2014 Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 telefon: IČ: e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz IČ: 40305864 DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely provedení exekuce ve věci č. j. 180 Ex 419/143, obj. ze dne 10.9.2014 Datum místního šetření: 9.10.2014 Datum zpracování : 11.10.2014 Počet stran: 21 stran Počet příloh: 12 Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1987 rekonstrukce v r. 2007 Rekonstrukce stavby: dílčí, fasáda, zateplení, okna Rekonstrukce jednotky: dílčí, okna SOUČASNÝ STAV Konstrukce: montované Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - sidlištní zástavba Počet obyvatel: 297 421 Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Energetický průkaz stavby: Není Počet podlaží celkem: 9 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 8 Počet bytů/nebytů 23/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Celková Započitatelná Podíl na Obvyklá cena Lodžie, Terasa Sklípek stání plocha jednotky plocha jednotky společných částech domu a pozemku m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 2971/19 7. NP 2+1 43,12 0,00 1,83 44,95 44,04 4 531 / 289 274 12 716 Kč/m 2 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o Statutární město Ostrava s počtem obyvatel 297 421.Město Ostrava je vybaveno sítí všech obchodů a služeb. Jsou zde nemocnice, polikliniky, lékárny, banky, pojišťovny, městská policie, státní policie, pošty, mateřské školy, základní školy, učňovské školy, střední školy a vysoké školy. Ostrava je vybavena všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení MHD, autobusy a železnice. Nemovitost se nachází na ulici Horymírově v Ostravě - Zábřehu. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - sidlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o byt č. 2971/19 v bytovém domě č.p. 2971 na ulici Horymírově č. 6, v Ostravě, k. ú. Zábřeh nad Odrou, v širším centru místní části Ostrava - Zábřeh, se sídlištní zástavbou bytovými domy. Jedná se o klidovou část obce s bezproblémovým okolím. Pozemek je rovinatý. Nemovitost má vlastní bezproblémový příchod a příjezd z veřejné komunikace - ul. Horymírovy. Nemovitost bytového domu je napojena na všechny inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku MHD. Jedná se o bytovou jednotku č. 19, která je umístěna v 7.N.P. bytového domu č. p. 2971 v Ostravě, k. ú. Zábřeh nad Odrou. Bytový dům je panelový montovaný. Bytový dům je podsklepený a má 8 nadzemních podlaží. Byt č. 2971/19 se nachází v 7. N.P. bytového domu č. p. 2971. - 2 -
Byt obsahuje předsíň, kuchyň, dvě obytné místnosti, koupelnu, WC a sklep v 1.P.P. mimo byt. Svislé konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou z PVC, v ostatních místnostech z PVC. Dveře jsou dřevěné hladké, okna jsou plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory litinové. Přívod teplé vody dálkový. V koupelně je sprchovací kout a umývadlo. WC je splachovací standardního provedení. Instalační jádro je původní umakartové. Sporák v kuchyni je plynový. Na domě je instalován bleskosvod. Fasádní omítky strukturované se zateplením. Byt č. 2971/19 nebyl zpřístupněn, p. Ondřej Hertel se místního šetření bez omluvy nezúčastnil. Místní šetření bylo provedeno z informací sousedů a p. Meluchové ze Stavebního bytového družstva NH, Hýlova 40, Ostrava - Výškovice. Dle vyjádření p. Meluchové byl dán bytový dům do užívání v roce 1987. Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady. V průběhu dosavadního užívání byla v roce 2007 vyměněna plastová okna, provedeno zateplení fasády se strukturovanou omítkou. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna ostatní Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 8 Počet bytový/nebytových jednotek: 23 / 0 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: CZ080 Moravskoslezský Okres: CZ0806 Ostrava-město Obec: 554821 Ostrava Katastrální území: 714305 Zábřeh nad Odrou Ulice: Horymírova č.o.: 6 Vlastníci Podíl FO RČ: 850903/6052 Ondřej Hertel Horymírova 2971/6, 70030 Ostrava 1 / 1 Stavby na LV 2928 je součástí část obce Zábřeh Bytový dům č.p. na pozemku p.č. st. 4692, st. 2971 4693 Jednotky na LV 8252 Číslo jednotky: 2971/19 Spoluvlastnický podíl: 4 531 / 289 274 Byt č. 19 Pozemky na LV 3152 st. 4692 Stavební parcela Parcela KN 239 m 2 zastavěná plocha a nádvoří st. 4693 Stavební parcela Parcela KN 239 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty staveb Byt obsahuje předsíň, kuchyň, dvě obytné místnosti, koupelnu, WC a sklep v 1.P.P. mimo byt. Svislé konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou z PVC, v ostatních místnostech z PVC. Dveře jsou dřevěné hladké, okna jsou plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné - 3 -
elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory litinové. Přívod teplé vody dálkový. V koupelně je sprchovací kout a umývadlo. WC je splachovací standardního provedení. Instalační jádro je původní umakartové. V kuchyni je plynový sporák. Na domě je instalován bleskosvod. Fasádní omítky strukturované se zateplením. Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra Popis betonové pasy izolované panely betonové sendvičové s izolací železobetonové panelové plochá živičné, svařované, vícevrstvé pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky strukturovaná omítka se zateplením běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře plastová PVC ústřední dálkové světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu centrální ohřev vody běžný plynový sporák WC, sprchovací kout, umyvadlo osobní výtah rozvod antén, vestavěné skříně instalační šachty Podlahová plocha [m 2 ] 45 Započitatelná plocha [m 2 ] 44,04 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 17 200 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 757 402 Stáří roků 27 Další životnost roků 73 Opotřebení % 27,00 Věcná hodnota (VH) Kč 552 903 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na pozemcích parc. č. st. 4692 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 239 m 2 a parc. č. st. 4693 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 239 m 2 v Ostravě, k. ú. Zábřeh nad Odrou. Podíl jednotky č. 2971/19 z LV č. 8252 na společných částech domu č. p. 2970 a č. p. 2971 a pozemků parc. č. st. 4692 a parc. č. st. 4693 z LV č. 3152 činí 4531/289274. Na pozemcích parc. č. st. 4692 a parc. č. st. 4693 jsou postaveny bytové domy č. p. 2970 a č. p. 2971. Pozemky jsou rovinaté. Přístup a příjezd k bytovému domu č. p. 2971 je z místní komunikace - ul. Horymírovy. Ve Statutárním městě Ostrava je v platnosti cenová mapa č. 14. V této cenové mapě je v dané oblasti cena stavebních pozemků 530 Kč/m 2. - 4 -
Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří st. 4692 239 4 531 / 289 274 zastavěná plocha a nádvoří st. 4693 239 4 531 / 289 274 Celková výměra pozemků: 478 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny bytu porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty v Ostravě Zábřehu a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňovaného bytu byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 3. čtvrtletí 2014. Jedná se o byty podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha předsíň byt 4,86 m 2 1,00 4,86 m 2 koupelna a WC byt 3,17 m 2 1,00 3,17 m 2 kuchyň byt 7,20 m 2 1,00 7,20 m 2 pokoj byt 11,81 m 2 1,00 11,81 m 2 pokoj byt 16,08 m 2 1,00 16,08 m 2 sklep 1 byt 1,83 m 2 0,50 0,92 m 2 Celková podlahová plocha 44,95 m 2 44,04 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Byt 2+1 Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena plocha celkový m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Ostrava - Zábřeh, Pískové Doly - 5 -
Jedná se o byt 2+1 v Ostravě - Zábřehu. Byt se nachází v 5.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. typový dům montovaný panelový 46,00 5.N.P. 2+1 750 000 16 304 0,80 13 043 Byt 2+1 Jedná se o byt 2+1 v Ostravě - Nové Bělé. Byt se nachází v 6.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Ostrava - Nová Bělá, ul. Žižkovská typový dům montovaný panelový 43,00 4.N.P. 2+1 650 000 15 116 0,80 12 093 Byt 2+1 Jedná se o byt 2+1 v Ostravě - Výškovicích. Byt se nachází v 3.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Ostrava - Výškovice, ul. Jičínská Typový dům panelový montovaný 61,00 3.N.P. 2+1 940 000 15 410 0,80 12 328 Byt 2+1 Jedná se o byt 2+1 v Ostravě - Zábřehu. Byt se nachází v 3.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Ostrava - Zábřeh, ul. Tarnavova typový dům montovaný panelový 47,00 3.N.P. 2+1 780 000 16 596 0,80 13 277 Byt 2+1 Jedná se o byt 2+1 v Ostravě - Zábřehu. Byt se nachází v 6.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Ostrava - Zábřeh, ul. V Zálomu - 6 -
typový dům montovaný panelový 44,00 6.N.P. 2+1 680 000 15 455 0,80 12 364 Byt 2+1 Jedná se o byt 2+1 v Ostravě - Zábřehu. Byt se nachází v 4.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Ostrava - Zábřeh, ul. Tarnavova typový dům montovaný panelový 45,00 4.N.P. 2+1 750 000 16 667 0,80 13 334 Byt 2+1 Jedná se o byt 2+1 v Ostravě - Zábřehu. Byt se nachází v 4.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Ostrava - Zábřeh, ul. Jižní bytový dům panelový montovaný 53,00 4.N.P. 2+1 849 000 16 019 0,80 12 815 Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený byt č. 2971/19 v Ostravě Zábřehu z LV č. 8252 s podílem 4531/289274 na společných částech bytového domu č. p. 2970 a č. p. 2971 a pozemků parc. č. st. 4692 a parc. č. st. 4693 z LV č. 3152 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 12 093 Kč/m 2 do 13 334 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu č. 2971/19 s podílem 4531/289274 na společných částech domu č. p. 2970 a č. p. 22971 a pozemků parc. č. st. 4692 a parc. č. 4693 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 12 800 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti Pěší dostupnost na zastávku MHD Klidná lokalita se sídlištní zástavbou v širším centru místní části Zábřeh Velikost a vybavení bytu Dobrý stavebně technický stav bytu Velikost a vybavení bytu Provedené dílčí rekonstrukce bytu a bytového domu v minulosti Příslušenství bytu - sklep v 1.P.P. Bezproblémové okolí bytu a bytového domu Byt je ve výhradním vlastnictví Slabé stránky nemovitosti Nebyly zjištěny - 7 -
Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 12 800 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny bytu č. 2971/19 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: 12 800 Kč/m 2 Podlahová plocha bytu: 44,03 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 44,03 m 2 x 12 800 Kč/m 2 = 563 584 Kč Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 2971/19 s podílem 4531/289274 na společných částech bytového domu č. p. 2970 a č. p. 2971 a pozemků parc. č. st. 4692 a parc. č. st. 4693 v Ostravě, k. ú. Zábřeh nad Odrou stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 563 584 Kč, po zaokrouhlení slovy: pětsetšedesáttisíc Kč 560 000 Kč Závěr a) Obvyklá cena oceňovaného bytu činí ke dni odhadu celkem LV č. 8252 Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti bytu č. 2971/19 z LV č. 8252 a spoluvlastnického podílu ve výši 4531/289274 na společných částech bytového domu č. p. 2970 a č. p. 2971 a pozemků parc. č. st. 4692 a parc. č. 4693 z LV č. 3152 v Ostravě, k. ú. Zábřeh nad Odrou, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Ostrava, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 560 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 8252, LV č. 2928 a LV č. 3152 nestanoví se - 8 -
Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí LV č. 8252 Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti bytu č. 2971/19 z LV č. 8252 a spoluvlastnického podílu ve výši 4531/289274 na společných částech bytového domu č. p. 2970 a č. p. 2971 a pozemků parc. č. st. 4692 a parc. č. 4693 z LV č. 3152 v Ostravě, k. ú. Zábřeh nad Odrou, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Ostrava, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 560 000 Kč slovy: pětsetšedesáttisíc Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí z LV č. 8252 3 Výpis z katastru nemovitostí z LV č. 2928 5 Informace z katastru nemovitostí pro LV č. 3152 o pozemcích 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Ve Vřesině u Hlučína 11.10.2014 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3087/116/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3087/116/2014. - 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
Fotodokumentace Vstup do domu Horymírova 2971/6 Vstup do bytu č. 2971/ 19 Pohled jihovýchodní - 19 -
Snímek katastrální mapy - 20 -
Mapa oblasti - 21 -