Znalecký posudek číslo 1830-065/2011 dodatek č. 1 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí - spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/2 pozemků parcelní č. 932/63, 933/209, 933/210, 933/211, 933/272, 934/16, 935/63 a 1277 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Pohořelice u Napajedel, obec Pohořelice, okr. Zlín, zapsané na LV č. 603 pro k.ú. Pohořelice u Napajedel, obec Pohořelice, okr. Zlín. Objednatel : Účel posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí se stavem ke dni 07.03.2011včetně ocenění práv a závad, ke spisu 137 EX 3445/10 44 Exekutorského úřadu Brno - venkov Oceněno ke dni : 07.03.2011 Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 30 stran včetně příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení. Brno, 18.04.2011
Pozemky zapsané na LV č. 603 pro k.ú. Pohořelice u Napajedel okr. Zlín Znalecký posudek č. 1830-065/2011 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí 4 2.1. Srovnávací metoda nemovitostí 7 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 10 Přílohy P ř íloha 1 Usnesení opravné exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. č.j. 137Ex 3445/10-83, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Gojše Roberta a Hutařové Markéty - ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/2 pozemků parc.č. 932/63, 933/209, 933/210, 933/211, 933/272, 934/16, 935/63 a 1277 dle LV č. 603 pro k.ú. Pohořelice u Napajedel ze dne 14.04. 2011, podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor. P ř íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV č.603 ) P ř íloha 4 Mapová část P ř íloha 5 Fotodokumentace P ř íloha 6 Srovnatelné nemovitosti Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 2 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemky zapsané na LV č. 603 pro k.ú. Pohořelice u Napajedel okr. Zlín Znalecký posudek č. 1830-065/2011 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení opravné exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 3445/10-83, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Gojše Roberta a Hutařové Markéty - ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/2 pozemků parc.č.. 932/63, 933/209, 933/210, 933/211, 933/272, 934/16, 935/63 a 1277 v k.ú. Pohořelice u Napajedel ze dne 14.04.2011 podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor. 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 603 pro k.ú. Pohořelice u Napajedel, vyhotovený ČÚZ a K SCD ze dne 13. 04. 2011 vyhotoveno dálkovým přístupem (viz příloha); 3. Skutečnosti zjištěné na místě v rámci místního šetření konaného dne 07.03.2011, 5. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 6. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, 5. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 6. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 7. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 3 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemky zapsané na LV č. 603 pro k.ú. Pohořelice u Napajedel okr. Zlín Znalecký posudek č. 1830-065/2011 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/2 pozemků v k.ú. Pohořelice u Napajedel parc. č. 932/63, 933/209, 933/210, 933/211, 933/272, 934/16, 935/63 a 1277 včetně součástí a příslušenství, zapsány na LV č. 603 pro k.ú. Pohořelice u Napajedel, obec Pohořelice, okres Zlín. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č. 603 (k.ú. Pohořelice u Napajedel) pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 07.03.2011. Informace o nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku, a výsledků místního šetření. Místní šetření bylo provedeného na místě samém dne 07.03.2011. Nemovitosti nebyly v terénu vytýčeny. Nemovitosti byly volně přístupné. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 4 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemky zapsané na LV č. 603 pro k.ú. Pohořelice u Napajedel okr. Zlín Znalecký posudek č. 1830-065/2011 Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 603 ze dne 13.04.2011 pro k.ú. Pohořelice u Napajedel v oddíle C - omezení zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Nájemní smlouva K předmětným pozemků nebyla předložena žádná nájemní smlouva Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitosti pozemků zapsaných na LV č. 603 včetně všech součástí a příslušenství pro k.ú. Pohořelice u Napajedel. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitosti pozemků zapsaných na LV č. 603 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Pohořelice u Napajedel bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitostí Obec Pohořelice se nachází v okrese Zlín, kraj Zlínský. Ke dni 3. 7. 2006 zde žilo 829 obyvatel. První písemná zmínka o obci je z roku 1255. Pověřená obec jsou Napajedla, obec s rozšířenou působností Otrokovice. Leží ve výšce 252m.n.m. Pohořelice leží jihovýchodně od Otrokovic na komunikaci III. tř. která vede z Napajedel od silnici I/55 směrem na východ přes Pohořelice do Oldřichovic a dále do Bohuslavic u Zlína. Vzdálenost Pohořelic od Napajedel je 2,5km. Pozemek parc.č. 1277 jedná se o ornou půdu na svahu otočeném k jihovýchodu v pásu cca 10m širokém a 130m dlouhém. Příjezd je po polní cestě na horním konci pozemku. Pozemek je situován na jihovýchod od obce směrem na Komárov. Pozemek parc.č. 932/63 jedná se o ornou půdu- pás široký cca 5m a dlouhý cca 210m. Je na svahu otočeným k jihovýchodu. Příjezd na pozemek je z horní strany po polní cestě. Pozemek je situován na jihovýchod od obce směrem na Komárov. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 5 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemky zapsané na LV č. 603 pro k.ú. Pohořelice u Napajedel okr. Zlín Znalecký posudek č. 1830-065/2011 Ostatní pozemky parc. č. 933/209, 933/210, 933/211, 933/272, 934/16, 935/63 jsou trvale zatravněny a jsou ve svahu stejně skloněném k jihovýchodu jako orná půda. Z části jsou na nich náletové dřeviny a to v okolí vodní nádrže. Přístup k těmto pozemkům je také možný po pozemcích jiných vlastníků z východní strany Oceňovaná nemovitost Pozemky zapsané na LV č. 603 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Pohořelice u Napajedel, obec Pohořelice, okres Zlín. Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 6 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemky zapsané na LV č. 603 pro k.ú. Pohořelice u Napajedel okr. Zlín Znalecký posudek č. 1830-065/2011 2.1. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Pozemky zapsané na LV č. 603 pro k.ú. Pohořelice u Napajedel Pozemky se nachází na katastru Pohořelice u Napajedel. Jedná se o ornou půdu a trvalý travní porost. Pozemky jsou dostupné po polních cestách. Z části na sebe navazují a jsou umístěny v jihovýchodním svahu. Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v širším okolí města Zlín a okolí k datu ocenění jsou nabízeny níže uvedené porovnatelné pozemky. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětnými zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita Oceň. objekt velikost pozemku m 2 Způsob využití Pohořelice 5477 orná/ttp Vlastnosti pozemky ve svahu, dále od obce, z části TTP nebo nálet. Dřeviny (1) (2) (3) (4) (5) 1 Halenkovice 10370 orná pozemky, pole vzdáleněji od obce 2 Velký Ořechov 30146 orná pozemky, pole vzdáleněji od obce 3 Bělov 2556 orná pozemky, pole vzdáleněji od obce Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na Kč celkem Kč / m 2 men ceny pra- K CR Cena po redukci na pramen ceny Kč / m 2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 poloha velikost svah ap. stav a vybavení jiné úvaha znalce IO (1-4) Cena oceň objektu. Kč / m 2 (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) 1 207 400 20 0,85 17 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 18 2 179 000 6 0,95 6 0,95 0,75 1,00 1,00 1,00 1,00 0,71 8 3 24 359 10 0,95 9 0,95 1,50 1,00 1,00 1,00 1,00 1,43 6 Celkem jednotková cena - průměr Kč / m 2 11 Minimum Kč / m 2 6 Maximum Kč / m 2 18 Výměra oceňovaného pozemku m 2 5 477 Celkem cena pozemku - průměr Kč 58 421 Zaokrouhleno Kč 58 400 Minimum Kč 32 862 Maximum Kč 98 586 Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,85 (navrženo 0,85-0,95). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 32 862,- Kč až 98 586,- Kč. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 7 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemky zapsané na LV č. 603 pro k.ú. Pohořelice u Napajedel okr. Zlín Znalecký posudek č. 1830-065/2011 Uvedené pozemky mají tyto kladné stránky : svah a příjezd po polních cestách zemědělsky udržovaná půda, trvalý travní porost Uvedené pozemky mají tyto slabší stránky : větší vzdálenost od místních komunikací Nepočítá se ze zasíťováním a neuvažuje se s výstavbou Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména lokalitu, velikost, druh využití a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadané pozemky, navržená na : 58 400 Kč. Obecná hodnota oceňované nemovitosti navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 58 400,- Kč (slovy : padesátosmtisícčtyřista korun českých). Spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/2 58 400 Kč / 2 = 29 200 Kč Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 8 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemky zapsané na LV č. 603 pro k.ú. Pohořelice u Napajedel okr. Zlín Znalecký posudek č. 1830-065/2011 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 603 ze dne 13. 04.2011 pro k.ú. Pohořelice u Napajedel v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na V č. 603 ze dne 13.04.2011 pro k.ú. Pohořelice u Napajedel v oddíle C - omezení zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle podkladů poskytnutých objednatelem na výše uvedené nemovitosti uzavřená žádná nájemní smlouva. K oceňované nemovitosti se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem k funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/2 pozemků parcelní č. 932/63, 933/209, 933/210, 933/211, 933/272, 934/16, 935/63 a 1277 v zemědělsky užívané části katastru Pohořelice u Napajedel včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Pohořelice u Napajedel obec Pohořelice, vše zapsáno na LV č. 603 vedeném u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, KP Zlín, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 07.03.2011, po zaokrouhlení na: 29 200,- Kč. (slovy : dvacetdevěttisícdvěstě korun českých). V Brně, dne 18.04. 2011 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 9 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemky zapsané na LV č. 603 pro k.ú. Pohořelice u Napajedel okr. Zlín Znalecký posudek č. 1830-065/2011 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1830-065/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 10 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Mapa regionu Mapa obce
Parc. č. 932/63
Parc. č. 933/209 Parc. č. 933/210, 933/272
Parc. č. 933/211 Parc. č. 934/16
Parc. č. 935/63 Parc. č. 1277
Pozemky k.ú. Pohořelice u Napajedel Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 1: Pozemky - orná Foto č. 2 : Pozemky trvalý travní porost fotodokumentace strana 1