6 Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 3684/117/2016 NEMOVITOST: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Hybešova 314 / 314, 29 Svitavy - Lány Katastrální údaje: Kraj Pardubický, okres Svitavy, obec Svitavy, k.ú. Čtyřicet Lánů, kód k.ú. 761001, LV 6370 Ostatní stavby: Vedlejší stavba Pozemky: st. 278, 1473 Vlastník stavby: Robert Homoláč, Hybešova 314/29, 56802 Svitavy, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Robert Homoláč, Hybešova 314/29, 56802 Svitavy, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 6; č. j. 180 Ex 7205/15, obj. ze dne 1.7.2016 Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 telefon: IČ: e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 25 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz IČ: 40305864 DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Provedení ocenění pro exekuční řízení ve věci č. j. 180 Ex 7205/15, obj. ze dne 1.7.2016 Datum místního šetření: 14.7.2016 Datum zpracování : 21.7.2016 Počet stran: 17 stran Počet příloh: 8 Znalecký posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1927 SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Počet obyvatel: 17 112 Stavebně technický stav stavby: neudržovaná k částečné rekonstrukci Vytápění: lokální - tuhá paliva Energetický průkaz stavby: Není RODINNÝ DŮM Typ PP RD Obytná/ Nebyt. SOUČASNÝ STAV Garáž Pozemky OP ZP Rozestavýměra věnost m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 2+1 83 / 0 0 209 595 108 100,00 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o město Svitavy, které je bývalým okresním městem, v Pardubickém kraji. Město Svitavy trvale obývá 17 112 obyvatel. Je zde městský úřad, základní školy vyššího stupně, mateřské školy, sportovní stadión, hokejová hala, plavecký bazén a jiná sportoviště, koupaliště, městská policie, státní policie, pošta, banky, pojišťovny a rozsáhlá síť obchodů a služeb. Dále jsou v městě zdravotnická zařízení, domov důchodců, ústav sociální péče a dům s pečovatelskou službou. V městě jsou provedeny všechny inženýrské sítě. Dopravní spojení autobusové a železniční. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Vlastník nemovitostí byi řádně a včas obeslán. Místního šetření se zúčastnil p. Robert Homoláč. Rodinný dům byl zpřístupněn, místní šetření bylo provedeno na základě informací p. Roberta Homoláče který poskytl znalci všechny potřebné informace. Předmětem ocenění je řadový vnitřní rodinný dům č. p. 314 v obci Svitavy, k. ú. Čtyřicet Lánů. Rodinný dům má jedno nadzemní podlaží, je částečně podsklepený a je bez podkroví. Rodinný dům je zděný z pálených cihel, tl. zdí 45 cm. Základové pásy jsou z prostého betonu prokládaného kamenem, bez izolací proti zemní vlhkosti. Stropní konstrukce v 1.P.P. jsou válené klenbové, v 1.N.P. dřevěný trámový s podbitím, s rovným podhledem. Krov je dřevěný sedlový, střešní krytina z pálených tašek. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře dřevěné hladké plné. Vnější omítky jsou štukové stříkané, vnitřní - 2 -
vápenné štukové. Podlahy obytných místností jsou z PVC. Podlahy ostatních místností jsou z PVC a plovoucí z laminátových lamel. Vytápění lokální v krbu na tuhá paliva. Rozvod etážového vytápění je nefunkční. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod studené a teplé vody a vnitřní kanalizace. Vnitřní vybavení vana, umývadlo. Samostatný záchod je splachovací. Příprava teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Sporák v kuchyni plynový - odpojen. Stavba slouží jako rodinný dům k bydlení. V rodinném domě se nachází jeden samostatný byt s úplným příslušenstvím. Rodinný dům je užíván výhradním vlastníkem s rodinou. V 1.P.P. se nachází schodiště a sklep. V 1.N.P.se nachází předsíň, kuchyně, koupelna, schodiště, WC a dvě obytné místnosti. Nad 1.N.P. se nachází půda. Dle vyjádření pana Homoláče a sousedů byla stavba rodinného domu dána do užívání v roce 1927. V průběhu dosavadního užívání byla prováděna běžná údržba a opravy. Stavba nevykazuje žádné zjevné závady. Příslušenstvím stavby rodinného domu je vedlejší stavba a venkovní úpravy - přípojka vody, elektro, přípojka kanalizace, přípojka zemního plynu bez plynoměru, Vedlejší stavba je přistavěna k zadní části rodinného domu. Je zděná, krov pultový. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1927 Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 6370 Kraj: CZ053 Pardubický Okres: CZ0533 Svitavy Obec: 577731 Svitavy Katastrální území: 761001 Čtyřicet Lánů Ulice: Hybešova č.o.: 314 Vlastníci FO RČ: Robert Homoláč Hybešova 314/29, 56802 Svitavy Podíl 1 / 1 Stavby stavba je součástí pozemku část obce Lány Rodinný dům č.p. 314 na pozemku p.č. st. 278 ANO Pozemky st. 278 Stavební parcela Parcela KN 104 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 1473 Pozemková parcela Parcela KN 105 m 2 zahrada - 3 -
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.P.P. 20,73 m 2 3,81 m 2 1.N.P. 107,51 m 2 75,39 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.P.P. sklep 7,62 m 2 0,50 3,81m 2 1.P.P. - celkem 7,62 m 2 3,81 m 2 1.N.P. kuchyň 9,88 m 2 1,00 9,88m 2 pokoj 16,11 m 2 1,00 16,11m 2 pokoj 21,07 m 2 1,00 21,07m 2 koupelna 6,66 m 2 1,00 6,66m 2 předsíň 17,30 m 2 1,00 17,30m 2 schodiště 3,37 m 2 1,00 3,37m 2 WC 1,01 m 2 1,00 1,01m 2 1.N.P. - celkem 75,39 m 2 75,39 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.P.P. 20,73*3,05 = 63,23 m 3 1.N.P. 107,51*3,35 = 360,16 m 3 Krov 10,60*9,10*3,56/2 = 171,70 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 595,08 m 3 Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Popis betonové pasy zděné tl. 45 cm a více dřevěné a cihelné klenbové krov dřevěný, vázaný pálené tašky pozinkovaný plech vápenné, štukové stříkaný břízolit chybí běžné keramické obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře dřevěná, zdvojená PVC teracová dlažba, PVC lokální vytápění na tuhá paliva světelná, třífázová chybí ocelové trubky, studená i teplá voda bojler chybí plastové potrubí chybí umyvadlo, vana - 4 -
Záchod Ostatní splachovací chybí Zastavěná plocha [m 2 ] 108 Obestavěný prostor [m 3 ] 595,08 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 800 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 856 402 Stáří roků 89 Další životnost roků 21 Opotřebení % 80,91 Věcná hodnota (VH) Kč 545 316 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH Vedlejší stavba Přízemní, zděná, krov st. 278 19,00 m3 1 250 Kč/m3 23 750 Kč 65 % 8 313 Kč pultový Věcná hodnota ostatních staveb celkem 8 313 Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. st. 278 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 104 m 2 a parc. č. 1473 zahrada o výměře 105 m 2 z LV č. 6370 pro obec Svitavy, k. ú. Čtyřicet Lánů. Vlastníkem pozemků je ve výhradním vlastnictví Robert Homoláč, Hybešova 314/29, Svitavy. U pozemků souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Na pozemku parc. č. st. 278 je postavený rodinný dům č. p. 314. Cena pozemků parc. č. st. 278 a parc. č. 1473 je zahrnuta v ceně rodinného domu zjištěné porovnávací metodou. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemky parc. č. st. 278 a parc. č. 1473 z LV č. 6370 nacházejí v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Svitavy 2 736 1 154 400 421,93 0,80 337,54 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Svitavy 2 136 950 000 444,76 0,80 355,81 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě na hranici pozemku, zpevněný asfaltový příjezd. Svitavy - Lány 2 752 1 350 000 490,55 0,80 392,44 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Svitavy - Lačnov 2 642 1 003 960 380,00 0,80 304,00 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě na hranici pozemku, zpevněný příjezd. Svitavy - Předměstí 1 172 609 544 520,09 0,80 416,07 Rovinatý stavební pozemek, inženýrské sítě v dosahu pozemku, vlastní příjezd. Průměrná jednotková cena 361,17 Kč/m 2 Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 278 104 361 1 / 1 37 544 zahrada 1473 105 361 1 / 1 37 905 Celková výměra pozemků: 209 Hodnota pozemků celkem: 75 449-5 -
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 314 bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 314 v obci Svitavy porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací rodinné domy ve Svitavách a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu č. p. 314 byly použity ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 2. čtvrtletí 2016. Jedná se o rodinné domy podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Svitavy, ul. Chelčického 180,00 130 4+1 1 400 000 7 778 0,80 6 222 Jedná se o řadový vnitřní rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, bez podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80; Svitavy - Lačnov, ul. Zadní 180,00 1 102 4+1 1 615 000 8 972 0,80 7 178 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva a zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80; - 6 -
Svitavy - Lány, ul. Údolní 216,00 910 4+1 1 580 000 7 315 0,80 5 852 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80; Svitavy - Lány 140,00 149 4+1 949 000 6 779 0,80 5 423 Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80; Opatovec 190,00 1 391 4+1 1 365 000 7 184 0,80 5 747 Jedná se o řadový krajní rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80; Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 314 ve Svitavách, k. ú. Čtyřicet Lánů s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 278 a parc. č. 1473 z LV č. 6370 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 5 423 Kč/m 2 do 7 178 Kč/m 2 užitné plochy rodinného domu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu č. p. 314 s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 278 a parc. č. 1473 ve Svitavách stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 5 400 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti - Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice - Bezproblémové okolí rodinného domu - Nemovitosti ve výhradním vlastnictví Slabé stránky nemovitosti - Stavebně technický stav k částečné rekonstrukci Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 5 400 Kč/m 2 užitné plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost rodinného domu a poptávku realitního trhu. - 7 -
Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 314 srovnávací metodou Jednotková cena užitné plochy rodinného domu: 5 400 Kč/m 2 Podlahová plocha rodinného domu: 79,20 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 79,20 m 2 x 5 400 Kč/m 2 = 427 680 Kč Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 314 s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 278 a parc. č. 1473 z LV č. 6370 ve Svitavách, k. ú. Čtyřicet Lánů činí ke dni odhadu 427 680 Kč, zaokrouhleno 428 000 Kč slovy: čtyřistadvacetosmtisíc Kč Závěr LV č. 6370 a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitostech rodinného domu č. p. 314 s příslušenstvím a s pozemky parc. č. st. 278 a parc. č. 1473 z LV č. 6370 ve Svitavách, k. ú. Čtyřicet Lánů, Katastrální úřad pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy činí ke dni odhadu 428 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 6370 nestanoví se Nájemní právo nezjištěno. Věcná břemena nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitostech rodinného domu č. p. 314 s příslušenstvím a s pozemky parc. č. st. 278 a parc. č. 1473 z LV č. 6370 ve Svitavách, k. ú. - 8 -
Čtyřicet Lánů, Katastrální úřad pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy činí ke dni odhadu 428 000 Kč slovy: čtyřistadvacetosmtisíc Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6370 ze dne 1.7.2016 3 Snímek katastrální mapy 1 Orto mapa 1 Fotodokumentace nemovitostí 2 Mapa okolí 1 Ve Vřesině u Hlučína 21.7.2016 Ing. František Císař U Sadu 293/25 747 20 Vřesina u Hlučína ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č. j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3684/117/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3684/117/2016. - 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
Snímek katastrální mapy - 13 -
Orto mapa - 14 -
Fotodokumentace nemovitostí Kychyň Koupelna WC Krbová kamna a boiler v předsíni Pokoj 1 Pokoj 2-15 -
Předsíň Schodiště do 1.P.P. Pohled severovýchodní Pohled severozápadní Pohled jižní Pozemek parc. č. 1473-16 -
Mapa okolí - 17 -