ZNALECKÝ POSUDEK č. 4147-447/2014 O ceně bytové jednotky č.1772/60 v obci Litoměřice, Liškova č.p.1772, vč.příslušenství a podílu o velikosti 23/1250 na společných částech domu a pozemku p.č.2536/4, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 627 m 2, vše zapsáno na LV č.8593 pro k.ú.litoměřice Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/8 11000 Praha 1 Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 8.12.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 8.12.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.1772/60 v obci Litoměřice, Liškova č.p.1772, vč.příslušenství a podílu o velikosti 23/1250 na společných částech domu a pozemku p.č.2536/4, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 627 m 2, vše zapsáno na LV č.8593 pro k.ú.litoměřice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.1772/60 Adresa předmětu ocenění: Liškova 1772/59 412 01 Litoměřice Kraj: Ústecký Okres: Litoměřice Obec: Litoměřice Katastrální území: Litoměřice Počet obyvatel: 24 316 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 350,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 8.12.2014 za přítomnosti znalce a dcery vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.8593 pro k.ú.litoměřice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 545723/4233, Paní Věra Přibylová, Liškova 1772/59, 41201 Litoměřice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 545723/4233, Paní Věra Přibylová, Liškova 1772/59, 41201 Litoměřice, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se v 7.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a osmi nadzemními podlažími. Má plochou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené, podlahy jsou z PVC a koberců. WC je splachovací, koupelna s vanou, původní stav, umakartové jádro. Kuchyň je s linkou, elektrický sporák s varnou deskou. Vytápění je ústřední z dálkového zdroje, stejně jako teplá voda. Výtah v domě je nový. Schody jsou železobetonové s povrchem z PVC. Dům je z roku 1977. Byt je v původním stavu. Dům je po revitalizaci. Objekt je napojen na kompletní infrastrukturu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.1772/60-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.1772/60 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace I 0,00-4 -
3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,930 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02-5 -
dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,090 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,930 * 1,000 * 1,090 = 1,014 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 350,- 1,014 1 368,90 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 2536/4 627,00 1 368,90 858 300,30 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 858 300,30 Pozemek - zjištěná cena = 858 300,30 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = 858 300,30Kč 858 300,30 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 858 300,30 Kč - 6 -
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Litoměřice Stáří stavby: 37 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 13 617,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 12,13 * 1,00 = 12,13 m 2 lodžie: 2,73 * 0,20 = 0,55 m 2 kuchyň: 12,52 * 1,00 = 12,52 m 2 koupelna: 2,77 * 1,00 = 2,77 m 2 komora: 2,0 * 1,00 = 2,00 m 2 chodba: 7,73 * 1,00 = 7,73 m 2 WC: 1,05 * 1,00 = 1,05 m 2 pokoj: 17,26 * 1,00 = 17,26 m 2 pokoj: 11,96 * 1,00 = 11,96 m 2 sklepní koje: 1,5 * 0,10 = 0,15 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 68,12 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem III 0,03-7 -
6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 37 let: s = 1-0,005 * 37 = 0,815 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,815 = 0,758 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,930 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00-8 -
dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,090 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 13 617,- Kč/m 2 * 0,758 = 10 321,69 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 68,12 m 2 * 10 321,69 Kč/m 2 * 0,930 * 1,090= 712 746,18 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 712 746,18 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 858 300,30 Kč Spoluvlastnický podíl: 23 / 1 250 Hodnota spoluvlastnického podílu: 858 300,30 Kč * 23 / 1 250 = 15 792,73 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 15 792,73 Kč Bytová jednotka č.1772/60 - zjištěná cena = 728 538,91 Kč - 9 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.1772/60 728 538,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 728 538,90 Kč Celkem 728 538,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 728 538,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.1772/60 728 538,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 728 538,90 Kč Celkem 728 538,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 728 538,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 728 540,- Kč slovy: Sedmsetdvacetosmtisícpětsetčtyřicet Kč - 10 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k pohledávce ve výši 127.000,- Kč a budoucí pohledávky do výše 327.000,- Kč - Central system s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 11000 Praha 1. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : prodej bytové jednotky 3+1 nacházející se v příjemné lokalitě města Litoměřice, Smetanova ul.. Byt má plastová okna a je ve velmi zachovalém stavu. Celý dům prošel kompletní rekonstrukcí. Klidné místo s nádherným výhledem na město. Požadovaná cena 730.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu. - 11 -
byt 3+1 s lodžií, s plastovými okny, v panelovém domě s novým výtahem, Na Výsluní, Litoměřice - Pokratice. Jinak je byt v původním, ale udržovaném stavu V bytě jsou nová plastová okna, plovoucí podlahy, dlažba a pvc. Součástí je lodžie a sklepní kóje, ideální 2. poschodí, klidná lokalita, veškerá občanská vybavenost. Byt je družstevní, s možností převodu do osobního vlastnictví. Požadovaná cena 839.000,- Kč včetně provize. byt 3+1 o celkové ploše 68 m2, Který se nachází ve 3.NP zatepleného panelového domu v Litoměřicích - Předměstí. Velmi pěkný byt s plastovými okny má tři samostatné pokoje, kuchyň s kuchyňskou linkou a sporákem, koupelnu, WC, chodbu a komoru na patře. Veškerá občanská vybavenost v dosahu - školka, škola, nákupní centrum, zdravotní středisko. Byt je volný okamžitě k dispozici. Požadovaná cena 849.000,- Kč včetně provize. - 12 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 710.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 710.000,- Kč. Slovy: Sedmsetdesettisíc Kč V Tršicích 8.12.2014 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.5. - 13 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4147-447/2014 znaleckého deníku. - 14 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.8593 ze dne 8.12.2014 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-15 -
Fotodokumentace nemovitosti - 16 -
- 17 -
Mapa oblasti - 18 -
- 19 -
- 20 -